感谢新西兰伊隆戈人综合协会的邀请，让我们有机会参与新一届干事就职典礼的筹备工作。看到这样一个充满活力的社区团结在一起，总是让人感到欣喜。尤其是大家愿意挺身而出，肩负起领导和服务的责任，更是令人敬佩。
我们向新上任的官员们表示热烈祝贺！希望你们的带领能继续营造一种互相支持、彼此尊重的氛围，不仅传承你们宝贵的文化传统，也不断推动社区的发展与进步，带来积极的改变。
我们期待今后与你们保持联系，也很期待看到你们在岗位上的出色表现！
图片附件: Pic 2.jpg (6 天前, 436.1 KB) / 下载次数 0
图片附件: Pic 1.jpg (6 天前, 196.42 KB) / 下载次数 0
图片附件: 199 Social media post 27.02.2024-min.png (2024-3-13 14:26:46, 237.51 KB) / 下载次数 32
图片附件: 203.1 Social media post 12.03.2024-min.png (2024-3-20 16:26:23, 176.03 KB) / 下载次数 29
图片附件: 205.1 Social media post 20.03.2024-min.png (2024-4-2 17:07:28, 162.02 KB) / 下载次数 31
自 2023 年 12 月 23 日起，所有雇主，无论规模大小或员工人数多少，均可在 90 天试用期内雇佣新员工。
以前，只有雇员人数少于 20 人的小雇主才能享受试用期。然而，由于政府在去年 12 月引入了新的规定，新西兰全国所有雇主现在都可以在新员工就业初期为其提供长达 90 个日历日的试用期。
在此期间，雇主可以任何理由解雇员工，而员工不得对雇主的无理解雇提起任何诉讼。随着该制度的扩大，了解自己作为雇员的权利和/或作为雇主的责任非常重要。
对于雇主
新员工可能不适合公司文化或工作类型，试用期可以有效地解决雇佣方面的顾虑。但是，重要的是要记住，试用期必须满足某些严格的要求才能有效。
雇用协议必须包含书面试用期条款，其中规定
- 从雇佣一开始，雇员的试用期最长为 90 天，并注明具体天数；
- 在试用期内，雇主可以解雇员工；以及
- 员工不得就其被解雇一事提起个人申诉或其他法律诉讼。
在员工开始工作之前，您必须确保
- 员工已收到一份包含试用期书面规定的书面雇佣协议；
- 员工已了解试用期规定，并有合理的机会就此提出建议；以及
- 雇佣协议必须在员工开始工作前签署。如果员工在签署协议前开始工作，则试用期无效。
对于雇员
如果您作为雇员在试用期内被有效解雇，您的雇主不必向您提供任何有关解雇您的决定的信息，您也不能以解雇为由对雇主提起诉讼。
不过，重要的是要记住，您作为雇员的其他权利都不会受到影响。如果您遭受歧视、骚扰或《雇佣关系法》第 103 条规定的任何其他理由，您仍然可以提出个人申诉或向法院提起诉讼。如果您是在试用期内被解雇的，同样重要的是要检查雇主是否按照上述相关要求进行了适当的解雇。
重要的是要记住，雇主和雇员都有诚信义务。无论你是哪一方，都应诚实、公开地行事，并积极响应和沟通。任何关于试用期的协议都应本着诚意达成，任何员工都不应感到是被迫的。如果您是雇主，担心试用期是否有效，或者您是雇员，担心即将签署的雇佣协议，您可以寻求法律建议。
您是否获得过有初始试用期的工作机会，或者您是否是对新员工使用或正在考虑使用试用期的雇主？
请注意，以上内容不构成就业或法律建议。如需了解有关 90 天试用期的更多信息，请访问新西兰就业局网站：https://www.employment.govt.nz/starting-employment/trial-and-probationary-periods/trial-periods/。
如果您希望咨询或讨论您的具体情况，可与我们的律师取得联系。
图片附件: 207.1 Social media post 28.03.2024-min.png (2024-5-7 17:45:47, 129.59 KB) / 下载次数 32
新的《快速审批法案》于今年三月在议会提出，旨在“提供一个快速决策流程，促进具有重大区域或国家利益的基础设施和发展项目的交付”。
要获得快速审批流程的权限，项目所有者必须向联合部长提交申请。项目将被转交给专家小组评估项目的细节，并向联合部长提出相应的建议，然后决定是否批准或拒绝申请。
这些联合部长包括：
- 基础设施部长；
- 交通部长；
- 区域发展部长；
- 自然保护部长；以及
- 负责皇冠矿业法的部长
项目将受到法案的资格标准的约束，其中包括具有区域或国家重要性。
对于该法案的各种观点
公众于2024年4月19日前被要求就该法案提出意见。
各种团体和利益相关者，如法律协会、联合农民、新西兰规划协会、森林和鸟类以及绿色和平组织，已经就该法案的当前形式提出了反对和关注，涉及环境风险、透明度不足、部长权力过度以及私人财产权。
《快速审批法案》代表了政府通过加速基础设施发展来协助经济复苏的大胆举措。虽然它提供了创造就业机会和增长的有希望的机会，但也提出了关于治理、问责制和环境管理的重要问题。由于公众对该法案提出了关注，我们还未看到这些将如何被考虑进入该法案中，以及它是否会很快成为法律。
关于《快速审批法案》，你支持吗？
请注意，以上信息不构成法律建议。有关《快速审批法案》的更多信息，请访问政府网站：https://www.parliament.nz/en/pb/sc/make-a-submission/document/54SCENV_SCF_083F0A7B-F182-41D5-0897-08DC3E31559C/fast-track-approvals-bill
