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标题: 一些关于房市是不是底部的看法 [打印本页]

作者: 凝落瑶儿 时间: 2023-7-24 20:00:20 标题: 一些关于房市是不是底部的看法

我对房市有些看法

房市是不是处于底部，在高通胀的情况下应该是呈现一个U字形的态势，即高通胀前期引发的高利率会提高购房的远期成本

从而价格上来讲，当期价格会一定程度上呈现折扣

但是通胀后期，通胀本身会拉高建筑以及开发成本，所以在某种程度上来讲，成本降无可降的情况下，以及供需找到再平衡的时候就到了U形的底部，这个时候买入的成本会很低

而且整个世界经济格局从长期角度来讲，是属于通缩的一个状态，人口是在负增长，也就是信用周期是逐步缩小的，在这样的一个环境下，如果降息没有引发过分的经济过热的情况下，政府会长期持续相对来讲能使经济温和增长的一个政策，也就是利率从长期来讲一定是会回归的

从债券的角度来讲，1年期，3年期的利率高于10年期30年期，隐含的是短期通胀是高于长期通胀的，看了东北银行首经付鹏说的，大概率过去40年我们经历的一个持续增长的时代过去了，接下来的40年世界经济又会回到一个滞涨的时代，直到科技改变人类世界

我觉得有些人觉得还会跌，是基于高利率的看法，但是工资增速也是需要一个考虑的内容，整体经济环境已经是软着陆了，在债务总额不变，只是利息增加的情况下，工资整体增速到后期必定是稀释这个债务的，就好像5%的通胀，我工资连着三年增加了5%，利率可能会保持高位，但是我的实际债务是被稀释了，只是短期内承受了通胀的波动

当然只是个人看法，不知道各位大佬有没有什么别的见解，可以讲讲

作者: happyhao 时间: 2023-7-24 20:17:40

买入的成本低，持有的成本高，所以价格应该比较疲软。

作者: 房奴甲 时间: 2023-7-24 20:18:57

在通缩和人口负增长的背景下，房价能涨么？

我不认为房价还能从目前的水平狠狠跌到哪里去，而且我也认为利率的回归是必然的。然而，这能说明房价会涨吗？个人认为目前这个平台期不会很短，而且之后的上涨（如果能涨）不会很强劲。买入的成本低不低，不仅要看是否是历史低位，也要看持有期间的成本如何。

作者: 老老妖刀 时间: 2023-7-24 20:33:43

这不都等大选呢么。

这不都等低息贷款到期呢么。

慢慢耗呗

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2023-7-24 20:34:47

在债务总额不变，只是利息增加的情况下，工资整体增速到后期必定是稀释这个债务的，就好像5%的通胀，我工资连着三年增加了5%，利率可能会保持高位

利率不和房市成正反比关系，利率升高房市走高也是历史上经常出现的。。。

前面讲全世界通缩。。。后边讲长期滞涨。。。完全不懂你想说什么。。。

我想呵呵的一点就是通胀5%，工资连着3年5%（有可能，政府就给你涨最低工资了，就跟囤烟一样，每年政府帮你涨10%），先不保证企业能在这种经济环境下先活着，然后你衣食住行涨35%，新房降价30%。。。

作者: 糖开水 时间: 2023-7-24 21:30:13

一个贸易逆差的国家，三大支柱产业都在走下坡路，为什么可以默认这个国家工资可以年年涨福利可以年年发？指望房地产指望新移民？这你还得先问问岛毛大爷们开不开心

隔壁澳洲涨情有可原，新西兰要涨那是毒瘾发作了….

作者: DaMaFan 时间: 2023-7-24 22:03:05

其实开发成本在降低，不说黑工的人工，现在是地价降了
而且目前新房还没到要亏本的地步。
Corelogeic有个报告，开发商原来的平均利润是30%，现在降到平均20%，但是相应的大地破房也降价了，所以脱手回笼资金继续开发
可以见得卡住的是疫情期间高成本的这一批新房，后续其实成本下降了
其实现期房市和远期成本相辅相成，成本不是影响价格的主因就是了

作者: 老麦2019 时间: 2023-7-24 22:19:02

糖开水发表于 2023-7-24 21:30
一个贸易逆差的国家，三大支柱产业都在走下坡路，为什么可以默认这个国家工资可以年年涨福利可以年年发？指 ...

完全同意经济萧条房价与购买力脱节供需失衡 OCR维持高位，最后刚需韭菜和抄底军被完全收割后底才会到来估计大选后年底

作者: 我要买车 时间: 2023-7-25 14:11:22

DaMaFan 发表于 2023-7-24 22:03
其实开发成本在降低，不说黑工的人工，现在是地价降了
而且目前新房还没到要亏本的地步。
Corelogeic有个报 ...

资金成本增加不予考虑吗？
council成本增加不予考虑吗？
材料根本没降呀，感觉降了是因为之前小白们抢货囤货造成的
人工降了
大地破房降了，反馈给市场，至少要两年后了

作者: DaMaFan 时间: 2023-7-25 21:00:50

我要买车发表于 2023-7-25 14:11
资金成本增加不予考虑吗？
council成本增加不予考虑吗？
材料根本没降呀，感觉降了是因为之前小白们抢货 ...

