新西兰天维网社区

标题: 请教个贷款问题 [打印本页]

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-30 21:17:41 标题: 请教个贷款问题

在万能的天维网问一下，情况是这样的：我目前有两个房子在同一家银行（比如银行a）贷款快到期了，房子A只剩下几万块贷款我目前有能力一次性付清这样的话房子A就可以解除抵押了（房子A还贷款的年头比较久，足够超过3年，所以以前的cashback也不用还的），房子B买的不久还欠着一大堆贷款。我想的接下来的方案是这样的：
1. 把房子A抵押给银行b这样可以拿一大笔贷款（因为升值了嘛，只付20%首付的话，可以贷出来不少的钱）以及cash back，
2. 贷出来的钱去把房子B的贷款还掉（可能也不太够，也无所谓，留下个几万贷款在银行a好了，反正也要待够3年，以免以前收到的cash back吐回去），这样的话其实是相当于变相的topup和变相的refinance，但又不是真正的topup和refinance，请问这个方案是否可行？这种情况还需要请律师吗？

作者: sunadi 时间: 2022-5-30 21:48:51

从一个银行贷款来还另一个银行的贷款为的就是cash back?

作者: 鯇魚 时间: 2022-5-30 21:48:59

不行的可能性大。

银行不会无缘无故贷你房子的80%的现金给你的，除非你有个很明确的目的。

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-30 22:04:01

对啊，为了银行b的新的cashback，我也不太好refinance房子B的（因为没满三年，房子B之前从银行a收的cashback会吐回去），已经在咨询银行b了，再说银行b口头给的利率也比银行a refix利率要好啊（唉，没办法，我觉得新西兰这里的游戏规则就是这样的，一直做老客户就是比新客户要吃亏），银行b目前还在评估我的材料中，感觉上是可行的，我有给银行b贷款的明确目的啊，就是用来还银行a的房子B的贷款，暂时没听到银行b任何反对的声音，也想问问是否有人这样操作过。

作者: Elddies 时间: 2022-5-30 22:07:04

哈哈空手太白狼，如果你银行是自己家开的话可以

有个简单的方法，就是你把房子从自己卖给家人（另一半），不光可以套出cashback，还能套出额外的现金

补充内容 (2022-5-30 22:07):
要律师费还有提前付B房贷的罚金

作者: 鯇魚 时间: 2022-5-30 22:16:08

HaileyNZ 发表于 2022-5-30 22:04
对啊，为了银行b的新的cashback，我也不太好refinance房子B的（因为没满三年，房子B之前从银行a收的cashbac ...

我不知道你用哪个银行，还另一银行贷款这一目的作单独目的的话，四大行多半不行。这个已经几乎属于不负责任的贷款的类别了，一般banker不会轻易乱动。

而且是以home loan的形式贷？你确定银行b是说你可以拿这个贷出来的现金去还你现有房贷的“一部分”？

如果你把两个房子按照现有贷款额度全部转到银行b倒是可以。

作者: 鯇魚 时间: 2022-5-30 22:18:49

Elddies 发表于 2022-5-30 22:07
哈哈空手太白狼，如果你银行是自己家开的话可以

有个简单的方法，就是你把房子从自己卖给家人（另一半）， ...

这个也是可以，不过也是受限于收入评估，能不能到80%还得看收入支出。

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-30 22:32:15

我对房子B的打算是贷款到期后的lump还款（并且也没都还清，还剩几万块做refix），这个是允许的，不可能有罚款，我以前房子A就有过多次这种操作，每次fix到期后refix前还一部分lump抵充本金，没有哪个人傻的真的还三十年的，那得交多少利息啊。
以还另一家银行贷款为目的不行吗？两家都是四大银行，奇怪，银行b暂时没说不行啊，还让我补充一大堆材料，如果行得通估计律师省不了了。变数可能也很多，刚才也有朋友提醒我说银行a可能把两个房子绑在一起（尽管我贷款时两个房子都是分别交足当时要求的首付），先折腾看看吧，不行的话那就只能在银行a refix了。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-30 22:33:09

HaileyNZ 发表于 2022-5-30 22:04
对啊，为了银行b的新的cashback，我也不太好refinance房子B的（因为没满三年，房子B之前从银行a收的cashbac ...

