中区房市浅见

ヾMaSSeY☆

几周之前无意中看到阿海的一篇帖子，主贴里简简单单的“买买买”，吸引我开始关注起了房市，还有这个版面。最近看大家说了很多关于房价趋势的分析，有说涨的有说跌的，还有先说跌再说涨的。因为居住习惯以及个人需要，我只比较多看中区的房子，却又不是太贵的那种（其实价格也挺高的了），然后就产生了一些看法：

1 房价似乎并没有明显跌幅，但也似乎是趋于平缓了。具体表现在按道理说affordable的房子（个人认为应该是3房及以下，洗手间大多只有1个，屋况内部ok但是年份不新，地小且很可能是坡地等等）的成交价格大多还是在预期心理区间的，没有贵的离谱，但也不会让人大喊捡漏。然而这一块的房源数量却依然很少，完全没有抛售大增的迹象。

2 地大仍然是王道，哪怕很破的房子很烂的街区，能分割=高价。虽然很多人对中区都有着“理所应当应该贵”的概念，但实际上仍然有很多街区情况很差，实际去走走就让人不想住在那里了。比如mt roskill以西的区域，简直就像巴基斯坦、非洲和太平洋群岛的合体。烂房大地的高价，我认为是体现了市场对中区的信心 -- 也许是简单基于日益增高的房价，也许是人口与土地/房屋存量的不平衡关系，也许是对中区高房价逐渐自然挤走低收入人群的长远预期。

3 好房市场仍然强劲，高价房屋并没有出现跌价情况。只要房间多、presentation靓，要价不要太贪心，还是会分分钟交易个好价格的。土豪从来都不缺。

4 基于以上，至于房价下滑的结论，我更偏向“烂盘增加拉低平均价格”的观点。

5 “房源数量增加源于抛售”的观点，我觉得本于严谨的态度还是要继续观望，不能太早下结论，毕竟开春了，卖房的最佳季节又快到了。

6 对于“银行不会坐视房价下跌因为银行是最大房东”的观点，我又要像很多帖里那样引用08经济危机的例子了 -- 当年也无非最多下跌10%。银行既然最多只贷给你80%的款，外加利息钱你也交了不少，银行怎么会怕你房价下跌？跌才能跌多少？供求毕竟很不平衡。

7 “政府收网”阴谋论：有人说，现在的房市，是等华人大笔投钱进来，然后政府调控导致房价大跌，以便坑了华人的钱，又可以提供可负担住房给本地人。对此我想说，第一不用过分强调华人，毕竟华人占人口总量的比例仍然不高；第二很多国际大城市的房价的确不是普通人能承受，但是并没有因为本地人地产持有率低而影响了城市发展。所以我觉得，政府调控让更多人有房是可能的，放任自流也是有可能并且不奇怪的。

8 虽然说本地居民住房持有率低不奇怪，但仍然对目前的房价表示疑惑，因为远超了该有的正常情况：手里有十几二十万首付对于华人还算正常，但是对于占有奥克兰人口90%以上的其他族群并不是个容易的事情。即便手握20万刀仍感买房不易，那些大多数没有这么多钱的人该怎么办？换句话说，奥克兰房价应该是远远超出了绝大多数绝对刚需群体（年轻人、新移民）的承受范围。这种悬殊的不正常本身就可能是个潜在的未知危机。长此以往，有价无市的情况不难出现。

9 “连出租车司机都在讨论房价”的时刻已经形成，看过阿海帖子的人都该明白是什么意思。然而我却觉得市场远远复杂过理论。你觉得呢？这个时刻到了吗？


困了不想写了。申明一点：我没有任何鼓吹或者看扁房市的意思，只是对目前情况的一些观察和思考。

小号马甲

涨跌都是自然的。何必那么在意

4143920

什么是可负担的

什么是本地人

什么是绝大多数刚需群体

会员

感觉上比较中肯的说法。

ragejo

对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了35%。我当时所在的开发商开发的北岸albany地区跌了接近40%，albany区均价跌了约30%。
所以才会有那么大的反响，才会这批做房地产的人多是09年以后开始从业（之前的绝大多数人是一朝被蛇咬啊）。
楼主说的第8条我也很赞同，刚需阶层也就是30-40岁左右的家庭年收入约在10万nzd(税前)的目前在中区买房基本是痴心妄想 (抛开您说的mt roskill以西就是avondale地区还有otahuhu地区)，甚至newlyn和 waterview的房子都是买不起的, mt albert更不用说了。要想买房只有一条路：省吃俭用3-5年，还得保证不下岗。但事实上这类家庭在新西兰已算是平均水平了。这个很像07年的状况；而现实是现在的奥克兰家庭收入增长比与07年相比更低，所以一旦崩溃，可能不是30%那么简单了。。。。

