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标题: Terrace & Apartment Buildg Zone能见单层Minor Dwelling吗？ [打印本页]

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-14 14:59:05 标题: Terrace & Apartment Buildg Zone能见单层Minor Dwelling吗？

话说有套1200平米的house在Terrace Housing & Apartment Building Zone, 现房与车库占有180平米，地势平坦，后院有city排污管和man hole

这样的条件，是否有可能建单层的minor dwelling？必须60平米以下吗？康嫂不会对这类区的房子，强制要求两层以上吧？

新的building consent肯定没问题，但resouce consent有可能被豁免吗？当然Land surveyor和排屋管线肯定会做，原有garage用作新MD的“车位”, 大地的其他部分会加建足够车位，阳光角也不用担心

建房目的仅是为了增加租金收入，可手头吃紧，计划拉一个pre-fab房或现房，甚至二手旧房用作income

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-14 15:01:01

对面建的都是terrace house群，远处也有高层楼房，反而担心康嫂要压迫我们必须走高层

而我们仅是为了糊口而加建

作者: pategao 时间: 2018-3-14 15:01:27

哈哈，还有这样的想法

作者: 陌生的香港人 时间: 2018-3-14 15:23:37

本帖最后由陌生的香港人于 2018-3-14 15:37 编辑

THAB zone 沒有provide for minor dwelling 的是non complying activity 拿resource consent相信也不容易

不過樓主就當它是dwelling 般處理好了不一定要兩層但要符合THAB zone 對dwelling 的各種要求例如花園 outlook 這些至於陽光角基本是不會有問題的（連apartment 都可以建高度當然非常寬鬆）

而 THAB ZONE也沒有停車位要求（沒有看到sky有新聞說有新建apartment 連一個停車位都沒有嗎？ - 就是這新規定的產物了）

所以就當它是一個新房子蓋好了不要理它什麼minor 不minor - 雖然前提你還是需要申請resource consent 而在 THAB 建 dwelling 在UP下只是restricted discretionary activity （這些什麼"活動"你就不要擔心太多了都是這裡的規劃法律術語反正比non complying activity 好辦就是）

作者: Tomyan 时间: 2018-3-14 15:26:08

可以，但需要做Resource consent

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-14 15:30:13

陌生的香港人发表于 2018-3-14 15:23
THAB zone 沒有provide for minor dwelling 的是non complying activity 拿resource consent相信也不容易 ...

神一样的信息，虽然对我们是个坏消息！

我也听说有non complying activity的说法，council会刁难我们的

那使用最少资源，来增加租金收入方法：只有增加extra single-level dwelling吗？这种也必须申请resource consent吧？

作者: 陌生的香港人 时间: 2018-3-14 15:31:49

拉德方斯发表于 2018-3-14 15:30
神一样的信息，虽然对我们是个坏消息！

我也听说有non complying activity的说法，council会刁难我们的; ...

之前我未說完現在你再看一遍我上帖是不是突然覺得天氣晴朗好多了？

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-14 15:32:23

Tomyan 发表于 2018-3-14 15:26
可以，但需要做Resource consent

如果只是加建个60平米一下的，也只必须申请resource consent吗？在THAB区，据说council会强迫我们盖大房

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-14 15:36:22

Tomyan 发表于 2018-3-14 15:26
可以，但需要做Resource consent

如果把我们现有车库alteration了，那审批难度想必就会降低了吧？

当然车库改建，地基和框架修改也是个麻烦

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-3-14 21:20:09

怎么感觉都是个赔本的买卖,真的..盖个60平, 前后各种手续,算下来怎么也得20万.弄个2手房,也便宜不了太多.可能你光看租金回报可能有10%或者更高,但是等以后要开发,又是笔损失,可能还抵不上你的租金收入. 我觉得你还不如那20万当首付买个公寓呢,租金也不差,还省心. 地就留着,将来也好卖个更好的价格(要不买家挪两个房子也比一个高).

作者: bodyhaven 时间: 2018-3-14 22:00:42

H6.6.3. The conversion of a principal dwelling existing as at 30 September 2013 into a maximum of two dwellings
Purpose: to enable a dwelling existing as at 30 September 2013 to be converted into a maximum of two dwellings and to provide for sufficient outdoor living space for each of the dwellings.
(1)Where a principal dwelling existing as at 30 September 2013 is proposed to be converted into a maximum of two dwellings each dwelling must have an outdoor living space that is:
(a) at least 5m2 for a studio or one-bedroom dwelling and 8m² for a two or more bedroom dwelling; and
(b) at least 1.8m in depth; and
(c) directly accessible from the dwelling.
符合以上planning rules和THAB其他rules应该就不用RC只画BC吧
如果site上还有其他要求比如flow2房子超过50平就要RC，得视情况而定

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-15 23:13:35

猩猩都叫兽发表于 2018-3-14 21:20
怎么感觉都是个赔本的买卖,真的..盖个60平, 前后各种手续,算下来怎么也得20万.弄个2手房,也便宜不了太多.可 ...