如果您希望讨论您的情况或需要专业的法律建议，请随时与我们的律师和专家交谈。
图片附件: 214 Social media post 03.05.2024-min.png (2024-5-15 13:24:11, 161.64 KB) / 下载次数 31
新西兰政府最近宣布了一项新的义务，要求失业救助受益人参加名为“Kōrero Mahi – Let’s Talk Work”的新研讨会。
这与政府计划加强对未履行义务的受益人的制裁措施一致，这些受益人被认为是在滥用福利制度。
失业救助
失业救助金是每周提供给失业者的一种补贴，帮助他们在寻找工作时维持生计，或者如果他们无法工作（例如由于健康状况或残疾影响到他们的工作能力）。
受益人还必须符合以下条件：
- 年满18岁或以上（或者如果他们有受抚养子女，则年满20岁或以上）；
- 要么是新西兰公民，要么是居民；
- 自成为新西兰公民或居民以来，在新西兰连续居住至少2年；
- 在新西兰通常居住。
在领取失业救助金期间，受益人必须遵守某些义务，例如向新西兰工作与收入部门报告他们情况的任何变化，寻找或准备工作等；否则，由于未能遵守义务，他们的福利可能会被减少或停止。
现在，随着政府的宣布，他们还将被要求在领取福利金后的头两周内参加“Kōrero Mahi – Let’s Talk Work”研讨会。通过这个研讨会，受益人将获得支持和培训，以帮助他们找到工作。
公众反应
尽管研讨会义务背后的意图似乎是积极的，对受益人有帮助，但它也引起了公众和利益相关者的批评。一些人认为，将出席作为一项义务可能会给已经脆弱的个人带来额外的压力和压力。此外，人们对那些未能履行这一义务的人可能面临的后果，包括制裁的威胁，也提出了担忧。
然而，这一倡议的支持者强调了它对求职者的潜在益处，政府表达了对那些可能面临履行义务挑战的人提供援助和支持的承诺。
随着“Kōrero Mahi – Let’s Talk Work”研讨会的推出，公众可能会继续监测它对求职者受益人的影响。它是否真正有效地实现了其旨在赋予个人权力并促进他们进入劳动力市场的目标尚有待观察。
你对失业救助受益人的这项新要求有何看法？
要了解有关新研讨会要求的更多信息，请查看此链接：https://www.workandincome.govt.nz/about-work-and-income/news/2024/korero-mahi-seminars-what-to-expect.html 或者，如果您想与我们经验丰富的律师之一讨论您的具体情况和法律事务，请随时联系我们。
图片附件: 216 Social media post 14.05.2024-min.png (2024-5-27 17:29:27, 188.79 KB) / 下载次数 31
图片附件: 218 Social media post 22.05.2024-min.png (2024-6-27 10:29:59, 168.92 KB) / 下载次数 30
住在一起难免会有冲突。不管是因为噪音、边界问题还是宠物，邻里纠纷常见。那么，如何合法地处理这些纠纷，有哪些法律途径呢？
篱笆
大多数篱笆相关的法律都在1978年的《篱笆法》里。除非另有约定，篱笆应在两处物业的边界线上。若边界难以明确，法律有相关规定。
如果篱笆受损，修理费用一般由双方平摊。如果是某一方造成的损坏，则该方负责修理费用。
建篱笆或修缮旧篱笆的费用也应由双方平摊。费用应仅限于“足够”且“合理”的篱笆。此外，建篱笆时要注意地区或区域计划（有时是居民协会规则），这些规定可能会限制篱笆的高度、颜色或与河流、溪流和湖泊的距离。一般情况下，高度不超过2米的篱笆不需要市政许可，但应检查相关市政指南以获取准确建议。
如果邻居不同意分担篱笆费用，你可以根据《篱笆法》的程序，向邻居发出“篱笆通知”。如果程序不正确，邻居则无须承担费用。邻居可以提出异议，此时争议将由纠纷法庭或地区法院裁决。
树木
一般来说，你的树木是你的责任。如果树木对他人财产造成损害（如风暴中掉落的树枝或树根干扰了邻居的下水道），你需要支付修理费用。
如果邻居的树木越界或悬挂到你的土地上，这属于滋扰行为，你可以将树根或树枝修剪至边界线。除非与邻居有协议，否则你不能对边界以外的树木采取任何行动。修剪的树枝、树根或果实仍属于邻居的财产。
噪音
在社区生活中，某些噪音是不可避免的。偶尔的高音量音乐并不构成法律上的滋扰。然而，《1991年资源管理法》规定土地所有者有责任避免制造“不合理”或“过度”的噪音。判断邻居的噪音是否违法，取决于音量、时间以及一定程度上的意图。
有时，噪音的音量或时间点可能使其非法。例如，地方政策可能要求在晚上10点或11点后降低音量。如果持续的深夜派对让你无法入睡，可以联系地方政府，他们会派遣噪音控制官员。官员会拜访你的邻居，并在必要时发出过度噪音通知。如果噪音持续，官员可以采取措施，如没收音响设备。
解决邻里纠纷
沟通是关键。解决邻里纠纷的第一步是与邻居讨论并尝试达成协议。但如果有必要，法律可以帮助解决问题。
若无法达成协议，有几种法律补救措施：
- 调解服务可以帮助你和邻居进行有效的讨论并达成和解；
- 涉及篱笆、边界或侵占的纠纷，可适用《1978年篱笆法》或《2007年物业法》；
- 若有私人滋扰，法院可发出禁令停止滋扰并判决赔偿；
- 若活动违反地方条例或计划，地方政府负责起诉，但你仍可咨询律师并维护你的合法权益。
你曾遇到过邻里纠纷吗？如果有，你是如何有效处理的？
