乐极将生悲-第五浪波将终结房地产涨势

robinforex

        众所周知，纽西兰常被誉为全球发达国家的后花园。的确如此，长久以来，纽西兰的房地产一直不断地上涨。在近三十年的时间里，纽西兰的全国平均房价几乎翻了两翻。即使在2008年全球强烈的金融风暴冲击下，纽西兰房价也未遭遇重创，仅仅调整了十几个百分点。然而，在当前全球经济疲软，美国底特律房市崩盘，欧元区暗流涌动，东北亚局势动荡，澳洲经济刚刚回暖，以及纽西兰的经济复苏尚不明朗，房价远远超出了一般市民的“可承受度”，政府民众债务沉重。在众多不利因素的笼罩下，纽西兰房地产市场却异军突起，屡创新高，确实让人震惊。

           5月9日，央行宣布从9月30日开始，纽西兰四大银行将提高购房首期付款，这是央行四大宏观审慎调控工具的第一招。意欲遏制过度增长的信贷和过高的房价。房价越高，银行信贷的风险也越高。银行的风险越高，整个金融体系的风险随之增加。提高购房首付是央行遏制过度上涨房价的强烈信号，未来三招将对过度上涨的房价具有更大的杀伤力。奥克兰的房屋短缺是这波房价上涨的主导因素。然而，奥克兰的房屋真的短缺吗？大家仔细想一想，如果房屋真的短缺，那么奥克兰的租屋市场为什么那么不尽如意。

为了便于我们对房地产市场的技术分析，我们以房地产协会的房屋统计房价R100 - Market Facts Graphs

http://apps.reinz.co.nz/reportingapp/?RFOPTION=Report&RFCODE=R100为准。我们以纽西兰全国的平均价来讨论。从图表中，我们可以明显的看出，目前的房价正处在第五波浪的运行当中。2013年3月的价格为$385000，而第五波浪的最大目标位为$399902.在通常情况下（95%），房价将在此止步回调。回调幅度（共五浪涨幅的38.2%）约为20%，价位约回调至$300000。房价一旦回调下跌，各种问题也会随之出现。如果纽西兰存在或出现系统性风险，房价将做更大幅度的回调。

一家之言，仅供参考

可爱的小猪猪

噢，，，，，，，，，，，，，

Apolo

朋友面对现实吧，地价在涨，建房材料在涨，人工成本在涨，你让房子怎么降？不赚钱开发商会转头其他行业，到时候房源更不够，出来一套就得疯抢

泡沫の人鱼

Apolo 发表于 2013-5-12 07:48
朋友面对现实吧，地价在涨，建房材料在涨，人工成本在涨，你让房子怎么降？不赚钱开发商会转头其他行业，到 ...

旧房子呢？

mwet1007

新房少了，供应就少，还得抢，没有新旧之别

pategao

只能等着看结果

jarod_2003

你也知道房价回调,会有一系列问题出现,那你觉得政府会允许大幅度房价回调马?  历史上就没有发生过,除非真个经济垮台,否则大幅回调是不可能的.  

现在世界经济是有很多不确定因素,但新西兰独特的移民政策,才是导致房产一直上升的原因,你既然有数据,就从1999年开始画, 然后就什么都明白了, 只要新西兰不收紧移民政策, 房市不可能下跌, 你的数据分析过于理论化, 没有考虑到实际因素

jarod_2003

加一句 , 我也是希望房价降.... 但是前景并不明朗, 不过还是希望你的分析是对的,这样大家都可以买房了哈!

me5272311

楼主太搞了，现在就是钱不增值，其他的都会增值


房价只会稳定，不会跌的，特别是一年还有那么多的缺口

sheena86

关注中。。。

onetreehill1

未来房价要跌一点是肯定，只是时间问题，可能年底，可能明年，可能后年，哪有只涨不跌的道理？政府要打压房市的意愿非常清楚，房市如股市，一样有风险，一样会受到中央政府调控政策的影响，但是崩盘倒不会，除非NZ国家破产，但是现在在国家党执政下要国家破产都难，除非工党上台就难说了。

个人觉得现在要买房的朋友不如先等等，估计9月30日后应该有个小回调的时期。

robinforex

Apolo 发表于 2013-5-12 07:48
朋友面对现实吧，地价在涨，建房材料在涨，人工成本在涨，你让房子怎么降？不赚钱开发商会转头其他行业，到 ...

三十年来，地价涨多少？建材涨多少？人工涨多少？房子涨多少？大家都知道，2011年底，房地产市场是一个典型的买方市场，大量卖盘，买家很少，供远大于求。如果房源真的短缺，那么，租房市场应该火爆，看看租房市场吧，冷冷清清。不是房源少，而是大家见涨不愿意抛，一旦房价转跌，大量卖盘涌现，接盘乏力（首付提高），市场房源就会远供大于求。请想一想“房屋可承受度”的问题。大众的“房屋可承受度”是买方市场的重要因素。
从三十年来看，房价应该涨，房价也在大涨，只不过是现在的房价涨得过分了，房价需要回调，价值需要回归。

Annie911

不敢苟同。

1111

房价跌是有可能的，但是到了跌的时候又会有多少人拿出来卖呢？就算有拿出来卖的又有多少好盘呢？如果都不拿出来卖谁又会亏呢？

zynzakl

又见数浪，呵呵，从股市数到房市了。波浪理论事后看很完美，事前预测嘛，嘿嘿，你怎么知道这到底是不是大B浪的第三小浪的第二子浪？
而且股票指数和全国平均房价是一样的代表性吗？就算奥克兰平均房价也远不如中间价更有代表性，对于普通购房者来说，你所关注的那几条街近期的成交记录才真正有意义。

robinforex

me5272311 发表于 2013-5-12 10:44
楼主太搞了，现在就是钱不增值，其他的都会增值

物价确实大涨，美日也确实在量化宽松，大印钞票。纽币也值钱。问题是纽币是否会量化宽松？何时大量印钞票？是现在吗？不是！量化宽松有谁决定？有谁执行？请看看央行的报告吧！
请记住：纽西兰的房价从未跌过，并不能表示房价不会跌。请看看美国，英国和澳洲房屋中间价吧！

robinforex

jarod_2003 发表于 2013-5-12 10:31
你也知道房价回调,会有一系列问题出现,那你觉得政府会允许大幅度房价回调马?  历史上就没有发生过,除非真个 ...

