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标题: 请教：自有地建房成本。。。 [打印本页]

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 11:39:25 标题: 请教：自有地建房成本。。。

小弟最近在开发，属于小白学习中，有个知名神仙一直话里话外怼我。。。那咱们来分析分析。。。

1. 自由地590多平，double westlake zong，当初80多万拿的，市价120万左右，房子推掉（无石棉，无有害物质）。。。

2. 准备建4个120平小独栋，或2连双拼，1换4

3. 成本打着地30万，建房最多30万一套。。。

请教有经验的大佬们，成本能不能做到60万已里，最高60万？

补充内容 (2025-3-30 12:42):
建成不上市，就是长期投资1换4。。。project manager是朋友。。。各项东西申请就绪。。。目前几乎看不到隐形费用，就算有摊4个房子上。。。

补充内容 (2025-3-30 12:47):
不知道大佬怎么算建房费用，平地，打着成本30万建房包括我是分开算2200一平，前期设计测量rc bc 贡献费，水表，电表等。。。

补充内容 (2025-3-30 12:48):
装修不许要豪华，标配电器，博士啥就行。。。

补充内容 (2025-3-30 13:00):
自有地*

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 11:48:16

自由地，哈哈哈
这货真好玩

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 11:49:46

我要买车发表于 2025-3-30 12:48
自由地，哈哈哈
这货真好玩

自有地。。。我先礼后兵，我打错字。。。im sorry。。。你就是这么的无赖。。。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 11:58:48

哈哈哈，还有那个 “stand along。。。”

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:00:13

我要买车发表于 2025-3-30 12:58
哈哈哈，还有那个 “stand along。。。”

im sorry。。。stand alone。。。也就倒这了吧？建筑业大牛？

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 12:00:48

这会儿上这里来请教了啊

你不是说工地抗木头的，就配给你撅屁股吗？最后都被禁言了。这会又来请教了，小脸皮真是厚呀
[attach]3117269[/attach]

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:02:08

我要买车发表于 2025-3-30 13:00
这会儿上这里来请教了啊

你不是说工地抗木头的，就配给你撅屁股吗？最后都被禁言了。这会又来请教了，小脸 ...

我得让所有人打你脸呀。。。比如这样。。。[attach]3117270[/attach]

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 12:02:43

你从来还说美债倒挂

你从来还说川普败选

你从来还说日元怎么地来的？

你从来还说。。。。。

你牛逼大了，再往前翻你预测多着呢，

哦，你不是预测，你讲的是底层逻辑，不行就伸小脸儿

经济学在你那是一门可以证伪的学科了

什么都会实现的，只是没到日子呢，

疫情都是上世纪大萧条造成的呗我都懒得回去翻了

自己跟这吹完牛逼，跟没事人一样

反过来还这个傻逼那个傻逼。

合着就是一个四十岁还在梦想把自己

也不哪一年买的投资房分割了的小白

你抓紧分割吧，别躺平了

你最近听朋友说的是对的，分割很慢的

过几年你家就不让分割了，四个都不行，还想6个联排

补补6个核桃吧

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:03:18

我要买车发表于 2025-3-30 13:00
这会儿上这里来请教了啊

你不是说工地抗木头的，就配给你撅屁股吗？最后都被禁言了。这会又来请教了，小脸 ...

别没屁搁楞嗓子。。。静静地看。。。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 12:04:28

你不是说还要跌15-30%吗？
新西兰上餐桌吗
2029年都不可能解套吗？

这现在就出去喝酒谈生意了？小心盖出来上餐桌

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:04:44

我要买车发表于 2025-3-30 13:02
你从来还说美债倒挂

你从来还说川普败选

当然了。。。金融，投资来说你是液体，你当然看不懂了。。。有种在吹个牛逼，建筑业其他人都是液体？哈哈。。。你没那格局和造化。。。

补充内容 (2025-3-30 13:05):
要不你和鱼大分析师是一个档次的。。。你challenge我的东西就证明了你无知。。。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 12:05:19

先是美债倒挂，后来底层逻辑

去年说还要再跌15-30%
今年又想先do up
紧跟着又说分四个还是6个
总问我盖房成本，有钱就花呗，反正又不卖，说是租两年看看呗

咱也不知道是拿现金盖房，还是看利息跌了，要贷款的

不对呀，狗头前段日子不是说要躺平嘛

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 12:06:37

我真不是孙红雷发表于 2025-3-30 13:04
当然了。。。金融，投资来说你是液体，你当然看不懂了。。。有种在吹个牛逼，建筑业其他人都是液体？哈哈 ...

你对建筑业的人挺了解呀，你应该尝过他们的DNA

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 12:08:08

我真不是孙红雷发表于 2025-3-30 13:04
当然了。。。金融，投资来说你是液体，你当然看不懂了。。。有种在吹个牛逼，建筑业其他人都是液体？哈哈 ...

