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标题: 2017圣诞长文 - Part one - Who owns New Zealand now? [打印本页]

作者: Robbi 时间: 2017-12-6 16:58:18 标题: 2017圣诞长文 - Part one - Who owns New Zealand now?

最近看了一部三台播放的纪录片，<<who owns New Zealand now>>，挺有感触的。里面涵括了一些最近比较热点的话题。直接上链接。有兴趣的可以去看看。

https://www.threenow.co.nz/shows/who-owns-new-zealand-now/S1344-012

借着这个时间，自己也总结一下我看完这个纪录片的一些观后感和对现在市场的一些感悟。

片子一开头提到一些数据，摘录一下：

-25 years ago, 74% of all New Zealand households lived in their ownhome

- Today is 64% and falling.

- 41k homeless, 2016

的确，home ownership的百分比的的确确是在减少，房价上升的速度远远超过工资增长的速度（Since 1963, wage up 59%, house price up 280%）。为什么？海外买家的错？华人炒房？还是其他原因？片子没有直接给出答案，而是给了一个真实例子：

（片子）作者的父母，两人都是普通工人：母亲是工厂员工，爸爸是邮局的。当时凭着5%的首付，买了地，自己盖了新房住。这就是当时60年代的情况。为什么能做到呢？因为当时还是姓公的银行（邮政银行）给了3%的利率，40年超长的贷款年限。帮助作者的父母完成了他们的住房梦。

然后，片子说到了7，8十年代开始，房价飙升的速度远远超过了工资增长的速度。然后，片子又列了两个数据：

- 1979年的时候，一个普通老师的工资$17,360, 一个议员的工资 $18,000可以说是相同级别的。

- 2017年，一个普通老师的工资，大概在 $78,000,一个普通议员，大概是 $160,024

什么原因造就了两个本来收入相当的行业，现在一下子拉开了差距？ --自由市场经济，Neoliberalism.

时间回到 1984年，新当选的总理（不说是哪个党了）跟（米国）风，开始提倡减少政府干预（Neoliberalism）,提倡开放市场。从那个时候开始，按照片中话来说，新西兰的经纪系统从一个 regulated 的情况，开始改变，包括整个新西兰银行系统也在改变。各个澳资银行开始不断进驻本地，开始瓜分房贷市场。从那时候开始，房价就进入了上升期，然后再到近代的一两次暴涨。片中都有曲线图。大家都可以看看。

然后再看看海外资金，随着国门的打开，市场自由经济的发展，在加上新西兰本土的自身优势。自然而然的就吸引了海外资金，留学生以及移民的涌入。到现在为止，有没有具体的数据显示这些因素对房价的影响呢？答案是有和没有。各个不同的机构都有不同的数据，当然解读也不一样。所以最简单的答案，到现在为止就是：影响肯定有，但到什么程度，不知道。

片中还提到一点，虽然一直提倡要提高supply, 但是不是提高了supply在现在的市场情况下，价钱就能下去？买家就一定买得起呢？究竟什么是“affordable”?很明显就是在过去自由市场的影响下，房价增长的速度已经是工资增长的速度遥不可及的了，其中一个因素就是建筑成本的提高。所以如果在任何东西都不改变的前提下盲目增加supply,很有可能就是建起来的房子没人买—因为还是买不起。

还有一点要提出的，所谓的自由市场，房价增高，很多时候都会把问题归咎在上面说的那些群体上面，片中也稍微提到一个人群很多时候是被忽略掉的。那就是卖家。卖家在卖房子的时候，是卖给最需要这个房子的人？还是给钱给得最多的人？答案连傻子都知道。

总结了一大堆房价上涨的原因和问题，片子后面也提到了各种解决方案，也引用了意大利和德国的一些例子。片中有一部分是在意大利的都灵采访其中一个设计师，这位设计师的回答和我之前一些文章说的很相似，所谓的住房问题，其实是人们的意识形态/心态的问题：什么是“住房“什么是”家“ ？长期以来我都有一个观点，那些所谓几百一千平的地上盖个房子的”kiwidream” 已经不切实际了。让国家的整个经济系统开倒车回到以前的那个年代已经不实际。作为整个经济系统里面的非常微小的一份子，普通大众，甚至政府能做的就是改变想法，想出新办法来适应。其实很多年前，达尔文已经提早预警了现在的情况。因为他说了一句”适者生存“。

到这里，根据片子的一些观点，加上自己这几年有限的知识，小小的总结一下目前的情况：

- 房价在过去几十年的时间内（比起收入）的确是暴涨，特别最近这一轮涨幅里面。
- 房价的暴涨，原因是综合性的。最大的原因不能单纯归咎在海外资金或者是炒房人身上。归根究底，当时政府选择了自由经济市场的路子，给各行各业带来了不少好处。现在的状况是一个不可逆转的结果。往前走的方法是大家找出方案应对而不是一味指责是哪方的责任
- 在收入增长率远远不及房价增长率，加上建筑成本不断上涨的前提下，盲目增大房屋供应量结果未必会对homeownership有重大改观。因为房子还是买不起。
片中提到一些提议我感觉挺有建设性的，这里提一下，再加上我自己一直都坚持的解决方案包括：
- 政府是时候着手建立一套健全体制去管制，监控，测量海外资金对房市的影响（这个从上一届政府就开始着手做了）。
- 通过各种手段，包括媒体，政策干预，改变人们对“家“对所谓”kiwidream”的观念的改变。家，不再是一个房子在一片几百一千平米大地上。让大家接受高密度住宅和公寓式住房。
- 建立机制控制公寓质量（我以前文章提过，有兴趣可以翻阅）。
- 私人投资商/政府/ 私政联合，推出共同拥有机制（德国的Cooperativehousing，或者类似rentto buy）
- 私人投资商/政府/ 私政联合，超长期租约机制

