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标题: 永远不变的是-周期 [打印本页]

作者: Lease 时间: 2018-11-4 15:29:49 标题: 永远不变的是-周期

本帖最后由 Lease 于 2018-11-4 16:31 编辑

很多事情一直都在变化，这个板块讲的是房产。房子价格忽高忽低，一直牵动着多少人的神经。看多和看空的，有时候争的不亦乐乎。

虽然房价会上升或下跌，经济会繁荣或萧条，这些看似在永恒的变化之中的事物却有一点是一直不变的，那就是周期。我这里特指的是经济周期。

房价和经济周期紧密相关，因此了解经济周期的一些特性，会有助于我们了解把握房地产市场的脉动。

1. 经济扩张期

或者也可叫做经济复苏期，即从上一个经济低谷中恢复过来。此时央行的利率很低，银行总体而言愿意放出更多的贷款给企业，企业获得资金后用来兴建厂房，增添设备，招募更多的员工。越来越多的人有了工作，收入比领救济金要高出不少，刺激人们开始更多的消费。消费增长，对产品和服务的需求增长，更多的企业开始扩张，增加产品和各种服务，以便满足不断增长的需求。

2. 经济繁荣期

随着人们对产品和服务越来越多的需求，企业不断的增产，加班加点满足人们的需求。企业的产能到达满负荷甚至超负荷的状态。员工工资上升，对产品和服务的需求不断增加，各类产品和服务的价格也开始上涨，通货膨胀开始上升。此时央行开始加息来防止经济过热。这一时期几乎人人happy, 股市上涨，房价上涨。人们的生活都过得有滋有味。

3. 经济收缩期

经过几年的经济繁荣，人们过度消费和投资，企业，个人甚至政府的债务都大量增加，而经济繁荣期央行开始的加息行动，慢慢让人们感觉到还贷的压力，于是人们开始减少消费，逐渐的市场对各类产品和服务的需求没有那么旺盛了，企业发现原来旺销的产品开始滞销了，于是企业开始减少投入，慢慢的裁减人员，这一现象从个别行业逐步扩展到大部分的行业，整体经济开始下滑，进入收缩期。

4. 经济低谷期

经济低谷期轻则是衰退，重则为萧条。人们对商品和服务的需求降低到了极点，既然没有了需求，企业也不必再提供这些商品和服务，于是企业倒闭，员工大量失业。因为好多人没钱还贷，大量的房屋被迫拍卖，由于经济收缩期房价已经回落了不少，即便拍卖出去，也未必能偿还所有欠银行的贷款，银行坏账也大量增加，严重的银行也可能倒闭。此时中央政府，央行一般会采取非常措施拯救经济，包括把利率降至极低，甚至印钱来收购一些重要的，大的银行的股权，帮助债务重组，再将资金投放出去刺激经济增长。

经过一段时间，政府的刺激政策开始慢慢奏效，需求开始缓慢恢复，而由于原先需求丧失而导致的供应中断也由于需求的恢复而恢复，慢慢的经济开始复苏又重回经济扩张期。

以上经济周期可谓恒古不变，如果能够比较准确的把握周期中的每一阶段，那么必将大大的提高你的投资回报。

需要说明的是，每个国家都有自己的经济周期，但大型经济体，如，美国，中国，欧盟，等，由于他们的经济体量巨大，他们的经济周期也往往影响全球的经济。

作者: 27673721 时间: 2018-11-4 17:22:20

给他们讲周期没用他们只相信“房价永不跌”

作者: Jacky在奋斗 时间: 2018-11-4 17:27:19

学习了哈哈哈哈

作者: beatles 时间: 2018-11-4 17:57:06

长知识了，谢谢！！！

作者: 太极宗师001 时间: 2018-11-4 18:26:57

感觉，新西兰房价要到2023年以后才能走出低谷

作者: love_3_month 时间: 2018-11-4 18:55:48

提现在数据上，就是螺旋式上升

作者: Wintec 时间: 2018-11-4 18:56:20

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: occc 时间: 2018-11-4 19:29:45

那么问题来了，现在是什么周期？

有人说是繁荣期，有人说低谷期，有人说收缩期

作者: Lease 时间: 2018-11-4 19:38:45

本帖最后由 Lease 于 2018-11-4 20:53 编辑

occc 发表于 2018-11-4 19:29
那么问题来了，现在是什么周期？

有人说是繁荣期，有人说低谷期，有人说收缩期 ...

这怎么会是问题呢？

如果是在繁荣期，就不可能是在收缩期或者低谷期。

作者: pategao 时间: 2018-11-4 19:40:28

Wintec 发表于 2018-11-4 18:56
过去2年应该是历史高点， 5年前谁能想到房价到现在价位，中国，新西兰？？ 5年后，谁又能想到房价会 ...