情况分析：在收入足够的情况下，这样做肯定是可行，要不银行b也不评估，就是给贷款多少的问题，说白了就是topup，但是银行a放不放是另一码事，你得先跟银行a沟通，有可能银行a里的B房子用了A房的equity。。。最后肯定要律师involve，因为你A房换银行了。。。

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-30 22:50:19

我真不是孙红雷发表于 2022-5-30 22:33
情况分析：在收入足够的情况下，这样做肯定是可行，要不银行b也不评估，就是给贷款多少的问题，说白了就 ...

谢谢，这个还真有可能说中了真实情况，先折腾看看，反正折腾也不用额外交钱，回头给大家汇报下结果。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-30 23:01:27

HaileyNZ 发表于 2022-5-30 22:50
谢谢，这个还真有可能说中了真实情况，先折腾看看，反正折腾也不用额外交钱，回头给大家汇报下结果。 ...

如果是这种情况，你要是想完全规避one bank trap，那么就得找一个合适的时间一起refinance走，而且要refinance到b和c银行。。。你现在也可以这么做，视乎于b和c的cashback能不能cover罚金和B的cash back和律师费。。。就是成本博弈。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2022-5-30 23:03:24

HaileyNZ 发表于 2022-5-30 22:50
谢谢，这个还真有可能说中了真实情况，先折腾看看，反正折腾也不用额外交钱，回头给大家汇报下结果。 ...

如果银行a不放的前提下。。。你可以试试一起走。。。因为银行a不放你也什么也得不到。。。如果b和c银行足够cover所有cost，那么宁可走可以换到更好的利率，而且还摆脱了one bank trap

作者: 鯇魚 时间: 2022-5-30 23:10:54

HaileyNZ 发表于 2022-5-30 22:32
我对房子B的打算是贷款到期后的lump还款（并且也没都还清，还剩几万块做refix），这个是允许的，不可能有罚 ...

以前紧的时候应该不行。不过我查了一下，kiwibank还真的广告说了你可以topup房贷还别的债。有意思，不知道是不是缺生意缺得慌。反正试试呗。

你两个房当时单独申请的贷款，第二个房完全没有牵涉第一个房的话，有可能银行没有做cross collateralisation。这样你discharge房a机会高一些。不过也看是哪个银行。不管怎样你的律师费不可能少了。

祝你好运。

作者: happygirlinnz 时间: 2022-5-30 23:12:11

找broker谈谈，工资够多的话好办很多。

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-30 23:17:07

我真不是孙红雷发表于 2022-5-30 23:03
如果银行a不放的前提下。。。你可以试试一起走。。。因为银行a不放你也什么也得不到。。。如果b和c银行足 ...

呵呵，这个可能我就不太能用了，因为我房子A没剩多少贷款了，单独refinance给哪家银行都不会给cashback的，要是银行a不单独放房子A的话，也只能跟6楼说的那样两个房子一起refinance到银行B，那就不太划算了，一边领cashback一边吐回去cashback，还要交律师费，也就只赚到个利率差，这样就懒得折腾了。不过银行a也不能不讲道理吧，我当初买两个房子都分别交足各自的首付，它硬要关联在一起是不是违法啊，我回头问问去。

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-30 23:21:14

鯇魚发表于 2022-5-30 23:10
以前紧的时候应该不行。不过我查了一下，kiwibank还真的广告说了你可以topup房贷还别的债。有意思，不知 ...

也谢谢你的中肯建议，回头折腾看看。好像确实是生意缺的慌，反正银行b在我发出邮件没几分钟立马给我打电话，哈哈，这种待遇少见啊，我记得我以前贷款都是要预约好久的。

作者: 原始人 时间: 2022-5-31 08:43:16

HaileyNZ 发表于 2022-5-30 23:21
也谢谢你的中肯建议，回头折腾看看。好像确实是生意缺的慌，反正银行b在我发出邮件没几分钟立马给我打电 ...

