本帖最后由 好房子 于 2012-9-21 17:29 编辑
浅谈一下新西兰房屋的分类，先大体说一下总的分类，如果有时间，会展开谈谈每一种的详细情况。有时间会上图说明。
1。早期房屋
建于1890前的简单房屋，为手工建造，多为方形，较为简陋，满足初到新西兰的先驱们的基本生活需要。大部分面积为80平米左右。铁皮屋顶，房前有长廊。木weatherboard外墙。地基为木头subfloor地基，subfloor地板很多离地小于300mm，地面为实木，多为Kauri木。现在已很少见，大多已经被重新加建，更改了内部的设计。
 2012-9-3 20:48:36 上传
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2。别墅洋房 （Villa）
始建于1880末期到1920期间的别墅小屋，成为那一时期最为流行的房子类型，1890年代，大量移民涌入新西兰，工业生产初见规模，大量的房屋框架由公司生产供应，开发商开始成片盖房，很多房屋都很类似，都是从工厂拿的样板图照做的房屋。19世纪末，20世纪初，这种房屋的建筑达到顶峰。Villa也由简到繁，出现了Bay Villa, 大多villa为一层木制weatherboard外墙，很少部分为砖瓦，水泥材料制成。室内高屋顶，特点是室内由一条长走廊分开左右两边的房间，室内屋顶有雕花装饰，铁皮屋顶，房前长廊。多为kauri木框架。subfloor地板大多离地面500mm以上。地面为实木，多为kauri木。很多的历史遗产房就是指这类房屋。
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3。花园小屋（Bunglow)
始建于1920年，风行到1930和30年代最为鼎盛。这种房屋从此成为developer经常建筑的房屋。是从美国流行过来同期修建的的Californian Bunglow的简化版本，一层的建筑，一般都是外表比Villa简单，去掉了房前的长廊，室内不以长走廊作为分界，有casement的窗。外墙除了使用传统的weatherboard外，brick(砖）已经开始使用，fibrolite 和 stucco少量开始被使用。房子大量的由开发商建筑，设计都很类似。T形和L形的房型多见。房架子多由工厂统一生产的rimu来组成。外墙很多使用cedar木外墙，地板多由Matai和rimu材料建筑。subfloor地板大多离地面500mm以上。
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4。平顶房 （Art Deco和Moderne）
这类房屋在1920年代中期到1930年代中期建筑，和bunglow同属一个年代，但建筑结构不同，特点是平顶（铁皮），这种房子的外墙大概70%是stucco建筑的，剩下部分为brick,timber, fibrolite等材料建筑。此时，正是欧洲的设计师们开始设计现代的平顶房Art Deco的时期。美国盛行Moderne 的风格，都是平顶房风格，传到了新西兰，被新西兰人接受。
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5。政府房 (state housing)
1930年代到1970年代，政府房大行其道。1930年代工党首次建筑了第一批政府房，房屋设计简单。大萧条时期，和二战时期，基本上只有政府房在兴建，其他建筑很萧条。
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6。单元房（multi-unit） 从1960年代，开始出现单元房（multi-unit), 1960和1970年代，城市的中心区域中的很多的老式房屋由于年代久远，房屋状况变差，年久失修，但是地很大，这些大地破房的物业的价值比好房子的物业价值要低，推倒重盖变得有利可图。开发商开始着手推倒旧房盖新的房子。而这一时期，很多人都搬到当时稍远的outer suburb去住了（现在这些近郊区已经成为了城市的一部分），这部分推倒重建的房屋主要的目的是出租。为了达到利益最大化，兴起了multi-unit，这种房屋是用当时最便宜的材料建筑的，一般是水泥地基，或者是subfloor的地基。很多subfloor的地板离地面极近，导致现在如果想在地板下安保温材料都极为困难。每一户unit之间由block墙隔离。室内装修极为简单。 这种连排的单元房，有一层的，也有两层的。这类房屋的保暖很差。木头门窗也是当时比较差的质量。很多的ceiling都是textured ceilings(asbestos)。 
2012-9-10 20:52:26 上传
