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标题: 41 Oran Road, Panmure 122萬 [打印本页]
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-6 15:51:33     标题: 41 Oran Road, Panmure 122萬

本帖最后由 ydouwant2no 于 2021-5-7 14:38 编辑

今天換我來問掛了這棟房子才賣122萬? 825的地Urban Zone, 背靠reserve.
汙水管橫穿要做bridging, 後面房要用pump, 雨水管在後面reserve拉過來不算太遠
地有大概六米落差, 不是太好但也沒差到做不了
有個小overflow path做個報告應該就沒事了
前寬後窄但後面也有16.7, 設計的好應該也沒事.
我有漏掉什麼嗎? 附近政府房多嗎? 對Panmure這區不是很了解,只知道最近很多道路工程彎彎曲曲的很難走
Title上的這兩條對開發有甚麼限制嗎? 之前沒遇到過有這個的:)
Subject to Part IV A Conservation Act 1987 (離河平行的20米內的開發需要和department of conservation申請,但是河離這塊地有點距離?)
Subject to Section 11 Crown Minerals Act 1991 (地裡所有的礦物是屬於皇家的?)
謝謝各位大神

作者: 88china    时间: 2021-5-6 15:55:49

人家已经122万卖了，你分析有何用？房子都是自己挑出来的，适合别人的不一定适合自己。
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-6 15:58:18

88china 发表于 2021-5-6 15:55
人家已经122万卖了，你分析有何用？房子都是自己挑出来的，适合别人的不一定适合自己。 ...

賣掉了一樣可以分析學知識, 人家還沒賣才不方便公開分析吧?
作者: take-away    时间: 2021-5-6 15:59:04

本帖最后由 take-away 于 2021-5-6 16:06 编辑

这是超级超级大漏，我原来准备去拍的。中介说120万，我觉得160-180万，超出我预算。盖个二层应该可能还有海景，而且不用动前面的房子后面就可以盖，主要的落差来自后面一小块地有三米多的突然落差。世界上后悔药没得吃啊，CV都106万了。看样子漏越来越多了，后面还有更大的漏等着我来捡
作者: kikilulu    时间: 2021-5-6 16:11:00

take-away 发表于 2021-5-6 15:59
这是超级超级大漏，我原来准备去拍的。中介说120万，我觉得160-180万，超出我预算。盖个二层应该可能还有海 ...

站的高, 才看得远。不要在乎眼前的利益
作者: 党中央    时间: 2021-5-6 16:11:14

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: cxb123    时间: 2021-5-6 16:12:38

周围一堆hnz
作者: zks19960911    时间: 2021-5-6 16:15:18

现在形容词都已经从”漏“变成”超级大漏“了
看看以后还会出啥形容词
作者: rzrljb    时间: 2021-5-6 16:23:31

说明房市跌了
作者: 脚踏车AMG    时间: 2021-5-6 16:36:29

本帖最后由 脚踏车AMG 于 2021-5-6 16:43 编辑

今天有点闲，正好看下。

Overland flowpath是在前院，而且是最Minor的 所以问题倒不太大

污水管横穿中间偏后一点位置，这个确实要做bridging，而且从设计上来看，要么要移走现在的Manhole，要么设计要离一定的距离，算是个小问题吧

雨水的问题稍微严重一点，后半块地比较陡，落差离路面公共雨水系统6米左右。开发的话 后两栋房子排水可能要花点功夫，哪怕房子能排，车道排水也是个问题。如果能连reserve的话会好一些，但这个需要申请。另外这个同时也影响车道坡度的设计。挡土墙至少2米以上，所以土方也是一笔不小的成本。

周围HNZ我查了，倒是不多。不过黑羊系统上看附近的地去年卖价都不高，6-700平的3房都在1M以下，所以这个1.22也不算太便宜了。当然今年的市场价格跟去年本来不是一个level的了