从国内拉2万工人过来？开国际玩笑呢

作者: ybbest 时间: 2018-11-4 20:23:00

说的很好，据说还有媒体报导房地产的周期。是和经济周期相反？

作者: ybbest 时间: 2018-11-4 20:23:02

说的很好，据说还有媒体报导房地产的周期。是和经济周期相反？

作者: momo139702 时间: 2018-11-5 06:25:52

太极宗师001 发表于 2018-11-4 18:26
感觉，新西兰房价要到2023年以后才能走出低谷

5年！要等这么长时间才能走出低谷。为什么？

作者: 老老妖刀 时间: 2018-11-5 06:49:44

春天，夏天，秋天，冬天。。

永远不变的周期变化。。

只不过这些年平均气温上升而已。。冬天都是暖冬

作者: 太极宗师001 时间: 2018-11-5 09:08:48

momo139702 发表于 2018-11-5 06:25
5年！要等这么长时间才能走出低谷。为什么？

工党连任。

作者: 太极宗师001 时间: 2018-11-5 09:09:37

Wintec 发表于 2018-11-4 18:56
过去2年应该是历史高点， 5年前谁能想到房价到现在价位，中国，新西兰？？ 5年后，谁又能想到房价会 ...

你这个假设根本不能成立啊。中国工人来了，KIWI工人都失业？？？

作者: Chatbox 时间: 2018-11-5 09:27:07

Wintec 发表于 2018-11-4 18:56
过去2年应该是历史高点， 5年前谁能想到房价到现在价位，中国，新西兰？？ 5年后，谁又能想到房价会 ...

你开玩笑吧，新西兰缺房是公认的，要不早就想澳洲一样暴跌了。缺房主要是公寓不被认可，以后公寓楼大量上市，自然就不缺了。

当前缺少公寓楼的现象就会得到缓解。不过那时候独门独户就更值钱了。至于什么拉低成本，说明你根本不了解新西兰的房地产市场。这里从来都是政策保护，要不然13年房价根本就涨不了那么快。

房价上涨是货币问题，死脑筋才会抱着价格不放说事。

作者: espedd 时间: 2018-11-5 09:41:13

Wintec 发表于 2018-11-4 18:56
过去2年应该是历史高点， 5年前谁能想到房价到现在价位，中国，新西兰？？ 5年后，谁又能想到房价会 ...

你这纯粹意淫，新西兰地虽然多，但不代表房子多。既然生活在这里，得以这里的方式。。拿国内那套行不通的，我来了3年半，已经放弃所有意淫了。。。

作者: espedd 时间: 2018-11-5 09:46:49

讲点实际的，周期这个玩意人人知道。

其实人生，投资，任何事物，要想顺利，就四个字

顺势而为。

不过何为势，就很难定义，用的周期不一样，结果也不一样。。。

作者: Lease 时间: 2018-11-5 09:51:02

espedd 发表于 2018-11-5 09:46
讲点实际的，周期这个玩意人人知道。

其实人生，投资，任何事物，要想顺利，就四个字

说的很对：顺势而为。

其实只要比较准确的把握目前处于周期的何种阶段，接下来会是什么阶段，然后摒弃掉人性本身的一些弱点，那就基本上可以做到“顺势而为”了。

作者: espedd 时间: 2018-11-5 09:56:33

Lease 发表于 2018-11-5 09:51
说的很对：顺势而为。

其实只要比较准确的把握目前处于周期的何种阶段，接下来会是什么阶段，然后摒弃 ...

做任何投资都是顺势而为。这个并不是什么新鲜的，，普通人就是随潮流吧，别把自己想的太聪明。。。随大流是最适合普通人的。。。

作者: Lease 时间: 2018-11-5 10:01:16

espedd 发表于 2018-11-5 09:56
做任何投资都是顺势而为。这个并不是什么新鲜的，，普通人就是随潮流吧，别把自己想的太聪明。。。随大流 ...

在投资中，做普通人会吃大亏。因为普通人最主要的特点就是贪婪与恐惧，往往导致逆势而行。

其实这种经济周期就是由普通人所造成的，只是人们身在其中不为所知。

作者: espedd 时间: 2018-11-5 10:03:04

Lease 发表于 2018-11-5 10:01
在投资中，做普通人会吃大亏。因为普通人最主要的特点就是贪婪与恐惧，往往导致逆势而行。

其实这种经济 ...

普通人就是所谓韭菜了，经济危机就是收割韭菜的时候。
不谈太空的，太空的东西，没人看，没人有兴趣，这个所谓顺势而已，都要自己去体会的，教不会的。

作者: espedd 时间: 2018-11-5 10:33:50

我来谈点实在的，大和空的东西，人人都懂，做起来难，
近年底，斗胆预测下2019年老百姓关心的几个市场。。欢迎明年打我脸

国内股市，应该有一波上涨行情，具体多少，不好说，也许可以胆子大一点。。。
国内楼市，继续阴跌。（虽说10月底那个政治局会议，貌似没有去杠杆这个说法，貌似还可能大印钞票，，，但ZF调控房产市场的决心是不可改变的。。。这个是势，资金相对会流入其他地方，比如股市。。。，韭菜们可以行动了，等下一波给割前，赶紧生长起来。。。）
新西兰楼市，，开始稳定，反应真实价值。平淡中也许有些许回暖。
新西兰经济，，未必会变差，，变好就不好说。。

好了，大家来喷我吧

作者: variable 时间: 2018-11-5 11:02:17

Wintec 发表于 2018-11-4 18:56
过去2年应该是历史高点， 5年前谁能想到房价到现在价位，中国，新西兰？？ 5年后，谁又能想到房价会 ...

