奥克兰房市数据背后的故事

Squirrel212

      2014年3月新西兰共成交房屋7315栋，比较2月成交量增长了19.4% ，而相比2013年3月成交量降低了10%。REINZ（全国）以及Barfoot& Thompson （奥克兰）公布的数据显示，自2013年底至今，低价位房产的交易量明显减少。

    与2013年3月相比，2014年3月的新西兰的房屋中间值（median) 价位增长了44,000到440，000，增长比例接近10% 。而奥克兰的房屋中间值（median）价位已经到达历史新高 637，000。较2013年3月的房屋中间值（median)价位增长了近13.3%.  

   从2013的11月开始，大家关注的奥克兰房地产市场变得让人迷惑，因为大家看到房屋成交量在增长（排除季节性以及节日等因素），REINZ公布的中间值房价也不断在升高，而QV的数据显示房屋价格增速在逐渐放缓，而大部分选择拍卖交易的房屋也都被流拍。

    导致这一结果有如下几个主要因素：一部分原因是央行在去年10月推行的LVR新政策， 在政策执行后，直接影响到了低价位（25万－45万）房屋的成交量，而当低价位的房屋交易量明显变少，而高价位房屋的交易量在逐渐放缓，并趋于平稳的情况下 。你会看到房屋中间值价位会急剧增加。而且我相信未来几个月的房屋中间值还会有继续缓慢增长的态势。但这并不意味着奥克兰的总体房价在增长，实际上中高价位的房产由于卖家预期较高，而2014年3月 13日和4月24日的两次分别加息，让更多的买家看到未来的利息增长趋势， 使得买家对中高房价的需求逐渐趋向理性，较明显的表现是，从2014年3月份开始越来越多的中高价位房屋（尤其是非学区房，或地理位置不够优越的区域）多以标价的形式进行销售，且上市销售期较过去长。

     而另外一部分原因是近几年不断推高的房地产市场上，低价位房产（25万－45万）交易在前期较为活跃，而直接导致低价位房源在近期的紧缺（近期的Open Home ,你会看到两种不同的局面， 低价位房屋的Open home 一次会有几十组人来看房，而相比之下高价位房屋的选择性较多，而房屋的位置，结构，材质，土地和房屋面积以及学区即成为了成交的决定性因素。）因此很多原本市场价格在（25万－45万）的低价位房产，近期都已经拍卖到了较高的价位，直接导致低价房产比高价位房产的价格增长比例失衡，甚至有些低价位房产被推升至中价位（50万-60万）的区间。这也是抬高奥克兰房屋中间值的重要因素之一。

   

    未来几个月的奥克兰房地产市场预期将会继续受政府的政策影响，如果央行持续加息，并维持LVR限制政策，未来的奥克兰的房屋价格增速将会逐步放缓，甚至出现小幅的修正。而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。

     总而言之，对于房地产投资人来说，如果您持有较多的出租房屋，由于央行的加息，随之而来的将是租金的小幅增长，因此您的相对压力并不会很大。而对于建房的开发商来说，将呈现冰火两重天的局面，部分在相对中心位置开发的 Unit或Apartment将会比较容易销售， 而在较偏远地区开发的高级住宅项目来说， 如果没有特别突出优势，可能资金回笼周期将会增长。

winny

肉肉妈

是原创啊，支持一下，文章写的不错。

LYYX

如今的房市就如同谈房说地发的贴子数量一样----贴子量在降，房市降温，低迷期快到了！

肉肉妈

LYYX 发表于 2014-4-27 21:46
如今的房市就如同谈房说地发的贴子数量一样----贴子量在降，房市降温，低迷期快到了！

要想就要敢想，把心里的话直白的说出来吧，现如今，不是上就是下，没啥中间路线。别谈啥低迷不低迷的，直接说崩盘期快到了！

一曰方茗

谢谢楼主不时发布的房市/贷款分析文章

妮妮将

谢谢分享，学习啦

ilikeauckland

而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳。very good.DDDDDDDDDDD

onetreehill1

而其中高价位房产的价格增幅将会有明显的放缓，而中低价位的房产将会持续一段增长期后慢慢趋向回稳, 说的好，这个非常有力的证明奥克兰的房地产市场是健康理性稳定的，并没有有些人想象的泡沫，

所以该干嘛还是干嘛，想买房的朋友继续看房买房，想等房价下降或者崩盘的朋友继续等吧

LYYX

肉肉妈 发表于 2014-4-27 22:20
要想就要敢想，把心里的话直白的说出来吧，现如今，不是上就是下，没啥中间路线。别谈啥低迷不低迷的， ...

新西兰，尤其是奥克兰，房市不可能出现崩盘，它不是美国的底特律。记的我第一次买房时，那是1998年初（属那一轮的刚过高峰？），北岸的Hillcrest 一般的三房两厅 crosslease $17.5万，手上握了3年半多，2001年底卖了$18万，扣了中介费算亏了一两千（不计通货膨胀）那时的房市就是低迷（也没崩盘!），从那以后即使是2008-2010年，我们看到的也顶多是震荡，低迷，调整---没见到所谓的崩盘，可预见的将来那是不可能出现的-“该干嘛还是干嘛”

我的星期天

LYYX 发表于 2014-4-28 08:57
新西兰，尤其是奥克兰，房市不可能出现崩盘，它不是美国的底特律。记的我第一次买房时，那是1998年初（属 ...