加盖60平米和拉一栋旧房，未必20万吧，这个假设基础有点高

一千多的大地未来肯定是要推到开发apartment的，关键是个timing和资金经验问题，眼下各方面都不具备，只有先把现金流改善了；我们这种盖小房，应该是所有加盖dwelling都要遇到的吧

sylvia park底子没那么强，所以我们是在规划10-15年的长期Investment

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-15 23:16:31

猩猩都叫兽发表于 2018-3-14 21:20
怎么感觉都是个赔本的买卖,真的..盖个60平, 前后各种手续,算下来怎么也得20万.弄个2手房,也便宜不了太多.可 ...

20万买公寓应该是首付吧？可想想区位的公寓突然爆棚，小范围公寓供应必然很快饱和。高负债玩公寓，我心里没底，除非遇到好盘

短期是看金融汇报，可sylvia park这种区，也只有希望中期和长期发展

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-15 23:22:27

bodyhaven 发表于 2018-3-14 22:00
H6.6.3. The conversion of a principal dwelling existing as at 30 September 2013 into a maximum of tw ...

厉害厉害，你的回复也很专业。好多细节，不是我们外行注意得到的

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-3-19 21:25:32

拉德方斯发表于 2018-3-15 23:13
加盖60平米和拉一栋旧房，未必20万吧，这个假设基础有点高

一千多的大地未来肯定是要推到开发apartment ...

差不多吧.可能我是多算了点. 你实际操作的话,发现成本可能不低. 你得申请resource consent, building consent, 得交contribution 给council 和 watercare. 得买个房子，可能还得简单整整。得运房子过来。可能还有吊车和traffic control的费用。各种service的线啊什么得做吧，外水啥的。而且将来你再开发，还要挪走这个房子，也是笔成本。你都考虑进去了吗？当然我不知道你地形地势，实际结果可能是便宜是贵都有可能。

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2018-3-19 21:38:42

拉德方斯发表于 2018-3-15 23:16
20万买公寓应该是首付吧？可想想区位的公寓突然爆棚，小范围公寓供应必然很快饱和。高负债玩公寓，我心里 ...

确实只是首付，但是你现在考虑的不是怎么最大化你的回报率吗？你加盖个小的或者买个旧的，将来不是总有一天要挪走或者拆掉吗？所以这个并不给你的资产增殖啊。所以你的问题其实还是怎么让你手里的20万（可能没这么多，我就是举个例子）产生更多回报吗？假设你盖个小房/买个旧房，假设20万吧。租金400一周一年2万，10%回报。你买个公寓比如40万吧，贷款一半。租金应该会更高有500吧，而且可能还能升值，最后回报率可能差不多还省去很多折腾。你现在投入的不少钱，比如各种service, 房子运费，各种contribution fee, 等将来你拆或者挪走这个小房子时，是拿不回来的，等于白白花出去了（比如你花15万弄起来这个，将来可能再卖掉只能卖个房子的价格几万而已）。你把这些成本年化，再看看你实际的回报率。

作者: 大S 时间: 2018-3-20 21:46:30

1200的公寓地直接卖了吧
再换一个低密度的能加minor dwelling的不就完了么

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-20 23:02:34

大S 发表于 2018-3-20 21:46
1200的公寓地直接卖了吧
再换一个低密度的能加minor dwelling的不就完了么

旁边那一栋也是我们的

这两个投资房都买一块，这时候想卖，也卖不上价

作者: 大S 时间: 2018-3-20 23:10:17

其实卖的便宜买的也便宜
只要是硬的项目还是很多人感兴趣的
比如我

作者: E.A.P.M 时间: 2018-3-21 01:37:30

大S 发表于 2018-3-20 23:10
其实卖的便宜买的也便宜
只要是硬的项目还是很多人感兴趣的
比如我

绝对同意。。前几天s.p附近的无尾街，有个房子开放就一周末，直接提前拍卖。。价格绝对的不低，不管什么时候，还是看房子

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-21 22:47:20

嗯，楼上大仙所言极是！

作者: ROYO 时间: 2018-3-26 15:34:48

拉德方斯发表于 2018-3-15 23:13
加盖60平米和拉一栋旧房，未必20万吧，这个假设基础有点高

一千多的大地未来肯定是要推到开发apartment ...