你說的是基於你的假設：引入一大幫中國人，然後只給少於紐西蘭法定的最低人工，然後無視土地私有不可以隨便征收的問題。

作者: bungyjumping999 时间: 2018-11-5 12:34:43

Lease 发表于 2018-11-5 10:01
在投资中，做普通人会吃大亏。因为普通人最主要的特点就是贪婪与恐惧，往往导致逆势而行。

其实这种经济 ...

普通人会吃大亏 ----------> that is a good point. In a bell shape graph, majority of people will behave in certain ways, just like Mice (Rodent) will behave in certain ways when there is food and trap to juggle and deciding its move. But the food is too attractive for them not to forego.

Majority syndrome can be predicted, at the end only the lower 3% will benefit the wealth of the majority.

作者: V7 时间: 2018-11-5 12:40:33

前几天不是说房屋缺口已经下降到400套了吗？！数据就是一个小姑娘任人打扮。

作者: Lease 时间: 2018-11-5 12:48:13

bungyjumping999 发表于 2018-11-5 12:34
普通人会吃大亏 ----------> that is a good point. In a bell shape graph, majority of people will beh ...

That's quite right. So it's important to master Marco environment which has been taken time to form, and it's not easy to fade once formed. Then you can look the concrete investment theme and act properly.

作者: take-away 时间: 2018-11-5 13:09:42

espedd 发表于 2018-11-5 10:33
我来谈点实在的，大和空的东西，人人都懂，做起来难，
近年底，斗胆预测下2019年老百姓关心的几个市场。。 ...

中国股市上涨的发财机会给你远在新西兰都能发现，，大跌必在眼前，否则韭菜在哪里?

作者: Chatbox 时间: 2018-11-5 13:37:48

take-away 发表于 2018-11-5 13:09
中国股市上涨的发财机会给你远在新西兰都能发现，，大跌必在眼前，否则韭菜在哪里? ...

每年圣诞和三月不都是崩盘的好时节吗？房东没有例外全是韭菜，每年印钱不停，拿着现金付着房租的绝对是赢家哈哈哈。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-5 13:41:12

V7 发表于 2018-11-5 12:40
前几天不是说房屋缺口已经下降到400套了吗？！数据就是一个小姑娘任人打扮。 ...

工党那个小姑娘最会打扮了，还要盖10万套，感情10万套是拿来解决一个并不存在的问题啊。

那小姑娘可以不用再承担盖10万套的压力了，据可靠消息，马上就要宣布kiwibuild已经圆满达成了哈哈哈

作者: V7 时间: 2018-11-5 13:54:14

Chatbox 发表于 2018-11-5 13:41
工党那个小姑娘最会打扮了，还要盖10万套，感情10万套是拿来解决一个并不存在的问题啊。

那小姑娘可以不 ...

说的对啊，
还有一个更好的例子是，冰毒屋的报告，现在冰毒屋可以照样住，马上有1000户可以搬回去公屋住，一下子就减少了1000套

作者: espedd 时间: 2018-11-5 14:38:20

太平盛世都是用来粉饰的。。。

P民不要沉浸在虚幻中，韭菜正割起来，等P民发现了，已经来不及了，。。。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-11-5 17:21:07

虾仁鸡蛋饺子皮儿三缺一了

作者: 阿海 时间: 2018-11-5 17:38:32

每个周期不同时间都有不同的危险和商机，最重要就看每个投资者商人的策略。

不同时间得用对的策略才能降低风险，远离危险，和抓住商机。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-11-6 08:39:56

太极宗师001 发表于 2018-11-4 18:26
感觉，新西兰房价要到2023年以后才能走出低谷

走出低谷只需2021

作者: Lease 时间: 2018-11-6 08:47:01

我真不是孙红雷发表于 2018-11-6 08:39
走出低谷只需2021

其实现在要说是低谷也不恰当，全国范围内到上个月房价还上涨6%呢，奥克兰是价格持平，不过成交量是有超过10%的下跌，所以现在只能说是冷却。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 09:20:48

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-6 09:21 编辑

DAHUA仔发表于 2018-11-5 17:21
虾仁鸡蛋饺子皮儿三缺一了

这就是某些自以为是的人一辈子都吃不上顿饺子的原因。

亿万富翁的心，买不起房子的命。看barfoot10月数据出来，比去年增长1.1%。那些暴跌的预言，两年过去了，咋还没实现呢？看看某些人去年10月的预言，真的是脸都不要了。

下个月就能实现对吧，大家都等着呢。

作者: auckland.clark 时间: 2018-11-6 09:34:43

Chatbox 发表于 2018-11-6 09:20
这就是某些自以为是的人一辈子都吃不上顿饺子的原因。

亿万富翁的心，买不起房子的命。看barfoot10月数 ...

其实也正常，人生大致如此，活的就是靠希望吧。
我知道或者认识的（有的就是我家租客），在2013年左右，就把唯一的自住房卖了，赌跌，一直在租房呢。要知道，2018年10月，房价都比2013年涨了有50%了吧。他们就等着回到2008年的价格呢，慢慢等吧，总得给人家希望啊。

作者: Fknkent 时间: 2018-11-6 09:40:29

https://www.interest.co.nz/property/96726/auction-sales-rate-was-unusually-low-properties-central-auckland-suburbs-such-remuera

意淫一下

作者: Lease 时间: 2018-11-6 09:46:13

Fknkent 发表于 2018-11-6 09:40
https://www.interest.co.nz/property/96726/auction-sales-rate-was-unusually-low-properties-central-au ...