Title上两个文件影响不大
作者: zks19960911    时间: 2021-5-6 16:38:51

脚踏车AMG 发表于 2021-5-6 16:36
今天有点闲，正好看下。

Overland flowpath是在前院，而且是最Minor的 所以问题倒不太大

中肯的评价，赞*
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-6 17:08:20

脚踏车AMG 发表于 2021-5-6 16:36
今天有点闲，正好看下。

Overland flowpath是在前院，而且是最Minor的 所以问题倒不太大

感謝大神
不過想請問一下您說的連門口的公共雨水系統是什麼意思呢? 門口的雨水系統比較高要怎麼連呢? 但是我看到門口有soakage hole所以可能也是一種方案, 不過不測都不知道....
6米落差土方肯定還是要花些錢的.....不過看來主要還是新房做出來賣不上價的緣故, 這個倒是忘了去查.
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2021-5-6 17:14:10

价格不错确实。不过我自己在公房区看房买房的原则，是

1，绝对不买靠近高中的，原因大家都懂，这帮年轻人的破坏力是如何。。。
2，绝对不买靠近reserve的，原因和上面的相似，就是附近闲人太多，这种烂区reserve 不是遛狗休闲的，都是打架斗殴半夜喝酒的居多（别说公房区了，我以前租房不错的区邻居是公房，院子里经常都有扔过来的酒瓶子）
3，绝对不买无尾街，小街的。因为区太危险。要买也是买主路的，感觉会更安全些。
作者: take-away    时间: 2021-5-6 17:18:30

27 oran后面正在盖一个两联排，不需要动前面的房子，后面落差大的地块好像是修得block墙上来的。我只是开车路过没仔细看27号，我只能说各位太低估位于中区的panmure的价值了，总比东区的高价地强很多，不管东区修啥公交快速线，也都是只是运到panmure而已
作者: 脚踏车AMG    时间: 2021-5-6 17:18:59

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:08
感謝大神
不過想請問一下您說的連門口的公共雨水系統是什麼意思呢? 門口的雨水系統比較高要怎麼連呢? 但 ...

大神我不是您过奖了

从geomaps上看路边是有公共雨水管的，但处于高点。Pump可以是一种方案，但现在council和watercare都不喜欢pump，所以存在风险。具体怎么排，还是要回归到房子的设计上来去定的，方案可以有很多，但是不能保证获批。目前来看 连到reserve可能是最优解

soakage也是一种方案，不过具体要看这块地的土质能不能做

这块地由于是从街边往下陡的，所以靠近邻居挡土墙还不能做太高。所以设计上多少是比平地限制多不少
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-6 17:31:41

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-6 17:14
价格不错确实。不过我自己在公房区看房买房的原则，是

1，绝对不买靠近高中的，原因大家都懂，这帮年轻人 ...

謝謝經驗分享
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-6 17:39:37

take-away 发表于 2021-5-6 17:18
27 oran后面正在盖一个两联排，不需要动前面的房子，后面落差大的地块好像是修得block墙上来的。我只是开车 ...

給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主要是早年經過那個詭異大圓環印象實在很糟糕, 雖說現在已拆但陰影還在哈哈哈.
但是我還是看到這個價錢有點驚訝, 主要是看到一些在Otara, Ranui, Swanson, Mangere (不是Bridge), Takanini, Papakura等地的類似條件地都不止這價錢了, 但再怎麼樣感覺Panmure總是比這些中心一點.
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-6 17:51:16

脚踏车AMG 发表于 2021-5-6 17:18
大神我不是您过奖了

从geomaps上看路边是有公共雨水管的，但处于高点。Pump可以是一种方案，但 ...

個人經驗雨水管加Pump除非是真的沒有任何方法可連, 再加上齋戒沐浴77 49天以上council才有可能會輕輕地想一下這個方案可行性....至少我和我朋友有提出過這方案的都被打了回來....當然可能因為做得不夠多

Soakage也真是和買彩票差不多, 也聽說過隔壁可以,但這塊地透水就不達標做不了的事情....

