来来来，大家来算账

love_3_month

看到一个计算，错的离谱，有点好玩，就算了一下。

这是原来的计算：

假设某人现在在东区80万买了套房子，3房400地，这是fb，highland park这边很常见的价格和房型。如果对这个设定有异议请告诉我来修改。然后按照30%首付出了24万，贷款56万。以30年为期看30年后的收益。首先设定30年平均利率6%这个应该不高吧，我都按低的来估算的。那么30年后总付款是1,448,694.这里再加上15万地税（平均每年5000块吧，这应该非常低吧）再加上30年一共维修10万，那么总支出变成了170万。


如果不买房按照现在利率长期5年存款是4.1还是多少。就按一个非常低的利率5.6%来算，正常来说存款和贷款差0.2到0.3个百分点。（比如现在10000以上存5年是4.1%贷款4.35%，自己去银行的页面找，如果你数额大可以谈一个相当不错的利息，比如我谈的3个月4.0,5万块当时3个月基准利息3.8）如果会投资债券什么的收入更高，年化8%很轻松的。基金股票风险大的就不讨论了。那么30年后有多少呢，24万如果不买房按5.6%的年利收入是变成24*1.056^30=1230633.654239，就是说拿24万买房存银行收入是这么多。那么房子要卖到170+1230633=2930633以上才能比存银行赚得多，


这中间当然有各种其他因素来影响，存银行方面最大的不利因素就是通胀，但有利因素是流动性高随时可以拿出来用，再投资。而房子的不利因素就是不能很快变现，房子的另个不利因素还有各种不可抗拒因素。最后这个房子一定能到293万吗？这个要看通胀了。这个是一个例子，告诉大家房子的价值在于抗通胀而不是取得capital gain，在通胀低而房价高的时候，这是在做死。

基本错误
1。 没有计算租金。假设租金500 （50周）每年涨3%
2。 前期的租金无法承担利息+维护，没有计算退税（后期是交税）
3。 没有把资金的时间价值考虑清楚，有的信息没有可比性。。比如，170万是不同时间付出去的，不是某个时间点的概念，而123万是目前的24万的到30年后那个时间点的价值

下面是我的计算，大概的解释一下
开始，投入24万。每年利息5.6%的话，相当于30年后的123万。
第一年，付贷款40683。（其中33600是利息)。 加上维护费地税8333，扣除房租500*50周，亏损 16933， 按退税30%的话，退税5080。
所以第一年的开销 = 40683 + 8333 - 25000 - 5080=  18937 。 这笔钱如果不买房，可以放银行或者其他投资，一样假设，5.6%的利息，30年后相当于97101。
然后以下每年相同。（房租每年涨3%）

那么三十年后，这些放其他投资(5.6%)的钱，相当是多少钱呢？232万。

所以，你如果觉得80万的房子30年后能涨到232万，就买房子。如果不能，那就去找回报率8% （税后 5.6%)的其他投资。

这是什么概念 80 vs 232？30年房价涨3倍左右，是不是很多？但是，相当于每年3.55%左右的涨幅，你觉得大吗？

Laura2013

手动点赞＋2

阿海

算的越细，买得越少
Analysis paralysis


三月兄不用跟那些半桶水的较真啦

wbtc1983

买房的时候还真没有算的这么的细！

4143920

所以后面华人有点小钱就去搞开发了

keepower

空军经济学家里至少有一个ID是打算抄底的...

VisionDesign

按长远来说肯定是买房划算了，很多人想抄底只不过手头没那么多钱

AresHan

长期来讲是很有道理啦，投资房子也是个稳妥的好选择，就是现在这个时机么...毕竟如果你买到了危机前一刻，至少接下来4-5年的回报率都会比较差

gooddog1982

当然是买房了，在新西兰人傻钱多 怎么办，快去Auckland找房产中介。。。。。在新西兰没本事做生意怎么办，快去Auckland找房产中介。。。。。。在新西兰什么投资强，快去快去Auckland找房产中介。。。。。

结界

十年前卖50万的房子现在应该不止卖150万了， 更别说20 年后了， 3 倍是很容易的

dolice218

好羡慕数学好的人，我看到一堆数字就想睡觉。。。

angelvan2012

没有细看，你是说上杠杆都只有年化3.55%么？

love_3_month

angelvan2012 发表于 2015-10-6 11:24
没有细看，你是说上杠杆都只有年化3.55%么？

不是，是说，只要房子年度涨3.55%就相当于买8%的债券投资的收益。

JSPMachine

5%  30年  1.05的30次方 是 4.3

10% 30年  1.1 的30次方 是 17.45

15% 30年 1.15 30次方  是66

10年前  18% 以下的投资回报率洋人是不会考虑的， 8年前 15%的投资回报率 洋人是不会考虑的，但是华人已经考虑，比如当时 逃跑的 高利贷 风波中 很多人 定15%，20%的。  5年前 12%，10% 华人都开始考虑了。   在新西兰 投资回报率10% 等于瞎忙活，利润还不够生活成本。

只要投资稳定 30年后，15%的是 5% 的财富的15倍。       这也是国内富豪发家的模式，很多人从 十万 到百万 到千万，百倍财富增长都 只用了10年。如果在中国10年还达不到千万算不上商业成功人士。
如果 以5%的速度，10年后，资产还没翻倍，钱却贬值了2-3倍，等于资产缩水过半。