请仔细看看央行目前的政策报告吧！房屋过度上涨，将给纽西兰的金融系统带来极大的风险。房价再涨总有跌的一天。现在不调控房价，等房屋均价达到$100万再调控，那么整个纽西兰的金融体系可正的要全面崩盘啦.
欧美正在重新整合经济新次序，重新洗牌。负债国一一被清算，纽西兰的负债能否逃过一劫，这要看央行的决策和执行啦。

pixie4me

LZ应该从宏观和微观双重入手融合一起来分析才对。　你那政府的宏观调控，　但是微观上需求和物价成本都在涨你怎么调控啊。

pixie4me

还是那句话，　如果没有破产有哪个白痴会５００ｋ买进的房子４００ｋ卖出的啊。　再怎么样就算平价卖也得加个２－３ｗ把ｇｓｔ和律师费赚回来吧。　ｎｚ的投资房是挺多，　但是自住的还是占大头吧。　归根结底是：　１，政府停止移民政策。　２，ｎｚ的洋人和毛岛哪天手里有大把积蓄了，　ｎｚ的房价才会跌。　不然的话长期来说出租房市场和新移民买家是个永无止境的市场。

robinforex

zynzakl 发表于 2013-5-12 11:20
又见数浪，呵呵，从股市数到房市了。波浪理论事后看很完美，事前预测嘛，嘿嘿，你怎么知道这到底是不是大B浪 ...

投资市场是一个博弈的市场，房产市场也不例外。技术分析是久经考验的方法，它具有一定的价值。关键是何时，何种情况下适用何种方法。在股市，人人在数浪。浪越数越多，钱越数越少。但房地产市场有谁在数浪？赚钱是硬道理。方法越简单越好，一种方法是否是好，是否有效，取决于这个方法是否能赚钱，是否能赢市场。
全国平均价就象股票指数，确实如此。它是整个房价的“大盘”，也是整个房地产市场的”大势“。大势必须优先考虑。把握大势，顺水推舟，你将左右逢源。逆水行舟，尤如螳臂挡车。逆势操作，必须独具慧眼，独断独行。祝你好运！

Lease

首先，这是我第一次看到用技术分析来看房地产市场的。

第二，通常这种方法用于股票和外汇分析。问题是，我很少看见股票和外汇投资者用技术分析荻得成功的。

第三，从LZ后面的言论来看，你对房地产的fundamental 知道得太少。因此很难对房地产做出正确的判断。

bbb111

Lz sb.鉴定完毕

保健养生

LZ后来说的还是有点道理觉得

Apolo

robinforex 发表于 2013-5-12 10:58
三十年来，地价涨多少？建材涨多少？人工涨多少？房子涨多少？大家都知道，2011年底，房地产市场是一个典 ...

兄弟，你从哪看出来租房市场冷冷清清？还有现在市场上的房源少的可怜，迫使买家不得不超出预算买，你看来还活在梦里

duckingduck

无论涨跌都有机会赚钱，谢谢楼主分析，坐等补仓，坐等捡肉。

蓝蓝的海

都有道理啊....围观一下...

robinforex

Lease 发表于 2013-5-12 12:33
首先，这是我第一次看到用技术分析来看房地产市场的。

第二，通常这种方法用于股票和外汇分析。问题是， ...

K线图是早期日本米商用来判断米价走势而首先采用的。几乎绝大多数技术分析方法都是从K线图出发的。即然米商能用K线，那么房地产商为何不能采用K线图呢？那么房地产又为何不能用技术分析呢？技术分析从来就不是股票和外汇的专利。事实上期货，现货，期权以及所有具有足够精准数据描述的商品经济市场都可以用技术分析来分析。关键是你所使用的方法是否适用，你选用的周期是否合适。至于为什么股票和外汇市场采用技术分析没有赢家，我想你应该还没有吾出其中的道理。等有机会我们可以另外加以讨论。
我对房地产的买卖确实懂得不深。但对房地产作为一个商品市场的商品走势，那可以讲实在是小菜一碟。

bungyjumping999

My take on reserve bank intervention:

1) it will affect first time house buyers and first time house buyers might pause and continue to rent and rent might strengthen as a result.

2) Might affect lower end houses ( 300k - 500k range) hence affecting units and /or apartments prices.

3) house prices will be push even higher in the next few months because of this intervention.

4) low interest regime continue to stay, investors no rush to sell, rent can cover loan at least in the next 2 yrs while wait and see the market.  Supply of houses will continue to be tight.

5) positive migration to auckland (as economic power house), demand for houses will increase and push price even higher this year and next yr.

robinforex

Apolo 发表于 2013-5-12 13:07
兄弟，你从哪看出来租房市场冷冷清清？还有现在市场上的房源少的可怜，迫使买家不得不超出预算买，你看来 ...

如果租房市场是火热的话，那么在房价不断上升的过程中，房租应该上涨。可事实上，奥克兰的很多热门地区的房租并未象它们的房屋那样高涨。这样简单的逻辑关系难道还要我来教你吗？