说的对，折腾看看，也许会有惊喜

作者: Let_dream_fly 时间: 2022-5-31 09:35:01

典型的partial discharge of mortgage，楼主想保留B的返现的难度很大，返现一般伴随一个DOA文件，要求客户的房产和贷款都保留在银行，房产还在但是贷款接近都还清了，银行的利润也就基本没有了，这种情况下cash back 很难留给客户了。之前的确遇到过类似的情况，客户也保留了返现，不过那时候保留的贷款额度相对较高，而且不同银行的经理对政策的理解也不尽相同。
另外换银行一定有律师介入才可以。

作者: MCM-FLO 时间: 2022-5-31 11:20:58

贷款还贷的话还是要问一下银行经理，不会一口拒绝

作者: HaileyNZ 时间: 2022-5-31 12:46:39

更新一下，跟银行a的讨论结果居然真的是绑定在一起的，我当初是分别交足首付的，所以我以为两个房子之间没有任何关系，律师当时也没提醒过这个，看来当初图省事只在同一家银行确实是个陷阱。目前我决定还是做refinance了，尽管最终结果可能省不了多少钱，但我想从这个过程中学习下，不喜欢这种被瞒着的感觉。初步的打算是break both of them，刚才我问了，因为只剩一周的有效期breakcost是0（这点也是我有点生气的地方，在那么接近的时间点某家银行都不能免去刚升的0.3个点，当然我现在refinance其他银行，有可能其他银行也跟着要升这个0.3个点了，这也是为啥我刚才说有利率差的地方，虽然不多，但有点气人），那我干脆break好了，然后立即做房子A的全部还款；再然后把房子B refinance掉，会损失房子B拿到的cashback（因为没满三年，但也不是全部没收），然后去银行b拿到全部cashback，一步步来。以前图省事了，我这次决心不怕折腾一撸到底。

作者: 遥远陌生的祝福 时间: 2022-5-31 19:03:21

不可能，DTI马上就要开始

作者: kikilulu 时间: 2022-5-31 19:31:59

遥远陌生的祝福发表于 2022-5-31 19:03
不可能，DTI马上就要开始

BNZ刚取消了DTI 没多久。

作者: 鯇魚 时间: 2022-6-1 21:33:32

HaileyNZ 发表于 2022-5-31 12:46
更新一下，跟银行a的讨论结果居然真的是绑定在一起的，我当初是分别交足首付的，所以我以为两个房子之间没 ...

是有点不厚道，但是他们是有权这样做的。

你当时的贷款是怎么分的？假设你有两份贷款，一份是房子a，一份是房子b的，你看到的银行系统里是分开显示这两个贷款是分别关联两个房子的吗？

作者: HaileyNZ 时间: 2022-6-2 00:24:23

鯇魚发表于 2022-6-1 21:33
是有点不厚道，但是他们是有权这样做的。

你当时的贷款是怎么分的？假设你有两份贷款，一份是房子a，一 ...

对啊，当然是显示两份贷款，数额分别对应不同的房子，连最开始fix的到期时间都不一样，剩余年限也不一样，目前两个的fix到期时间之所以一样是因为当初我对其中一份交了breakcost然后跟另外一份到期的贷款一起refix了低利率，一起refix后还是显示两笔贷款的，从头到尾都没关联过。但银行a告诉我房子A作为了房子B的security，所以如果要操作refinance必须同时refinance，不能只refinance其中一个，但今天的交涉结果来看，貌似我可以操作从房子B的贷款中partial discharge房子A（本来嘛，单独房子B就有充足的equity），然后把房子A贷款还掉再做房子A彻底的discharge，然后把房子A拿到银行b做topup，但这里银行b嘱咐我要找律师做担保条款我必须保证拿到的贷款过后要去银行a还贷，不得做其他用途，至于上面有位楼主说房子B还在贷款还的差不多的话可能先前的返现保不住，我和律师查过条款只是说房子和贷款保留三年（此处并没有指出是必须多少数额或多少比例的贷款，所以我这种操作虽然不利于银行，但我并没有违反任何条款）。操作过程比较复杂，但是是可行的，走一步看一步了。

作者: 鯇魚 时间: 2022-6-2 09:08:48

HaileyNZ 发表于 2022-6-2 00:24
对啊，当然是显示两份贷款，数额分别对应不同的房子，连最开始fix的到期时间都不一样，剩余年限也不一样 ...