所以感覺還是reserve連希望最大....
作者: take-away    时间: 2021-5-6 20:40:55

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:39
給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主 ...

同样的时间同样的价格，再过5年，买Panmure肯定比买奥克兰东西南北任何一个区都涨得快，除了农地改住宅用地之外（这个肯定涨得最快）
作者: take-away    时间: 2021-5-6 20:43:27

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:51
個人經驗雨水管加Pump除非是真的沒有任何方法可連, 再加上齋戒沐浴77 49天以上council才有可能會輕輕地想 ...

保留地接雨水管找洋人老的Surveyor肯定没什么问题，他们和市政府的人太熟了
作者: jojoo    时间: 2021-5-6 23:29:45

本帖最后由 jojoo 于 2021-5-6 23:31 编辑

查了一下，那一片很多公房
作者: 太极宗师001    时间: 2021-5-7 07:45:14

这个地方你也敢想？？？全是公屋，围墙修成3米高城墙还可以吧。
作者: aprily    时间: 2021-5-7 08:02:08

看图片周围环境很差，全是公屋，查公屋地图也是。正常自住肯定不会买那里，开发商的世界我们不懂。
作者: 小手冰凉的兔子    时间: 2021-5-7 10:44:25

aprily 发表于 2021-5-7 08:02
看图片周围环境很差，全是公屋，查公屋地图也是。正常自住肯定不会买那里，开发商的世界我们不懂。 ...

开发商估计可以卖给政府。。。真不要小看那，看看glen inners和point england都长成什么样了，也都是公屋。Panmure之前有个800多的平地新政前卖到快1.9了。。。
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2021-5-7 10:55:03

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:39
給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主 ...

这个真的很难说。你说的那些区，都是守着高速，其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像，都是憋在了一个角里，离高速有点远。不过最后其实，大部分区，最后的收益都相似，选那都没太大差别，反而选的好区，反而可能涨幅少些。
作者: kikilulu    时间: 2021-5-7 11:29:50

本帖最后由 kikilulu 于 2021-5-7 11:37 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2021-5-7 10:55
这个真的很难说。你说的那些区，都是守着高速，其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像，都是 ...

中区东三个公屋区。pe, gi, panmure, 就是panmure升值感觉不如前2个呢。 按说还有个金三角，应该比前2个至少不差？Panmure之前商业是强项，也被sylvia park逐渐的取代，店家七零八落的，几年前，银行和超市也搬走了。你说也许是交通制约，但是那个大转盘说了好多年了，终于拆了。得有好几年没去过那边，上次路过发现转盘没了，变成红绿灯了。而且公共交通，panmure还有火车站，公车站也是枢纽，连接中区和东区，ameti，panmure 也算间接受益者？
作者: zhong5487    时间: 2021-5-7 11:33:56

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-7 10:55
这个真的很难说。你说的那些区，都是守着高速，其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像，都是 ...

这个绝对赞同，收益算下来差不太多，朋友刚买了个中区remurua校区房，400多地，200房子，340多万，那个房子14年买家是150万，但是我朋友13年14年买的两个房子。一个60多万，还有一个90多万，现在卖价加起来也超过350万了，而且租金收益还更高
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2021-5-7 12:08:21

zhong5487 发表于 2021-5-7 11:33
这个绝对赞同，收益算下来差不太多，朋友刚买了个中区remurua校区房，400多地，200房子，340多万，那个房 ...

嗯，是这样的。纯投资角度看，肯定还是买低价或者中位价附近的，潜力最大，受众群体最多。高价房，有点消费品的意思，如果不是土地大幅升值（比如很大地可分割的，如果不能分，会升值但是幅度不行还是），那么理论上确实很难跑赢那些中低价位的房产。我也看到很多devonport, remuera这些好区豪宅，10几年前就300多万，现如今也就才500多600万，十几年还没有一番，确实是跑输了大盘。不过人家自住，享受，社交，装逼，没准借着这豪宅谈成了几笔大生意赚了更多钱，这些不可量化的就没法说了哈哈
作者: zhong5487    时间: 2021-5-7 12:12:54

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-7 12:08
嗯，是这样的。纯投资角度看，肯定还是买低价或者中位价附近的，潜力最大，受众群体最多。高价房，有点消 ...