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7。70年代房屋（78年以前没有保温棉） 从1970年代开始，房屋的设计和以往的设计有了很大的变化，外观更简洁。A 字形房顶开始出现。但总体是比较廉价的房屋，虽然也有些architect的设计，但大多无太大特色。建筑材料也开始多样化。外墙材料多样化，weatherboard，stucco, asbestos fibre cement, 各种timber材料, concrete, plastics，, concrete blocks和bricks等各种材料都被使用。房顶有corrugated iron（铁皮顶）, long run steel, 喷沙钢, concrete tile 水泥瓦顶，为了省钱，房顶建造的较低。多为subfloor结构地基，地板为实木或particleboard。斜坡地也有很多的地基是concrete block做的，成为rampus或storage。客厅的越层式结构开始出现。很多rafter斜室内顶的房子在此期间开始出现。从房顶到地面的拉门(sliding door)开始出现。铝合金门窗开始被使用。这段期间的房子95%是单层的。这些房子也是使用了当时比较便宜的材料建筑的。建筑在当时的地价较为便宜的城市的边缘地区。当然这些区现在早已成为城市的一部分了，甚至是比较中心的位置了。 
2012-9-8 21:40:09 上传
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8。 80年代房屋 （保温棉房）
房屋和70年代没有太大的变化，但是总体来讲房屋比以往年代的房屋大些。由于奥克兰的人口增长，80年代，大量的新房主要出现在奥克兰地区。房顶材料多为铁皮顶，metal顶和瓦顶也常见。木架的材料已经基本不采用rimu, kauri,而采用了便宜的容易取得的处理过的松木。外墙材料很多是木的weatherboard, 也有砖的，fiber cement和fiberboard也被使用。铝合金门窗被大量采用。地板或者是实木或者是particle board。很多是subfloor的地基。水泥地基有但少。Building paper 在房顶和墙上被大量使用。1978年开始使用保温棉，但有些房子是在实行保温棉标准要求前审批下来的，但是是在实行保温棉标准后盖的，所以，80年代初的房子也有没有保温棉的可能性。保温棉标准的要求使得80年代的房子和以往的房子在保暖方面有了很大的提高。大部分的房屋还是一层为主，斜坡地的房子很多是楼下是车库，储存间，工具房或rampus。 二层的房子，和越层式的房子也逐渐的多了起来，客厅也大了些，很多是开放式的客厅。很多房子的一层有车库，但很少是内进式的，这些二层的房子中很多是cedar和brick（砖）外墙，metal 顶，铝合金窗。80年代以前的房屋的水管大多以铜管为主，但是80年代初开始使用polybutylene 的管，这类水管现在大概有30年左右了。早过了产品的保质期。很多在接头处已经断裂漏水。这类水管中用的较为广泛的是Dux Quest品牌，70年代末80年代初，大概2万座新西兰的房屋使用了这个品牌的水管，这个品牌大多是黑色管，在25年前，发现漏水问题后，Dux Quest 水管已经被严禁使用，dux公司也给很大部分的用户的房子改了新的水管，但是还是有些房子没有改。
9。90年代房屋 （备受关注的漏水屋集中出现的时期)
随着移民的涌入，人口集中在大城市，主要是奥克兰市，和以往的建筑的最大的区别在于每户土地的面积变小，很多土地在500－700平之间，90年代后期，中心区域，400多平甚至更小的地块出现，以迎合大众的需求。居住更加密集。
90年代的建筑基本以94年为分水岭。91年出台了新的Building Act 1991。92年随之而来的Building Regulation 1992和Building Code 1992, 对材料的使用要求做了大幅度的放松，没被处理过（untreated)的木头可以直接做框架使用，没有cavity 系统的Plaster的外墙被批准使用 （fiber cement 的外墙在80年代就已经有被少量使用）。94年以后相对以往，很多Mediterrian 式的平顶房出现。
94年前的房屋建筑基本和80年代没有什么大的区别，但是建造在平地上的房子占了多数。窗户也比以往要大些。框架还是以木头为主，外墙和以往也基本相同。房顶以Metal的为主，水泥瓦也被的使用，shingle（沥青瓦）也出现了。
新的building code大概于94年实行，至此，备受关注的漏水屋集中出现了。
