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标题: 房产开发必看，同时满足5条就超级好卖 [打印本页]

作者: 我要买车 时间: 2024-7-6 20:20:38 标题: 房产开发必看，同时满足5条就超级好卖

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作者: 小灰灰 时间: 2024-7-6 20:42:17

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作者: 我真不是孙红雷 时间: 2024-7-6 21:13:16

这是flatbush的建房经验吗？

作者: 我要买车 时间: 2024-7-6 21:52:58

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作者: pear 时间: 2024-7-6 21:55:54

现在的排房都是一群不舍得找设计师，用套图的大老粗盖的，图纸都是套图，哪里舍得花钱找人改。

作者: 261874939 时间: 2024-7-6 22:33:04

租就好，别买

把钱留着找剑客买milford基金+定存组合。

钱滚钱。。。。。滚钱滚。。

大淫家。。。。

作者: paulwood 时间: 2024-7-6 23:22:37

我要买车发表于 2024-7-6 21:52
我也不知道，看着写的不错，转一下，活跃一下氛围

你说的这些酸公子柠檬的贫民窟联排没几项符合的，他不是恨死你？

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-7-6 23:26:20

第一，在预算可以承受的情况下，建议做独栋不做联排。差不多的产品，即便只有一米距离，单边防火墙，买家也愿意考虑独栋并非联排。
那就不能人有多大膽地有多大產了？誰不知道獨棟好呢耗地方啊

第二，能做有车库的一定不做带车位的。现在新房子太多，集中停车已经不是买家的首选了，差不多的室内面积，哪怕加点钱。也会选择带车库的产品。
和樓上同一原理不過帶車位也就一個車位做兩個會不會更吸引？歸根結底也是地夠不夠發展商是否貪心的問題

第三，条件允许的话，车道要宽。很多很好位置的新房子很久卖不掉，停车不方便是最大的问题。如果可以门口停一个小车，尽管不是合法车位，只要不影响邻居进出车就可以。如果实在没有位置，建议可以牺牲一些室内空间，一楼锁回去一些挤出来一个小车的临时位置也可以。
這個有點可圈可點什麼叫‘車道要寬“ 多寬才是寬？一般標準規定是3m 就可以 3.5米已經是motorway 一條行車線的寬度了不過council 還要求停車位能提供足夠空間倒車不過看這篇文章好像把車道和停車位都搞混了不然怎麼會一邊說車道要寬另外一邊又說要做個哪怕可能不符合標準的車位？其實就是想強調停車位的重要是吧？

第四，阳光脚允许的情况下挑高要高，一楼可以做两米九的就不做两米七，可以做两米七不做两米四。二楼可以的话也是两米七。
誰不知道高些大些就好些呢就是陽光角（不是腳）不允許啊（不過這幾年已經寬鬆很多了）

第五，预算可以的话窗户尽量开大。
要看哪邊的窗由於outlook 規定有時不應該大的窗就不要太大（應該說是相對而言）否則Council 要算那個不夠空間的窗算6m outlook area 的話那就變成 infringement 了

第六，楼梯尽量做宽一些，很多小户型的房子楼梯宽度都是950，如果可以做成1050就比较好了。

第七，大部分家庭都希望楼上有一个小的客厅，实在没有空间的话可以把某些房间稍微做小一点。
那要小得怎麼樣？我看到有些新房其主人房就3mx3m 的樣子唉真的有點慘不忍睹

第八，可以的话楼上做一个小水台。
呵呵這個你要和council planner argue 好不會有second dwelling 的風險才行現在規定下不是不可的但你可能要顯示樓上這個水台comply 相關dwelling 的規定和願意多付一份development contribution 那儘管加加到最多3個水台理論上都可以

作者: 新马甸甸 时间: 2024-7-6 23:45:06

刚在朋友圈看到这个贴子

作者: 老老妖刀 时间: 2024-7-7 04:03:57

条件允许的话。。直接少赚100万啊。

卖不掉是市场不好。。想当初高位时。狗窝也卖出去了。

利息2%的话。纸片联排也能卖个好价钱

作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 05:48:35

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作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 05:49:35

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作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 05:52:35

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作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 05:54:35

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作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 05:56:19

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作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 05:56:57

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作者: paulwood 时间: 2024-7-7 07:13:23

我觉得地点最重要，Herne Bay 海景房，啥破状况都一大堆人抢着买。

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-7-7 10:39:50

我要买车发表于 2024-7-7 05:48
第九第十咋没评论一下

你说到点儿上了，估计你也是经常在理想和面包之间被迫选择面包 ...