你这个链接无法说明奥克兰市场的whole picture.

作者: DAHUA仔 时间: 2018-11-6 09:52:55

Chatbox 发表于 2018-11-6 09:20
这就是某些自以为是的人一辈子都吃不上顿饺子的原因。

亿万富翁的心，买不起房子的命。看barfoot10月数 ...

Buy and Hope 才是亿万富翁的心吧

2年多又如何，躲过在山顶接盘很开心，此时此刻，手里有钱比手里有房happy多了

我去年10月说过什么？晒出来看看

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 10:27:19

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-6 10:29 编辑

DAHUA仔发表于 2018-11-6 09:52
Buy and Hope 才是亿万富翁的心吧

2年多又如何，躲过在山顶接盘很开心，此时此刻，手里有钱比手里有房ha ...

是啊，大白菜便宜了，不妨拿着钱继续吧，准时交租就好。印刷机日夜不停的开，总要有人接盘吧呵呵。不过总还有不放弃，预言个几年总会准一次吧哈哈哈。

我没说是你吧，你顶多只是当时捧捧那些人而已，那帮猛男都没脸再来这里胡扯了。

作者: V7 时间: 2018-11-6 10:52:16

Chatbox 发表于 2018-11-6 10:27
是啊，大白菜便宜了，不妨拿着钱继续吧，准时交租就好。印刷机日夜不停的开，总要有人接盘吧呵呵。不过总 ...

这段时间总看你说印钞机的问题，美国升息锁表，现在哪个国家敢放水？！

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 10:59:27

V7 发表于 2018-11-6 10:52
这段时间总看你说印钞机的问题，美国升息锁表，现在哪个国家敢放水？！ ...

这话去年就有人再说，有些人就是半瓢水，看了看新闻推送就人云亦云。

缩表又不是一天两天了，美国加息都很多次了，去年还有人说美元指数大涨，新西兰必定升息要给我好看呢！结果呢，统统进垃圾堆，说话和放屁一样。没见过只涨不跌的，可是没有时间限制的预言狗都会。

缩表加息，钱还在印啊大哥，少印了你就开心了。傻啊?心急啥?握着钱不是很心安吗，等着呗。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-11-6 11:06:48

Chatbox 发表于 2018-11-6 10:27
是啊，大白菜便宜了，不妨拿着钱继续吧，准时交租就好。印刷机日夜不停的开，总要有人接盘吧呵呵。不过总 ...

如果是查字典知道了通货膨胀和印钞机这几个词就来混论坛，你回复上文那些内容一点都不奇怪

但是LZ都给你普及了周期这件事，好歹得有点进步，知道有时钱越来越不值钱，有时钱越来越值钱吧

一个完整的周期十几年为单位，2年多坚定看跌很正常，不过，脑子里如果没有个全景图，恐怕是理解不了的

作者: V7 时间: 2018-11-6 11:16:42

Chatbox 发表于 2018-11-6 10:59
这话去年就有人再说，有些人就是半瓢水，看了看新闻推送就人云亦云。

缩表又不是一天两天了，美国加息都 ...

钱确实是越来越不值钱，物价蹭蹭的上去，房价也不涨，可是还有什么是可以让区区小民来保值的途径？

作者: yangauk 时间: 2018-11-6 11:47:43

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作者: 太极宗师001 时间: 2018-11-6 12:00:08

我真不是孙红雷发表于 2018-11-6 08:39
走出低谷只需2021

但愿如此，上次和一个KIWI中介聊天，他恨死工党了。
说国家党应该马上换领导人，SB就像是一个child。
我说海伦大姐还是挺有范的，他马上说最好的领导人就是钥匙。
看来国家党还是有很多支持者。

作者: V7 时间: 2018-11-6 12:16:29

yangauk 发表于 2018-11-6 11:47
回中国最保值

别坑人了，钱出去了还会来，不要搞笑了。
国内一片绿油油，一不小心就被割韭菜。

作者: espedd 时间: 2018-11-6 12:27:37

V7 发表于 2018-11-6 12:16
别坑人了，钱出去了还会来，不要搞笑了。
国内一片绿油油，一不小心就被割韭菜。 ...

国内股票明后年应该会有波上涨行情。。。房市估计还是继续阴跌。。。如果国内也放水，资金应该会引导到股市。。。。。

作者: jli044 时间: 2018-11-6 12:30:54

V7 发表于 2018-11-6 10:52
这段时间总看你说印钞机的问题，美国升息锁表，现在哪个国家敢放水？！ ...

最低工资每年的固定上涨就是放水吧,2020年要涨到$20/小时，听说最低工资每涨50cents,相当于放水6000万纽币

作者: Fknkent 时间: 2018-11-6 12:35:18

太极宗师001 发表于 2018-11-6 12:00
但愿如此，上次和一个KIWI中介聊天，他恨死工党了。
说国家党应该马上换领导人，SB就像是一个child。
我 ...

當然恨死工黨了

仲介也在炒房房子賣不出去沒傭金怎麼 top up?

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 12:56:23

DAHUA仔发表于 2018-11-6 11:06
如果是查字典知道了通货膨胀和印钞机这几个词就来混论坛，你回复上文那些内容一点都不奇怪

但是LZ都给你 ...