请注意，上述信息不构成法律建议。更多信息请访问[政府官网](https://www.govt.nz/browse/housi ... hbourhood-problems/)。
如需讨论邻里纠纷或专业法律建议，请联系我们的律师和专家：09969 1493 或[email protected]。
图片附件: 223.1 Social media post 25.06.2024-min.png (2024-7-12 13:15:38, 242.3 KB) / 下载次数 32
我们非常高兴地分享，我们的客户W先生（为隐私原因匿名化），在最近的一起地区法院案件中取得了胜利。
W先生之前在一家公司工作，这家公司从事进口和销售汽车配件。他的工作是组织送货、包装和在公司的仓库中发货。在工作期间，W先生还经营着自己的副业，在网上销售类似的商品。当雇主发现这一情况后，指控他从仓库偷窃商品并以自己的名义转售。
雇主随后向法院申请了一项临时禁令，禁止W先生在任何平台上（包括线上和线下）继续销售类似商品。W先生对此申请表示反对，并请我们的诉讼团队为他代理案件。
什么是禁令？
禁令是一种法律命令，要求某人采取特定行动或停止特定活动。临时禁令是暂时的，通常在法律程序的早期阶段寻求，以维持现状，直到进行全面审判。临时禁令适用于各种法律领域，包括（但不限于）商业纠纷、知识产权案件和劳动事务。法院旨在采取务实的方法，在全面审判前保持双方的公平。
在本案中，雇主寻求临时禁令，暂时禁止W先生销售类似商品，同时雇主对W先生提出实质性索赔。
法院在决定是否授予临时禁令时，会考虑三个关键因素：
1. 是否有待法庭审理的重大问题？这意味着雇主必须证明，他对W先生提出起诉在法律上有据可依。
2. 影响如何？法院权衡如果授予或拒绝禁令对各方可能造成的潜在伤害。
3. 公正性如何？法院考虑所有相关因素，以确定授予禁令是否公正合理。
结果法院裁定支持W先生，拒绝授予临时禁令，因为法院认为雇主未能提供足够的证据支持其指控，而W先生提供了证据证明他在线销售的商品与雇主的商品不同。
再次祝贺W先生和我们的诉讼团队取得这一胜利的积极成果，保护了W先生的权益，使他能够继续经营自己的业务。
新西兰司法部维护着一个名为“司法判决在线”的可搜索数据库，其中包含法院判决。如果您面临类似问题或希望与我们的诉讼律师讨论具体情况，请随时通过09 969 1493或[email protected]联系我们。
提前祝大家周末愉快！
图片附件: 228.2 Social media 12.07.2024-min.png (2024-7-19 12:18:08, 159.67 KB) / 下载次数 24
图片附件: 230.1 Social media post 18.07.2024-min.png (2024-8-1 09:46:02, 189.14 KB) / 下载次数 28
图片附件: 231.1 Social media 24.07.2024-min.png (2024-9-6 10:53:18, 150.63 KB) / 下载次数 24
图片附件: 234.1 Social media post 04.09.2024-min.png (2024-9-20 09:41:51, 151.65 KB) / 下载次数 23
新西兰上诉法院近期作出了一项具有里程碑意义的判决，维持了2022年就业法院的裁定，认定Uber司机是员工而非承包商。
员工和承包商的法律地位和权利有很大区别。这一区别非常重要，因为它会影响到税收、就业权利以及双方的法律义务。员工与雇主签订就业协议，享有最低工资、带薪休假和防止不公平解雇等基本权益，雇主还会为员工代扣PAYE税。而承包商则是自雇个体，通过服务合同工作，享有更多自主权，自己缴税且没有员工福利。
在这个案件中，四名Uber司机对他们作为独立承包商的身份提出异议。Uber主张司机是承包商，可以自行安排工作时间和管理自己的日程。但司机认为，Uber实际上对他们的工作有很大控制权，比如如何分配订单和监控工作表现。
就业法院同意司机的观点，认定Uber的合同只是一种“表面装饰”，并未反映双方的实际关系——那是一种雇佣关系。上诉法院支持了这一裁定，认为当司机登录Uber司机应用程序时，Uber对他们的控制程度与雇佣关系一致。
目前，Uber已表示打算向最高法院提起上诉，但目前该裁定仍然有效。对于新西兰的企业来说，这提醒他们需要重新审查就业安排。新西兰政府也提出了即将进行的法律变更，以进一步明确员工和承包商之间的界限。就业关系法的拟议修正案将引入一个基于四项标准的测试，以确定工人是员工还是承包商。
你是企业主还是承包商？你认为这一判决会对你的工作安排或商业实践产生怎样的影响？
请注意，上述信息不构成法律或就业建议。如需进一步了解此案件的详细判决，你可以访问以下链接： https://www.justice.govt.nz/jdo_documents/workspace___SpacesStore_e0d3ca90_4120_4cdb_bb44_52a16ea1795a.pdf
如果你希望寻求建议或讨论具体情况，可以通过[email protected]或拨打09969 1493联系我们的律师和专家。
图片附件: 235.1 Social media post 18.09.2024-min.png (2024-10-18 12:03:55, 182.46 KB) / 下载次数 23
政府已宣布将对1993年《公司法》进行重大改革，以简化和现代化这一关键经济法规，该法则规定了所有公司（新西兰超过730,000家）的成立、运营和解散规则。