第9第10條不是planning 的事了所以不予評論

這不是什麼麵包不麵包的問題自己在香港出生長大親身見過太多不堪入目的居住環境（我以前初中時就去過一同學家那個舊唐樓房子居然連一個窗都沒有不見天日印像中他白天都要開著燈而一出去就是那個滿佈垃圾的大天井那股味道讓人作嘔到今天還記得清楚如果你有看過最近非常紅火的《九龍城寨》我可以和你說電影裡類似的這些居住環境並不是電影裡才有到今天在香港各區還有很多而甚至相差不遠）作為規劃從業我對什麼建築上的風格和美感基本無感卻只在乎合理舒適的居住環境可是現在是政府帶頭把奧克蘭甚至整個國家以房屋可負擔之名開放各種相關規定以為只要瞎加大供應房子就能便宜下來（好吧那些小小窄窄的大概可能沒太多人問津真的可能會自動降價）讓新房子都是這個樣把整個城市的宜居的水平拉下來真的好無語

作者: paulwood 时间: 2024-7-7 10:52:44

陌生的香港人发表于 2024-7-7 10:39
第9第10條不是planning 的事了所以不予評論

這不是什麼麵包不麵包的問題自己在香港出生長大親身見 ...

标准可以适当地降一降，但降到现在这种程度是过了，因为为了减成本，开发商会用最低标准。

作者: rzrljb 时间: 2024-7-7 10:59:44

我觉得主要是价格也要有竞争力啊

作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 11:16:49

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作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 11:18:43

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作者: rzrljb 时间: 2024-7-7 11:22:22

我要买车发表于 2024-7-7 11:16
其实最后还是money talk，有多大屁股穿多大裤衩

既要又要，不是不可以，荷包深度才是关键

主要买townhouse的都是价格敏感型客户，这部分人首先是按照价格排序，看到价格后再去取舍个别细节的差别，如果价位高了别人根本就看不见，或者看见也不考虑

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-7-7 11:33:31

我要买车发表于 2024-7-7 11:18
outdoorliving和outdoorlooking有时候真的挺坑的，只能折衷室内使用空间，而真正有几个买家会在乎4x5，还 ...

這些都是最後防線了只能用數字標準來表達買家不是不在乎而是不察覺當中數字而已例如花園就那一小片地就是outdoor living area 如果太少分分鐘連曬衣服的地方都不夠而outlook 則用來確保房子在背靠背的同時至少有些窗戶能有些視野不然最壞最極端的情況就是我上面說的不見天日的房子了

作者: 混乱中... 时间: 2024-7-7 12:48:49

最近微信抖音红书很多开发商已经疯狂讨论囤地，个个摩拳擦掌准备重新入市，确认房市回春已经蓄势待发了，现在是私人买地盖自住房的到最后机会了！

作者: 剑客浪心 时间: 2024-7-7 14:06:05

混乱中... 发表于 2024-7-7 12:48
最近微信抖音红书很多开发商已经疯狂讨论囤地，个个摩拳擦掌准备重新入市，确认房市回春已经蓄势待发了，现 ...

我第一感觉是你真的要准备割肉卖地了。。。。。。。

作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 15:09:34

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作者: 陌生的香港人 时间: 2024-7-7 15:28:17

我要买车发表于 2024-7-7 15:09
这话其实要正反两个方向说

站在council的角度，他们觉得盖鸽子楼不好，居住条件不好，极端之后会房子不 ...

