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标题: 求大佬们帮我看看这套房子的外墙材料，是否是高风险漏水房。 [打印本页]

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 10:23:37 标题: 求大佬们帮我看看这套房子的外墙材料，是否是高风险漏水房。

曾经信誓旦旦绝对不会碰任何plaster以及像plaster房子的我被啪啪打脸。

路过一套房子刚好open home就进去看看，结果看到了我的梦中情房，看了一眼就再也拔不出来。

但这套房子的外墙很像plaster，房子分两层。

第一层是1945-1950左右建造的solid concrete，第二层是1990s加建的。

问了中介，中介说第二层的材料是：
The exterior cladding is a combination of solid concrete, timber weatherboards, and texture-coated, fibre cement sheets, sprayed with an acrylic, pre-coloured spray system, fixed directly to the framing (no cavity).

请问大家这种外墙材料是否是高风险漏水房呢？

谢谢大家。

补充内容 (2023-6-26 10:38):
地址已补充：https://www.trademe.co.nz/a/prop ... /listing/4180701757

作者: Nidange 时间: 2023-6-26 10:29:25

你不把地址或者图片发出来怎么看呢

作者: anzbank 时间: 2023-6-26 10:32:08

你卖的时候潜在买家也会问同样的问题，将心比心

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 10:39:04

Nidange 发表于 2023-6-26 10:29
你不把地址或者图片发出来怎么看呢

不好意思，补充了房子的链接在一楼。麻烦您了

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 10:41:47

anzbank 发表于 2023-6-26 10:32
你卖的时候潜在买家也会问同样的问题，将心比心

确实是这样。

作者: bhr19970622 时间: 2023-6-26 10:45:17

普通人还是不要碰plaster的好。。以后也卖不上价

作者: xxlfs 时间: 2023-6-26 10:56:15

1990年加建的99.99%没有cavity，维护不当，漏水的可能性很大，最近刚帮一个朋友看了他plaster房子漏水的问题，一样的外观，不下雨，不在里面住，根本看不出问题，一旦住进去，一下雨，可能漏水的问题就来了，而且很难找出漏水点。除非你是builder，不然不建议碰。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 11:00:25

xxlfs 发表于 2023-6-26 10:56
1990年加建的99.99%没有cavity，维护不当，漏水的可能性很大，最近刚帮一个朋友看了他plaster房子漏水的问 ...

谢谢回复，请问building report里面写的外墙材料是solid concrete也算plaster的一种吗？

作者: xxlfs 时间: 2023-6-26 11:06:16

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:00
谢谢回复，请问building report里面写的外墙材料是solid concrete也算plaster的一种吗？ ...

你的帖子里那段英文是描述整个房子的外墙材料的，从照片上看，一楼二楼用了不同的材料，solid concrete是一楼的外墙材料，二楼的外墙材料是fibre cement sheets，就是大家说的plaster。90年的plaster房子，主要问题是框架木头没有泡防水药水，没有cavity，fiber cement sheets维护不当容易有裂纹从而进水，水进去后没法从cavity排出来，框架木头又不防水，所以是个死结。

作者: hx500 时间: 2023-6-26 11:12:19

这二楼基本八九不离十了。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 11:14:08

xxlfs 发表于 2023-6-26 11:06
你的帖子里那段英文是描述整个房子的外墙材料的，从照片上看，一楼二楼用了不同的材料，solid concrete是 ...

看building report似乎木头被treated过？不知道是否是我理解的泡防水药水呢？

补充内容 (2023-6-26 11:14):
Given the era that the dwelling was built and alterations carried out (early
1990’s), we assume the internal timber framing will be treated (see statement
below).

作者: V7 时间: 2023-6-26 11:15:50

beach haven，那边不枪战了吗？

作者: xxlfs 时间: 2023-6-26 11:17:50

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:14
看building report似乎木头被treated过？不知道是否是我理解的泡防水药水呢？

补充内容 (2023-6-26 11 ...

这个inspector说的是"we assume"，他是洋人还是华人，资质经验你有了解过吗？

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 11:24:15

xxlfs 发表于 2023-6-26 11:17
这个inspector说的是"we assume"，他是洋人还是华人，资质经验你有了解过吗？

是洋人公司是KIWI HOUSE INSPECTIONS 有加入NZIBI 不知道这个情况算资质可以吗？

补充内容 (2023-6-26 11:24):
https://www.kiwiinspections.co.nz/

作者: pc1271 时间: 2023-6-26 11:34:24

二层加建plaster尽量还是不要碰了，地还是cross lease的...