那看来还是有希望啊～挺好的

我之前就操作过一个和你很类似的单独给了deposit的情况，房子最后partial discharge出来了，不过我broker说银行有可能反悔让我赶紧去签字，我才知道银行是有权不放的。

我觉得你这个应该能成

补充内容 (2022-6-2 09:12):
比较意外的是他们允许你拿房贷去还别的债，不过他们愿意的话何乐而不为呢～

作者: HaileyNZ 时间: 2022-6-8 14:57:34

银行太狠了，这已经耗了我一两周时间了，今天给出答复无论discharge还是refinance，他们need turnaround time 8 weeks and apologize for that. 太狠了，也就是说我要两个多月保持在variant rate才能refinance成功（对了，不排除还有律师提交文档再处理的时间），太牛逼，陷阱是一个接一个，骚操作让我瞠目结舌且无计可施。真是佩服那些轻轻松松refinance成功的同学是怎么成功的。

作者: 鯇魚 时间: 2022-6-8 16:58:00

HaileyNZ 发表于 2022-6-8 14:57
银行太狠了，这已经耗了我一两周时间了，今天给出答复无论discharge还是refinance，他们need turnaround ti ...

我听说有些银行最近是很慢，应该是个时间点的问题。我个人体会是黄银行最近就很慢…

作者: sadhunter 时间: 2022-6-8 16:58:29

HaileyNZ 发表于 2022-6-8 14:57
银行太狠了，这已经耗了我一两周时间了，今天给出答复无论discharge还是refinance，他们need turnaround ti ...

这个答复太狠了。。。估计是针对你这种DISCHARGE了。因为如果你把房子卖了明天交割，或者下周交割。。。也要做DISCHARGE。银行是没有可能跟律师回复需要8周处理，让买家等着的

。。。这样他们要赔好多钱的

能问下是哪家银行这么霸气么？

作者: HaileyNZ 时间: 2022-6-8 18:15:25

sadhunter 发表于 2022-6-8 16:58
这个答复太狠了。。。估计是针对你这种DISCHARGE了。因为如果你把房子卖了明天交割，或者下周交割。。 ...

是的，太狠了，这简直就是耍无赖，目前贷款业务远没有去年那么繁忙的吧，我去年买房都从来没听说过要8周交接，银行都恨不得一两周就交接的，这就是故意的，他干脆说要一年的处理时间我们又能怎么办，太霸气霸道了，绝对的不正常，本来我还不想公布，实在是气不过，先是坚持要4.82%（我给他们打电话的那天真的就正正好是他们提高的那天，其实我是上午打电话，中午才看到新闻涨0.3个点，其实我这个fix到期时间那么接近的贷款要保留我这个老客户怎么的也应该去掉这个0.3个点），再是这个8周我实在是忍无可忍了，公布下，就是kiwibank。老实说我现在都不知道该怎么办了，现在已经是variant rate了，8周后其他银行也该升到5以上了，不知道了，我可能是个个例。现在我只后悔一点，千万别把多套房子放入同一家银行。

作者: 鯇魚 时间: 2022-6-8 19:44:10

HaileyNZ 发表于 2022-6-8 18:15
是的，太狠了，这简直就是耍无赖，目前贷款业务远没有去年那么繁忙的吧，我去年买房都从来没听说过要8周 ...

没想到绿银行这么厉害…

你有可以用的broker吗？我去年对黄银行的banker很不满，就断交了，找了个朋友用的broker替我和黄银行交涉，解决了很多问题。

如果你能找到个好broker，说不定有惊喜。

补充内容 (2022-6-8 20:21):
我的broker以前是private banker，蛮厉害的一个。你如果有需要pm我我可以推荐他给你。不过他在惠灵顿，你不介意的话可以只邮件和电话联系。

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skytrade.co.nz/)