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标题: 求助！求助！被租客告了 [打印本页]

作者: jingqi 时间: 2022-4-6 20:52:18 标题: 求助！求助！被租客告了

我是2021年1月份出租了一栋全新的房子，有ccc一切符合council标准，当时交给专业的物业管理公司，他们也没有要求安装取暖设施。按照healthy home standard的规定，我们在2021年12月份给他们装了空调，现在租客到期已经搬走了，但是租客告我们说我们在她们居住期间没有提供供暖设施，她们的根据是Housing Improvement Regulations 1947 中第6条“Every living room shall be fitted with a fireplace and chimney or other approved form of heating.”要求tenancy tribunal处罚房东。

现在我不理解的是，根据Housing Improvement Regulations 1947 中第6条“Every living room shall be fitted with a fireplace and chimney or other approved form of heating.”新西兰所有的房子，包括自住房，都得满足1947年的规定吗？如果没有出租房安装空调的这个强制标准，现在很多自住房都没有安装空调或者壁炉等取暖设施，难道都是违法的吗？都应该被处罚吗？如果被判罚款，会判房东还是物管？罚款依据和标准是多少？

作者: 长老级 时间: 2022-4-6 21:05:30

按照现在的新规定，好像不只是安装空调那么简单，好像是要求室内温度必须加热到多少度。

作者: rzrljb 时间: 2022-4-6 21:06:42

这个标准只适用于出租房，你自住房有没有没关系，被罚款的话是罚房东，最高4k

作者: 南边球的熊 时间: 2022-4-6 21:19:51

求助的话还是找个律师吧你做的没错就收拾死他们你错了就交罚款

作者: 帅不着边 时间: 2022-4-6 21:19:53

人家楼主说的是房东已经符合了出租房标准和时间，但是租客说的是没有符合1947年的住房标准，如果是一条法律，那么还有必要出台2021年的强制执行的出租房健康房屋标准吗？难道从1947年以来的80年没有壁炉和其他固定取暖设施的房屋都不合法吗？都应该被处罚？

作者: 猩猩都叫兽 时间: 2022-4-6 21:20:22

你物业经理不行啊。。。基本法规都不懂，肯定也不会负责任。

作者: 帅不着边 时间: 2022-4-6 21:21:43

rzrljb 发表于 2022-4-6 21:06
这个标准只适用于出租房，你自住房有没有没关系，被罚款的话是罚房东，最高4k ...

租客说的是没有符合1947年的住房标准，屋主说的是已经符合2021年的出租房健康标准

作者: ztswyz 时间: 2022-4-6 21:25:31

All private rentals must comply with all healthy homes standards, including the heating standard, within 90 days of any new or renewed tenancy on or after 1 July 2021, with all private rentals complying by 1 July 2024.

你如果没有renew过合约那就算没装也无所谓。我猜你是2022年1月renew，是在安装空调之后renew的那时属于已经有heating了。我认为不违法。

实在不行你找个lawer问一下。吃个定心丸。

作者: coldblue 时间: 2022-4-6 21:36:59

感觉你这是遇上租霸了，肯定以前在别的地方用这个条款占过便宜，关键是楼主你请的中介是干饭的吗？要是搞不赢你去告中介不专业，让中介出钱

作者: rzrljb 时间: 2022-4-6 21:38:18

帅不着边发表于 2022-4-6 21:21
租客说的是没有符合1947年的住房标准，屋主说的是已经符合2021年的出租房健康标准
...

那个条款1947和年份没关系

作者: rzrljb 时间: 2022-4-6 21:40:28

帅不着边发表于 2022-4-6 21:19
人家楼主说的是房东已经符合了出租房标准和时间，但是租客说的是没有符合1947年的住房标准，如果是一条法律 ...

那是1947号条款和年份没有关系，现在客厅必须有一个固定取暖装置，而且功率还有要求，你去看出租房哪个不是在客厅装了空调？如果没装那你随便告，一告一个准

作者: jingqi 时间: 2022-4-6 21:44:36

租客是洋白

大家重点放在1947年住房标准没有达到是否会被罚款，不要再讨论是否符合出租健康标准了

作者: jingqi 时间: 2022-4-6 21:45:42

我现在纠结的问题是，房客说所有的房子都必须符合1947年的住房标准中第6条6条“Every living room shall be fitted with a fireplace and chimney or other approved form of heating。这里面写的是壁炉和固定安装的取暖设备。
我的房子是拿到ccc的，所有的RC和BC都是经过批准的，设计和施工都没有强制要求固定的取暖设施。

如果说出租房必须符合2021年的取暖要求，我也做到了，对于2021年7月份之前的出租房子，只要在续约或者新签租约时安装即可，这个符合出租法已经是确定的，无需再讨论了。

作者: titan2012 时间: 2022-4-6 22:38:56

需然你在2012 12月才需要装空调，但在之前你还是要给客厅提供取暖设备，不一定要固定的那种，普通的暖气就行。这是tenancy service 的人跟我说的。

作者: mrscw 时间: 2022-4-6 22:39:28

jingqi 发表于 2022-4-6 21:45
我现在纠结的问题是，房客说所有的房子都必须符合1947年的住房标准中第6条6条“Every living room shall be ...

