两个cross lease 的房子改成全幅地的律师费

zhengy03

想找个靠谱的律师，帮忙把两个cross lease的房子title 改成两个全幅地的，不知道现在的收费是多少了? 大家有好的律师麻烦推荐一下呗！

陌生的香港人

樓主向Council 申請了相關變freehold 的 subdivision consent 沒有? ....律師幫不了你申請這個呢 如果沒申請 改crosslease 你要找的是surveyor, engineer 甚至planner 幫忙  律師最多只是負責consent 批出後的後半部分什麼都做好了和LINZ做title 更新的部分而已 而這部分應該哪個律師做都沒什麼太大區別？

當然consent 前最好也找律師找相方的意願 成本分攤甚至邊界設定簽一下協議吧  以防做到一半其中一方反悔

zhengy03

陌生的香港人 发表于 2020-9-15 16:49
樓主向Council 申請了相關變freehold 的 subdivision consent 沒有? ....律師幫不了你申請這個呢 如果沒申 ...

谢谢你！我们已经分割完成*现在需要律师帮忙做最后的title, 你知道这部分的律师费大概是多少吗？

trdeyoualbert

wellington2005 发表于 2020-9-15 18:00
律师费没多少钱，主要是市政收的费用，测量和planner，大致费用54000，刚做完 ...

好有钱可以坐等升值啦

moonIlight2013

陌生的香港人 发表于 2020-9-15 16:49
樓主向Council 申請了相關變freehold 的 subdivision consent 沒有? ....律師幫不了你申請這個呢 如果沒申 ...

他这种情况什么意思？2个cross lease的紧挨着，然后合并成一个freehold是这个意思吗？

假如两个cross lease都在两条街上，这么操作没意义吧？

paulwood

moonIlight2013 发表于 2020-9-15 18:17
他这种情况什么意思？2个cross lease的紧挨着，然后合并成一个freehold是这个意思吗？

假如两个cross lea ...

2个cross lease的紧挨着，然后变成2个freehold.

moonIlight2013

paulwood 发表于 2020-9-15 18:33
2个cross lease的紧挨着，然后变成2个freehold.

哦，还有这么巧的，同时cross lease两家人都卖房子？是不是直接把自己的邻居的房子买了。

paulwood

不用两家人都卖房子，一家想换 freehold，找另一家商量。

喂喂喂我是榴莲

陌生的香港人 发表于 2020-9-15 16:49
樓主向Council 申請了相關變freehold 的 subdivision consent 沒有? ....律師幫不了你申請這個呢 如果沒申 ...

香港人你好，麻烦问你个driveway 问题。 一条4米driveway到我和邻居左右两家。我的title占两米 邻居title占两米 各自还拥有right of way on others driveway。不是half share. 这种情况可以分割吗，水管 zone之类的都没有问题。

陌生的香港人

moonIlight2013 发表于 2020-9-15 18:17
他这种情况什么意思？2个cross lease的紧挨着，然后合并成一个freehold是这个意思吗？

假如两个cross lea ...

我不知道樓主具體是什麼情況  更不知道什麼不是都在兩條街上（他沒說呢） 但目測不是緊挨著 就是一塊crosslease 地要變freehold 吧

有了freehold titles 兩個房子就真的完全獨立於對方了 有法定邊界 兩家之間的改建合規的話基本不用再要對方同意 反之不合規的話 council 可以干預 - 怎麼會說沒有意義呢

陌生的香港人

喂喂喂我是榴莲 发表于 2020-9-15 20:12
香港人你好，麻烦问你个driveway 问题。 一条4米driveway到我和邻居左右两家。我的title占两米 邻居title ...

可以的 視乎你要分多少 和分完到底這兩條車道最多會有多少塊地來使用這條車道 （4m 最多可容納5塊後面的地使用這條車道） 但目測4m 挺足了

至於和鄰居之間的 大部分情況應該不是問題 但最好也看看title 有沒有相關的條款限制 如果有問題 這些都是民事了 council 在審批過程中不會理會這些

陌生的香港人

wellington2005 发表于 2020-9-15 18:00
律师费没多少钱，主要是市政收的费用，测量和planner，大致费用54000，刚做完 ...