改口说2年啦哈哈哈，之前一口一个马上见分晓，一口一个用不了多久，捧那些号称三月暴跌的臭脚，现在又来洗白。不要脸天下无敌，真是服气。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 12:57:52

V7 发表于 2018-11-6 11:16
钱确实是越来越不值钱，物价蹭蹭的上去，房价也不涨，可是还有什么是可以让区区小民来保值的途径？ ...

说过了啊，买大白菜，继续交房租最保值，存银行也行啊。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 13:00:12

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-6 13:03 编辑

jli044 发表于 2018-11-6 12:30
最低工资每年的固定上涨就是放水吧,2020年要涨到$20/小时，听说最低工资每涨50cents,相当于放水6000万纽 ...

有些眼睛，绝对是用来喘气的，什么减税加工资他是看不见的，选择性眼瞎，摆在面前他也是看不到的。

不用废话，之前那些满口跑火车的，因为太丢脸混不下去了，现在这批也一样下场。不着急慢慢看他们丢脸吧。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-11-6 15:04:13

Chatbox 发表于 2018-11-6 12:56
改口说2年啦哈哈哈，之前一口一个马上见分晓，一口一个用不了多久，捧那些号称三月暴跌的臭脚，现在又来 ...

2年多了坚定看跌，哪只眼看见我改口了？

又是哪只眼看见我挺三月暴跌、马上见分晓了？

大声喊出来，大胆贴出来

作者: lansinpeng 时间: 2018-11-6 15:15:33

jli044 发表于 2018-11-6 12:30
最低工资每年的固定上涨就是放水吧,2020年要涨到$20/小时，听说最低工资每涨50cents,相当于放水6000万纽 ...

如果说印钞票是放水，加工资应该不算放水。油管上有一个视频讲经济机器怎么运作的，那视频挺不错的建议看看

作者: Chatbox 时间: 2018-11-6 16:34:29

DAHUA仔发表于 2018-11-6 15:04
2年多了坚定看跌，哪只眼看见我改口了？

又是哪只眼看见我挺三月暴跌、马上见分晓了？

自己捧的自己心里清楚，你没捧又何必在意? 你可以自证清白啊。这么有底气，大胆贴出来你没捧臭脚的例子。然后我自然会帖你捧了的例子，免得你狡辩。

2年多看跌这种话，你好意思说我都不好意思听。你10年看跌关我何事?你是神仙行了吧，能预测好几年的事，当人家都是瞎子让你来说教?打心底里瞧不上你这种当别人什么都不懂，自我陶醉的人。

作者: kikilulu 时间: 2018-11-6 18:57:28

lansinpeng 发表于 2018-11-6 15:15
如果说印钞票是放水，加工资应该不算放水。油管上有一个视频讲经济机器怎么运作的，那视频挺不错的建议看 ...

https://www.youtube.com/watch?v=rFV7wdEX-Mo 请问是这个么？

作者: yangauk 时间: 2018-11-6 19:33:32

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2018-11-6 20:27:24

太极宗师001 发表于 2018-11-6 12:00
但愿如此，上次和一个KIWI中介聊天，他恨死工党了。
说国家党应该马上换领导人，SB就像是一个child。
我 ...

应该换judith colins

作者: lansinpeng 时间: 2018-11-6 21:31:16

kikilulu 发表于 2018-11-6 18:57
https://www.youtube.com/watch?v=rFV7wdEX-Mo 请问是这个么？

对的讲的挺好的

作者: Wintec 时间: 2018-11-7 10:10:48

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Chatbox 时间: 2018-11-7 10:23:29

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-7 10:30 编辑

Wintec 发表于 2018-11-7 10:10
Skykiwi为什么还养着这只疯狗，严重拉低了整个论坛的智商。这种低智商生物，赶紧去天台报道。 ...

看看，都急眼了，你们这样的也就只能肆意辱骂了，事实和数据已经把你们的脸打肿了。

整整打了2年，能挺过来的都是极品。先是骂房东是青蛙，煮熟了吗？猛男贱仙倒是彻底歇菜了。当年你捧过的一个个倒下，也不多你一个，过个一年半继续证明你是错的，你也就自然没脸再来了。

如果要谈疯狗，看看言论便知道谁是义愤填膺，谁是疯狗乱吠了呵呵。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-11-7 10:49:40

Chatbox 发表于 2018-11-6 16:34
自己捧的自己心里清楚，你没捧又何必在意? 你可以自证清白啊。这么有底气，大胆贴出来你没捧臭脚的例子。 ...

什么叫“何必在意”？你给扣帽子，还不许我反驳，强盗逻辑

什么叫“自证清白”？比方说，我说你三年前偷偷喝过一壶尿，请你自证清白没喝过，又是强盗逻辑

什么叫“好意思说”？ “2年多” 这个事儿是你在38 楼先提到的，“不好意思听”你提它干嘛？还是强盗逻辑

你还甭“瞧不起”，看看你上下楼的狡辩，去年你注册没多久我就回帖说“在你这个号出现之前，我还真不知道论坛的下限能下到哪里”，现在看，这句评价没走眼

作者: Chatbox 时间: 2018-11-7 12:30:39

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-7 12:39 编辑

DAHUA仔发表于 2018-11-7 10:49
什么叫“何必在意”？你给扣帽子，还不许我反驳，强盗逻辑

什么叫“自证清白”？比方说，我说你三年前 ...