从1月到12月装空调，这期间房子里有没有任何的取暖设施呢？

作者: tanfengxia 时间: 2022-4-6 22:41:09

我觉得这个人用这个条款就是成心的，而且是在搬走以后提出来，就是想白嫖。你在2021年1月租给他的时候就应该给living room安装取暖设施。这个和ccc没有关系。你应该找下你的物业，这个事情他们有直接责任。

作者: titan2012 时间: 2022-4-6 22:41:51

titan2012 发表于 2022-4-6 22:38
需然你在2012 12月才需要装空调，但在之前你还是要给客厅提供取暖设备，不一定要固定的那种，普通的暖气 ...

不好意思，写错了，我想说的是 2021 年12 月才需要装空调

作者: Elddies 时间: 2022-4-6 22:42:08

jingqi 发表于 2022-4-6 21:45
我现在纠结的问题是，房客说所有的房子都必须符合1947年的住房标准中第6条6条“Every living room shall be ...

楼上说过了，这个法律是最近几年才颁布的，不是1947年的意思，这个1947就是一个法案编号，楼主不要纠结这个年份问题了。

你现在应该问问你的中介啊，他们对这个最懂了。

补充内容 (2022-4-6 22:43):
如果确定会罚款的话会罚小几千块

作者: 帅不着边 时间: 2022-4-6 23:30:50

Elddies 发表于 2022-4-6 22:42
楼上说过了，这个法律是最近几年才颁布的，不是1947年的意思，这个1947就是一个法案编号，楼主不要纠结这 ...

这个1947法案就是1947年12月10日在惠灵顿颁发的，不只是法案编号，我查到了这个法案首页就是有颁布法案的年月日

补充内容 (2022-4-6 23:33):
该法案适用每一所房屋，不管是自住房还是出租房

补充内容 (2022-4-6 23:34):
这个法案适用于所有的房屋，换言之，就是没有在客厅里装取暖设施的房屋都是违法的，自住房没人告而已，但是也是不合法的

补充内容 (2022-4-6 23:39):
如果不是出租房，哪个部门管理和解答这个问题？如果买了这种房子，是不是就是不合法的房子？

作者: haiwuhen 时间: 2022-4-7 08:04:00

shall be, 感觉就是建议，而不是强制

作者: 帅不着边 时间: 2022-4-7 08:17:31

haiwuhen 发表于 2022-4-7 08:04
shall be, 感觉就是建议，而不是强制

我认为你的回复应该是最切中要害的，重大分歧就是在于shall be 和 must 的区别，就看法官认定1947年的法规是非强制性还是强制性的，有没有过往胜诉类似案例作参考而定吧

补充内容 (2022-4-7 08:38):
如果是法官判了1947年的法案是强制执行的法案，那么大家都可以对比一下自己买过的或者曾经租过的房屋，只要有一条低于1047年的标准就是违法，对吗

补充内容 (2022-4-7 08:41):
那这样疫情下的大家在家就有的事情做了，没在纽村买过房，还没在纽村租过房吗？扒扒历史，历任的前房东们卖家们已经在瑟瑟发抖了吧？

作者: 三叶虫 时间: 2022-4-7 08:54:09

去年1-12月，你房子里提供的供暖设备是什么

作者: 帅不着边 时间: 2022-4-7 12:24:41

三叶虫发表于 2022-4-7 08:54
去年1-12月，你房子里提供的供暖设备是什么

看楼主叙述应该是没有固定的取暖装置。我理解和我看到的固定取暖设施，老房子是壁炉，这1-2年的房子是空调，介于这2者期间的次新房尤其是低价的联排，有很多是没有这2种固定取暖装置的，大家随便走一圈看看没有烟囱和空调室外机的房子也有很多吧，难道这些房子都是违法的房子吗？这里不讨论自住房还是出租房，既然是住房标准应该都适用

作者: xli422 时间: 2022-4-8 22:03:03

楼主没有自己的律师吗你买的这个出租房的时候没有律师帮你过户吗找这个过户的律师帮忙推荐靠谱的人帮你啊都到这个时候了你难道是打算默认赔钱了am

作者: 君住长江尾 时间: 2022-4-9 11:40:31

关于这条保暖条款一直有一个凝问，1）如果租客在夏季租房，房子没有起暧设备是否合法？2）如果按照取暖设备功率计算不能满足要求，但如果房子保暖好测试能达标，那么是否可以判定合格？

