[论事] 靠多买几套房子实现财务自由简直就是异想天开 [复制链接]

chinakey

SkyKiwi天使

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电梯直达

楼主

发表于 2021-10-30 16:41:16 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

经常在网上看到贴子说谁谁谁手里多少套房，收着租金游山玩水，财务自由。发这种贴子的人一看就是一套房子都没有的。靠收租金财务自由基本不可能。如果有房贷基本上就是负现金流。如果没有房贷顶多混个breakeven. 因为council rates，insurance，tax和property management fee就能拿走你一多半的收入。剩下的钱，如果幸运的话刚好够维护房屋的。你自己住的时候可能觉得房屋几个月都不用修一次，但只要出租出去三天两头就有问题，什么门锁啦上下水啦门窗关不严啦。。。。每一件小事都蚕食着你可怜的房租收入。

有人又会说，那就把房子卖了，50w买的，1m卖了。那然后呢？手握现金退休养老是最危险的，因为没人知道未来10年，20年货币会贬值成什么样子，通货膨胀什么水平。香港蜗居在笼屋里的老人就是最好的例子，他们年轻时也或是有工作，或有生意的。攒够一笔令人羡慕的存款就退休了，结果物价上涨，预期够花50年的钱，5年就花光了，再想工作年龄大了，还跟workforce脱轨了。就只能变卖资产，资产变现后继续贬值。最后，一生积蓄不到一个decade就被完全收割了。房地产的那点capital gain，在外行眼里是赚飞了，但实际上只是帮你保值规避了货币通胀风险而已。5、6年前最低工资才13块钱，现在都20了，房价翻个倍一点都不过分。

最后说那些还着贷款的假富豪们，这些人就好像农场里的奶牛，看着高产高收，但是挤出的牛奶没有一滴是属于自己的。你拿了20w deposit向银行贷款80w买了一套1m的房。每月除了基本生活剩下的钱都还房贷了。但是第二年，房价翻番了，从1m变2m了。你的资产净值从20w一下变成120w了，你一下成为坐拥百万资产的富豪了。此时会产生两种傻人：第一类傻人真的觉得自己是百万富豪了，该过的富豪该过的生活，但是毕竟房子不带提款机不能提现。于是银行又来了，以个人贷款的方式，用你房子做抵押帮你提现，然后你就可以享受豪车、旅游、和美食了并随之产生12%左右的高昂利息，房价继续涨，你就可以继续贷，直到一天你逾期了，不仅之前20w的净值没有了，房子没有了，还欠银行一笔债。成了真正的负翁。

第二类傻人会自认为自己很聪明，资产净值，从20w到120w，它可以再从银行贷全款，买一套1m的房子甚至都不用拿首付。然后出租收租金，以租养贷。然后房价再涨，再贷，再租。还贷期间，虽然没有现金流甚至小负现金流，但是，一旦房租还清房贷，就能净赚几套房产，把房地产的杠杆发挥的淋漓尽致。但这都是建立在房租和房价逐年上涨的前提下，并且往往周期很长。不仅房价下跌会让你满盘皆输。如果房租上涨速度跟不上利率上调速度也会让你资金链断裂，最后一无所有。

最后的最后，这场房地产盛宴中，房东们是风险的主要承担者，但不是最终受益者，只是勤劳的小蚂蚁，把资本财富从东搬到西分配给最终的受益群体。银行受益就不用说了，收益高并且风险可以随时转嫁。Council也受益，每多分一块地，多建一套房子，他就多一份rates收入，这还不算各种审批流程收入。rates年年涨你还没有讨价还价的余地。保险，别看那么多家公司，整个行业就是个垄断，各种规章制度包裹下的强买强卖，即使你不claim，premium也是逐年递增。你今年claim了，觉得赚了，明年他们就能从你的保费里赚回来。他们的审批制度实质上是在互相保护。然后就是你的property manager，最便宜的也要拿走你10%的税前利润，并且不承担半毛钱风险。最后就是那些水管工电工和builder，但他们赚的是付出劳动的钱，并非资本运作下的产物。

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