缺乏稀缺性的住宅小区为何容易走下坡路

unamed

本人亲眼见证过几个近新小区的变化(10-20年)，有感而发，可能片面一点，欢迎大家补充和探讨。

撇开公屋因素不谈，假设一个新西兰小区最初全部为新建住宅，且首批购入者均为自住业主。由于自住需求本身具有一定门槛，买得起房屋的人整体素质相对较高，同时对房屋的维护和居住环境也更为用心，因此在初期，小区整体状况往往较好。

然而，如果该小区并不具备明显的稀缺属性，例如位于核心地段、拥有顶级学区或其他不可复制的优势，随着时间推移，部分自住业主会选择出售。此时，由于房屋逐渐老化，新接手的买家中，投资客比例显著上升，房屋被用于出租。

相比自住业主，租客的素质参差不齐，即便是素质较高的租客，其对房屋和公共环境的打理程度，也普遍难以与长期自住者相提并论。这种变化会加速居住体验的下降，进一步促使剩余的自住业主搬离。最终，小区逐步陷入“自住减少—出租增加—环境变差—自住继续流失”的负向循环，形成一种不断加速的衰退过程。



补充内容 (2026-1-11 10:10):
这是抛开其他因素只说小区本身，还未加上周边社区的影响。如果周边小区也差，那么变差速度只会更快。

rzrljb

在一个供需平衡的市场，这种情况肯定是正常的，房子越住越旧肯定会贬值，新房肯定贬值最快，地看情况，有涨有跌，如果像你说的地不存在任何的稀缺性的话，那涨也涨不了多少，最多是个平均水平，总房价肯定低于平均水平了。

unamed

rzrljb 发表于 2026-01-11 10:36
在一个供需平衡的市场，这种情况肯定是正常的，房子越住越旧肯定会贬值，新房肯定贬值最快，地看情况，有涨

我本来是只着重讨论小区居住环境的变化，比如买自住房的人除了价钱还有对居住环境的要求，每个人都会希望除了自身房子变旧之外，小区居住体验不会变差，但是基于我的观察，没有稀有属性的小区变差基本上是肯定的。

rzrljb

unamed 发表于 2026-1-11 10:49
我本来是只着重讨论小区居住环境的变化，比如买自住房的人除了价钱还有对居住环境的要求，每个人都会希望 ...

其实有一个稀有属性，能极大的提高提高小区对自主人群的吸引力，就是物业，好的负责任的物业真的可以延长小区的寿命，让小区持续吸引自住人群，让小区出现一种高端的感觉，周边的小区都会羡慕你，都向往的那种氛围，就能持续的吸周边小区的血，此消彼长。不过我说的主要是国内，因为国内物业大部分是真不行。好盘配个烂物业也是废。

我要买车

rzrljb 发表于 2026-1-11 11:24
其实有一个稀有属性，能极大的提高提高小区对自主人群的吸引力，就是物业，好的负责任的物业真的可以延长 ...

照你这说法，那应该向美国一样，高地税的地区，有私人保安巡逻，居住环境，收入水平都是好的，持续吸引自住人群

那就用简单的数学就能推导出来了
租售比越差的地方，治安越好，自住率越高
投资属性越差，越少有租客，
投资回报率越高的地方，就不要买来自住

实际问题是，不上车，就越难上车，所以首购要不要上车？
20年前，2005年就有人讨论房价不可负担，租售比不可持续，房屋市场已经失去投资价值了，现在也还是这些话题

至于居住环境的变化，新西兰，尤其是奥克兰，还好吧，没什么工业支柱产业，也不会铁锈化，发展缓慢，但也不会快速衰落

能留在新西兰的，是因为她远离世界中心，人少，环境保护，节奏慢
离开新西兰的，其实也是这几个原因

jli044

我要买车 发表于 2026-1-11 12:04
照你这说法，那应该向美国一样，高地税的地区，有私人保安巡逻，居住环境，收入水平都是好的，持续吸引自 ...

只要投资房利息可以抵税的政策不变，新西兰投资房产从长远看，就是有利可图的，只要杠杆不高。
当然，金融奇才例外，那些炒作股票，黄金，比特币一本万利的不算。

酒盈樽

背后的额逻辑就是供求关系，学区房贵是因为学位有限比如说奥克兰的rangitoto附近的-bay/pinehill啥的，有或者说南岛的湖区房- taupo/queenstown/wanaka啥的。

所以好东西就是保值，价值早就是锁死的

rzrljb

我要买车 发表于 2026-1-11 12:04
照你这说法，那应该向美国一样，高地税的地区，有私人保安巡逻，居住环境，收入水平都是好的，持续吸引自 ...