他讲的崩盘是最近买房的人啦 不是很多年前买的那种

LYYX

我的星期天 发表于 2014-4-28 10:53
他讲的崩盘是最近买房的人啦 不是很多年前买的那种

我明白，我讲的即使是最近买房的人，他（她）也不至于崩盘。

我的星期天

LYYX 发表于 2014-4-28 11:05
我明白，我讲的即使是最近买房的人，他（她）也不至于崩盘。

跌30% 还不够狠啊

我要买车

纽币会崩的，比房价还可怕

我的星期天

LYYX 发表于 2014-4-28 11:05
我明白，我讲的即使是最近买房的人，他（她）也不至于崩盘。

也对 只要能持有过了下跌的几年 还是有回涨的 倒霉的是银行利息要交太多 资金链断掉的

tianbiandeyun

天天有人喊崩盘，又有谁真正见过呢？

xpd2000

写得很好啊

walker123

分析的有道理。

xiatianwoaini

LYYX 发表于 2014-4-28 08:57
新西兰，尤其是奥克兰，房市不可能出现崩盘，它不是美国的底特律。记的我第一次买房时，那是1998年初（属 ...

只能说你没远见，投短线，你要投长线，等个10年，你可以翻4-5倍。

cizzzzk

我要买车 发表于 2014-4-28 11:27
纽币会崩的，比房价还可怕

对人民币崩 还是对美元崩？

LYYX

xiatianwoaini 发表于 2014-4-28 19:49
只能说你没远见，投短线，你要投长线，等个10年，你可以翻4-5倍。

这也不见的会“等个10年，你可以翻4-5倍”（可能有这例子，但不通用。）。我从头（1998年）到现在（2014年一月）买的房，每栋都非短线投资（都持有2-11年不等），就我现在握的最长的（已11年），我想市场价顶多翻3倍。我想房地产作为长线投资（10年或以上），你在任何一个时间点买进都是对的（即使高点时买的，但你可以不是以高价买的----我2007年四月买的，现市场价也翻一翻有多了）。只有想搞短平快的，那可是要时刻担心你下手的时机对不对，买到的价好不好。

取暖基本靠抖

支持原创啊  啊啊啊啊

肉肉妈

tianbiandeyun 发表于 2014-4-28 11:52
天天有人喊崩盘，又有谁真正见过呢？

我经历过08年那会儿中国股市从6000多点到1900的崩盘，见识到了。每天早上起来做功课等国内开市，很刺激。曾经以为暴富是九十年代或者是03年04年的事儿，但机会其实离我们很近很近，08年前后几年遍地都是黄金，每一秒钟都是心跳。

tianbiandeyun

肉肉妈 发表于 2014-4-28 21:50
我经历过08年那会儿中国股市从6000多点到1900的崩盘，见识到了。每天早上起来做功课等国内开市，很刺激 ...

股市啊，我的意思是楼市。在中国买股票会被人笑的。楼市崩盘只是在传说中吧。

蜘蛛2012

我的星期天 发表于 2014-4-28 10:53
他讲的崩盘是最近买房的人啦 不是很多年前买的那种

崩盘暂时不会，如果崩盘，也是从边缘地区开始，比如南区和西区，再后来才能波及到好区。所以还是赞同， 那都不是事。该买就买，该卖就卖。

蜘蛛2012

tianbiandeyun 发表于 2014-4-28 11:52
天天有人喊崩盘，又有谁真正见过呢？

经历了，就见过了。我首先举手，我见过。2007年10月份，新西兰房市的雪崩。银行利息高涨，付不起的只能抛了，发展商贷不到款，停工成为烂尾楼，银行拍卖的比比皆是。大家都在观望。这就是崩盘的现象。多少人的辛苦钱，如同人间蒸发一般不见了，还背负一屁股债。多少人买了多套投资房，最后付不起贷款，整个链子断了。美丽的梦想破碎了。开发土地的更是惨，地没人买，又不能有现金流。付得起贷款的，留着，付不起的，银行拍吧。反过来，换个思路，这不是现金买家的绝好时机吗？
新西兰暂时不会出现崩盘，海外买家是带着现金过来的。。。。。不是金融危机啊

蜘蛛2012

LYYX 发表于 2014-4-28 20:25
这也不见的会“等个10年，你可以翻4-5倍”（可能有这例子，但不通用。）。我从头（1998年）到现在（2014年 ...

长线短线，各有套路。投资房地产里面学问大了。不论你是怎么投资，风险要计算在里面。
实际上，投资房地产--长线投资，主要的是Location,cash flow, potential.其中两点满足了，就可以操作了。
短线投资，需要时机，眼光和胆识，资金大小不是很重要，各有门道，小钱有小钱的折腾方式，大钱买地，买商业楼盘，那是大笔资金。但是还是需要你的眼光和胆识。  

Squirrel212

蜘蛛2012 发表于 2014-4-29 09:23
经历了，就见过了。我首先举手，我见过。2007年10月份，新西兰房市的雪崩。银行利息高涨，付不起的只能抛 ...

问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市会跌，纷纷出手购房，房市有波动或看跌的时候，实际上是最好的出手时机。奥克兰的房市不会有大的跌幅，主要是供需问题。

狂奔的蜗牛!!!

蜘蛛2012 发表于 2014-4-29 09:23
经历了，就见过了。我首先举手，我见过。2007年10月份，新西兰房市的雪崩。银行利息高涨，付不起的只能抛 ...

07年我们都经历过，哪个不能叫崩盘啊。降的不多，房价很快就稳定了。到现在才7年时间，就已经完全恢复了。

狂奔的蜗牛!!!

Squirrel212 发表于 2014-4-29 09:35
问题所在就是很多人买涨不买跌，而真正的投资人都是买跌不买涨。当你看到市场好的时候。大家都不担心房市 ...

对头，看看这移民净流入就知道不会跌了。还不说那么多投资者在边上虎视眈眈，新西兰的投资手段其实是不多的。