典型的选择性失明，大谈暴跌的你从来都是吹捧，我说句实话均价+5%你就大肆嘲讽。下限不下限由你说嘴，把人说成青蛙疯狗不叫无下限? 我这就叫无下限了?

你当别人的眼睛也是喘气的?也就是触了你渴望暴跌的心理罢了，范不着大动肝火的扣帽子。说话讲究不怒自威，都是有事实做后盾的，才不会心浮气躁。2年看跌?!笑死人了还不自知呵呵。

今年均价如何事实和数据说话，你这样的人很多，可惜遇到事实全抓瞎。你力捧那些失败的观点已经错了，劝你少绕弯子狡辩，多静下心来想想为什么自己这几年屡屡判断错误，才可能进步。

作者: 261874939 时间: 2018-11-7 14:30:57

主要看移民政策。。。。。

作者: V7 时间: 2018-11-7 14:35:37

Chatbox 发表于 2018-11-7 12:30
典型的选择性失明，大谈暴跌的你从来都是吹捧，我说句实话均价+5%你就大肆嘲讽。下限不下限由你说嘴，把 ...

你是说事实上并不符合这个所谓的周期理论，是吗？

作者: Chatbox 时间: 2018-11-7 15:06:55

本帖最后由 Chatbox 于 2018-11-7 15:13 编辑

V7 发表于 2018-11-7 14:35
你是说事实上并不符合这个所谓的周期理论，是吗？

好好说话才见真章，理越辩越明。周期当然是对的!所谓的周期，也是根据实际情况变化的。如果死抱着所谓10年周期，死死盯住10年或者某个规律性的数字，那简直是儿戏。

周期就和楼主讲的一样，周而复始，说未来危机会到来，只要认字的都能知道。稀奇吗？用这些人说吗？难道就这些人知道潮起潮落?！简直是侮辱所有人的智商。

首先要搞清楚08年的危机性质，再要搞清楚这些年各国非常谨慎的动作。以前危机之后有这么小心翼翼吗？动动脑子好吗？以前周期的时候，谁见过这种量化宽松?这说明情况有变！周期的具体时间当然就会受影响。当初有些人拿以前的情况说事，咬定立马暴跌的时候，我就谈过。基本是对牛弹琴，因为有些人总以为别人瞎，其实是自己不会根据具体情况分析，不动脑筋看推送的结果。是某些人自己瞎，选择性失明，这是没治的。

这些人的预言被反复打脸，还不醒悟，花大把力气把我塑造成唱多先锋，只能说他们不要脸。有+5%的唱多吗？将将赶个通胀而已，只能说他们欲壑难填，梦想捡半价发财，这些没脸的一到事实面前，就立刻现形。

作者: occc 时间: 2018-11-7 15:18:24

V7 发表于 2018-11-7 14:35
你是说事实上并不符合这个所谓的周期理论，是吗？

这种小号的言论何必去在乎，无非就是看到自己买在山岗上了要站几年岗，死鸭子嘴硬。说的东西牛头不对马嘴，半天也说不出来什么。

没必要跟这些小号计较，现在趋势已经非常明显了。你看以前还有些预测哥经常发帖预测什么的，比如那个BNC什么的，别人不用小号，现在也不来这里了。这些小号反正是脸都不要的。

作者: V7 时间: 2018-11-7 15:31:08

occc 发表于 2018-11-7 15:18
这种小号的言论何必去在乎，无非就是看到自己买在山岗上了要站几年岗，死鸭子嘴硬。说的东西牛头不对马嘴 ...

呵呵，就是觉得牛头不对马嘴啊。

作者: Chatbox 时间: 2018-11-7 15:47:10

occc 发表于 2018-11-7 15:18
这种小号的言论何必去在乎，无非就是看到自己买在山岗上了要站几年岗，死鸭子嘴硬。说的东西牛头不对马嘴 ...

哦，你一直躲躲闪闪，也就是个小号而已。你们就只会抱团取暖互相安慰而已。

我的小号无论如何也比你准些，趋势我不懂，我只知道我的预测是正确的。不服继续辩，别谈嘴硬不硬，符合事实才是真。拿事实说话，别趋势很明显这种说了2年的话，别学人家那些不要脸的。

作者: tiannz 时间: 2018-11-7 16:30:43

Chatbox 发表于 2018-11-7 15:47
哦，你一直躲躲闪闪，也就是个小号而已。你们就只会抱团取暖互相安慰而已。

我的小号无论如何也比你准些 ...

小号都已经这么有名了，难道你的主号就是…！

作者: tiannz 时间: 2018-11-7 16:32:17

occc 发表于 2018-11-7 15:18
这种小号的言论何必去在乎，无非就是看到自己买在山岗上了要站几年岗，死鸭子嘴硬。说的东西牛头不对马嘴 ...