你还知道鱼是什么档次的，厉害厉害，DNA都让你尝遍了

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:08:20

我要买车发表于 2025-3-30 13:04
你不是说还要跌15-30%吗？
新西兰上餐桌吗
2029年都不可能解套吗？

这是你说的。。。这是你诽谤的。。。首先你没写时间，你是二维生物。。。新西兰上餐桌就是开放，不上餐桌就是等死跟现在一样。。。其次连小白都知道是从市场21年底22年初最高点落30%或+

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:10:23

我要买车发表于 2025-3-30 13:05
先是美债倒挂，后来底层逻辑

去年说还要再跌15-30%

问你盖房成本？因为你牛逼啊。。。你嫌我盖的贵还是便宜都不说呀。。。你说了你就死了呀。。。便宜了你方式还喊涨么？贵了你不就成joke了？两边你都死啊。。。是我问你成本是底层逻辑还是羞辱你是底层逻辑？哈哈。。。这脑回路。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:11:11

我要买车发表于 2025-3-30 13:06
你对建筑业的人挺了解呀，你应该尝过他们的DNA

能不能静静地看？

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:22:29

我要买车发表于 2025-3-30 13:05
先是美债倒挂，后来底层逻辑

去年说还要再跌15-30%

只有你诽谤的份。。。懂的都懂，所以投票你是神仙。。。
[attach]3117271[/attach]

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 12:23:35

我要买车发表于 2025-3-30 13:08
你还知道鱼是什么档次的，厉害厉害，DNA都让你尝遍了

在你眼里他当然牛逼了。。。要不怎么是一类货色呢。。。
[attach]3117277[/attach]

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 12:44:46

先和会计讨论一下开发后的税务结构，很多业余者直接跳过这一步，这也是他妈最关键的一步，你跳过了，之后有苦果子吃，几年后等着吧。

- GEOTECH REPORT，如果土质不好，有的挖深和EXTENSION，加GEOGRID, GEOTEXTILE，并压实，测试几次。
- STRUCTURAL ENGINEER 出FOUNDATION PLAN给设计师
-出CONCEPT PLAN，各种报价可以开始了，记得把TRUSS DESIGN给设计师
- 设计师DRAWINGS搞定，去申请COUNCIL各种许可。

假设RC,BC, EPA APPROVAL 后。

- CANCEL 房屋保险
- Orion 申请断电
- 石棉检测报告和CERTIFICATE到手
- WATER METER关掉后，自己挖土下方400-900MM，把供水管切掉
- 根据图纸把EXISTING STROMWATER 在靠近街地方挖出来，如果是陶瓷的PIPE敲断。
- 给COUNCIL去个邮件说何时拆房，把RV降下来，省点RATES
- 检查SITE ACCESS，给DIGGER入场准备，要砍的树砍掉。
- DIGGER入场，拆房，弄完后，记得把EXISTING PIPES整根取出来，EXISTING FENCE要丢弃的直接上工具扒了。STRIP 整个SITE.
- SURVEY 入场GRIDS定点

然后BUILDER就可以开始了，当然你也可以把前期全丢给他，这也是很大的工作量。

费用我不知道奥克兰你们的每平米价格是否包含了LANDSCAPING， DECKING 和driveway, 你需要和你大包的朋友确定。渗水性可能最近要有新要求，渗水水泥造价会高一点，除非你设计上能减少成本。

你需要计算你的FINANCE 成本，COUNCIL FEE，CONTRIBUTION FEE, PROFESSIONAL FEE （设计师，工程师和SURVEYOR）, 还有EXISTING HOUSE DEMO, SITE CLEARANCE, TREE CUTTINGS, FENCE REMOVAL ，这都是额外的钱，期间的电费，RATES.

记得检查BUILDER的建筑保险，确定他购买了。

我感觉2200肯定打不住，你确定一下你没有遗忘的内容，认真读一下大包的建筑合同。

补充内容 (2025-3-30 13:48):
新FENCE做好，自己长期出租的话，最好要油漆。这应该也是额外的钱，你和你朋友确认！

作者: unamed 时间: 2025-3-30 12:49:20

现在不是说出租房很困难吗？是因为学区这原因会有很多人租？

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 12:50:02

unamed 发表于 2025-3-30 13:49
现在不是说出租房很困难吗？是因为学区这原因会有很多人租？

4个老婆，你懂的

作者: jli044 时间: 2025-3-30 13:08:24

剑客浪心发表于 2025-3-30 13:50
4个老婆，你懂的

那还敢住在一起？那不得天天干？

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 13:18:00

jli044 发表于 2025-3-30 14:08
那还敢住在一起？那不得天天干？

至少是文明社会，房子盖好关里面自己玩耍。不像柠檬，直接工地上就开始混乱中。。。。。。露天的那种牲口

作者: rzrljb 时间: 2025-3-30 13:20:13

2200我见人家福建帮在flatbush开发的大概是这种成本，但是1 熟地不涉及拆房，2房子大，6房那种，摊平了价格才能下来，而且3能省则省不考虑质量. 厨房和卫浴的成本很高的，而客厅和卧室成本比较低

所以我觉得你这个120的不太可能做到2200

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 13:23:21

rzrljb 发表于 2025-3-30 14:20
2200我见人家福建帮在flatbush开发的大概是这种成本，但是1 熟地不涉及拆房，2房子大，6房那种，摊平了价格 ...