我们投资要和中国速度比，如果比不过中国速度，还不如不投资劳心劳力。

angelvan2012

love_3_month 发表于 2015-10-6 11:26
不是，是说，只要房子年度涨3.55%就相当于买8%的债券投资的收益。

哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来年化收益才3.6%。

上面这个计算是基于债券能有5.6%的收益，那既然能保证5.6%，我为什么不上2倍杠杆直接买债券呢？我去银行说我要借钱买债券，银行居然还不愿意借给我。我拿着24万再借56万然后都拿去买债券拿30年我能有410万毛收益，就算利息有本金的1.5倍，我最终收益也是270万。银行是不是傻？

所以有几种可能。
第一，债券收益率高了，名义年化是5.6，但实际可能低于这个数，例如有违约风险。那么和债券做对标的房价年化涨幅也估高了。
第二，银行认为房价涨幅会超过债券，所以愿意放贷。

吃饭！

NewLynnHse

不给你加精，因为我觉得租房比较好

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2015-10-6 12:17
不给你加精，因为我觉得租房比较好

JSPMachine

angelvan2012 发表于 2015-10-6 10:53
哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来 ...

债券 5.6%， 就说明 希腊模式

为什么债券 高于银行利息太多？ 说明 是用 更大的窟窿补 过期的小窟窿。 希腊 连 8%，9%的债券都敢发， 因为他压根就不会还，理论上也不可能还，因为存银行 利益只有 3%， 怎么可能用3%的利益去给投资者9%的利益。 这等于  自己赚了100块，却给投资者300块的利润，自己亏了200.  也就是说  高于利息的债券 都是 隐形违约债券，只能还 一部分。 这是政府 庞氏骗局 反过来用。

walker123

羡慕数学人，我看到一堆数字就{:8_479:}

angelvan2012

JSPMachine 发表于 2015-10-6 12:25
债券 5.6%， 就说明 希腊模式

为什么债券 高于银行利息太多？ 说明 是用 更大的窟窿补 过期的小窟窿。  ...

那么楼主的机会成本算错了。

我要买房

曾经问过一炒股老头 我说你买房子投资不?  他说房子房子套现太麻烦 除了自己住  从不投资  房子投资对于资金流动性是一大硬伤   还有对于手上的股票(收益不确定) 和 理财产品 (百分6多)还有借贷。(百分14年化)咨询讨论高级一点的人   
他给得答案   赶紧卖理财 收回借贷 买股票 那时候指数2000多点  ,现在看确实是对的  所以在市场上我觉得玩投资的30年3倍的话真心几乎是零收益  还要烦得要死收房租  不会玩的就当存银行 也能多少把通胀这块扛点回来 没亏就是赚

狂奔的蜗牛!!!

我一定不会告诉你，买房子，其实赚的是银行。

love_3_month

我要买房 发表于 2015-10-6 13:30
曾经问过一炒股老头 我说你买房子投资不?  他说房子房子套现太麻烦 除了自己住  从不投资  房子投资对于资 ...

LOL.........这里说的是，房子只要3%的涨幅就能达到普通投资8%的收益水平。

那房子10%呢？20%呢？

DrRoad

纸上学来终觉浅，与之此事要工行。

DrRoad

三月是不是要来个基于风险的分析才够完善呢？

maishengyi

何必这么麻烦，auckland房价差不多10年一翻（最近几年可能6，7年就一翻）
30年 80×2×2×2 = 640万，你说怎么划算。
当然这个就是粗算，各种意外都会出现。

JSPMachine

maishengyi 发表于 2015-10-6 13:22
何必这么麻烦，auckland房价差不多10年一翻（最近几年可能6，7年就一翻）
30年 80×2×2×2 = 640万，你说 ...

30年物是人非， 房子在不在不好说。
不过地还在，400平米地 640万纽币， 人民币2,3千万。  现在值200百万的是不是也是人民币1个亿了。  这个钱 可以去  美国 芝加哥 买 100套房子

日本1984-1989年，房价上涨了3倍，导致日本经济破灭。

新房子还在高产出，这就一定会把市场中的均价 拉到100万左右（非市场中均价不计）。

so

算算就跑题，不看了，明晚继续参加拍卖去

maishengyi

JSPMachine 发表于 2015-10-6 14:40
30年物是人非， 房子在不在不好说。
不过地还在，400平米地 640万纽币， 人民币2,3千万。  现在值200百万 ...

auckland 1990年平均房价多少，大概100k？现在800k
25年，翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗？反正我没崩溃

JSPMachine

maishengyi 发表于 2015-10-6 13:48
auckland 1990年平均房价多少，大概100k？现在800k
25年，翻了几倍 10×2×2×2 = 80
崩溃了吗？反正我没 ...

90年，我们才万元户吧。  现在呢？千倍了吧，  这是个特殊的时代，存款利率都上10%。  在中国 机会就这么一次。  现在拿1000万去中国， 中上来说 很难在2040年有 100亿资产。 而90年的万元户 到今天的 千万人民币却是很 普遍的现象。