新西兰的公司法在过去30年内没有进行实质性更新，因此未能反映现代商业环境，制约了企业的增长和创新。商业与消费者事务部长安德鲁·贝利表示，这些改革旨在将公司法带入21世纪，使商业活动更加简便和安全，同时确保有措施来遏制不当行为。此次改革将分为两个阶段，具体如下。
第一阶段：对《公司法》的改革
这一阶段通过《公司治理修正法案》引入对《公司法》的更改，预计将在2025年初提交国会。这项修正旨在现代化新西兰的商业法律，简化新西兰企业的合规程序，并应对不当商业行为。
其中一种不当商业行为是“凤凰公司”，即公司通过宣布破产逃避债务，然后以新名称重新建立公司继续运营。引入独特的标识号码将使追踪与董事相关的所有公司变得更容易。此外，董事和股东可以在公共公司注册上用服务地址替代居住地址，以保护隐私和安全。
第一阶段的改革还包括以下措施：
图片附件: 237.1 Social media post 17.10.2024-min.png (2024-11-29 16:36:33, 130.03 KB) / 下载次数 17
在家庭法院的财产案件胜诉
我们很高兴地宣布，客户T女士（为保护隐私，姓名已匿名）在一起涉及婚姻财产公平分配的家庭法院案件中取得了胜利。
T女士与前伴侣R先生分手。在他们的关系中，双方曾有一个共同银行账户，并在该账户中储存了一部分储蓄。然而，在关系结束后，R先生从共同账户转移了一部分资金到自己的账户，导致了争议。
新西兰财产关系法（婚姻财产法）规定
在新西兰，婚姻财产由《1976年财产（婚姻关系）法案》规定，法律明确了在关系结束时如何分割财产。法律的目的是促进公平，并体现婚姻关系中的合作性质。一般来说，财产分割的起点是平等分享，即无论谁购买了财产或赚取了钱，家庭住宅、汽车和储蓄等资产都会平分。然而，某些例外情况也适用，比如一方对财产作出了明显更大的贡献，或财产属于赠与或继承等情况。
案件经过
T女士认为这些钱属于婚姻财产，应该平等分割。因此，R先生应将一半资金返还给她。R先生则辩称，这些钱是用于偿还他对家人的债务，并且T女士同意将资金转出共同账户。
在审查了证据后，法官判定共同账户中的资金属于婚姻财产，R先生未能证明他的债务偿还要求，因此判令R先生返还T女士的一半份额。
再次祝贺T女士，并感谢我们的诉讼团队为她争取到这个出色的结果，成功保护了她应得的权益。 新西兰司法部提供了“司法判决在线”数据库，您可以在其中查阅更多相关的法院判决。
如果您想了解更多关于此类法律问题的信息或与我们的律师讨论具体情况，欢迎随时联系我们，电话：09 969 1493 或邮箱：[email protected]。
图片附件: 240 Social media 27.11.2024-min.png (2025-3-13 14:47:18, 135.37 KB) / 下载次数 11
购买房产时真的需要自己的 LIM 报告吗？
购买房产时，您可以将 LIM（土地信息报告）条件纳入买卖合同。许多房地产中介都会提供一份 LIM 报告，通常是出于营销目的。
买家常问的一个问题是，我们真的需要自己获取一份 LIM 报告吗？
LIM 报告提供地方议会掌握的有关房产的信息。其中包括有关建筑和资源许可、土地危险、环境风险、排水和基础设施详情以及可能影响房产的任何分区信息或规划变更的详细信息。
LIM 报告还有助于核实所有建筑工程是否都已获得同意，因为未经同意的改建可能会导致重大问题和昂贵的补救工作。
鉴于新西兰洪水事件的增加和气候变化，了解 LIM 报告中概述的洪水或土地不稳定性等风险变得越来越重要。 订购自己的 LIM 报告通常需要 300 至 500 纽币，具体费用取决于紧急程度和地点。虽然这是个人的决定，但从尽职调查和风险管理的角度来看，通常建议您这样做。原因如下:
1. 确保准确的最新信息 自己订购 LIM 报告可确保您收到最新信息。当买家从挂牌代理那里收到 LIM 报告时，该报告可能已经过了一个月或更久。由于房产状况和议会记录可能会发生变化，仅仅依靠较旧的 LIM 报告可能无法反映您正在考虑的房产的最新细节。
2. 保护和法律追索权 由卖方或中介提供的 LIM 报告是针对他们的，这意味着如果发现任何错误，买方无法向发布报告的议会追索。根据最新的标准《房地产买卖合同》（2022 年第 11 版）第 9.3 条，LIM 必须由买方自费获取。如果出现问题（如挡土墙没有符合规范证书），卖方可以同意或不同意解决问题。如果供应商拒绝，您可以放弃 LIM 条件或以不满意为由取消协议。只有订购报告的一方可以依赖 LIM 条款，或者在信息不准确的情况下对委员会采取行动。
3. 避免潜在问题 最好在律师或专家的指导下对 LIM 报告进行彻底审查，这有助于确定房产的状况和任何潜在问题，如保险方面的挑战或昂贵的维修需求。在这一阶段进行尽职调查，可以避免日后出现昂贵的意外。购买房产是一项重大投资。进行彻底的尽职调查并确保您掌握最新、最准确的信息是至关重要的，即使这意味着额外的成本。
寻找适合您需求的房产是一个个性化的过程。利用现有的工具来确保信心和安心，并与能够在整个过程中为您提供支持的专业人士合作。
请注意，上述信息并不构成法律建议。如果您想讨论您的具体情况或寻求法律建议，请随时通过 [email protected] 或 09 969 1493 联系我们的房产律师和专家。
图片附件: Social media 12.03.2025-min.png (2025-3-21 14:38:49, 196.19 KB) / 下载次数 10
最低工资上调 - 新西兰雇主请注意
