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标题: 老王在过去的一年中怎么变成投资客的计算。不知道算的对不对，请指正。 [打印本页]

作者: Yaodong Jia 时间: 2021-3-4 16:04:50 标题: 老王在过去的一年中怎么变成投资客的计算。不知道算的对不对，请指正。

本帖最后由 Yaodong Jia 于 2021-3-4 17:07 编辑

下面是老王在过去的一年中怎么变成投资客的计算。不知道算的对不对，请指正：

假设老王有一套自住房，银行估值100万，还有50万贷款没还清。那么：

情况1， 2020年5月前， LVR=30%

此时老王房子值100万，欠50万，他可以从银行top-up到的“现金”是：

100*70%-50 = 20万

如果他一分钱不想掏，那么他可以买的房子是：

20万/0.3 = 66.7万，也就是说，买任何66.7万以下的房子，老王都不用掏现金，直接从银行借钱就行。此后他只需要用房租还这套房的mortgage就行

情况2， 2020年5月后到2021年3月7日以前， LVR=20%

此时老王房子值100万，欠50万，他可以从银行得到的“现金”是：

100*80%-50 = 30万

如果他一分钱不想掏，那么他可以买的房子是：

30万/0.2 = 150万，也就是说，买任何150万以下的房子，老王都不用掏现金，直接从银行借钱就行。此后他只需要用房租还这套房的mortgage就行。 此时，房价开始起飞了。

情况3， 2020年11月后到2021年3月7日以前， LVR=20%， 但是老王的房子增值了35万

此时老王房子值135万，欠50万，他可以从银行得到的“现金”是：

135*80%-50 = 58万

如果他一分钱不想掏，那么他可以买的房子是：

58万/0.2 = 290万，也就是说，买任何290万以下的房子，老王都不用掏现金，直接从银行借钱就行。 此时，房价开始疯涨。

情况4， 2021年3月7日到2021年4月30日， LVR=30%， 但是老王的房子又增值了15万

此时老王房子值150万，欠50万，他可以从银行得到的“现金”是：

150*70%-50 = 55万

如果他一分钱不想掏，那么他可以买的房子是：

55万/0.3 = 183万，也就是说，买任何183万以下的房子，老王都不用掏现金，直接从银行借钱就行。 此时，房价。。。。

情况5， 2021年4月30日之后， LVR=40%， 此时老王的房子值150万

此时老王房子值150万，欠50万，他可以从银行得到的“现金”是：

150*60%-50 = 40万

如果他一分钱不想掏，那么他可以买的房子是：

40万/0.4 = 100万，也就是说，买任何100万以下的房子，老王都不用掏现金，直接从银行借钱就行。 此时，房价。。。。

结论： 这么简单的计算，高层根本不可能不知道。此轮房价的上涨，完全是人为操纵的结果。政府翻手为云，覆手为雨，把穷人玩弄于股掌之间。因此，投资客手中的子弹可能会变少，但肯定打不光。 一帮经济学家和利益相关者装傻充楞，指鹿为马，口是心非，为政府摇旗呐喊。

作者: rabbit 时间: 2021-3-4 16:09:10

你说的是首付，贷款额度怎么来？

作者: DDD888 时间: 2021-3-4 16:17:42

不是说要看收入吗？

作者: a366232446 时间: 2021-3-4 16:19:19

你这里面不用算老王的收入么，只要有首付可以无限贷款？哪家银行？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-3-4 16:33:36

你这算法。。。。只能是纸面上算算。。。。当银行是慈善家哈哈。你没收入，看看银行能不能给你top up先。哈哈

作者: 还是回国吧 时间: 2021-3-4 16:42:19

老王就是老王。。。哈哈

作者: 包不同 时间: 2021-3-4 16:47:16

a366232446 发表于 2021-3-4 17:19
你这里面不用算老王的收入么，只要有首付可以无限贷款？哪家银行？

老王银行

作者: pategao 时间: 2021-3-4 17:08:47

老王发帖的时候没考虑清楚

作者: 小手冰凉的兔子 时间: 2021-3-4 17:16:15

理论上是这样的，但是收入方面要达标才行。

作者: woshibaba 时间: 2021-3-4 17:20:15

这帖子充分暴露了老王拍脑袋键盘侠的英雄本色

作者: anzbank 时间: 2021-3-4 17:21:33

top up 很难的

作者: 红叶疯了 时间: 2021-3-4 17:31:08

哇。。老王银行这么厉害啊。不用考虑收入啊老王以为有租金就可以

作者: moonIlight2013 时间: 2021-3-4 17:48:14

老王如果没固定工作，没收入即使去年疫情前也很难光靠topup贷款的，你说的是七八年前的玩法。个人购房，银行一般不会认为用你房子理论的月租金作为你今后可以稳定还款的依据，你要有正式工作，提供工资单，税单，还会要你每月有信用卡的记录。

敢问楼主你去银行贷款过吗，最近？早就不能这么空手套白狼了。

作者: stnz 时间: 2021-3-4 18:11:49

老王发帖的时候没考虑清楚自己是老王

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-3-4 18:15:17

二十年前老王可以这样子玩，或者讲十年前也可以，所以称为老王

作者: windvale 时间: 2021-3-4 19:02:18

楼上几位大佬，我听说关于银行要求的收入证明，有个玩法是找家公司，自己打税6个月。
我猜这可能是四月取消LVR，正好6个月以后的10月房市开始火爆的原因吧。
都是听说，说的不对欢迎指正。

作者: Tom.Yang 时间: 2021-3-4 19:50:42

本帖最后由 Tom.Yang 于 2021-3-4 21:15 编辑

请问一下投资房租金要多少,才能抵过"Top-up所增加的利息"与"投资房贷款利息"？

若以情况5概算一下每2周3%利息30年.
原本50万 + Top-up 40万的利息我概算一下,大概要付1760
投资房贷款利息60万利息,大概要付1170
所以2间房子每2周总利息是1760+1170=2930
请问我这样算对吗？
谢谢！

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-3-4 20:02:27

windvale 发表于 2021-3-4 20:02
楼上几位大佬，我听说关于银行要求的收入证明，有个玩法是找家公司，自己打税6个月。
我猜这可能是四月取消 ...