所以你說的就是我上面提到的因為差所以便宜  那窮的人只能活該住一些質素差的房子就算你說的有理和可以接受  卻想不到如果這些低於標準的房子成堆出現甚至變成幾乎所有新房子都是這樣的時候  對整個城市的宜居水平是什麼一回事？更何況這些房子也不見得就真的便宜到哪裡呢只是沒有那麼貴而已大概也是你發這個轉帖作者寫這個的根本原因 - 試想想在2016年前當UP 還沒出現  聯排還不是這樣雨後春筍的遍地開花而一塊600平方米的地還沒可以建5 6 個房子前會有這些“領悟”帖嗎？

不認為是Council管得太多相反如果你比較一下以前的規定  你會發現今日的規定已經是非常寬鬆了可是還是有不斷擦邊球的情況出現例如 Council要求花園空間是4m 寬（前朝可是6m呢）  有人只想3m  好了到MDRS 只要求3m  會不會遲些有人又試試2m 呢？  這些不是公式化（當然在實行起來聽上去也的確有點公式化）但如果沒有固定數值  又如何有一個最低標準可以跟從？

至於你說的鄰居投訴那又是另外一回事了我說的這些標準按你這篇文章的方向談的都只是 on site amenity 而已  還沒提到對鄰居的可能影響呢

作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 16:23:35

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作者: 陌生的香港人 时间: 2024-7-7 17:03:13

我要买车发表于 2024-7-7 16:23
不是说穷人活该住差房子，是比他稍微条件好一些的人把好房子抢走了
政策法规限定了成本下限，如果没钱赚 ...

這個是討論你這個轉發的帖我就從背後的結構性問題和城市宜居性的角度說兩句指出問題所在麻煩請你就不要老往我身上推了好嗎你叫我好好幹活有心了不過反正怎樣我也做不了你的生意是嗎老兄哈哈

作者: 我要买车 时间: 2024-7-7 18:26:14

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作者: russellwang 时间: 2024-7-7 22:39:07

说的都对，可惜买家不会为了这些多掏银子。
就别为开发商操心了，自己口袋里的钱自己最关心，在控制成本和确保好销之间肯定会求平衡的。
卖鞋盒房也是因为这个市场需要鞋盒，不然花钱造出来闲置？

作者: russellwang 时间: 2024-7-7 22:46:26

paulwood 发表于 2024-07-07 10:52
标准可以适当地降一降，但降到现在这种程度是过了，因为为了减成本，开发商会用最低标准。

那要看什么定位。
要是在好区全海景，那我肯定会盖最有设计感的房子，用最高标准，框架都给你镭射打平，三五百万的买家可是非常挑剔的。
要是在otara公屋区，那可就对不起了，我整最高标准，买家能多付两三万么？都跑这买房了，还要啥自行车

作者: russellwang 时间: 2024-7-7 22:58:43

陌生的香港人发表于 2024-07-06 23:26
第一，在预算可以承受的情况下，建议做独栋不做联排。差不多的产品，即便只有一米距离，单边防火墙，买家也

第八条你这是老经验了吧。
别说水吧台了，就是小厨房council 现在也不管了。我前几年刚入行就干过小厨房和独立出入套房之间加门的事，council 提都没提。还有朋友分割项目三个新房全都有独立出入加水吧台的设计，council 也没提。
说句题外话，我觉得挺搞笑，有些房子定位好几百万，还要宣传什么分租潜力，这不是扯淡么？几百万都掏了，这买家还要整几个陌生人住一起补贴家用？

作者: russellwang 时间: 2024-7-7 23:03:01

第九，浴缸一个加防水贴砖得一千块，而且有这地方把房间做大一个平方更实惠。
第十，西区南区联排，别说天窗了，sun tunnel 都不会有，那玩意也得千把块一个。大北岸联排还是可以有的，毕竟卖的贵。

作者: 陌生的香港人 时间: 2024-7-8 00:16:25

russellwang 发表于 2024-7-7 22:58
第八条你这是老经验了吧。
别说水吧台了，就是小厨房council 现在也不管了。我前几年刚入行就干过小厨房和 ...