如果现房在前面，空地在后面，要求至少8-9米的车道，不然没法拉一栋旧房到后面

如果加盖60平米的房子，建筑费用就要15万左右，不包括拉水电，厨房，花园等等。

作者: Skywalker123 时间: 2018-3-26 22:49:54

本帖最后由 Skywalker123 于 2018-3-26 22:53 编辑

我也有类似楼主的地块、类似的想法、和类似的问题。也同样是糊口……

我的地在中区，也有康叟的水道管线横过，恐怕这才是需要注意的地方。

据我所知，如果只是建一层，地块平整，SYLVIA PARK一带，康叟没道理不准，
我和康叟的PLAN MANAGER谈过，在一定条件下，连RESOURCE CONSENT和SURVEY都不用做。
不过，在办申请手续上，我是个外行，不敢多说。

我花了比较多的时间在「房子」上。

建议您房屋面积还可以更大些，也不要用MINOR DWELLING的思维去考虑，
我早先也是一样的思维，兜了一圈以後发现是自己想小了。
六十平米的房子很少有PRE FAB厂家提供现屋，价钱和设计都不理想。买六十平米的旧房，也很难找到。
以上两种，卡车能否运进现场也不容易，要花大价钱。
所以建新房恐怕是比较实际的选择。

诸位大神对於新建房子给的估价有些偏高，我估量大约是标准偏高，
我自己给「十五年後准备拆掉或搬走的出租房」的预算，是$1600/平米，
约90m2三卧室双卫的房子（出租价钱好），找到了非常好的厂商提供了很便宜的KITSET HOUSE，
至於BUILDER部分，最近正在询价中……
房屋与建造、整地、管线、康叟申请等，全部预算打算控制在十五万以内，
如果用不完，我就拿来升级厨房与装修。如果……如果超过预算，我就当是交学费……

LZ有兴趣，请PM我私聊，互相学习。

：）

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-27 19:48:14

Skywalker123 发表于 2018-3-26 22:49
我也有类似楼主的地块、类似的想法、和类似的问题。也同样是糊口……

我的地在中区，也有康叟的水道管线横 ...

有时间我也再做做功课，其实长期我也只是想利用这块土地，而短期是希望增加现金流

最近几天我试着看二手房，据说二手房可以切割，运抵现场后再拼接；所以building surveyor工作量就很大，但好在对于这种旧房，康搜也不会按照现行标准去强制要求

作者: 陌生的香港人 时间: 2018-3-28 00:11:06

本帖最后由陌生的香港人于 2018-3-28 00:17 编辑

拉德方斯发表于 2018-3-27 19:48
有时间我也再做做功课，其实长期我也只是想利用这块土地，而短期是希望增加现金流

最近几天我试着看二手 ...

嗯本來我是不想再回的了 - 但是誰告訴樓主舊房council 就"不會按照現行標準強制要求"的？說的又是什麼“標準”？

作者: Skywalker123 时间: 2018-3-28 09:25:13

本帖最后由 Skywalker123 于 2018-3-28 09:34 编辑

拉德方斯发表于 2018-3-27 19:48
有时间我也再做做功课，其实长期我也只是想利用这块土地，而短期是希望增加现金流

最近几天我试着看二手 ...

这几年买二手房想法的人很多，价廉、好房早被挑走了，要找到合适的不容易啊。
TAKANINI以南，靠近一号高速路两边有几家旧房公司，可以去碰碰运气。

木制房子是可以切割分段运送的，运到预定地再组合。
二手房优点是价格低，其实就是省了材料钱。不过最近我看二手房的价格也涨起来了。

老房的很多老旧的材料需要去旧换新，拆掉旧的，换装新的，这部分的人工超过盖新房，
加上换新材料的费用，总造价很容易就上去了。
所以看屋时要很小心，要有经验的木工同行。
如果自己能动手或找到便宜的装修工，总造价才能拉下来。

旧房自住，康叟也是照标准给CCC，如果是拿来出租，2019年开始，出租房的标准就更高了。

祝好运！

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-28 11:45:07

陌生的香港人发表于 2018-3-28 00:11
嗯本來我是不想再回的了 - 但是誰告訴樓主舊房council 就"不會按照現行標準強制要求"的？說的又是什麼 ...

谢谢关注和建议啦！未来需要请求帮忙的地方，还会很多

大概两周前我见council planner时，约见一个asian advisor，据他说二手房不必强制cavity system，但只有保证framing合理即可，所以他建议我找building surveyor看房子构造

如果我听得有出入，帮忙指教，感谢感谢！

作者: 陌生的香港人 时间: 2018-3-28 14:51:58

拉德方斯发表于 2018-3-28 11:45
谢谢关注和建议啦！未来需要请求帮忙的地方，还会很多

大概两周前我见council planner时，约见一个asian ...

cavity 這個是building方面的要求呢和你這裡主要問的town planning 的要求是不一樣的相信你上次見完的planner之後（他是管planning的）那個asian advisor 是負責building 那邊的 - 兩者的要求不要混為一談

作者: 拉德方斯 时间: 2018-3-28 17:05:33

陌生的香港人发表于 2018-3-28 14:51
cavity 這個是building方面的要求呢和你這裡主要問的town planning 的要求是不一樣的相信你上次見完的 ...

我是新手，现在仅停留在building consent方面的论证，不过建设或移动这么大的房子，resouce consent想必是很难避免的

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