之前3个月就够了，哪用6个月。哈哈

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2021-3-4 20:05:05

windvale 发表于 2021-3-4 20:02
楼上几位大佬，我听说关于银行要求的收入证明，有个玩法是找家公司，自己打税6个月。
我猜这可能是四月取消 ...

银行要是把造假的揪出来的话，我估计房价真的要腰斩。。。早年就不说了，贷款太容易了，哪怕年薪4-5万，也能贷款连环套买几个。后来越来越严，但是中介依然有办法，让你多待。银行睁只眼闭只眼也毕竟房价走高，人们追涨会待更多款银行才能赚钱。太诚实，就和水太清一样，无鱼。

作者: rzrljb 时间: 2021-3-4 20:06:10

本帖最后由 rzrljb 于 2021-3-4 21:07 编辑

有个问题，topup也要和你收入相关的，哪怕你是全款房150w，但是你只有5w年收入，那你也不可能topup出100w，不过现在这个额度也放开了，19年如果你年收入10w，你的贷款额可能是6-70w，而20年是100w

作者: windvale 时间: 2021-3-4 20:09:32

猩猩都叫兽发表于 2021-3-4 21:05
银行要是把造假的揪出来的话，我估计房价真的要腰斩。。。早年就不说了，贷款太容易了，哪怕年薪4-5万，也 ...

银行也不傻，房价腰斩银行破产。
想要限制一下，降低风险也不难，要求一年以上收入证明。

作者: 我公主我怕谁 时间: 2021-3-4 20:24:13

老王真是个闭门造车拍脑袋的作家（坐家）。有这创作码字的时间，不如打个电话问问broker 和银行贷款经理目前最新的贷款政策。

作者: 爱玩新西兰 时间: 2021-3-4 20:36:55

央行注水导致资产估值上涨，加上低息，的确可以催生高杠杆，但大前提是你要有足够收入，不是所有房产都能提供可观的现金流的。就例如那些大地偏远地区小房子，靠租金来维持杠杆显然不可能。

房价涨就是一个原因，钱多了，不仅仅是央行撒出来的钱，还有各行各业在经历几次lockdown打击后纷纷将资金投入更加保值的房产市场，这个才是主因，加上新西兰没有更好的金融衍生品来消化增加的流通性，也就是钱没了更好的去处，不涨才是违背规律。

别光分析了，跟上这波才不算亏。

作者: windvale 时间: 2021-3-4 20:37:15

我公主我怕谁发表于 2021-3-4 21:24
老王真是个闭门造车拍脑袋的作家（坐家）。有这创作码字的时间，不如打个电话问问broker 和银行贷款经理目 ...

银行最近出了什么新政策？

作者: 我公主我怕谁 时间: 2021-3-4 20:40:49

windvale 发表于 2021-3-4 21:37
银行最近出了什么新政策？

不知道啊。。我只是generally speaking. 专业问题交给专业人士。问broker或者贷款经理，他们都是挺愿意回答问题的啊。

作者: windvale 时间: 2021-3-4 20:53:01

爱玩新西兰发表于 2021-3-4 21:36
央行注水导致资产估值上涨，加上低息，的确可以催生高杠杆，但大前提是你要有足够收入，不是所有房产都能提 ...

还有个原因是疫情期间，各路大佬都在做线上免费讲座，搞得全民都学了两招，觉得自己懂了分割盖房，能做开发。
的确让我这样的菜鸟受益匪浅，哈哈

作者: onetreehill1 时间: 2021-3-5 12:53:39

也不能全怪老王，其实老王蛮聪明的，主要是前一阵子有个骑士的ID发了什么穷人买房的帖子受到了误导，以为炒房就那么简单，纸上划划就行，哈哈

作者: Elddies 时间: 2021-3-5 13:09:02

你们用的银行好神奇啊，房子生房子耶～～～～求推荐老王银行。

作者: kikilulu 时间: 2021-3-5 13:10:53

Elddies 发表于 2021-3-5 14:09
你们用的银行好神奇啊，房子生房子耶～～～～求推荐老王银行。

一语点醒梦中人~原来是老王银行的软广告~

作者: liuyangyi 时间: 2021-3-5 15:03:09

不管去年 anz的极限测试利率确实是降了的，工资不变的情况一下能贷的多了

作者: 爱玩新西兰 时间: 2021-3-8 20:12:46

windvale 发表于 2021-3-4 21:53
还有个原因是疫情期间，各路大佬都在做线上免费讲座，搞得全民都学了两招，觉得自己懂了分割盖房，能做开 ...

坑才多呢给你画一个100万的饼然后他们先赚个小几十万，到最后剩多少，看命了

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