哈哈，那是，你让我买3个100万的房子，我买的起，让我买1个300万的，我觉得我很难买不起。所以说一下子买一个房愿意花3-5百万的，确实还是有钱人，不服不行
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2021-5-7 12:13:10

kikilulu 发表于 2021-5-7 11:29
中区东三个公屋区。pe, gi, panmure, 就是panmure升值感觉不如前2个呢。 按说还有个金三角，应该比前2个至 ...

虽然奥克兰是发展公共交通，但是没有成网状之前，什么离火车站公车总站远近啊这些因素，真的没必要去考量。除非能走着去这些地方并且工作地点就是站点附近，否则完全没有意义。开车1分钟和开3分钟，只要涉及找车位，就一样痛苦，一样拥堵。所以我真的不看好这些公共交通，能改变奥克兰人的生活，起码我觉得未来20-30年，都不会明显改善。发展的太慢了。在奥克兰生活，即使是新西兰最繁华的城市，没车依然不行。而在国内，完全可以不依赖车，因为除了公交地铁等，还有大量出租啊滴滴啊这些可以服务价格也不算贵。这边真的不行。。。不要抱有幻想哈哈。这个只是噱头，为了房价而生。
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-7 14:33:10

看到很多朋友講到公屋的問題, 我看了一下街景就像老房子的街, 看不出來什麼
上了council的gis查下,鐵路右邊(房子所在區域)只有看到一棟公屋, 不過左邊就比較多了
但比起來還是比很多西區南區的地區公屋少很多了
還是我查的方法錯了?

[attach]2489111[/attach]

[attach]2489112[/attach]

作者: take-away    时间: 2021-5-7 14:51:45

都是些中介朋友不想承认市场下行的借口而已，否则如何向卖家交代
作者: 猩猩都叫兽    时间: 2021-5-8 10:17:39

ydouwant2no 发表于 2021-5-7 14:33
看到很多朋友講到公屋的問題, 我看了一下街景就像老房子的街, 看不出來什麼
上了council的gis查下,鐵路右邊 ...

现在都用relab查了，一目了然，太容易了（黑羊是不是要请我和咖啡哈哈，这么帮你推广）
作者: Venox10111    时间: 2021-5-8 10:31:15

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-8 10:17
现在都用relab查了，一目了然，太容易了（黑羊是不是要请我和咖啡哈哈，这么帮你推广） ...

请，必须请
作者: Venox10111    时间: 2021-5-8 10:51:53

ydouwant2no 发表于 2021-5-7 14:33
看到很多朋友講到公屋的問題, 我看了一下街景就像老房子的街, 看不出來什麼
上了council的gis查下,鐵路右邊 ...

查的方法不对，左邻右舍都是公屋
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-8 10:52:04

本帖最后由 ydouwant2no 于 2021-5-8 11:03 编辑
猩猩都叫兽 发表于 2021-5-8 10:17
现在都用relab查了，一目了然，太容易了（黑羊是不是要请我和咖啡哈哈，这么帮你推广） ...


Relab是挺好用的，我也有帳號。不過資訊應該也是council導入的，結果應該是一樣的，我只是好奇些朋友說旁邊一堆公屋，是指這個大區還是有比council更詳細的地圖？或是沒選對？Kainga Ora上倒是有一些還沒算入的，不知除此之外是否還有？
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-8 10:53:13

Venox10111 发表于 2021-5-8 10:51
查的方法不对，左邻右舍都是公屋

大神可以請問那邊選錯了嗎？
作者: aprily    时间: 2021-5-8 11:28:32

Venox10111 发表于 2021-5-8 10:51
查的方法不对，左邻右舍都是公屋

说左邻右舍是公屋的肯定是中介，没做过中介的好冤啊哈哈哈……
作者: Venox10111    时间: 2021-5-8 14:44:15

ydouwant2no 发表于 2021-5-8 10:52
Relab是挺好用的，我也有帳號。不過資訊應該也是council導入的，結果應該是一樣的，我只是好奇些朋友說旁 ...