还得看图纸，看设计有无SUPER STRUCTURE, STEEL BEAM, SHS 之类多几个，成本就上去一点，但是多了COUNCIL 和工程师的INSPECTION，这也是钱. 基本现在工程师都会给你加上去，是多少的问题，而不是有没有的问题。你想一个房子多2个的话，4个房子就是多8个，1万刀直接没了。

作者: 耗子位置 时间: 2025-3-30 13:28:45

rzrljb 发表于 2025-3-30 14:20
2200我见人家福建帮在flatbush开发的大概是这种成本，但是1 熟地不涉及拆房，2房子大，6房那种，摊平了价格 ...

胡健人当年600 800一平

作者: rzrljb 时间: 2025-3-30 13:29:22

耗子位置发表于 2025-3-30 14:28
胡健人当年600 800一平

现在胡建人也做不到了，毕竟啥都涨了也得2000+

作者: pategao 时间: 2025-3-30 13:51:56

如果能60万的成本做下来，非常期待的

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 14:07:15

四十多了，还贴别人的评论自证，哈哈哈

还挺认真，自认金融专家啦? 哈哈哈

都这年龄了，抓紧攒老本吧，直接找大包turnkey安全些

比比价钱就完了，把活分那么细，最后再拖烂尾了

过几年孩子也大了，用钱的地方更多了，房子还在烂尾中

你这b样儿的性格，不得疯了呀

作者: 耗子位置 时间: 2025-3-30 15:18:43

ls的我看你id 也不下40.。。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 15:29:21

耗子位置发表于 2025-3-30 16:18
ls的我看你id 也不下40.。。

六十啦，马上就可以申请pension啦

作者: NZAUSSIE 时间: 2025-3-30 17:04:23

我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期持有出租，也就证明了我之前说过的判断是无比正确的。
我早就说过了，特别是在奥克兰，房价从21年底的高点已回落20%以上，目前奥克兰房价就稍微比疫情前高一点点而已，但过去这6年多里租金是一直在缓慢但稳步地增长的，现在房价已被仰止多年不涨（如果从19年算起到现在这6年多里，奥克兰房价实际没涨多少，最多5%-8%了），房租则从19年的$520一周增长到现在的大概$650一周，投资房的投资回报率已逼近5%，至于是否值得投资，最后就是看贷款利息是多少了（5%或以下都值得投资，5%以上则不值得）。而21年后的贷款利息一直都太高，直到最近半年利率才降下来，现在基本已经在5%左右，未来两年将继续下降至4%左右并且长期会在4%-5%之间浮动。那么现在就很好判断是否该投资奥克兰的房产了，相信大家心里已有答案。

而楼主的情况和现在直接投资奥克兰的房产又有点不同，他可能是之前入手的土地，现在看到利率降下来了，那么如果分割开发后长期持有出租投资，在4%-5%房贷利率的环境下，即使他建成后每套新房的建房成本高到和他自己现在去市场上买一套同样房型的投资房的价格一样，他长期持有出租，他也不会亏，因为他的开发贷款一旦转为投资房贷款（或者他卖掉一套新房，以达到转房贷的额度，因为他几套新房的房贷额度可能会比他开发贷款的额度要低），那么他以目前投资回报率5%去出租这些新房，持有上就丝毫没有压力，加上奥克兰房价目前已处于周期的地点或最低点（没人能预测明年还会升或再跌，但可以基本判断未来3-5年内房价再跌的可能性概率是低于20%的，这就是出手投资时可以接受的合理风险），他无风险无压力的持有这几套新建投资房几年后，将大概率享受到房价上涨带来的资本利得。

还有一点就是，楼主这种开发后建成的好处就是，目前因为房价低迷，他1年多建好后马上转为出租房（在税务上等于是 Deem Sale) 那么他整个操作在税务上是交税很少的，因为开发“卖房”的利润因房价低迷而变得很小。然后他持有这些开发后“卖掉”给自己的新房，就等于是投资房了，那么现在的明线是两年，只要他持有这些房产两年以上，未来几年不论房价涨了多少，他只要不是一下子把几套房全卖了（他可以每两年卖一套），那么他的所有资本利得是不用交税的。

最后，我来总结一下，楼主目前的操作和计划完全符合目前房市价格的大环境而且可以让自己的利益最大化。所以很多时候，大家要看明白了，那么多的经济理论，都是虚的，要想像楼主这样去获得财富，是要具体实际的根据目前的现实情况去做具体分析判断，接受合理的风险，然后去行动就是了。千万不要听信所谓网上的大牛，砖家的意见，投资是自己做判断的事情，别人的分析一分不值，也包括这篇。

补充内容 (2025-3-30 18:09):
最后补充一句，接受合理的风险，判读长期趋势，果断行动。

补充内容 (2025-3-30 18:11):
既然楼主都不在意当下和未来几年的房价升跌而要根据长期趋势去果断行动了，大家还在等什么呢？

补充内容 (2025-3-30 18:14):
另外再补充一句，只要楼主的建房成本（包括拿地，开发贷款利息，开发，税务成本等）最后不超过目前在市场上买同样房型的成本，那么他就稳赚

作者: unamed 时间: 2025-3-30 17:09:32

NZAUSSIE 发表于 2025-03-30 18:04
我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期

房价跌了20%还没有算进通货膨胀呢，这几年通货按照购买力算的话比20%要多。

作者: NZAUSSIE 时间: 2025-3-30 17:18:54

unamed 发表于 2025-3-30 18:09
房价跌了20%还没有算进通货膨胀呢，这几年通货按照购买力算的话比20%要多。 ...