謝謝補充不過我不認為這是老經驗廚房/洗手盤從來都是決定住宅密度的重要因素儘管今天理論上已經可以隨便建3個但它也是決定這個不是不行但需要符合dwelling 的其他要求還有樓主這篇文章說的是樓上加個廚房而樓下的話一般是看整體佈局例如如果小廚房是在主廚房旁邊能被認為是所謂wet kitchen 不會引致房子另外一部分五臟俱全能獨立出來的才獲得括免一切都要看floor plan 的layout 而定

至於你和你朋友的情況如上所述因為沒有圖紙也看不到整個申請流程文件所以很難評論只能說恭喜你們當時比較好運但不能因此認為Council就不再管至少我最近就有東區的一個申請就被問起這個問題了

作者: 我要买车 时间: 2024-7-8 07:41:33

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作者: paulwood 时间: 2024-7-8 09:07:46

我要买车发表于 2024-7-8 07:41
嗯，你这个point很犀利

的确，盖房子，其实不怕面积大，就怕浴室大，少设计一平米是一平米，车库大反而 ...

本地人在意浴缸，新移民不在意。

补充内容 (2024-7-8 09:08):
但同等条件，会优先选择有浴缸的。

作者: bodyhaven 时间: 2024-7-8 09:26:24

客户要啥，咱就做啥，只要允许就是干

作者: carter666 时间: 2024-7-8 12:42:28

这些建议是站在一个利于销售的角度去思考的，有这些确实好卖，但增项是否带来溢价则事不关己，所以应该是中介的言论。随便看看就行了。

如果是开发商则考虑的全面的多，简单的说就是设计的取舍要根据具体的产品定位和成本控制来确定，总之就是具体问题具体分析，因地制宜，不能一概而论。

作者: 混乱中... 时间: 2024-7-8 13:06:52

carter666 发表于 2024-7-8 12:42
这些建议是站在一个利于销售的角度去思考的，有这些确实好卖，但增项是否带来溢价则事不关己，所以应该是中 ...

这些东西对开发来说都是可有可无的基础入门知识，开发首要考虑的是利润，反而新手入门的自建才真的有参考价值

作者: carter666 时间: 2024-7-8 14:04:46

混乱中... 发表于 2024-7-8 13:06
这些东西对开发来说都是可有可无的基础入门知识，开发首要考虑的是利润，反而新手入门的自建才真的有参考 ...

很明显这些建议都是针对分割开发的，有一些参考价值。

对自建没参考价值，因为相关问题不存在。

开发商首要考虑的是市场，利润是最终市场给的，不是开发商前期拍脑袋想的。

成本控制也要对应产品定位的细分市场的需求偏好。

作者: 混乱中... 时间: 2024-7-8 14:50:56

carter666 发表于 2024-7-8 14:04
很明显这些建议都是针对分割开发的，有一些参考价值。

对自建没参考价值，因为相关问题不存在。

目前230万的高端市场才需要用心设计，100万的中低端市场内卷严重价格就是市场，压缩成本以价格取胜才是重点

作者: bodyhaven 时间: 2024-7-8 20:31:05

混乱中... 发表于 2024-7-8 14:50
目前230万的高端市场才需要用心设计，100万的中低端市场内卷严重价格就是市场，压缩成本以价格取胜才是重 ...