作者: Duke12321 时间: 2023-6-26 11:42:04

很漂亮的景观，即使是plaster。。。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 11:45:33

pc1271 发表于 2023-6-26 11:34
二层加建plaster尽量还是不要碰了，地还是cross lease的...

谢谢建议~~~~~

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 11:45:54

Duke12321 发表于 2023-6-26 11:42
很漂亮的景观，即使是plaster。。。

就是被景观迷了眼

作者: woshizhupangzi 时间: 2023-6-26 11:50:09

(no cavity) 尽量不考虑除非价格合适你能把省下来的钱后期做维修用。

作者: 妙隆 时间: 2023-6-26 11:51:29

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:45
就是被景观迷了眼

可以买，看价格。。

作者: woshizhupangzi 时间: 2023-6-26 11:53:58

花钱自己找人再做一次屋检发现一些问题之后可以拿检查报告去砍价。
这个位置，半幅地，加建二楼石膏板，还是能砍砍价的。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 12:01:18

妙隆发表于 2023-6-26 11:51
可以买，看价格。。

您觉得这个房子价格多少

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 12:02:29

woshizhupangzi 发表于 2023-6-26 11:53
花钱自己找人再做一次屋检发现一些问题之后可以拿检查报告去砍价。
这个位置，半幅地，加建二楼石膏板， ...

嗯嗯我暂时也是这么想拍卖是不考虑参加的
一旦流拍我就重新安排屋检然后扛起我的大刀

顺便您觉得价格在多少

作者: 无过 时间: 2023-6-26 12:06:42

我来说点不同的意见吧，华人都被Plaster这个词吓到了.

1. 90年代前期的plaster房子，里面的framing基本都是treated.
2. Plaster漏水这个事情更是人云亦云. 绝大部分plaster漏水根本不是从cement sheet裂缝漏的，而是因为房屋设计的原因（小屋檐或者几乎没有屋檐），导致水从屋檐接缝进入
3. 也是设计或者是窗的设计原因，2000年左右的铝合金窗没有泄水槽，所以水和湿气会出现内渗的现象导致窗下framing出现发霉腐烂
4. 90年代的plaster为了好看用了很多内置雨水槽，这个如果堵了或者年久失修也会造成漏水
5. 那个年代的卫生间没有或者不合格的防水，所以于是的地面会有很大风险

暂时就能想到这么多，如果LZ真的感兴趣，就排查以上几各方面。现在是雨季，做个适度检测就知道漏不漏. 至于其他人说不要碰plaster的话也不是没道理，但是如果是我自己，只要价钱够低，其余都不是问题

作者: huliyehutu 时间: 2023-6-26 12:09:45

墙不墙的先不说，这种有个大阳台下面还是客厅，简直就是漏水标配。看估价也知道是卖给赌怪的。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 12:19:52

无过发表于 2023-6-26 12:06
我来说点不同的意见吧，华人都被Plaster这个词吓到了.

1. 90年代前期的plaster房子，里面的framing基本都 ...

非常感谢您的回复~！以上您说的几点我都会在出手前排查清楚滴，您觉得价格多少算合适

作者: bluesky771014 时间: 2023-6-26 12:27:21

至少楼上是plaster的，而且节点很多,还有封闭内阳台有漏水风险，如果是00年左右的应该已经做过装修了，为啥装修就要你自己看了。价格使劲压留够重做楼上外墙屋顶的钱

作者: 糖开水 时间: 2023-6-26 12:36:28

楼主，风景值几个钱？风景和海景这种只有比如300万以上的高价位房子可以作为加分参考

普通人还是把预算花在街区/院子，房子材料/设计，交通这些因素来的更实际

你给的房子要我去看两腿会软，你却在看风景

补充内容 (2023-6-26 12:48):
就算你超级便宜买了，你要问一下自己买了个啥？
买个浑身麻烦的便宜货自住会开心吗？投资会牵扯维修改建，自己不是建筑行业的能赚个毛的钱？

作者: 新马甸甸 时间: 2023-6-26 12:37:17

1, 二楼批灰水泥板子之间的缝隙都清晰可见了，而且是no cavity的，房子很老了，需要重新刷漆。

2，阳台下面就是房间，防水必须要做好

3，但是严重的问题是这个阳台防水直接就没有保护，人直接在上面走来走去，家具也摆在上面，加速wear & tear。

3，文化石墙那部分，文化石是贴上去的？时间久了掉下来都不一定能买到相同的。

4，一楼一部分是内水槽

这些问题现在不一定会漏水，但是将来维护费用会非常大，你要考虑5，10年之后卖房的时候的花费，不建议买。

补充内容 (2023-6-26 15:04):
靠海近的话还要考虑对这些建筑材料的腐蚀 ‘corrode near salt water’

作者: 无过 时间: 2023-6-26 13:58:16

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 12:19
非常感谢您的回复~！以上您说的几点我都会在出手前排查清楚滴，您觉得价格多少算合适 ...