自2025 年 4 月 1 日起，新西兰成人最低工资将从每小时 $23.15 纽币上调至 $23.50 纽币。此外，入职和培训最低工资将从每小时$18.52纽币 新元提高到$18.80纽币。
主要法律考虑因素
最低工资的提高将对新西兰雇主的法律义务产生若干影响。以下是一些主要影响：
1. 遵守《最低工资法》
根据新西兰1983 年《最低工资法》，无论现有协议或雇佣合同如何规定，雇主都必须依法至少为每小时工作支付最低工资（除非适用豁免）。这意味着雇主必须从 2025 年 4月 1 日起审查员工工资，确保其符合最新的最低工资标准。如果员工目前的工资低于新标准，则必须相应提高其工资以达到法定标准。
2. 雇佣合同
雇主必须审查并在必要时更新雇佣合同，以反映新的工资标准，确保遵守所有强制性条款。虽然为遵守最低工资法而增加工资不需要正式的合同变更，但最好还是以书面形式通知员工。根据《2000 年就业关系法》（ERA），雇主还必须保留足够的记录，以证明遵守了最低工资法。这包括跟踪工作时数、支付的工资以及工资标准的任何变动。
3. 领薪雇员、佣金制雇员和计件制雇员
对于领取固定工资的员工，其总收入除以实际工作时间后，必须达到或超过最低工资标准。如果雇员的额外工作时间使其实际时薪低于新的最低工资标准，雇主必须相应调整其工资或减少其工作时间。同样，以佣金或计件方式支付工资的员工，即使佣金收入较低，也必须在每小时工作中至少获得最低工资。
4. 工资扣减限制
根据1983 年《工资保护法》，雇主不得通过扣款、罚款或要求雇员返还任何部分工资来抵消其最低工资义务。任何扣款，如住宿费或制服费，都必须以书面形式明确约定，且不得使雇员的工资低于新的最低工资标准。
5. 不遵守规定的后果
不遵守最低工资法可导致重大处罚。根据就业关系管理局（ERA）的规定，雇主可能面临个人最高 1 万纽币、公司最高2 万纽币的罚款。被少付工资的员工可要求补发工资，包括利息，并可向雇主提出索赔。劳资关系管理局下设的劳动监察员有权调查和强制执行合规情况，未履行工资义务的企业有可能被列入商业、创新和就业部（MBIE）的违规登记册。
遵守就业法并非可有可无。通过了解情况并积极调整以适应新的最低工资标准，雇主可以确保其企业履行法律义务并避免任何潜在问题。
请注意，以上信息不构成移民或法律建议。如需了解更多详情，请访问新西兰就业局网站：
https://www.employment.govt.nz/news-and-updates/minimum-wage-is-increasing-on-1-april-2025-are-you-ready
此外，如果您希望咨询或讨论您的情况，请随时通过 [email protected] 或09 969 1493 与我们的就业律师和专家取得联系。
祝您周末愉快！
图片附件: Social media 21.03.2025.v2-min.png (2025-4-4 09:48:18, 201.01 KB) / 下载次数 10
房贷再融资是重要的财务步骤。它可以帮助您获得更优惠的利率，获得房屋净值，或者换一家条件更适合您的贷款机构。
但在再融资过程中，您的抵押贷款究竟会发生什么变化？涉及哪些法律程序？您的律师扮演什么角色？
让我们来分析一下。
什么是抵押贷款？
抵押贷款是一种法律协议，借款人用自己的房产作为抵押，向贷款人（通常是银行或金融机构）贷款。在您拥有房产的同时，贷款人持有房产的注册权益，直到您全额偿还债务为止。
如果您没有偿还债务，贷款人可以行使权利收回债务，包括出售房产。贷款人的权益通过新西兰土地信息局（LINZ）登记在土地所有权证上，该局负责管理新西兰的土地所有权证系统。
换贷款过程中会发生什么？
当您进行换贷款时，您实质上是用一笔新贷款取代了当前的住房贷款。可以是同一个贷款机构，也可以是新的贷款机构。再融资需要进行法律工作，以解除旧的抵押贷款并登记新的抵押贷款。
以下是通常会发生的情况：
1. 新贷款审批： 您向贷款机构申请新的抵押贷款。一旦获得批准，您的新贷款就可以取代现有贷款。
2. 委托律师： 您需要一位律师或过户代理人来处理法律步骤。他们将
- 审查新贷款文件；
- 获得您的指示；
- 安排偿还（解除）您的旧抵押贷款；以及
- 在您的房产证上登记新的抵押贷款。
3. 解除现有抵押： 您目前的贷款人准备一份解除抵押文件，由您的律师提交给 LINZ。这将正式取消旧贷款人在您房产中的合法权益。
4. 登记新抵押： 然后，您的律师向 LINZ 登记以新贷款人为受益人的新抵押，更新产权以反映变更。
5. 贷款结算： 在再融资结算日，新贷款人的资金将用于偿还您的旧抵押贷款。任何额外资金（如果您的借款额度更高）都可能转入您的指定账户，具体取决于新抵押贷款协议中规定的条款。
6. 新抵押贷款生效： 一旦在 LINZ 登记，新贷款人就对您的房产拥有合法债权，作为贷款抵押。
律师的作用
您的律师在确保再融资过程顺利进行方面发挥着至关重要的作用。他们将 - 检查您的房产所有权并确认一切正常；- 解释贷款文件，让您了解自己的义务；- 与两家贷款机构协调，确保妥善解除、偿还和登记抵押贷款；- 准备并向 LINZ 递交法律文书；以及 - 根据信托账户规则安全处理结算资金。 您的律师将确保满足法律要求，并在整个过程中保护您的利益。
总结
房贷再融资不仅仅是锁定一个更好的利率，它还是一个法律程序，涉及解除现有房贷、在房产证上登记新房贷，以及与律师密切合作以确保符合所有法律要求。
此外，还必须考虑到实际影响，如中断费、法律费用和任何可能适用的提前还款费用。 有了正确的法律和专业支持，再加上对每个步骤的清晰了解，再融资可以成为一个顺利且有益的财务决策。