你是怎么知道他这个ID是小号的？

作者: V7 时间: 2018-11-7 16:45:02

我真不是孙红雷发表于 2018-11-6 20:27
应该换judith colins

期待看到Judith和Arden撕！！！！

作者: 房奴甲 时间: 2018-11-7 18:05:39

打嘴仗有意思么？说具体事! 别东拉西扯大号小号的。浪费版面，浪费读者的时间。最可恶是夹枪带棒的，我还要过滤掉一些内容才能看见在说什么。还不如只掐架呢。

作者: superkyle 时间: 2018-11-7 19:57:29

Chatbox 发表于 2018-11-5 09:27
你开玩笑吧，新西兰缺房是公认的，要不早就想澳洲一样暴跌了。缺房主要是公寓不被认可，以后公寓楼大量上 ...

一直想不明白缺房是怎么得出的结论。打开realestate手机app，地图查房，中区北岸的小红点密集到密集恐惧症。现在也没听说有多少人露宿街头。很多人没房子，不是房源少，而是房价高。

作者: tiannz 时间: 2018-11-7 20:16:06

superkyle 发表于 2018-11-7 19:57
一直想不明白缺房是怎么得出的结论。打开realestate手机app，地图查房，中区北岸的小红点密集到密集恐惧 ...

露宿街头的的人还是有的，但是不是因为缺房，而是有钱人有多余的房子宁可空着也不愿意或者不敢租给穷人，怕他们交不起房租又赖着不走

作者: Lease 时间: 2018-11-7 20:35:54

superkyle 发表于 2018-11-7 19:57
一直想不明白缺房是怎么得出的结论。打开realestate手机app，地图查房，中区北岸的小红点密集到密集恐惧 ...

是否缺房看你使用什么标准了，如果以“越来越多的人露宿街头”为标准，那真的不缺房。

但是这里基本上是以每幢房子容纳约3个人为标准的，这样就明显缺房了。可以看看下面这个今年4月份Westpac的报告。

https://www.westpac.co.nz/assets ... etin-April-2018.pdf

作者: tiannz 时间: 2018-11-7 20:50:23

Lease 发表于 2018-11-7 20:35
是否缺房看你使用什么标准了，如果以“越来越多的人露宿街头”为标准，那真的不缺房。

但是这里基本上是 ...

每栋房三个人也太挤了，还是每个人三栋房比较合理…

作者: 房奴甲 时间: 2018-11-7 21:20:54

Lease 发表于 2018-11-7 20:35
是否缺房看你使用什么标准了，如果以“越来越多的人露宿街头”为标准，那真的不缺房。

但是这里基本上是 ...

三个人……现在我们附近有些街区到了晚上满街停满车，你说每个房子住了几个人?不是什么名街贵区。

作者: superkyle 时间: 2018-11-7 21:45:08

Lease 发表于 2018-11-7 20:35
是否缺房看你使用什么标准了，如果以“越来越多的人露宿街头”为标准，那真的不缺房。

但是这里基本上是 ...

所以说缺房的理论是基于一套房子住3个人算出来的。
目前奥克兰1万3千多套房产在卖，那些挤在一起住的人不是因为市场上没房子可买，而是因为卖不起才挤在一起的。除非房价跌到他们买得起，否则只会增加房屋空置率。

作者: superkyle 时间: 2018-11-7 22:01:26

刚查了一下trademe，奥克兰在售房产中绝大多数都是3房以上的。没有总体的数据，但感觉平均每套房子住3个人还是挺奢侈的一个数据。

作者: Lease 时间: 2018-11-7 22:04:51

superkyle 发表于 2018-11-7 22:01
刚查了一下trademe，奥克兰在售房产中绝大多数都是3房以上的。没有总体的数据，但感觉平均每套房子住3个人 ...

3个人一套房是有依据的，你可以去统计局网上查一下Average household size in Auckland

作者: superkyle 时间: 2018-11-7 22:24:21

Lease 发表于 2018-11-7 22:04
3个人一套房是有依据的，你可以去统计局网上查一下Average household size in Auckland ...

嗯，我没说这个数据没依据。我是觉得3个人一套房很宽松了，还可以再多住些。毕竟很多4房5房的大别墅。

作者: love_3_month 时间: 2018-11-8 06:44:42

superkyle 发表于 2018-11-7 22:24
嗯，我没说这个数据没依据。我是觉得3个人一套房很宽松了，还可以再多住些。毕竟很多4房5房的大别墅。 ...

这和家庭结构有关

夫妻两，1-2个孩子，这是主流。
小夫妻没有孩子，老年人独住，3个以上孩子，和长辈同住，相对的都是小部分。

所以用这个思路，3人一套还是靠谱的。那么推演一下，比如一个城市有1百万人，那平均之后需要33万套房，也相差不大（数据是我随便假设的，不代表奥克兰）

但如果只有25-30万套，还是住的下，但是有些家庭就不得不去和别人share，或者flatting。

从宏观角度来说，这就是缺房

但要是说大家应该习惯和别人share，两家住一套，或者招flatmate homestay，那就能解决住房问题——这也是个方案，但住房部长就应该叫家庭部长了。。。。

作者: love_3_month 时间: 2018-11-8 06:54:41

superkyle 发表于 2018-11-7 22:24
嗯，我没说这个数据没依据。我是觉得3个人一套房很宽松了，还可以再多住些。毕竟很多4房5房的大别墅。 ...