现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得的回报率，即所谓机会成本。
我们现在要想清楚的是在现在2025年投资奥克兰的房产，5年后或10年后的回报率能否得到高于定存银行获得的回报率，这才是应该去思考的。

补充内容 (2025-3-30 18:28):
目前有迹象表面已经有部分开发商在进场拿地了，投资者和自住买家应尽早进场，顺便拉高开发商的拿地成本，不然被开发商抢完后再买房价就贵了

作者: 261874939 时间: 2025-3-30 17:33:14

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:18
现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得 ...

砖家在隔壁贴说以后房东就算不卖转出租都难了，一堆新房出租房源出租，分分钟遇到租霸把新房霍霍掉，被告还得赔租金，一堆屁事。

还是买剑客牌mf基金保平安。

哈哈哈

作者: 261874939 时间: 2025-3-30 17:34:58

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:18
现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得 ...

其实说真的，砖家（剑客）说这波中产，特别是开发的，必定破产。

还不如现金去买现成的腰斩房。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 17:35:59

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:18
现在我们不是要回到2019年去判断，在2019年投资奥克兰的出租房直到2025年能得到高于当时如果定存银行获得 ...

你是中介吧，要不然就是有什么目的性的

忽悠大家买房，不是中介，就是柠檬小号，一看你目的就不纯
你Albany的联排是不是赔了50万才出清的

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 17:37:12

261874939 发表于 2025-3-30 18:34
其实说真的，砖家（剑客）说这波中产，特别是开发的，必定破产。

还不如现金去买现成的腰斩房。

秀你的下线吧，中产 = 开发商？我可没说过，你造谣专家。柠檬小号

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 17:38:42

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:04
我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期 ...

狗头去年11月已经给大家说了，再跌8%就准备横跳了
[attach]3117432[/attach]

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 17:40:27

我要买车发表于 2025-3-30 18:35
你是中介吧，要不然就是有什么目的性的

忽悠大家买房，不是中介，就是柠檬小号，一看你目的就不纯

说真的，我很好奇你ALBANY联排割肉到底割了多少出局的？低点割掉了，可惜。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 17:40:28

不跌8%，狗都不买
不到既定目标，狗都不跳

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 17:43:17

剑客浪心发表于 2025-3-30 18:37
秀你的下线吧，中产 = 开发商？我可没说过，你造谣专家。柠檬小号

剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你的基金回报率最高，妥妥人生赢家

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 17:45:06

我要买车发表于 2025-3-30 18:43
剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你 ...

那个不是，一看就知道。柠檬小号那个谈吐，一看就知道。柠檬人格分裂单细胞简单的复制繁殖，没有任何思想可言。

你ALBANY一役到底亏了多少W？

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 17:46:06

剑客浪心发表于 2025-3-30 18:40
说真的，我很好奇你ALBANY联排割肉到底割了多少出局的？低点割掉了，可惜。 ...

哈哈哈，有你在，狗头的帖子必歪楼

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 17:46:50

剑客浪心发表于 2025-3-30 18:45
那个不是，一看就知道。柠檬小号那个谈吐，一看就知道。柠檬人格分裂单细胞简单的复制繁殖，没有任何思 ...

你怎么知道不是？你尝过他的DNA吗？

补充内容 (2025-3-30 18:47):
还是你了解柠檬，了解他的DNA

作者: 261874939 时间: 2025-3-30 17:52:51

我要买车发表于 2025-3-30 18:43
剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你 ...

看谁都是柠檬，跟它看预测水平一致。

也不知道现在基督城菊部暴涨成啥样了，还是说菊部暴跌了已经，基督城菊部买家买入的已经套牢了。

一天一行情~不知道有没有房版的跟它说的投。

赚了应该出来感谢，亏了也要出来谴责一下的。

哈哈哈哈

作者: 261874939 时间: 2025-3-30 17:55:49

我要买车发表于 2025-3-30 18:43
剑心，这又有一个柠檬小号，他又忽悠大家买房出租当房奴
快，赶紧给大家提个醒，租房最便捷，拿钱投资你 ...

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D3

妥妥躲过低迷房事几年~

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 18:02:08

我要买车发表于 2025-3-30 18:46
你怎么知道不是？你尝过他的DNA吗？

补充内容 (2025-3-30 18:47):

[attach]3117462[/attach]

作者: keepower 时间: 2025-3-30 20:04:02

30有点狠，但不是不可能。

只要地表挖开没情况就行

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 20:52:09

剑客浪心发表于 2025-3-30 13:44
先和会计讨论一下开发后的税务结构，很多业余者直接跳过这一步，这也是他妈最关键的一步，你跳过了，之后有 ...