在办公室所以没有开链接，看到有人说阳台就在房间上面，那就建议你不要碰了，猜测是Butynol防水，那个年的butynol多少都有点隐患，见过好几个butnol进墙的位置因为高度不够漏水的案例.
那个维修成本真的是很可观了....
然后看了下甸甸的描述，我建议不要碰了。除非卖家只是卖个地价多一点点才考虑.

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 14:04:56

新马甸甸发表于 2023-6-26 12:37
1, 二楼批灰水泥板子之间的缝隙都清晰可见了，而且是no cavity的，房子很老了，需要重新刷漆。

2，阳台下 ...

谢谢回复！这样的话我们就放弃了

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 14:05:38

无过发表于 2023-6-26 13:58
在办公室所以没有开链接，看到有人说阳台就在房间上面，那就建议你不要碰了，猜测是Butynol防水，那个年 ...

好的，谢谢啦。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 14:07:22

糖开水发表于 2023-6-26 12:36
楼主，风景值几个钱？风景和海景这种只有比如300万以上的高价位房子可以作为加分参考

普通人还是把预算花 ...

突然被自己的预算能买到海景房给砸晕了，感谢骂醒~

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-26 14:08:10

huliyehutu 发表于 2023-6-26 12:09
墙不墙的先不说，这种有个大阳台下面还是客厅，简直就是漏水标配。看估价也知道是卖给赌怪的。 ...

谢谢回复~！

作者: 我要买GTR 时间: 2023-6-26 18:41:26

现在市场应该抄底优质房产而不是买有问题的垃圾房

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2023-6-26 19:18:43

一楼你去敲一敲。。。要是实着的就是solid concrete。。。图片看着像fibre cement。。。二楼不用说了，一眼大开门儿的plaster，而且那个阳台防水都快完蛋了。。。

作者: 太极宗师001 时间: 2023-6-26 19:28:29

靠海近的房子，腐蚀的厉害，你去海边走走仔细看看，很多房子都不行了。

作者: cynosure7 时间: 2023-6-26 19:51:38

卖房广告第一张图不是室外全景的都要小心点儿。

作者: 国产小蚊子 时间: 2023-6-26 23:09:00

这种外墙新房子不在批了，都是之前做的漏水很多有的质量还是不错的，用的硅酸钙板加抹灰工艺，时间长了会有裂缝没有活动量

作者: yqxzxd 时间: 2023-6-26 23:26:12

95万买下花20万修一下

作者: q3367210 时间: 2023-6-27 00:43:52

姐们儿，我都不知道怎么回你。这种属于典型得高危漏水房。

不过咱们换个思维，你就当他是漏水房，如果真的喜欢的话直接按漏水房买行不行。比如说市场价往下砍25w起。这样也不亏，也买到了喜欢的房子。但前提是你打算长期持有，比如10-20年。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-27 10:13:29

谢谢大家回复

如果能在90万之内成交这个房子我会考虑

如果超过90万我扭头就走

作者: evolution2night 时间: 2023-6-27 11:49:49

Melody_Xia 发表于 2023-6-27 10:13
谢谢大家回复

如果能在90万之内成交这个房子我会考虑

90万买个爹也不划算。。。

漏水房倾家荡产。。。

作者: anzbank 时间: 2023-6-27 11:56:13

Melody_Xia 发表于 2023-6-27 10:13
谢谢大家回复

如果能在90万之内成交这个房子我会考虑

修漏水房一面墙10万打底，这房子有四面，加个阳台，所以50万至少。90-50=40，这房子40万能拿下可以

作者: Melody_Xia 时间: 2023-6-27 12:48:29

anzbank 发表于 2023-6-27 11:56
修漏水房一面墙10万打底，这房子有四面，加个阳台，所以50万至少。90-50=40，这房子40万能拿下可以 ...