自住舒服 就是一种奢侈，是一种消费，跟豪车本质上没啥区别，需要高额的持续支出才能享受
出租房子不一样，是投资做生意，要算各种各样的成本利润
我觉得首购如果只能买注定衰落的全新townhouse的话，还不如租全新townhouse

unamed

rzrljb 发表于 2026-01-11 23:24
自住舒服 就是一种奢侈，是一种消费，跟豪车本质上没啥区别，需要高额的持续支出才能享受
出租房子不一样

那问题来了，租全新的townhouse也得有人先买啊，是要碰巧房东是全款还是不在意现金流只看capital gain呢？还是倒霉开发商卖不出去变租出去的?

rzrljb

unamed 发表于 2026-1-12 06:45
那问题来了，租全新的townhouse也得有人先买啊，是要碰巧房东是全款还是不在意现金流只看capital gain呢？ ...

有投资者买来出租的，增值不好，不代表现金流不好，还有好多开发商专门build to rent，盖好了新房只租不卖

买全新townhouse不如租townhouse划算，是财务角度讲的，人买房还有其他因素啊，结婚生小孩啊，父母搬过来住啊，等等一系列吧

事实上首购买新townhouse的很多，而且很愿意买，就跟买新车一样，都知道买二手车划算，但是每年新车销量还是那么多

unamed

rzrljb 发表于 2026-1-12 09:11
有投资者买来出租的，增值不好，不代表现金流不好，还有好多开发商专门build to rent，盖好了新房只租不 ...

"增值不好，不代表现金流不好" 所以还是起码有一样好的，如果现金流好的话那代表有利可图了，如果有利可图的话，那么租金肯定可以盖过贷款利息了，就算是全款买，按照3房70万，600一周，也就4%回报，还未算各种税和支出维护，还不如放在银行定期，如果这样只有图增值了。

还有就是开发商卖不出要出租维持现金流，但是房价好一点就会被赶走。

总之房东不是做善堂，在房价总体平稳不跌的情况下，还是买房的比较好一点。

我要买车

rzrljb 发表于 2026-1-11 23:24
自住舒服 就是一种奢侈，是一种消费，跟豪车本质上没啥区别，需要高额的持续支出才能享受
出租房子不一样 ...

租也应该租破townhouse或者unit，或者楼下的独立出入不带厨房的便宜房，租那么新的房子，怎么能存下钱买好区的好房子呀，中乐透的几率太低了

只是老破房，又被健康房屋标准卡住了

我要买车

rzrljb 发表于 2026-1-12 09:11
有投资者买来出租的，增值不好，不代表现金流不好，还有好多开发商专门build to rent，盖好了新房只租不 ...

注定衰落的townhouse？
当年cross lease也有人这么说的，
当年一地三个unit也有人这么说的
当年偏远的Albany四五百平小全幅地也有人这么说的

这个最低工资一直涨，coffee都从2.5涨到7块一杯了，
房子长期都是上涨曲线的，只是入市时间会有涨幅的偏差

这么说吧，2010年翻新漏水房的成本比2025年便宜了不知道多少？
当年忍着不修的漏水房，现在翻新，增值的部分都被材料和人工占了。
越早入市越好的，越抢手的房子越保值

unamed

我要买车 发表于 2026-1-12 10:11
注定衰落的townhouse？
当年cross lease也有人这么说的，
当年一地三个unit也有人这么说的

他说的应该是居住环境

paulwood

unamed 发表于 2026-1-12 06:45
那问题来了，租全新的townhouse也得有人先买啊，是要碰巧房东是全款还是不在意现金流只看capital gain呢？ ...

现在市场上不少买不掉只好租出去的。


https://www.oneroof.co.nz/search/houses-for-rent/region_auckland-35_order_lowest-price-2_property-type_townhouse-4_page_1?utm_source_platform=amplify&gad_source=1&gad_campaignid=22522431039&gbraid=0AAAAADEUDhxzzPx0Yj_Q7sWdljom_k55T&gclid=Cj0KCQiAsY3LBhCwARIsAF6O6XisuR7B4Ymb_W26_7VVwojtgPq2nF7TWfEf3HSVGt0hn6tsaDH3KAQaAo-qEALw_wcB