房子一万块给我拉走了。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 21:02:19

keepower 发表于 2025-3-30 21:04
30有点狠，但不是不可能。

只要地表挖开没情况就行

这60我还是打着120万的地，当初我可是打着100万的地成本（房子拉走了还给了1万），也就是25万地的成本。。。就算35一套。。。别管30还是35，现在没有任何隐患情况下，60以内能做吧。。。而且地也就是20多点的成本，因为当时80多拿的。。。就是看最近周边成交在120左右了。。。市场价格很透明，主要隐患也就省在料上了吧。。。比如木工给你整料切，大段大段的木料垃圾扔。。。或者多几个厕所卫浴。。。能省则省。。。3室2卫或3室1study2卫。。。

补充内容 (2025-3-30 22:15):
所以我说55-60就下来。。。

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-30 21:16:40

我真不是孙红雷发表于 2025-3-30 22:02
这60我还是打着120万的地，当初我可是打着100万的地成本（房子拉走了还给了1万），也就是25万地的成本。 ...

TRUSS SUPPLIER一般会多给木头，好赚钱，到不是木工浪费

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 21:18:01

剑客浪心发表于 2025-3-30 22:16
TRUSS SUPPLIER一般会多给木头，好赚钱，到不是木工浪费

这些猫腻就慢慢学慢慢看喽。。。

补充内容 (2025-3-30 22:18):
我又没Hold out我是专家。。。我只是个小白。。。拿点真金白银交学费玩玩。。。怕什么。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 21:34:21

NZAUSSIE 发表于 2025-3-30 18:04
我记得楼主之前一直在论坛上是唱衰未来的房市的，现在楼主也亲自下场开发，目的不是为了卖房，而是为了长期 ...

你是2021年注册，你不知道我2021年10月前都是多军，10几年的老多军。。。从21年10月到现在只不过3年多点的空军。。。

我从来都是长期投资者，但是长期投资者也有敏感性，因为我前半生职业是操盘，所以能提示风险，能让人省钱的事都都提示了。。。

而且从开始到现在我也没不让别人买，而是从21年底22年初市场最高点市场价向下划价30%+才安全。。。具体问题具体分析。。。大趋势是这个

我之所以现在来开发是看好以后楼市，因为我是长期投资者。。。而且现在开始，过程漫长，我投资可以，建筑开发小白，现在也easy一点，因为叫人好叫。。。

所以最后总结是永远提前部署。。。今年将是最黑暗的时刻。。。明年以后不确定比今年好，但是一定没有今年差。。。这是个人我认为的。。。而且经济理论也没有错。。。如果在今年4-9月间买房将会是个惊喜。。。你有可能站在一个新的起跑线上。。。

补充内容 (2025-3-30 22:36):
而我唱衰开始到现在3年多点就是按我的预判走的。。。经济知识，经验以及市场敏感度也都是很重要的。。。

补充内容 (2025-3-30 22:41):
开发是自有资金，但是不多就140万，所以建不了太大太豪的。。。还是以cashflow为主。。。

作者: 我真不是孙红雷 时间: 2025-3-30 21:56:52

剑客浪心发表于 2025-3-30 13:44
先和会计讨论一下开发后的税务结构，很多业余者直接跳过这一步，这也是他妈最关键的一步，你跳过了，之后有 ...

我建房是为了持有和出租的，跟税务没啥关系。。。也不退gst，也没有capital gain。。。

也不是大包，就是一点点来，一点点比价或找相熟的contacts来，我也参与下学习下。。。到时候我也会来分享经验，可能1,2年后。。。

朋友是project manager，很多contacts，为人很铁，人品啥的没问题，就是上心帮忙，他还有11个工地今年。。。是个很真诚的人。。。

全是自有资金，没有finance成本。。。

builder建筑保险是个good points，我回来问问。。。

2200不包括你说的上面所有费用，只是从地基开始建房和装修。。。不包括税表，电表，contribution，设计，surveyor啥的。。。

补充内容 (2025-3-30 22:58):
只要我信的过的朋友上心，衔接好，跟工人关系好就ok了，时间和料成本相对降到最低，大家互相照顾。。。这行说的很神秘，经历一次就知道所以然了

补充内容 (2025-3-30 23:02):
第一步是先做的cctv。。。这是朋友强烈推荐的。。。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-30 22:16:06

剑客浪心发表于 2025-3-30 18:37
秀你的下线吧，中产 = 开发商？我可没说过，你造谣专家。柠檬小号

不知道你这“玩联排的” 算不算开发商，不算，你给说说应该怎么安排个名字 “狗头吗？” 哦，他说是四个独栋
你们呀，不给截屏，都不认，估计给了截屏也不会认
[attach]3117587[/attach]

作者: [email protected] 时间: 2025-3-31 07:14:17

我真不是孙红雷发表于 2025-3-30 22:02
这60我还是打着120万的地，当初我可是打着100万的地成本（房子拉走了还给了1万），也就是25万地的成本。 ...

毛估毛利上2M,普通人一年6万，工作40年的收入。普通人一生开发一套，即可躺平。

作者: Quad 时间: 2025-3-31 08:03:21

耗子位置发表于 2025-3-30 14:28
胡健人当年600 800一平

20年前？

作者: jli044 时间: 2025-3-31 08:03:42

我真不是孙红雷发表于 2025-3-30 22:34
你是2021年注册，你不知道我2021年10月前都是多军，10几年的老多军。。。从21年10月到现在只不过3年多点 ...