请注意，以上内容并不构成法律建议。如果您希望讨论您的再融资或房产事宜，请随时通过 [email protected] 或 09 969 1493 与我们的房产律师和专家联系。
图片附件: 248 Social media post 03.04.2025-min.png (2025-4-9 11:46:10, 186.26 KB) / 下载次数 9
对房东来说，一个关键的合规截止日期正在临近。到 2025 年 7 月 1 日，所有住宅类出租房产必须符合《健康住宅标准》（Healthy Homes Standards）。这些标准于 2019 年 7 月推出，旨在确保新西兰的出租房屋温暖、干燥、居住安全。虽然标准的执行采用分阶段推进，但最终的全面执行日期已经在眼前。
什么是健康住宅标准？
健康住宅标准规定了出租房在五个方面的最低要求：
1. 供暖： 主起居室必须有固定的热源（如热泵）来保持温暖。
2. 隔热： 租房的天花板和地板下必须有符合要求的隔热层。
3. 通风： 起居室和卧室必须有通向室外的窗户，厨房和浴室必须有抽风机。
4. 防潮和排水： 房屋需要适当的排水系统，如果房屋下面有地下空间，则需要地面防潮层。
5. 挡风： 必须堵塞或密封任何导致通风的缝隙或孔洞。
这对您意味着什么？
如果您是房东，请务必确保您的出租物业在 2025 年 7 月 1 日前达到相关标准。不遵守标准可能会构成违反《住宅租赁法》的行为，最高可被处以 7,200 纽币的罚款。更多信息，包括每项标准的详细指导，请访问租赁服务网站（链接在下面的评论中）。
如果您是租户，并怀疑某些地方不符合标准，您应该与房东沟通，因为这可能是由于房东无法控制的原因造成的。您可以要求房东解决任何问题。如果房东没有做出必要的改变，而您又无法达成协议，您可以考虑向房东发出补救通知，即正式要求房东在一定期限内解决问题。您给出的期限必须合理，且不得少于 14 天。如果房东仍不解决问题，您可以向租赁法庭（Tenancy Tribunal）申请强制执行《健康住宅标准》。
提前准备
确保合规不仅能保护您免受潜在的处罚，还能为您的租户提供更健康的生活条件。这对每个人都有好处。现在采取措施将使您有足够的时间评估您的房产，进行必要的升级，并在必要时寻求专业建议。及早准备将有助于你更从容、低压力地履行房东义务。
请注意，以上信息不构成法律建议。如果您想讨论您的具体情况或寻求法律建议，请随时通过 [email protected] 或 09 969 1493 联系我们的房产律师和专家。
https://www.tenancy.govt.nz/healthy-homes/
图片附件: 238.1 Social Media Post 04.04.2025-min.png (2025-5-5 11:21:56, 165.42 KB) / 下载次数 7
最近于 2025 年 4 月提出的一项新法案旨在更好地保护购房者免受某些房地产开发商滥用日落条款恶意取消合同之害。该法案建议修订 2007 年《物权法》，要求开发商（卖方）在根据日落条款取消合同之前，必须获得买方的书面同意。
主要建议包括
- 要求相互同意： 在根据日落条款取消合同之前，卖方必须获得所有买方的书面同意。
- 法院干预： 如果未获得同意，卖方必须向高等法院申请命令，证明取消合同是公正公平的。
- 透明度： 合同必须明确列出与日落条款有关的所有条款和条件，确保买方完全知情。
本法案直接回应了人们日益关注的问题，即开发商取消协议只是为了以更高的价格转售房产。在许多情况下，购房者在合同期内被拖延了很长时间，但在临近竣工时却被告知无法按新的、更高的价格重新购房，而新的价格已经超过了他们的储蓄能力。这种做法对一些购房者，尤其是首次购房者来说尤为困难，也使他们对计划外购房越来越感到不安。
什么是日落条款？
日落条款是房产合同中的一项条款，允许任何一方在某些事件（如产权证发放、工程竣工或符合规范证书）未在特定日期前完成时取消协议。
虽然日落条款的目的是提供确定性，但一些开发商却利用日落条款取消协议以牟利或避免额外费用，导致购房者被蒙在鼓里，无法购买。
法院的意见
在Titterton 诉 Dynasty Capital Ltd [2022] NZHC 1202 一案中，高等法院告诫说，日落条款不得被用作仅仅因为成本上升或延迟而逃避合同义务的工具，尤其是在开发商促成延迟的情况下。如果开发商在完成项目的过程中没有尽到合理的努力，购房者可能有理由对取消合同提出质疑。
同样，在 Ling 诉Northwest Developments Ltd [2019] NZCA 630 一案中，上诉法院确认日落条款的目的是保护双方免受无限期延误，而不是为一方提供商业利益。法院强调，对合同条款的解释应客观，考虑合同订立时双方在其处境下可合理获得的所有相关背景知识以及条款的目的，而非狭义或字面解释。开发商应诚信行事，采取合理措施履行义务。
正在实施的议员法案
该法律提案属于议员法案（Member'sBill），是由非部长的议员（MP）提出的一种立法。当议会议程出现空位时，该法案将从投票中产生。这一机制使议会能够解决与新西兰普通民众息息相关的问题，例如确保为购房者提供更大的保护。
您对这些修改建议有何看法？它们会给购房者和投资者带来改变吗？
该法案（链接在评论中）目前正在等待一读，议员们将在一读时就是否进一步推进该法案进行辩论和投票。
https://www.legislation.govt.nz/bill/member/2025/0142/11.0/LMS1426897.html
请注意：以上内容仅供参考，不构成法律建议。