有个组织叫 tamaki regeneration council gis 是没有的，但是relab 都把这些归类为公屋了，需要高级账户
作者: Venox10111    时间: 2021-5-8 14:45:44

aprily 发表于 2021-5-8 11:28
说左邻右舍是公屋的肯定是中介，没做过中介的好冤啊哈哈哈……

黑羊能做中介就不做黑羊系统了啊，做中介多发财。
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-8 15:38:40

Venox10111 发表于 2021-5-8 14:44
有个组织叫 tamaki regeneration council gis 是没有的，但是relab 都把这些归类为公屋了，需要高级账户 ...

好的謝謝, 這樣說的話gis沒用錯, 只是我忽略了Tamaki regeneration 這部分就是了?
你們Relab整合做得很好, 之前找地時有買過幾個月的高級帳戶, 不過自己還是喜歡從原本的source也看一下, 避免沒更新到或是更新時出了點問題 (不知你們更新頻率多高?)
感謝
作者: Venox10111    时间: 2021-5-8 16:21:45

ydouwant2no 发表于 2021-5-8 15:38
好的謝謝, 這樣說的話gis沒用錯, 只是我忽略了Tamaki regeneration 這部分就是了?
你們Relab整合做得很好 ...

一般这种title 信息是每2周一次，然后周边 consents 等信息每周一次，肯定是要比 council 勤快许多，毕竟要跪着挣钱。
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-8 16:59:51

Venox10111 发表于 2021-5-8 16:21
一般这种title 信息是每2周一次，然后周边 consents 等信息每周一次，肯定是要比 council 勤快许多，毕竟 ...

大家都差不多, 不過你們穩定後就可以睡覺都在數鈔票了
作者: 脚踏车AMG    时间: 2021-5-12 14:03:02

34 Te Koa Road, Panmure 今天这个拍了 215万，离楼主发的那块就800米，800多平地 lol
作者: ydouwant2no    时间: 2021-5-12 15:29:31

本帖最后由 ydouwant2no 于 2021-5-12 15:38 编辑
脚踏车AMG 发表于 2021-5-12 14:03
34 Te Koa Road, Panmure 今天这个拍了 215万，离楼主发的那块就800米，800多平地 lol ...

好吧,有神人解釋下嗎?  一大一小overflow , flood prone, 門口也有點小淹水, 雨水連後面工廠或馬路對面, 汙水橫穿,地形狀很好也很寬,也比之前那塊平很多倒是............房子狀況看起來還行,不過是apartment zone 有50% coverage不想找人簽字的話, 蓋很擠的連排,或是一些小獨棟錢應該回的來? 懶得去算哈哈 (賣出去的話....主要看很多朋友說ˊˊ這裡公屋很多不好賣?), apartment就更沒問題了
作者: 脚踏车AMG    时间: 2021-5-12 16:35:52

ydouwant2no 发表于 2021-5-12 15:29
好吧,有神人解釋下嗎?  一大一小overflow , flood prone, 門口也有點小淹水, 雨水連後面工廠或馬路對面,  ...

解释不了 只能说现在的市场就是这样，同样的地多卖少卖小几十都是可能的，纯看有没有人抢
作者: L君洛北    时间: 2021-5-12 22:28:44

34 Te Koa Road, Panmure

这块地flood plan 那么严重 难道盖公寓不受影响？ 有没有高人解释一下怎么那么贵？隔壁 2月也就卖了$1.5m



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