看来你和1个月前局部暴涨，1个月后全面崩盘的专家想法不一样。
和那个租房住等抄底到现在的，也不一样。
我和你想法一样，现在准备，等明线结束再看，继续持有还是拿钱跑路。
只要觉得未来新西兰还有吸引力，就可以投。
如果觉得将来会越来越差的，就抛空走人。
就怕两边不到岸的。

作者: bodyhaven 时间: 2025-3-31 08:24:08

如果是平地，普通开发房型，120平米小二层，外墙材料一到两种市面常见的普通材料，设计上不要有费钱的detail，地质良好，2200+gst一平米需要关系比较好的contractor有可能给到，2500+g比较正常。civil的钱好像没有算，就是公共雨水污水车道挡土墙，如果如果连接点比较远，马路对面，地上坡度大，成本都会高

作者: zhong5487 时间: 2025-3-31 08:40:00

你确定你要盖吗，我感觉不要盖的好，这种小房子盖出来出租，有点鸡肋，开发进去一大笔钱，租金跑完每个房子地税保险管理费等费用，算来不是那么合适的，万一以后租都不好租了呢，关键是小地小房以后增值空间基本很小应该是

有150万左右自由资金的话，我宁愿拿这钱，再贷点款去买2个带地房子，算下来，你会有三个房子的租金，这三个房子租金不会比你四个小独栋租金差太多，关键是，你会多了2块地，哪怕5.600的小全副

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-31 08:53:13

我要买车发表于 2025-3-30 23:16
不知道你这“玩联排的” 算不算开发商，不算，你给说说应该怎么安排个名字 “狗头吗？” 哦，他说是四个 ...

你连联排开发商DEVELOPER和联排投资者INVESTOR的定义都没有搞清楚，还开发联排。在IRD系统内，你的INTENTION是什么？红雷这个他说了100%出租，他是联排开发商嘛？他是联排投资者。

你身上就是21年这波被踩踏的业余联排开发商的缩影，不懂，文化水平低下，并且单细胞，不是黑就是白，自己还不会定义什么是黑，什么是白。江湖传言什么厨子，开快递的都来开发联排了，就说的你这类。

ALBANY联排一役到底亏了多少？这种风水宝地都最低点砍仓砍到脚跟了，服了。

作者: unamed 时间: 2025-3-31 09:00:18

如果有全款的话可以自己开发一下交点学费，毕竟没有大的财政压力，我们当时自己建独栋的时候自己管理，而且是熟地，各种坑，真是怕怕了。不过建来出租的话也不用太在意细节，那就舒坦很多。

作者: 剑客浪心 时间: 2025-3-31 09:02:41

我要买车发表于 2025-3-30 23:16
不知道你这“玩联排的” 算不算开发商，不算，你给说说应该怎么安排个名字 “狗头吗？” 哦，他说是四个 ...

你知道你ALBANY项目为什么亏钱嘛？

- 踩点错得一塌糊涂，混乱中，对大局看不懂，乱下子，从21年喊到现在，4年了，天天喊涨，现实是跌了4年
- 没钱，走高干杠路线，银行是你的债权人，说不定还有高息二级贷款，私人借贷里面，账面混乱中
- 不懂装懂，天天喊涨，你看哪个中介喊了，人家吃这碗饭的，都不乱喊，默默做自己该做的，多专业，你对市场风向混乱中
- 乱割肉，乱抄底，下决定混乱中
- 没有风控，不懂LEVERAGE LEVEL，不知道什么是双刃剑，混乱中
- 业余，天天找便宜，只要便宜，什么样的业余TRADIE都敢用，那个质量混乱中，盖完三个月后，开裂的开裂，松的松，没有水平竖直，一看就知，卖不出去是必然

作者: 无过 时间: 2025-3-31 09:16:48

金融我是真的不懂，但是你这30w一套两层房我怎么都觉得悬.....
2200+gst 疫情之前就有的价格.....当然一切从简也确实能做到.

然后你朋友一年管11个工地.... 我不知道sky上其他site manager怎么想，反正我觉得尽心尽力的话一年能管5~6个就已经累成狗了.....

作者: [email protected] 时间: 2025-3-31 09:42:48

zhong5487 发表于 2025-3-31 09:40
你确定你要盖吗，我感觉不要盖的好，这种小房子盖出来出租，有点鸡肋，开发进去一大笔钱，租金跑完每个房子 ...

我想他的贷款额度用得差不多了，4套房的租金会比2套房多，更容易贷到款。现金流很重要，小新房结构好，他不卖只出租就是守着那块地。地大要可以开发，否则在开发商的眼里都是不下蛋的鸡。

作者: 木头姐紫微 时间: 2025-3-31 10:01:30

计划是挺好的，紧预算的话，大概总成本220万之内能拿下四套小独栋。目前的市场价能卖到95到110万一栋。毛利率还是挺高滴，赶紧分割赶紧建。就怕拖拖拉拉夜长梦多，到最后竹篮打水一场空。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-31 10:21:28

设计没问题，找大包，6-8个月完工
自己做，还找管理，十几个project，一天每个工地只能半个小时
当然，好的project manager，去工地不用超过六次就完工（我忘了谁说的了，好像是ZLK什么的一个ID

作者: 天维网 时间: 2025-3-31 11:11:57

我要买车发表于 2025-3-30 13:00
这会儿上这里来请教了啊

你不是说工地抗木头的，就配给你撅屁股吗？最后都被禁言了。这会又来请教了，小脸 ...