目前支撑高房价的可能跟低汇率有一定关系，当然了主要还是因为政府支持房市高涨可以多收房产税。很多近年入房市的人可能不知道以前奥克兰的房价基本都是比gv低10%以上成交的，因为现在很多房子都是高过gv 40%甚至更高了，这还是算得14的gv，已经比之前的gv提高了30点左右。

在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了。

如果拿13年至今称为是冒险家的happy hour，可能很快就会变成冒险家的滑铁卢了。

love_3_month

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

请问一下，业内人士，房价上涨政府收税，是什么政府，中央还是地方，收的什么税，地税还是所得税？

ragejo

love_3_month 发表于 2015-9-13 06:49
请问一下，业内人士，房价上涨政府收税，是什么政府，中央还是地方，收的什么税，地税还是所得税？ ...

回复：1.中央和地方2.所得税和地税
这些问题您觉得很重要吗？
如果房子一直跌价他们还收个屁。目前新西兰也就只有这个有税务增长点了，别的除了代购这种收不上税的，基本都在倒退

bondbunny

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

“很多近年入房市的人可能不知道奥克兰以前的房价都是低于gv10%以上成交的，，，"
我从2002年买房至今还没能看到这种情况，您说的是20年前?

love_3_month

ragejo 发表于 2015-9-13 07:24
回复：1.中央和地方2.所得税和地税
这些问题您觉得很重要吗？
如果房子一直跌价他们还收个屁。目前新西兰 ...

很重要的，能看出你是自己思考的还是人云亦云

大部分二手房产出售是不收所得税的，开发商的新房要收gst 和所得税，但那是小部分。现在市场上大部分是二手房产吧。

地税确实根据gv乘以一定比率来确定，但是总额是先定下来的。而不是说，税率固定，房产翻翻，那么地税肯定也翻翻。具体来说总额是根据市政府的预算来定，然后根据gv来分摊。所以，比如只要市政府说，明年总额要翻番，而总房子数量假设不变，那每个房子gv是翻翻也好，是腰斩也好，每家每户的地税都是会翻翻的。

love_3_month

bondbunny 发表于 2015-9-13 07:24
“很多近年入房市的人可能不知道奥克兰以前的房价都是低于gv10%以上成交的，，，"
我从2002年买房至今还 ...

09年确实这样。三年更新一次，基本根据之前的市场价。08年更新之后gv大幅上调，11年有的区域出现gv下调，或者持平。在09-10年买房的，确实有很多比08年的gv低

love_3_month

另外，我对lz的基本描述还是很赞同的。

但同时，横向看呢？悉尼有这么多200/400万街区，奥克兰才一条200万街区。当然很多人会说悉尼比奥克兰好太多大太多，但他们那里的人均收入是奥克兰的2倍还是3倍啊？从收入房价比来说，奥克兰比悉尼好多了。

bondbunny

love_3_month 发表于 2015-9-13 07:41
09年确实这样。三年更新一次，基本根据之前的市场价。08年更新之后gv大幅上调，11年有的区域出现gv下调， ...

很巧09年5月买过一套投资房，还是买在gV以上的。当时和太太看房无数，的确市场上有比gV底的房子，但和现在的情况一样，比gv价底的房子都是有原因的，绝对不是普遍现象，而且这是在传说中的"2009年"

love_3_month

bondbunny 发表于 2015-9-13 07:51
很巧09年5月买过一套投资房，还是买在gV以上的。当时和太太看房无数，的确市场上有比gV底的房子，但和现 ...

确实，那几年房源少，好房子更少，很多烂房。。。。不过那位业内人士说的似乎低于cv是常态，我想说，除非不在奥克兰。。。。

bondbunny

我买房都在中区，不否认奥克兰某些区域在某些时段出现过房价低于gv的情况，但质疑“近年入房市的人可能不知道，以前奥克兰的房价都是比gv低10%以上成交的"

love_3_month

另外，目前房价确实超出了普通人尤其是年轻人的能力。

但是，公寓呢？如果价格50万左右的二房或者一房，那不就承受的起了吗？

他们之前太幸运啦，三房大地，才几十万。以后以小房子公寓联排为主，这个趋势很明显，很多人无法接受，觉得nz dream没有了。。。但社会和世界的发展不会因为他们不接受而停止。。。

下雪

占座帮顶，好帖～

ragejo

bondbunny 发表于 2015-9-13 08:02
我买房都在中区，不否认奥克兰某些区域在某些时段出现过房价低于gv的情况，但质疑“近年入房市的人可能不知 ...