如果您想讨论您的具体情况或寻求法律建议，请随时通过[email protected] 或 09 969 1493 联系我们的财产法专家。
图片附件: Social media 02.05.2025-min.png (2025-5-23 10:28:59, 178.2 KB) / 下载次数 7
最近几家主要银行的政策更新，让首次购房变得更容易。据 OneRoof 报道，如今首次购房者只需提交一份意向声明，说明将来可能会有室友共同居住并分担房租，而不再需要提供室友的姓名、地址和签字等详细证明。这一变化让贷款申请更加灵活，也可能大大提高购房者的贷款额度。
抵押贷款顾问 Gareth Veale 表示，所谓的“意向声明”只是表达购房者有意将来找室友一起住，并不是必须执行的承诺。新规定允许购房者在今后情况改变时，比如工资上涨或理财更严谨时，可以选择独自承担贷款。当然，如果需要有人分担房贷压力，找室友仍然是很现实的选择。例如，一位室友每周支付 $200，可能就能让贷款额度提升约 $150,000；如果有两位室友，总额度可能提升至 $300,000。
不过，每个人的情况都不同，是否将室友收入纳入贷款申请，还需根据自身经济状况仔细考虑。
了解你的贷款责任
虽然银行政策更宽松了，但请记住：贷款责任完全在你个人，与你的室友无关。即使贷款申请中包含了室友收入，一旦贷款获批，责任只在你一个人身上。如果室友搬走或停止支付房租，你仍需按时偿还全部房贷。因此，我们建议你：
图片附件: Social media 22.05.2025-min.png (2025-5-30 18:09:26, 257.5 KB) / 下载次数 9
2025年5月22日，新西兰政府公布了2025年预算，其中包括对 KiwiSaver 的多项重要改革。KiwiSaver 是新西兰的自愿性、以工作为基础的退休储蓄计划。目前已有超过三百万人参与，如果你是其中一员，这些变化可能会影响你。
有哪些变化？
提高缴费比例：目前，雇主必须匹配的 KiwiSaver 默认和最低缴费比例是 3%。这一比例将于 2026年4月1日提高至 3.5%，并于 2028年4月1日进一步提高至 4%。这意味着，如果你以默认比例参与 KiwiSaver，你的工资中将有更多被划入退休账户，雇主也需按新比例匹配缴费。
可暂时维持 3% 的缴费比例：为缓解过渡压力，KiwiSaver 成员可以选择暂时维持 3% 的缴费比例（雇主也仅匹配3%），前提是他们认为暂时无法负担更高比例。此“选降”选项为期12个月，到期后系统将恢复为新默认比例，但如有需要，成员可以再次选择“选降”。
政府补贴减少：目前政府每年会对你投入 KiwiSaver 的金额提供每1纽币配50分的补贴，上限为521纽币。从2025年7月1日起，这一比例将下降为每1纽币配25分，新上限为260.72纽币。你仍需每年向 KiwiSaver 缴纳约1,042纽币，才能获得政府的最高补贴。
高收入者不再享受政府补贴：从2025年7月1日起，年收入超过18万纽币的 KiwiSaver 成员将不再获得政府补贴。此项变更的目标是将补贴集中于中低收入群体。但雇主仍需为所有员工按最低比例缴纳 KiwiSaver。
16至17岁青少年将纳入政府补贴及雇主缴费范围：目前，18岁以下成员无法获得政府补贴，雇主也无需为其缴纳 KiwiSaver。从2025年7月1日起，16岁和17岁的 KiwiSaver 成员将可以获得政府补贴。从2026年4月1日起，雇主也必须为他们缴纳 KiwiSaver。自动加入机制仍只适用于18岁及以上人士，因此16至17岁人群需主动选择加入 KiwiSaver 才能享受这些政策。
这对你意味着什么？
这些变化旨在帮助新西兰人为退休或首次购房积累更多储蓄，同时将政府补贴聚焦于更需要帮助的群体。现在是一个很好的时机，来审查你的 KiwiSaver 设置和财务计划：
图片附件: 254.1 Social media post 29.05.2025-min.png (2025-6-18 14:20:25, 154.62 KB) / 下载次数 2
最近在一场支持新西兰企业成长与合作的活动中，认识了很多充满热情又很有想法的朋友，收获满满！
特别为我们的一位前客户感到骄傲，看到他们的事业越做越好，真的很开心。祝他们未来一切顺利，我们也期待在下一个阶段继续为他们提供支持！
图片附件: Social media 18.06.2025.jpg (2025-6-23 17:22:52, 222.73 KB) / 下载次数 2
我们很荣幸受邀成为今年新西兰女士评审团的一员。这是一次非常有意义的经历，让一群有共同目标、共同信念的人走到一起，共同努力去支持他人、鼓励成长、关心重要的公益事业。
能够和这些积极推动社会进步、帮助他人建立自信、提高人们对本地和全球问题关注的人并肩而立，我们感到非常自豪。他们为社区做出了持久的贡献。
其实，改变世界没有固定的方式。改变可以通过发声、行动、以身作则、服务他人，或者只是在关键时刻陪伴在身边。它不需要完美，重要的是带着一份初心去付出。每一次努力，无论大小，都是向前的一步。祝所有决赛选手在最终之夜一切顺利！
图片附件: Social media 23.06.2025.jpg (2025-6-25 17:57:55, 229.8 KB) / 下载次数 1
本周早些时候，即 6 月 23 日，《建筑与建设（小型独立式住宅）修正法案》的公众意见征集截止。该法案将修订《2004 年建筑法》和《2002 年地方政府法》，允许建造面积不超过 70 平方米的独立单层住宅，而无需获得建筑许可，这与现行规定相比有了重大转变。