首先跑题引战，现警告一次，后面的打嘴仗就暂时不处理，如再跑题，首先引战者禁言7天。

作者: 我要买车 时间: 2025-3-31 11:18:02

天维网发表于 2025-3-31 12:11
首先跑题引战，现警告一次，后面的打嘴仗就暂时不处理，如再跑题，首先引战者禁言7天。
...

唉，好吧，希望版主公正处理，毕竟大家还是遵守版规的

作者: zhong5487 时间: 2025-3-31 11:20:11

[email protected] 发表于 2025-3-31 10:42
我想他的贷款额度用得差不多了，4套房的租金会比2套房多，更容易贷到款。现金流很重要，小新房结构好，他 ...

不是两套的租金啊，会是三套的租金，现在准备开发的不要动，继续租，他说他有150万左右自有资金，盖啥房，再去直接买2套，或者再买一个homev and income带个800地的也行啊。都好过去分割

作者: 老麦2019 时间: 2025-3-31 17:57:26

我要买车发表于 2025-3-31 12:18
唉，好吧，希望版主公正处理，毕竟大家还是遵守版规的

不太明白为什么又禁言雷哥？雷哥在房版有口皆碑都是有内容深度帖子群众投票数据说明雷哥是远远胜过哎...

作者: 老麦2019 时间: 2025-3-31 17:58:01

天维网发表于 2025-3-31 12:11
首先跑题引战，现警告一次，后面的打嘴仗就暂时不处理，如再跑题，首先引战者禁言7天。
...

不太明白为什么又禁言雷哥？雷哥在房版有口皆碑都是有内容深度帖子群众投票数据说明雷哥是远远胜过哎...

作者: 我要买车 时间: 2025-3-31 19:03:48

老麦2019 发表于 2025-3-31 18:57
不太明白为什么又禁言雷哥？雷哥在房版有口皆碑都是有内容深度帖子群众投票数据说明雷哥是远远胜过哎. ...

你这老登，还有脸回我，你上次被骂的还不够吗？
跑这哭丧来了？

作者: 我要买车 时间: 2025-3-31 19:06:41

老麦2019 发表于 2025-3-31 18:58
不太明白为什么又禁言雷哥？雷哥在房版有口皆碑都是有内容深度帖子群众投票数据说明雷哥是远远胜过哎. ...

还重复回帖，涉嫌灌水
不明白为什么禁言，去社区版块问呀
在这烧纸，有意思吗

作者: 天维网 时间: 2025-4-1 08:20:30

老麦2019 发表于 2025-3-31 18:58
不太明白为什么又禁言雷哥？雷哥在房版有口皆碑都是有内容深度帖子群众投票数据说明雷哥是远远胜过哎. ...

第一个跑题引战者要为后续所有嘴仗负责，否则嘴仗不断，帖子跑题，没完没了。

人人管好自己，扣紧主题，那么每个帖子都将是讨论价值的好贴，这样的版面气氛才是大家想要的，不是么？

作者: bodyhaven 时间: 2025-4-1 09:02:11

天维网发表于 2025-4-1 09:20
第一个跑题引战者要为后续所有嘴仗负责，否则嘴仗不断，帖子跑题，没完没了。

人人管好自己，扣紧主题， ...

这要看人，高手还愿意发文的，把他禁了，人家不来了，论坛里还剩几个这样的，八成都是吃瓜的，一成半捣乱的，剩半成高手里大部分是沉默的

作者: Quad 时间: 2025-4-1 09:15:16

热心发文的还愿意发文的，把他禁了，人家不来了，论坛里还剩几个这样的

作者: jli044 时间: 2025-4-1 09:24:14

不会不来的，发帖有瘾的，等解禁了，第一时间就会出现，楼上的放心吧

作者: 天维网 时间: 2025-4-1 09:28:34

bodyhaven 发表于 2025-4-1 10:02
这要看人，高手还愿意发文的，把他禁了，人家不来了，论坛里还剩几个这样的，八成都是吃瓜的，一成半捣乱 ...

论坛当然欢迎高手发布高质量的文章，但是也需要遵守论坛版规，我们不针对任何一个用户，这次是红雷用户本周违规累计3次警告触发系统禁言。

请看本帖6楼，本帖第一个违规者已经被警告处理，只是他本周没有累计3次警告，没有触发系统禁言。

[attach]3118380[/attach]
这两位一直在本版打嘴仗，让多个正常讨论的帖子被毁了；各位应该也看到了。

所以也请大家理解并互相监督，欢迎正常讨论，但也请大家帮助维护版面秩序。

谢谢合作！

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 09:44:46

天维网发表于 2025-4-1 10:28
论坛当然欢迎高手发布高质量的文章，但是也需要遵守论坛版规，我们不针对任何一个用户，这次是红雷用户本 ...

谢谢版主解释，只要版主及时处理

不要让骂街，脏话在这里存在，其实剩下的都是讨论，

如果骂人都不能及时处理，那打嘴仗真的很无聊的

作者: 剑客浪心 时间: 2025-4-1 10:52:30

天维网发表于 2025-4-1 10:28
论坛当然欢迎高手发布高质量的文章，但是也需要遵守论坛版规，我们不针对任何一个用户，这次是红雷用户本 ...