资金成本增加了还行，council涨那点就算了。。
地价降的和资金成本的涨幅具体case具体分析了，肯定不是全民开发的时代了
总体来说，我就是转述那个报告，肯定是有人被平均了。。但是目前整个建筑行业，大部分人是赚钱的，赚的少点就是了，空间还是有的
话说，你跟我说这个，你想表达的是什么意思？是说房价没得降了吗？目前的情况，房市在整个环境稳定的情况下，我也觉得没什么下降空间了，可控的环境下，政府也会托市，我只是觉得用成本去讨论房价的下行空间不是那么准确，毕竟不是所有时候生意都必须match成本，要不天下也没有赔本的买卖了

作者: paulwood 时间: 2023-7-25 23:04:30

我觉得明年年底之前涨起来可能性不大。

作者: 我要买车 时间: 2023-7-26 08:18:24

DaMaFan 发表于 2023-7-25 21:00
资金成本增加了还行，council涨那点就算了。。
地价降的和资金成本的涨幅具体case具体分析了，肯定不是全 ...

我只是表达建房成本没有你说的那样
因为你说“开发成本在降”

我没有表达房价会不会继续下行或上涨或横盘

你说的对，任何生意都不是必须的要match成本

不过杀头的生意有人干，赔本的买卖没人做

也许开发商的鼻子比狗都灵敏，

建筑成本涨跌有数据统计，涨幅缩小而已

但是为什么目前大部分工人都不忙了已经说明问题

作者: yisi1314 时间: 2023-7-26 09:01:01

我要买车发表于 2023-7-26 08:18
我只是表达建房成本没有你说的那样
因为你说“开发成本在降”

其实开发成本降了很多。。。。甚至比2019年还低，因为现在情况比之前糟糕很多，至少得有进账活下来...材料费还ok，人工很便宜现在。给钱就干活，多钱无所谓

作者: 无过 时间: 2023-7-26 09:16:31

yisi1314 发表于 2023-7-26 09:01
其实开发成本降了很多。。。。甚至比2019年还低，因为现在情况比之前糟糕很多，至少得有进账活下来... ...

你确定？？？
除了部分材料降价了，但凡和人工扯上关系的材料都没降...
至于人工，我真好奇你哪来的消息给钱就干，多少无所谓？

作者: wyrainman 时间: 2023-7-26 10:02:29

论点不清晰,论据主观臆断，引用材料来源不清晰，发回充血。

作者: DaMaFan 时间: 2023-7-26 10:39:49

我要买车发表于 2023-07-26 08:18
我只是表达建房成本没有你说的那样
因为你说“开发成本在降”

我没有表达房价会不会继续下行或上涨或横

这个成本下降，我也是看人家发的研究文章，肯定是有人被平均了，不是全民开发的时代了，不是每个开发商都能赚到钱
具体case具体分析，现在是有一定机会抄到低价的土地，拉低总体成本，但是你能不能拿到，多少钱拿到，这个看开发商的运气了
通胀高息环境下，人工物料很难下降，但是土地这一块是机会，你把握不到，光咬着人工物料没降，但总有人把握到，新的项目也有继续开的、人家肯定不干赔本买卖是吧
比如南区土地前一阵都有距高点或着CV快腰斩的出来

作者: 我要买车 时间: 2023-7-26 11:00:34

yisi1314 发表于 2023-7-26 09:01
其实开发成本降了很多。。。。甚至比2019年还低，因为现在情况比之前糟糕很多，至少得有进账活下来... ...

是的，2019年造价大概800-1000块每平米

作者: 我要买车 时间: 2023-7-26 11:07:17

DaMaFan 发表于 2023-7-26 10:39
这个成本下降，我也是看人家发的研究文章，肯定是有人被平均了，不是全民开发的时代了，不是每个开发商都 ...

能把那文章发来看看吗？截屏也行的

我并没有说赚钱赔钱

我同意你说的可以抄到便宜地块，那资金成本不予考虑吗？

而且即便是便宜，也要两年以后才会在市场上有所反应

南区西区之所以便宜，还不是因为卖不掉，回款周期不确定

毕竟住公房习惯了，买与不买一个样。

想买新房的，对南区西区又有所顾虑。

不过我最同意你说的：运气

作者: DaMaFan 时间: 2023-7-26 12:01:24

我要买车发表于 2023-7-26 11:07
能把那文章发来看看吗？截屏也行的

我并没有说赚钱赔钱

Sorry，一找发现是记错了，看的东西太多了
是One roof的文章，https://www.oneroof.co.nz/news/n ... -buying-blitz-43547
基于这句话，这么看其实缺乏一定严谨性，确实是记错了
“In 2021, every developer was making 30% margin. Now that could drop to 18 to 20%, but some figure they’d rather get 10% and move on because the price has dropped for land [for their next development].