结语：

这部片子，从不同角度看，或许会看出不同的结论。个人感觉片子从始至终没有指名道姓把问题推到任何一方。从不同角度提出了各种看法，在结尾提出一些解决问题的方案。有些方案或许太极端。但是，看完整部片子之后会让人很受启发，对新西兰本地房市有更加深刻的思考。我觉得如果大家对房市有研究的习惯的话，一定要看。

（好吧，结语我也觉得自己在写影评，过几天会完成圣诞长文的第二部分，关于最近市场政策的回顾和未来房市的展望。欢迎大家继续关注）

作者: napwszzm 时间: 2017-12-6 17:14:33

深度好文。精辟。自由经济市场忽悠了不少人。市场真的需要适当干预才能可持续发展。

作者: auckland.clark 时间: 2017-12-6 17:22:50

市场经济不是说政府放任不管的，计划经济也不是政府包揽一切的。NZ最大的问题，就是观念的问题。

作者: trdeyoualbert 时间: 2017-12-6 17:42:53

写的不错顶
观念随时代更新

作者: 长腿欧巴 时间: 2017-12-6 17:48:09

问题出在两个方面，一个是货币问题，取消了金本位二是邪恶犹太资本操控政治，干预政策，一切以犹太资本利益为出发点

作者: lianlian88 时间: 2017-12-6 17:54:36

最后两种貌似美国也有，反正我以前的美国同事就是住在超长租约的房子里的，我就很奇怪为啥新西兰没有，这样的模式在任何一个有一定规模的城市都应该推广。
当然我并不赞同政府对市场的过多控制，新西兰的商业环境世界上数一数二，就是因为政府没有过多的控制。相反政府应该疏导，把海外资金引向最适合的地方。因为谁都知道，新西兰这样一个贸易逆差国，从某种程度上，海外投资是reality。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2017-12-6 20:22:18

不能不管，也不能管的太死，政策的平衡很重要。

作者: 小莹子 时间: 2017-12-7 12:32:00

楼主写的很有道理

作者: Xcellent 时间: 2017-12-7 13:53:19

适者生存说的很好，要么就有钱买house，平时花钱大手大脚结果没储蓄买不起房了那不是很正常嘛，本地人现在感受的hard模式是经济发展的副作用没错，但要让他们试过了中国不吃不喝一百年都未必买得起房的地狱模式他们不集体投河了

作者: Robbi 时间: 2017-12-7 14:53:36

Xcellent 发表于 2017-12-7 14:53
适者生存说的很好，要么就有钱买house，平时花钱大手大脚结果没储蓄买不起房了那不是很正常嘛，本地人现在 ...

是的，没错。

片子开头，作者是跑去 Otara 专门给住车子里的人停车的地方去采访。有的人手里还举着牌说 everyone deserve a home。。看到这个的时候其实我挺无语的。

作者: 261874939 时间: 2017-12-7 14:55:23

适者生存。。。。。

作者: 教作仁波切 时间: 2017-12-7 15:12:37

Robbi 发表于 2017-12-7 15:53
是的，没错。

片子开头，作者是跑去 Otara 专门给住车子里的人停车的地方去采访。有的人手里还举着牌说 ...

我抽烟喝酒不工作不努力，但是我知道我该有个房。。。这tm还是资本主义国家吗

作者: Chatbox 时间: 2017-12-7 15:29:14

现实世界的问题成因复杂，不过你真想简单来看也真简单。真像就是这世界已经不平衡了，也许已经不可逆了，但这不平衡的危害仅仅刚刚开始被大众意识到。

放一下撅词: 房价增长和供需没有关系，和社会不平衡有关系，也许工党的想法摸到了一点边，但是太肤浅太有限。

作者: Robbi 时间: 2017-12-8 08:36:18

教作仁波切发表于 2017-12-7 16:12
我抽烟喝酒不工作不努力，但是我知道我该有个房。。。这tm还是资本主义国家吗 ...

哈哈。。其实有时觉得老外也很虚伪啊
读中学的时候，教经济的老师一直说中国的市场怎么不是 free market, 怎么不好怎么不好。
现在轮到老外一直在喊 free market 对房地产各种不好了。。真是。。有种。。类似沧海桑田的感觉啊

作者: Bearonrun 时间: 2017-12-8 10:59:35

Robbi 发表于 2017-12-8 09:36
哈哈。。其实有时觉得老外也很虚伪啊
读中学的时候，教经济的老师一直说中国的市场怎么不是 free market, ...

不愧是育才的高才生。

作者: 呼啸寒风 时间: 2017-12-8 11:28:46

新西兰始终是个农业国家，在金融化的世界里就是被炒卖的活靶，连NZD都是商品货币天天被人交易赚钱，你指望这个国家其他的东西不被炒卖？不炒房地产资本还会炒别的，黄油，芝士，木材，水果。。。老百姓如果不跟着炒卖发财那就是只能佐做砧板上的肉等着下流。

但新西兰政府这小身板能规管自由市场，把握资本流动？做梦，连银行系统都是外资控制，毫无金融主权可言，别说抗击金融大鳄，就是保住自己这一亩三分地也得看外资的眼色。

所以经济结构多元化无解，产业升级提升附加值也无解。赶上产业革命发迹是要看时机的，现在再挖煤开矿也卖不出好价钱，市场没了。挪威，中东，澳洲靠资源发财是看准了时机。

新西兰如今只能靠出口“环境”，能环境糟蹋玩了也就一了百了，毕竟连保护环境修复环境的钱都没了

话说老美把赚的钱都浪费在对外打仗，kiwi何尝不是把赚的钱都花在了福利上，最后把人养懒，把竞争力养光

作者: Robbi 时间: 2017-12-8 14:26:50