一年都看不见你们这些人的身影，难怪屎盖越来越差。一代不如一代。

作者: anzbank 时间: 2025-4-1 11:48:52

剑客浪心发表于 2025-4-1 11:52
一年都看不见你们这些人的身影，难怪屎盖越来越差。一代不如一代。

妄议中央

作者: 剑客浪心 时间: 2025-4-1 11:54:45

anzbank 发表于 2025-4-1 12:48
妄议中央

玩了20多年屎盖，第一次看见跑题被警告的。。。。

20年周庆啥也没有，不知道是不是他们都炒房去了，心思不在论坛上

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 12:21:12

剑客浪心发表于 2025-4-1 12:54
玩了20多年屎盖，第一次看见跑题被警告的。。。。

20年周庆啥也没有，不知道是不是他们都炒房去了，心思 ...

估计是买了你的基金，你的基金再不涨，他们就直接嘎了你

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 13:25:08

天维网发表于 2025-4-1 09:20
第一个跑题引战者要为后续所有嘴仗负责，否则嘴仗不断，帖子跑题，没完没了。

人人管好自己，扣紧主题， ...

请看上面这个帖子：要人‘烧纸' 如此恶毒话语居然畅行无阻?
该禁言不禁?

这个是红雷帖子明显来捣乱的不禁居然把楼主禁了
晕

作者: 祖国统一 时间: 2025-4-1 13:32:17

老麦2019 发表于 2025-4-1 14:25
请看上面这个帖子：要人‘烧纸' 如此恶毒话语居然畅行无阻?
该禁言不禁?

楼上的，也去开一个投票的帖子吧，替楼主和自己出出气

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 14:28:54

祖国统一发表于 2025-4-1 14:32
楼上的，也去开一个投票的帖子吧，替楼主和自己出出气

算了老夫懒得和烂人烂事纠缠还想多看看红雷帖子

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 14:29:03

祖国统一发表于 2025-4-1 14:32
楼上的，也去开一个投票的帖子吧，替楼主和自己出出气

算了老夫懒得和烂人烂事纠缠还想多看看红雷帖子

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 14:37:58

老麦2019 发表于 2025-4-1 15:28
算了老夫懒得和烂人烂事纠缠还想多看看红雷帖子

说清楚了，谁是烂人烂事

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 14:39:09

老麦2019 发表于 2025-4-1 15:29
算了老夫懒得和烂人烂事纠缠还想多看看红雷帖子

你是不是找骂呀？我都懒得理你，你又来找事情

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 15:28:53

我要买车发表于 2025-4-1 15:37
说清楚了，谁是烂人烂事

还需要问吗？要给你烧纸不？你的无耻无底线难道大家没有看到吗？
怎么中国人有这样一个东西?
你父母怎么生出你怎么一个卑鄙龌龊东西？
简直就是华人耻辱

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 15:31:38

我要买车发表于 2025-4-1 15:39
你是不是找骂呀？我都懒得理你，你又来找事情

80%人投票你是傻狗恬不知耻

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 15:45:48

老麦2019 发表于 2025-4-1 16:28
还需要问吗？要给你烧纸不？你的无耻无底线难道大家没有看到吗？
怎么中国人有这样一个东西?
你父母怎么 ...

你这不没事找事吗？我都告诉你我懒得理你了
你怎么不回去问问你父母？
你父母没教过你吗？
怎么不去做烂人
怎么不去碰烂事

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 15:46:31

老麦2019 发表于 2025-4-1 16:28
还需要问吗？要给你烧纸不？你的无耻无底线难道大家没有看到吗？
怎么中国人有这样一个东西?
你父母怎么 ...

别上来就华人，哪里都有好人，也有狗烂儿

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 15:48:01

老麦2019 发表于 2025-4-1 16:31
80%人投票你是傻狗恬不知耻

哈哈，投票，狗头还是说投票不准呢，谁知道川普给投成美国总统了

作者: 我要买车 时间: 2025-4-1 15:49:31

老麦2019 发表于 2025-4-1 16:31
80%人投票你是傻狗恬不知耻

我真懒的理你
恬不知耻是形容你自己的好么，哪凉快哪里呆着去吧
你这人真黏糊

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 15:57:52

我要买车发表于 2025-4-1 16:45
你这不没事找事吗？我都告诉你我懒得理你了
你怎么不回去问问你父母？
你父母没教过你吗？

我高度怀疑你父母根本就不认你这个无耻儿子
我高度怀疑你儿女也不会给你烧纸
祝你永远这样无耻下去
祝你永远这样缺德下去

你的无耻卑鄙让这里观众叹为观止
中国人没有你这么下流
数据不会骗人
高达80%认为你是SB

作者: 老麦2019 时间: 2025-4-1 16:04:27

我要买车发表于 2025-4-1 16:49
我真懒的理你
恬不知耻是形容你自己的好么，哪凉快哪里呆着去吧
你这人真黏糊 ...

你把不要脸发挥到极致水平
把无耻发挥到至高无上高度
把卑鄙当做光荣
把缺德当做自豪

你父母在你年幼时代没有教育好你
你完全没有教养
极度无耻卑鄙并引以为豪

欢迎光临新西兰天维网社区 (http://bbs.skytrade.co.nz/)