不过我觉得你可能误解我的意思了，我只是觉得这个土地成本的下降，一定程度上可以拉平其他成本的上涨，比如资金成本，让开发商能够继续进行在这个生意，可没能便宜到拉低整体房价的地步，所以即便两年后也反映不出个啥。。毕竟价格是看供需比较多，抢的人多，成本100万也不妨碍人家卖200万不是
所以哪怕成本现在比较高，让开发商看到有便宜的土地，有未来赚钱的这个预期，所以就可以便宜出手去move on,而且正因为资金成本高，卖不出的新房，更加是烫手的山芋，在自己快要撑不住的情况下，赶紧抽手止损也是一种可能，所以高息状态下，基于成本分析房价，不是那么准确，加息周期活下来，才有今后更多的可能性，股市里也有割肉等着抄底这种逻辑

作者: 261874939 时间: 2023-7-26 15:57:46

我对主题没啥感觉，不知道lz想说啥

但看到楼上有提到工地用工便宜了。。

我只能呵呵。。。但凡在工地干活的薪水根本没有降低。。

如果你扯那些劳工来了降低成本那就更呵呵呵了。。

有技术劳工还有工作的，哪个没涨工资的。。

如果硬扯一个降了的例子，那工地捡垃圾的确便宜了，高峰35一小时都找不到人。。现在最低工资也抢着来了。。

来的劳工很多根本顶多是个无技术力工，哪个工地有这精力去培训菜鸟。

作者: 我要买车 时间: 2023-7-26 16:05:36

DaMaFan 发表于 2023-7-26 12:01
Sorry，一找发现是记错了，看的东西太多了
是One roof的文章，https://www.oneroof.co.nz/news/nine-hous ...

所以你的意思是，现在开发商的利润已经缩水了，根据one roof，建房利润大概只有18-20八仙

因为目前大地破房降幅比较大，尤其是比较差的西区南区，已经腰斩，
所以开发商为了能够入手更便宜的地块，而不愿意持有已经建成的联排，赔钱也要回笼资金，进入下一个开发项目

所以，目前如果开发商因为资金成本压力，有可能再降18-20八仙，即便无利润销售，至少可以买入更便宜的分割项目

作者: DaMaFan 时间: 2023-7-26 22:18:33

我要买车发表于 2023-7-26 16:05
所以你的意思是，现在开发商的利润已经缩水了，根据one roof，建房利润大概只有18-20八仙

因为目前大地 ...

你是不是要杠了
我的意思确实是开发商利润肯定是不如之前了，我只是拿南区随便举例，都没提西区。而且你看不起谁呢，人家南区降的多，触底的早反弹的也快，三哥大本营，现在总体清盘率就靠东南区撑着
开发商大部分也是要赚钱的，这个市场大部分没到压干利润的程度，不至于会轻易赔钱，文章里也说的是少赚点现有的利润，压根不是不赚钱或赔钱，出手是嗅到了机会回笼资金伺机找到便宜的土地，继续开发
怎么到你嘴里就是联排，赔钱，无利润了？
我自己确实是记错了文章数据，sorry也说了，但是土地价格下降了多少，是否能拉平或拉低总成本，具体到每个开发商每个case，这个肯定无法统计各有不同，就如同你光说的资金成本具体上涨了多少，这个也取决于这个开发商的借贷比和实力，至于是否能够获取更便宜的土地，看命。所以咱俩杠的这事，没结果，怎么说都有理，缺乏有效的数据支撑，在杠下去没意义
但肯定可以确定的是，现在还有工地在继续开工，人家肯定是权衡了现有房价，看涨或跌的预期之后，自己的成本，还能赚。你自己也说赔本买卖没人干。盖房又不是干慈善

作者: 我要买车 时间: 2023-7-27 18:07:04

DaMaFan 发表于 2023-7-26 22:18
你是不是要杠了
我的意思确实是开发商利润肯定是不如之前了，我只是拿南区随便举例，都没提西区。而且你 ...

论坛嘛，别那么认真，不用sorry啦

只是资金成本和借贷比有关系吗？
只是借的钱才有资金成本吗？
自己兜里的钱不算成本吗？
实力开发商不用借钱，就没有资金成本了吗？

作者: DaMaFan 时间: 2023-7-27 22:36:19

我要买车发表于 2023-7-27 18:07
论坛嘛，别那么认真，不用sorry啦

只是资金成本和借贷比有关系吗？

没太明白你说的自己兜里的钱的资金成本是什么
我猜你想说的是这些钱比如去定存能够产生利息这部分损失吧？这个应该叫机会成本
当然只有借的钱才能算资金成本，咱们聊成本，得基于accounting吧，自己兜里钱算资产，不需要借贷的钱不产生利息的expense，不用计算这块成本

作者: [email protected] 时间: 2023-7-27 22:53:07

自住房有钱就买。投资房就算了吧！有钱把破房推了多盖几套，至少利息可抵税。以后纽澳互通，想来新西兰的很多很多。最近亲戚朋友从小学留学到工签都在路上。

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