好吧，您是有钱人。我们这些屌丝在十几年前都不敢看中区的房的。我承认近年看中区的房确实没有发现低于gv的。但是出了中区即使是北岸，也基本都是低于gv卖的。国家党被我称作炒房党，通过推高房市来获得gdp增长，所以08年底至今很难看到低于gv的。我说的以前是08年以前，不过对于您中区的坚守者可能确实是个意外

LYYX

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满满！
不知10月1日起买了房后--又于2/10/2015到30/09/2017时间内转卖的投资房（或说两年内）--政府就保证该栋房只升不降？---到时降了或平了---他收个屁（税）！---从这点看，10月后买房肯定好过目前！--因为到时卖家也别期望太高了！买家也千万不要期望房价还会再升多少多少！---价好才下手，别像前几月勇往直前！

bondbunny

手机误操作，删，，，，，，，，，，

love_3_month

LYYX 发表于 2015-9-13 08:20
我很期望政府能收到所谓的两年内交易“房产税”（说明有房者资产又升了不少！）---政府对房价上升信心满 ...

ird计算过了，多收几百万而已，大头是，本来就交的还是交，本来不交的很多还是不交，受影响而交的不是很多

so

09，10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态，那时候CV明显比现在合理很多。

LYYX

love_3_month 发表于 2015-9-13 08:39
ird计算过了，多收几百万而已，大头是，本来就交的还是交，本来不交的很多还是不交，受影响而交的不是很 ...

以前的政策灰色地带太多（很多人视同无物？），现在明确了好！--投资/投机 买家心里有杆称！

ヾMaSSeY☆

楼上二位，我认为交易税的重点，并不是能收多少钱的问题，因为这项税收的初衷和作用，都不是收钱。关键作用应该是对房市过快增长的降速。因为每次的房子交易是有成本的：中介费、律师费等等，而且不低。所以每一次的交易，都会把奥克兰的房价再推高一把（其他地区不一定适用，很多小地方的同一套房子的成交价格真的是好几年不涨价。比如我朋友之前在小地方工作买的房，几年过后搬离好不容易卖出去，conditional offer不说，售价只比他买的时候贵不到2w。算上贷款利息和交易成本的支出，我认为房子其实是在跌价的）。比如之前新闻里一年被转手好几次的房子，一次比一次贵，最后一手比第一手多出10w+。其实在这过程中，房东自己基本没赚钱，差价都是便宜了中介和律师了。所以，我认为2年内交易税这项举措，针对的就是这种短线交易无意义抬高房价的行为，增加交易成本，拉缓无意义的涨价，而不是给政府创收。

长期看来，我认为单单这项举措不太能让房价下滑，但是可以帮助增长放缓。要下滑，还得有其他外力作用。

love_3_month

so 发表于 2015-9-13 08:50
09，10年买过最低一个低于CV30%,普遍出offer就先砍30%,低于CV10_20%成交是我常态，那时候CV明显比现在合理 ...

那是因为08年的 cv提的太高，虚高了。

比如，现在的价格假设说是目前cv加20-30%，那如果把cv直接上升50%，那成交价格就可能比cv低20-30%。。。这能说明cv合理吗

cv三年调整一次，不是每年每月调整，肯定在三年里越来越偏离价格。。。但大致的趋势还是和价格走向类似的。。。

so

love_3_month 发表于 2015-9-13 09:20
那是因为08年的 cv提的太高，虚高了。

比如，现在的价格假设说是目前cv加20-30%，那如果把cv直接上升50% ...

好吧，08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗

取暖基本靠抖

能平缓一下还是好的，这么涨谁都受不了。。 要跌恐怕现在也不太现实。利率这么低谁会赔钱卖

love_3_month

so 发表于 2015-9-13 09:32
好吧，08的虚高了。08和14CV差了多少?这两个年份有像吗

11年几乎没变，14年cv普涨50%，可以说是6年，也可以说是3年涨出来的。

08年的虚高是因为根据07-08的市场价，当时经济危机前过度借贷，所以之后才一蹶不振。

现在是否最高点很难说。至少80%的借贷是大头，全贷款的不多

so

love_3_month 发表于 2015-9-13 09:44
11年几乎没变，14年cv普涨50%，可以说是6年，也可以说是3年涨出来的。

08年的虚高是因为根据07-08的市场 ...

这次世界上神仙打仗，结果难说，恐怕比08有过无不及。

ThinkOutLoud

ragejo 发表于 2015-9-13 06:34
对于楼主说的第6条，加点注释：
08年大跌主要是北岸和西区；您的名字messay区，在07-08年度应该是均价跌了3 ...

"在我看来，等到新西兰元反弹回70美分以后，就是房市暴跌的起点，因为再也没有支撑物了"

也许有道理。乳制品出口回升，纽币大概可以反弹了，届时就不需要房地产保持国内经济了。

pc1

大家不要忘了总理前一阵子警告过房市投机资者.一旦房市崩溃不是开玩笑的事
总理对牛币的汇率预测还是非常非常准确的