unamed

paulwood 发表于 2026-1-12 10:26
现在市场上不少买不掉只好租出去的。

这些都是迫不得已才出租的，所以如果房市好一点的话随时会被赶走，如果家里东西多的话搬家很麻烦的，所以租这种的适合简单的小家庭，没有什么家具的。

paulwood

1. 设定目标并制定计划
确定你需要多少钱：调查你理想地段的房产价格，估算所需的首付（通常为房价的 5-20%）和交易费用。
制定预算和时间表：记录您目前的收入和支出，了解您的钱都花在了哪里。设定一个切实可行的目标时间表，并将其分解为更小、更容易实现的月度或周度储蓄目标。
自动储蓄：设置从您的支票账户到专用高息储蓄账户或定期存款的自动转账，以确保持续储蓄并赚取更多利息。
2. 减少开支和债务
削减非必要开支：找出可以削减开支的领域，例如外出就餐、娱乐订阅或奢侈品购买，并将这些钱重新投入到你的住房基金中。
寻找更优惠的定期账单：查看您当前的保险、电话和互联网套餐，寻找更便宜的选择或促销活动。
降低主要生活成本：考虑暂时搬去和家人或朋友一起住、缩小目前的居住空间或出租空余房间等方案，以大幅降低住房成本。
偿还高息债务：优先偿还信用卡账单和个人贷款。减少债务可以提高您的信用评分，降低负债收入比，并在您申请抵押贷款时提高您的借款能力。
3. 增加收入
寻找副业：从事额外的工作、自由职业或零工（例如，为网约车服务开车、在网上出售闲置物品），以赚取额外的收入，并将这些收入直接存起来。
要求加薪或晋升：考虑职业发展机会或向雇主要求加薪，以可持续地提高您的收入潜力。
善存意外之财：将意外收入，如退税、奖金或遗产，直接存入购房储蓄账户。
4. 了解首次购房者援助计划
在新西兰，一些政府支持的计划可以帮助你更快地存钱，而且所需的首付更少：
KiwiSaver首次购房提款：如果您已成为KiwiSaver会员至少三年，您可能有资格提取您的大部分供款和雇主的供款，用于购买您的第一套住房。
首次置业补助：符合条件的首次购房者，如果已连续三年定期缴纳 KiwiSaver 养老金，则可获得最高 10,000 新西兰元的现有房屋补助或最高 20,000 新西兰元的新建房屋补助。请访问Kāinga Ora 网站（原 HomeStart 补助）查看资格要求。
首次购房贷款：这项由 Kāinga Ora 担保的计划允许符合条件的借款人以低至 5% 的首付获得房屋贷款。
首次置业伙伴计划：这项共有产权计划由 Kāinga Ora 提供高达 25% 的房屋成本，从而减少您最初需要借贷的金额。

补充内容 (2026-1-12 12:02):
我觉得应该先在南区买块建地，拖个 tiny home 在上面住着。

我要买车

paulwood 发表于 2026-1-12 12:00
1. 设定目标并制定计划
确定你需要多少钱：调查你理想地段的房产价格，估算所需的首付（通常为房价的 5-20% ...

爆木前面大幅转载，后面就说了一句话，还是纯扯淡

买建地？银行能给贷几成？有那钱，买个房子不好吗？

首购买地，等着以后盖房？很明显工粉的口嗨不上税啊，
不花自己口袋里的钱，啥招数都敢上

国内来的土豪来nz盖自住房，都经常被坑的渣都不剩，
上到council审批，设计师工程师，
下到防水瓷砖地板地毯，
最后土豪只能自己撅着屁股做花园，撒点儿草籽，种一颗果树
潦草收尾，美其名曰接近大自然，
想象的数钱数到手抽筋，其实就是花钱花到脑萎缩

paulwood

是的，握手楼都是空中楼阁，不需要地的。

https://www.oneroof.co.nz/search/houses-for-sale/region_auckland-35_order_lowest-price-2_property-type_section-9_page_1?filter=la_2_sm_1


补充内容 (2026-1-12 21:42):
土地具有稀缺性，土地上的建筑物不具有稀缺性，只听说过寸土寸金，没听说过寸混凝土寸金。

我要买车

paulwood 发表于 2026-1-12 20:18
是的，握手楼都是空中楼阁，不需要地的。

https://www.oneroof.co.nz/search/houses-for-sale/region_auck ...

真是坑货啊，链接里除了一个avondale和一个mt roskill有两块小分割地在卖，还都是5-60万的售价，你觉得首购能从银行贷到8成吗？有那么多首付款，直接买房，能够减少多少未知风险。
剩下的都是三五十公里外的郊区，不堵车都要一个小时进town，现在盖好的都近乎是平价出售。
以前说Flatbush都是握手楼，现在看你推荐的这些土地还不如Flatbush呢
太坑了

jli044

我要买车 发表于 2026-1-13 09:48
真是坑货啊，链接里除了一个avondale和一个mt roskill有两块小分割地在卖，还都是5-60万的售价，你觉得首 ...

他要真懂，他自己那个地还能留这么多年？