任何项目都是要用心设计的

作者: 我要买车 时间: 2024-7-9 11:21:04

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作者: paulwood 时间: 2024-7-9 11:46:15

我要买车发表于 2024-7-9 11:21
一般小户型很少有浴缸的，只有你这种老板的生活水平才考虑浴缸的

没有卖不出去的房子，只有订价过高的房子。

作者: 剑客浪心 时间: 2024-7-9 11:52:01

我要买车发表于 2024-7-9 11:21
一般小户型很少有浴缸的，只有你这种老板的生活水平才考虑浴缸的

很多年轻家庭需要浴缸给BABY泡澡，你这种黑心开发商是1分钱都会给人扣下去，还振振有词。

连FUNCTION的东西都扣下去，我不知道北岸斜坡联排的结构和防水是怎么做出来的。

作者: 我要买车 时间: 2024-7-9 12:46:12

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作者: carter666 时间: 2024-7-9 16:42:36

我要买车发表于 2024-7-9 12:46
我怎么又成了开发商了呢，前几楼不是说我是中介吗

话说浴室大一些，买一个大盆，或者warehouse卖的哪种 ...

没人猜你是中介，你不是转发吗，我从撰文角度猜测作者是个中介。

你说的关于小户型浴缸做成桶状的替代方案很有价值。

作者: paulwood 时间: 2024-7-9 17:00:56

carter666 发表于 2024-7-9 16:42
没人猜你是中介，你不是转发吗，我从撰文角度猜测作者是个中介。

你说的关于小户型浴缸做成桶状的替代方 ...

像这种买桶送美女的？

作者: carter666 时间: 2024-7-9 19:25:00

paulwood 发表于 2024-7-9 17:00
像这种买桶送美女的？

嗯送七仙女侍浴

作者: 我要买车 时间: 2024-7-9 19:34:19

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作者: ganma 时间: 2024-7-25 21:26:50

问题是买地的时候就按照能分8个的价值在卖，你买来去盖4个怎么赚钱？

作者: 我要买车 时间: 2024-7-26 13:25:34

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作者: ganma 时间: 2024-7-26 13:33:45

我要买车发表于 2024-07-26 13:25
四个独栋要比联排卖的贵呀

如果盖4个能和盖8个利润差不多，那谁愿意盖8个呢，盖4个独栋简单太多了

补充内容 (2024-07-26 13:36)
而且买地的时候按4个独栋盖的利润算法，你是永远也拿不到地的，按6栋算的和8栋算的价钱绝对比你高

作者: 我要买车 时间: 2024-7-26 20:12:57

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作者: snow777 时间: 2024-7-26 22:09:38

我要买车发表于 2024-07-07 16:23
不是说穷人活该住差房子，是比他稍微条件好一些的人把好房子抢走了
政策法规限定了成本下限，如果没钱赚，

council的人，钱是从开发商赚的，没错！开发商的钱，又是从哪里赚的呢？不就是我们普通的老百姓买家吗！！按照你这破逻辑，council监管和规则制定员工，就应该跟你们这些黑心开发商，官商勾结，一起欺骗老百姓，把钱都挣了！那将来就不是打个擦边球了，而是挂羊头卖狗肉！那新西兰跟第三世界那些发展中国家有啥区别？你们这些黑心开发商挣够了钱，国家却搞得几把乱，就把子女送到美帝或者其他法制更健全的国家，普通老百姓移民走不了，就活该住你们盖的劣质房子

作者: 我要买车 时间: 2024-7-26 23:14:42

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作者: tiancaiwt 时间: 2024-7-26 23:19:50

老老妖刀发表于 2024-7-7 04:03
条件允许的话。。直接少赚100万啊。

卖不掉是市场不好。。想当初高位时。狗窝也卖出去了。

现在的联排大多是复制黏贴的工业垃圾，属于贬值品，所以卖不掉。
真正有设计感，好区，有景的非复制黏贴品，在现在的市场上依然抢手

作者: tiancaiwt 时间: 2024-7-26 23:26:50

ganma 发表于 2024-7-26 13:33
如果盖4个能和盖8个利润差不多，那谁愿意盖8个呢，盖4个独栋简单太多了

补充内容 (2024-07-26 13:36)