作者: plasticbeach 时间: 2022-4-9 21:29:25

一看就是没有通过中介出租得。中介从去年开始我们所有投资房都装了空调。而且不是随便装装了事。要根据living area 来算装多大马力的空调。

作者: plasticbeach 时间: 2022-4-9 21:29:55

君住长江尾发表于 2022-4-9 11:40
关于这条保暖条款一直有一个凝问，1）如果租客在夏季租房，房子没有起暧设备是否合法？2）如果按照取暖设备 ...

有专门的人作这个检测的

作者: AGLmessage 时间: 2022-4-11 11:54:23

-- From https://www.managemyrental.co.nz/ newsletter.

No one knows exactly what the Healthy Homes Guarantee Act minimum standards will require from landlords when it comes to heating.

Yet two recent Tenancy Tribunal decisions have awarded tenants exemplary damages for their landlords’ failure to provide an approved form of heating.

In one case, a Raglan property manager was told by the council that they did not need to provide a heater as having a power point in the lounge was enough.

But the Tribunal disagreed and awarded the tenant $500 in damages.

In another case, the heater supplied by the landlord stopped working leaving the tenants with no source of heating and the landlord did not respond to the tenants’ request to remedy the situation.

While the tenants only sought compensation for this, the Tribunal also awarded them $2,500 in damages.

In both cases, the Tribunal cited the Housing Improvement Regulations 1947, saying they mean an approved form of heating must be provided and that failure to comply with this is an unlawful act.

In the Raglan case, the Tribunal notes the definition of “approved form of heating” may differ between councils, but “it is more than supplying a plug in the lounge for something to be connected to”.

Auckland Property Investors Association (APIA) president Andrew Bruce says this seems to be a new interpretation of the regulations and he hasn’t heard it before.

While MBIE is set to release a consultation paper on the upcoming minimum standards (including heating sources) shortly, but no one knows what will be recommended yet.

“That means we are in no man’s land for now, but how the Tribunal is interpreting these things seems to be in advance of the standards.

““You can’t just penalise someone for not doing something that they don’t know they have to do and which there isn’t clear guidance on.”

The Housing Improvement Regulations 1947 are not unknown to serious landlords but it does seem the Tribunal is applying them in a new way when it comes to heating.

NZ Property Investors Federation executive officer Andrew King says they actually say landlords need to ensure a fireplace or chimney or an approved source of heating is fitted into every living room.

“In the past, ensuring there are working power points for tenants to plug their own heaters into has been deemed sufficient. But that has changed recently.”

It seems unreasonable to change what has been practiced for many years just as minimum standards - which will lay down specific guidelines about the type of heating sources landlords have to provide - are coming, he says.

“The Tribunal’s decisions leave us very much in limbo on this. It seems that landlords can be fined for not providing a heater yet it is unclear what type of heater landlords are supposed to provide

“We are concerned that landlords could spend money putting in a heater/heating system to avoid being fined and then find out it is not the right one under the minimum standards.That could end up being very costly.”

King says he has asked for clarification on this from the Tribunal’s principal adjudicator, Melissa Poole, but hasn’t yet received any.

While MBIE is set to release its consultation period on the minimum standards over the coming month, the finalised standards are unlikely to be law until next year at least.

In the meantime, landlords should check to see if their local council has a list of approved forms of heating under the Housing Improvement Regulations 1947.

If the council doesn’t have such a list, King suggests that landlords should supply inexpensive plug in heaters for their tenants, if they don’t already.

APIA suggests that landlords install energy efficient and clean burning forms of heat sources, like heat pumps, whenever practicable.

作者: Kuo 时间: 2022-4-11 12:22:09

Elddies 发表于 2022-4-6 22:42
楼上说过了，这个法律是最近几年才颁布的，不是1947年的意思，这个1947就是一个法案编号，楼主不要纠结这 ...

怎么可能不是年份的意思，法律法规后面的数字就是法案提出的年份。有时之后会有修正案，但是主法名称不变。

Housing Improvement Regulations 1947
(SR 1947/200)

B C Freyberg, Governor-General

Order in Council
At the Government Buildings at Wellington, this 10th day of December 1947

作者: 帅不着边 时间: 2022-4-12 17:41:51

AGLmessage 发表于 2022-4-11 11:54
-- From https://www.managemyrental.co.nz/ newsletter.

No one knows exactly what the Healthy Homes ...

你这个案例说明了一切，大家可以不用再争论了，看来这条法律是很多房东都容易忽视的，也是争议比较多的

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