政府通过了未经处理的和untreated dry Timber做为framing的申请，同时也通过了monolithic claddings如 harditex做为外墙材料的申请。Fletcher’s Origin Timber and Carter Holt Harvey是当时的dry timber 的龙头企业。James Hardie公司是plaster (该公司的产品当时为harditex）系统的主要供货商。申请审批也可以通过非政府机构的私人公司进行。而当时的harditex 是没有cavity 系统的。而且当时很多做工人员的做工也非完美。有些也是设计的问题，如当时流行的Mediterranean式建筑设计（平顶房），这种设计本是给干燥地区设计的房屋款式，而且这种房屋大多使用了没有cavity的plaster系统。同期还出现了大量没有房檐的建筑（包括Mediterranean式房屋和其他的有truss顶的房屋），同时由于多二层甚至更多层房屋的出现，阳台往往成为房屋建造的一部分，而新西兰是众所周知的湿度很高的国家，而且冬天雨水量大，上面的这些问题都导致了漏水房的出现。 同期的使用其他外墙材料的其他房屋也可能使用着未经处理过的木框架。 PS:虽然每个年代房屋都有自己的优缺点，但公认的高危漏水房大概是从1987年到2004年（在下面2000年之后的部分会有介绍）。据Weathertight Homes Resolution Service (WHRS) 的统计，漏水房主要集中在1999/2000年的multi unit。
10。2000年之后的现代房屋 2000年之后随着移民进一步的大量涌入，房屋需求大幅度增加。新开发区的大量新房出现以迎合市场需求。最大的变化是apartment和terrace house 的兴起。开发商出于对利润和成本的综合考虑，这个时期盖的apartment户型很小，开发商都争取做到最小的投入，最大的产出，大量的小户型的apartment 雨后春笋般的出现了。同时新开发区的独立的house也越盖越大以迎合人们对更好的居住环境的需求。 2000年以后的房屋以2004年新的building act出台为分水岭。由于1991年的building act 和1992年的building regulation & building code 大幅度放宽而引起的一系列问题在2000年之后的恶果一一出现，主要是漏水房问题的出现，促使了2004年新的建筑法案的推出，2005年对法案做出了进一步的修改。2005年推出了新的building regulation 和building code. 这一building regulation有做出了若干的修改，直至2007年才基本修改结束。至此，新的房屋的质量才进一步得到了保证。 从90年代起大多的新房都开始有内近式的车库了，2000年之后的新房内进车库基本上成为必备的要求（只有少数的房子没有内进车库）外墙的区别主要就在于如果是plaster的外墙，04年前的都是没有cavity 系统的要求的。04年以后的有cavity的要求。纯水泥的外墙开始出现，plaster over brick的外墙也开始出现。房顶也很多样化，colour steel, concrete tile, shingle （沥青顶）都被广泛的使用。地基如果是平地基本都是水泥地基，称为主流。subfloor的地基减少。最大的区别是房子越盖越大，内部设施越来越齐全。地热，排风扇，中央洗尘，HRV，空调，煤气的壁炉等新的设施越来越齐全，厅也从1个到2个3个到更多的出现了，主人套房也从一间，两间到更多间，越来越豪华。 从1978年开始要求使用insulation，2007年对保温棉做出了新的规定。增加了对保温保暖的要求，房屋的保暖被提上了日程，政府对旧房安装insulation给与了一定的补助，新房对保温（insulation)也有了新的规定。但值得一提的是，政府并没有要求每个新房子都做double glazed window。保温系数的计算是根据房子的窗户大小，朝向，墙体面积等参数来进行计算的，很多的新房没有使用double glazed 的窗户，但使用了更大系数的保温棉。总之只有保温系数的计算够标准规定就可以了。绝不是要求要每个房子都做double glazed的窗户。
但是值得注意的是1996到2004年的房子的framing 和 roof framing 基本是没有被treat过的松木。2004年之后也有些房子是在旧的building code时期批出来的，在新的building code实行后盖的，所以也有少部分2004－2006年的房子的架子是没treat过的木头。 新式房屋的保暖系数要求有了很大的提高。更舒适。
肯定有很多没有想到的地方，热切期盼朋友们帮助补充，共同进步。
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发表于 2012-9-21 17:27:32
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