现在赔钱卖的就是盖6联排和8联排的那帮人。

作者: zynzakl 时间: 2024-7-27 16:36:17

同样的区位，四个独栋的售价肯定比八个联排的售价低不少，而建筑成本是差不多的，同样的地价，分割费用不过是每个unit不到十万。所以建联排的利润肯定比独栋高。
这才是为什么这几年联排大行其道的根本原因。
具体到奥克兰，人口增加，市政建设跟不上，唯一的办法就是在成熟的老区增加密度。联排是必然选择。
目前市面上积压的联排还需要一两年时间消化，之后联排照样是民宅的主流。
当然，经过这一波行情的洗礼，设计更合理更美观的联排肯定会得到更多的开发商的重视。

知道两个项目，都是先拿到了独栋的RC又改成联排的。
一个是原定五个独栋，目标130万一套，160平米的四房三卫双车库。19年改成十个联排，两层两房1.5卫浴74平米，户外集中停车，每户一个车位。20年开工，22年全部卖掉，总销售额八百万。
另一个原定五个三层独栋，180平米，五房三卫双车库，目标140万一套。新方案是14个两层联排，69平米两房一卫没车位，按22年的市场定价是70万一个。23年九月拿到CCC和title，根据市场情况调价到57万，最低卖到55万，12月份全部卖完，总销售额790万。四十万一套的成本，怕啥？

亏钱的都是那些在西区南区2500一平买地，只给自己留下每个unit十万目标利润的新手，市价跌了20%就肯定赔钱。

作者: 我要买车 时间: 2024-7-27 19:08:49

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作者: russellwang 时间: 2024-7-27 20:39:15

我要买车发表于 2024-07-26 20:12
可是盖8个，或者更多就合算吗？
水电表，贡献费，unit单价下调，
其实综合在一起，多盖unit的总

开发商要看位置的，交通方便，一条街都是六个八个联排，那自然也要盖联排，搞独栋卖给谁？无尾街里面，区又很不错，那自然要盖独栋，甚至大独栋，不然盖了联排，有钱的看不上没钱的买不起，岂不是砸手上了。
大部分时候，政府规划是对的，Terrance zone确实该盖联排，sub 就该盖独栋。
新手最容易犯的错误就是不看实际情况瞎盖，一味求多。

作者: russellwang 时间: 2024-7-27 21:03:34

snow777 发表于 2024-07-26 22:09
council的人，钱是从开发商赚的，没错！开发商的钱，又是从哪里赚的呢？不就是我们普通的老百姓买家

也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这个词。去餐馆要个烧鸭饭，也得算算鸭子几个钱，青菜几个钱，米饭几个钱，然后勃然大怒，黑心老板过分了啊，几块钱的菜收我十好几。房租是没有的，柴米油盐是不要钱的，人工是不能认的，更别说利润了。
十几块的烧鸭饭老板尚且如此，收了他大几十万甚至一百多万的开发商就更不得了了，那必须是心黑的烂肚肠了。其实地价多少，材料多少，人工多少，规费多少是没本事算的，反正暴利，黑心，官商勾结帽子都戴上肯定没错。你挣他钱了么！
黑心老板垫着几百万资金，两三年只出不进，不求点利润求什么？而且一旦地买贵了，资金链断了，房子卖不掉，亏本了，围观者又欢呼雀跃，有好戏看啦，恨不得你跳楼以解心头之恨。这样的生意就该行情好时狠狠的挣他一笔，不然对不住自己。

作者: 我要买车 时间: 2024-7-28 08:28:08

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作者: 雾中原野 时间: 2024-7-28 09:21:57

.....................

作者: ganma 时间: 2024-7-28 10:32:37

zynzakl 发表于 2024-07-27 16:36
同样的区位，四个独栋的售价肯定比八个联排的售价低不少，而建筑成本是差不多的，同样的地价，分割费用不过

是这样的

作者: ganma 时间: 2024-7-28 10:37:29

russellwang 发表于 2024-07-27 21:03
也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这个

不求利润，只求做慈善，给个工种生意，增加政府税收和房子供给。

作者: xuloli 时间: 2024-7-28 11:25:09

russellwang 发表于 2024-7-27 21:03
也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这 ...

他们不是看不得利润，是看不得自己赚不到都是别人在赚

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