另外我的假设是每套房都有人住，事实上是不可能的。出租房一年空1-2周很正常，装修的话空1-2个月，出售的话空3个月，都有。

这些都加起来，又是几个百分点的房子没有了。

作者: superkyle 时间: 2018-11-8 09:27:46

love_3_month 发表于 2018-11-8 06:44
这和家庭结构有关

夫妻两，1-2个孩子，这是主流。

不是说大家习惯和别人share。而是说和别人share住在一起的，基本上都是买不起房的。也就是说，房子再怎么短缺，价格不降的话，也只能share了。那房价继续上涨就不是因为短缺的原因了，毕竟市场上密密麻麻的待售房源。

作者: DAHUA仔 时间: 2018-11-9 12:41:34

Chatbox 发表于 2018-11-7 12:30
典型的选择性失明，大谈暴跌的你从来都是吹捧，我说句实话均价+5%你就大肆嘲讽。下限不下限由你说嘴，把 ...

别东拉西扯，把我支持‘三月腰斩’和“马上暴跌”的证据贴出来是正题。

找不出来的话，把“自证清白”的强盗逻辑解释一下也可以。

还讲究“不怒自威”？难道你要当论坛上的“扛把子”，万人之上摆威风给谁看？

看空2年这事你那么不屑，看来你是不同意奥克兰房价过去的2年是这个周期的顶部，能这么理解吗?

作者: 房奴甲 时间: 2018-11-10 13:35:33

household指的是家庭不是房子吧，一个房子里住两家就是两个household.

作者: Lease 时间: 2018-11-10 14:40:01

房奴甲发表于 2018-11-10 13:35
household指的是家庭不是房子吧，一个房子里住两家就是两个household.

我说的是Average Household size in Auckland, 即奥克兰平均家庭人口，就是3个人，统计局网上有。

通常一个房子就是一个家庭居住。两个家庭合住一个房子的不多吧。

作者: superkyle 时间: 2018-11-10 22:13:23

Lease 发表于 2018-11-10 14:40
我说的是Average Household size in Auckland, 即奥克兰平均家庭人口，就是3个人，统计局网上有。

通 ...

我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就有十几万人没房子住。这些人现在在哪儿住着呢？
目前市场上在售房产密密麻麻，这些人为什么不买呢？就是因为房价太高买不起嘛。
所以，不要研究每套应该住多少人，多少人需要多少套，还是研究一下目前市场上的买家卖家比例来看是否短缺。需要房子的人再多，也要看能买得起的人有多少，现在市场上在卖的房子有多少，目前的收入存款是否能支撑现在的房价。毕竟海外买家被禁止后，现在奥克兰房市是一个本地市场了。

作者: Lease 时间: 2018-11-10 23:03:23

superkyle 发表于 2018-11-10 22:13
我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就 ...

这个问题我们前几天已经讨论过了，无需再重复。你我采用的标准不同，我所用的是这里的银行，经济学家，甚至政府所用的标准。你可以有你的标准，或者你的opinion. That’s it.

作者: MtAlbertUnitec 时间: 2018-11-11 14:05:37

DAHUA仔发表于 2018-11-7 10:49
什么叫“何必在意”？你给扣帽子，还不许我反驳，强盗逻辑

什么叫“自证清白”？比方说，我说你三年前 ...

算了，别在这贴子里扯了，这个CHATBOX好像活在仇恨中，本来说涨跌很正常，但此人觉得好像挖了他家祖坟

作者: tedliu 时间: 2018-11-11 14:22:02

MtAlbertUnitec 发表于 2018-11-11 14:05
算了，别在这贴子里扯了，这个CHATBOX好像活在仇恨中，本来说涨跌很正常，但此人觉得好像挖了他家祖坟 ...

断人家财路了。。。。

作者: love_3_month 时间: 2018-11-11 17:32:55

superkyle 发表于 2018-11-10 22:13
我认为奥克兰因为房屋短缺导致房价上涨是伪命题。
如果按某些专家所说，短缺几万套，那么按3个人一套，就 ...

那么，两个城市，一个城市1百万人，五十万套房子，平均收入5万

另外一个城市，也是一百万人，有只有10万套房子，平均收入4万

如果都是自由市场

你觉得哪个城市价格会高？

另外，那些n万买不起房的人，比如房价是1百万的时候，买不起。但是95万的时候，呢，90万的时候呢。。。。。这本就是个动态的。房子多了，价格才会下来，更多的人可能买的起。

作者: superkyle 时间: 2018-11-11 18:10:16

love_3_month 发表于 2018-11-11 17:32
那么，两个城市，一个城市1百万人，五十万套房子，平均收入5万

另外一个城市，也是一百万人，有只有10万 ...

嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子的理论是这样算出来的。
照我个人的看法，缺的是低价房。看看kiwibuilder的新房，现在能买得起的都不多，以至于政府把转卖规则都变宽松了。
想想三年前，有个华人同事90多万买了套房子，把洋人同事都震惊了，都奔走相告，语气夸张。现在那套房cv 140万。
奥克兰市场变成本地市场后，靠本地人现在的收入和存款，不是大家不想买房，是实在买不起。
想想这5，6年间奥克兰居民收入增长了多少，储蓄增长了多少？

作者: NewLynnHse 时间: 2018-11-11 18:53:48

superkyle 发表于 2018-11-11 18:10
嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子 ...

为什么那套房能在三年内涨那么多啊？

作者: yangauk 时间: 2018-11-11 19:32:17

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