那就只能再见了

作者: 红叶疯了 时间: 2023-6-27 13:08:01

Melody_Xia 发表于 2023-6-27 10:13
谢谢大家回复

如果能在90万之内成交这个房子我会考虑

哈哈形象。扭个头还

作者: unamed 时间: 2023-6-27 13:47:11

看到那个阳台直接pass掉了，在新西兰我会直接跳过所有水平的顶。

作者: 樱桃大丸子、 时间: 2023-6-30 10:28:38

上班摸鱼路过，进来闲逛。。。

每个回复都看了，太长知识了！各位老师说的让我一愣一愣的，RESPECT!!!

作者: 秋名山收费站 时间: 2023-6-30 10:54:19

大量木地板，海景，内饰新，浴室新，确实让人看了喜欢，不漏水就很好，但是一旦漏水，后期麻烦死

作者: 天波斧 时间: 2023-6-30 11:09:01

卖房的，凡是第一张图不是全貌的，99%是PLASTER，可以放弃了

作者: alike0932 时间: 2023-6-30 11:54:06

放弃吧，楼上说的都在理，风景和房子之间选一个的话必须先选房子质量好啊，除非你有推倒重建的计划。但是话说回来，如果价格合适（必须要很合适）房子入手再recladding价格也可以接受的话那也可以入手

作者: c.liu 时间: 2023-6-30 13:18:22

我只是个外行

房子很漂亮，但是就2楼那个阳台，那样的阳台几乎没见过处理的好的，除非超级豪宅维护特别好那种

作者: 新马甸甸 时间: 2023-6-30 14:46:57

c.liu 发表于 2023-6-30 13:18
我只是个外行

房子很漂亮，但是就2楼那个阳台，那样的阳台几乎没见过处理的好的，除非超级豪宅维护特别好 ...

可以处理好，也没必要一定是超级豪宅，我们盖过几套房都是这种阳台，关键是roof能够cover阳台，并且防水上面加floating deck，不管是瓷砖的还是木的，都防水起保护作用，延长防水寿命。

我们也喜欢用批灰外墙，但是一定是先砖后批灰。

作者: joeistheman 时间: 2023-6-30 14:57:29

看剧no cavity两个字就快跑吧

作者: 网事随风 时间: 2023-6-30 15:08:15

evolution2night 发表于 2023-6-27 11:49
90万买个爹也不划算。。。

漏水房倾家荡产。。。

总是有人要要漏水房，拦都拦不住，看来漏水房肯定能卖的出去

作者: 老老妖刀 时间: 2023-6-30 16:23:11

漏水房是90年代的代名词

作者: evolution2night 时间: 2023-6-30 17:57:02

网事随风发表于 2023-6-30 15:08
总是有人要要漏水房，拦都拦不住，看来漏水房肯定能卖的出去

奥克兰从来不缺接盘侠。。。。

作者: ericzhaoking18 时间: 2023-7-1 12:57:29

plaster的房子也不是不能碰只要要维护的勤一些比如 2-3 年刷一遍漆
房子这个东西本身就是损耗。如果你真喜欢这个房子可以买~ 地段来讲一般般在北岸的情况下

作者: woyunle 时间: 2023-7-2 09:40:04

Melody_Xia 发表于 2023-6-26 11:14
看building report似乎木头被treated过？不知道是否是我理解的泡防水药水呢？

补充内容 (2023-6-26 11 ...

we assume???

翻译的俗点就是：我猜！

我猜？你相信他猜的结果么？下一任卖家呢？

作者: JBC20110516 时间: 2023-7-2 10:35:22

应该是人们说的漏水房。。。。。。。

作者: 美梦成真 时间: 2023-7-2 16:05:55

做个屋检不就好了

作者: bencake 时间: 2023-7-2 16:12:08

plaster，大漏啊。。。。。。。

作者: Melody_Xia 时间: 2023-7-3 09:56:28

我清醒了大佬们这房子是肯定不会买啦谢谢大家

首先在这个经济环境下还下手买房子就没必要
其次在这个经济环境下买这个房子就更没必要

作者: jiayi_ying 时间: 2023-7-4 11:40:55

那条街我住过，离海很近，海风对房子腐蚀性非常大，而且海风太大，阳台门一年基本开不了几次，所以说海景房不适合普通人。我看mission bay的海景房的阳台都是做的全玻璃房，我现在非常理解为什么要把阳台包起来。

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