目前，任何包含管道的住宅，如厨房或浴室，都需要获得完全同意，除非它属于 30 平方米以下简单、无管道结构的有限豁免范围。新法案将使增设设备齐全的祖母房（granny flat）变得更容易、更实惠。
要获得豁免资格，项目必须满足以下所有条件：
- 设计简单，但仍符合《建筑规范》；
- 工程由持证建筑从业人员进行或监督；
- 单元后退至少两米，远离每条边界和现有建筑；以及
- 开工前通知理事会，完工后再次通知理事会。
法案还将修改《地方政府法》，以确保议会能够继续通过项目信息备忘录 (PIM) 程序收取开发和基础设施费用。
特别委员会目前正在审查提交的材料，议会的目标是在今年年底前通过该法案。如果该法案获得批准，预计将于 2026 年初生效。据商业、创新和就业部（MBIE）估计，这一变化可在未来 10 年内新建约 13,000 套小型住宅，极大地促进住房供应。
如果您或您的客户正在考虑建造小型住宅，不妨开始考虑可能需要做哪些基础工作。每个地块的情况都不尽相同，尽早了解任何潜在的限制或要求都有助于提前规划。一旦新规则生效，做好准备可能会让您更有信心地行动。
请注意，以上信息不构成法律建议。如需跟踪该法案的进展情况，请访问：https://bills.parliament.nz/v/6/eebf1e27-e084-4cd3-fed9-08dd98c831fd?Tab=history。
如果您希望寻求法律建议或讨论您的具体情况，可通过 [email protected] 或 09 969 1493 与我们的房产律师和专家取得联系。
图片附件: Social media 25.06.2025.v2-min.png (2025-6-30 13:43:52, 201.2 KB) / 下载次数 1
感谢新西兰菲律宾商业理事会（NZPBC）的热情接待。现场的氛围和大家给予的支持，用一张照片根本无法表达。这次聚会之所以特别有意义，是因为大家怀着共同的愿景，这个愿景超越了我们个人。
能和企业家、专业人士、公司老板和社区建设者们肩并肩站在一起，让我深刻感受到他们的自信、坚韧和不懈努力是怎样推动着我们的经济发展。更让人敬佩的是，他们在努力的同时，也为别人创造和铺就了新的机会。
每个人背后都有一段坚持不懈的故事，正是这种社区的力量，让这一切变得不同凡响。
图片附件: Social media 26.06.2025.jpg (2025-7-8 17:32:56, 406.48 KB) / 下载次数 2
我们为支持NPBL感到自豪，并祝贺你们成功举办了冬季赛季的开幕活动！
你们所创造的，不仅仅是一场体育赛事。你们致力于推动体育锻炼、倡导健康生活方式并鼓励家庭参与，展现了社区力量的真正价值。这种努力不仅将人们凝聚在一起，也增强了社区的韧性，进一步加固了邻里之间的联系。你们的工作也呼应了政府于2025年4月发布的《2050年未来生产力咨询总结》中所提出的方向。该报告明确指出，若我们希望为新西兰建设一个更美好的未来，就必须重视工人及其家庭的福祉。这意味着，我们应将健康、教育、住房和强有力的社区网络，与经济产出或GDP增长放在同等重要的位置。
NPBL的各项举措正是这一愿景的生动写照，是真正意义上的社区领导力：大家积极参与，携手努力，让身边人的生活变得更美好。
衷心祝愿你们迎来一个精彩的赛季，再接再厉！
政府近日宣布，将调整部分涉及家庭信托的房产交易中的反洗钱（AML）要求，以减轻在低风险交易中的合规负担。
当前规定
根据现行《反洗钱和打击资助恐怖主义法》（AML/CFT），即使是普通的住宅交易，只要涉及家庭信托，也必须进行全面的客户尽职调查（CDD），包括：
图片附件: Social media 10.06.2025-min.png (2025-7-11 14:15:05, 207.37 KB) / 下载次数 1
我们团队上周三有幸参加了由新西兰法律协会（TheLaw Association of New Zealand）主办的一场移民部长 HonErica Stanford 出席的专属晚宴。
这是一次非常宝贵的机会，我们不仅与部长面对面交流了关于移民政策的重要进展，还分享了我们在实务中遇到的一些问题，并直接听取了她对未来方向的看法。
当晚的讨论内容丰富且深入，涵盖了移民改革的走向、当前面临的挑战、即将出台的政策变更等议题。其中包括目前正在议会审议、已提交教育与劳动力特别委员会的《移民（财政可持续性与系统完整性）修正法案》。我们也就如何更好地让移民体系服务于新西兰的社会与经济需求展开了探讨。部长展现出高度开放的态度，愿意倾听我们这些一线从业者的意见，我们对此表示非常赞赏。
预计未来将会在多个签证类别中看到更新，例如创业签证政策有望在接下来几周内公布最新消息，技术移民居民类别的审查工作也在持续进行中。我们将密切关注这些变动，并及时向大家分享，尤其是那些影响移民、雇主和本地社区的重要动态。
这次晚宴也是我们与业内同行重新联络、交流想法的好机会，同时也让我们思考如何在不断变化的政策环境中，更好地支持客户。 这样的夜晚让我们重新确认了从事这份工作的初心 —— 为服务对象坚持专业、认真、负责的态度。
我们很自豪能与致力于推动公平有效移民政策的同行和决策者一起努力，为新西兰（Aotearoa）贡献力量。 祝大家周末愉快！
图片附件: Photo 1.jpg (6 天前, 193.08 KB) / 下载次数 0
| 欢迎光临 新西兰天维网社区 (http://bbs.skytrade.co.nz/) | Powered by Discuz! X2 |