管道分流 車道upgrade  s223 / 224 這些沒包括吧？

喂喂喂我是榴莲

陌生的香港人 发表于 2020-9-15 21:15
可以的 視乎你要分多少 和分完到底這兩條車道最多會有多少塊地來使用這條車道 （4m 最多可容納5塊後面的 ...

谢谢香港人回复，那比如说我分了四个townhouse 再加邻居 就已经五个了。 以后邻居要分割怎么办？ 而且unitary plan上写3.0m min -3.5m max serve 3 to 9 parking space 但是council 网站上又写3.5m 只能2-5 sites。

陌生的香港人

喂喂喂我是榴莲 发表于 2020-9-15 22:10
谢谢香港人回复，那比如说我分了四个townhouse 再加邻居 就已经五个了。 以后邻居要分割怎么办？ 而且uni ...

哈哈 這個你也看了 你也懂不少啊 3-3.5m 這個是E27 交通章節裡對只建房子  但council 網站這個則是分割 (E38) 的規定 所以是有點不一樣 但也差不多多少  

是的  某種程度可以說你如果比他們先開發 那你就用了他們的發展權利了 但我沒看到council 有在審批過程中考慮到這些或者假定將來鄰居家能不能分做評估因素  另外如果你鄰居將來真的要在你建4個town house 後再分割而達不到這些要求 他們是可以當infringement來處理的 不一定就絕對不可以  具體還是要看設計  目測就council 目前來說 他們一般比較擔心是倒車空間夠不夠 有沒有passing bay  行人道 坡度怎樣等  比單純計較一條若干米寬的車道到底serve 多少家 或者將來會serve 多少家的問題為多  

更不用說是 工黨政府上個月已經明令全國一線（包括奧克蘭）地方政府取消停車位要求 雖然 auckland council到現在還是支支吾吾  但18個月內必須推動修改unitary plan 取消所有停車位的規定  到時只要方案不提供停車位 那這些亂七八糟的車道要求也不用擔心了 當然如果他們要做停車位還是要符合這些車道/倒車這些規定的

OK-GO

陌生的香港人 发表于 2020-9-15 23:20
哈哈 這個你也看了 你也懂不少啊 3-3.5m 這個是E27 交通章節裡對只建房子  但council 網站這個則是分割 (E ...

你好，陌生的香港人，我们现在有个很头疼的问题想请教您: 我们的房子在后座，2家分这块地，半幅地。我们后面这栋房子是有exclusive area的，标在TITLE文件的图里。看TITLE文件，我们2家的边界线 就在前座房子的（靠我们这边的）车库的那堵外墙上。但是，可能就像你说的--之前建房可能是考虑到倒车问题，他们前面的车库靠我们后面这一边，所以DRIVEWAY common area划进来我们后面院子一点，给他们前面留了一个倒车的角度，并不是直直线的对半分。我们从年初就很想把我们后面的院子围起来，成独立院子，比较好用，也可以养宠物。给邻居的CONSENT信都已经打印出来了。但是最近发现这个问题，COMMON AREA倒车的角度切进我们后面院子一点，如果我们要在2家分界线安装一个电动门，另一头会切进TITLE文件里画的COMMON AREA（倒车的角度）。担心就算这个邻居同意，以后换了邻居也有麻烦。很头疼，不知道该怎么办才是最合法、未来最不会出问题的做法。。。。我们的院子主要在前院，现在我们的前院完全敞开，谁都可以走进来，一点隐私都没有。真的很想围起来。或者，和邻居商量分全副地可以解决这个问题吗？还是仍然要给他们留带倒车角度? 不知道您有什么好建议给我们呢？感谢!!!

陌生的香港人

OK-GO 发表于 2020-10-7 23:28
你好，陌生的香港人，我们现在有个很头疼的问题想请教您: 我们的房子在后座，2家分这块地，半幅地。我们 ...

大概理解你的意思（雖然沒有圖紙 只能想像那些坐向）不過看不清楚到底是你們前院還是後院有問題呢？ 假定你這個是crosslease 地是嗎？

如果對方真的必須要用你們院子一部分的地方才能滿足倒車  那恐怕沒什麼可以做的了 問題是你看過council property file 相關圖紙證實這個？而現實中每天鄰居倒車都要開到你們後院嗎？

但其實如果他們的停車位能符合若干規定 他們是不一定就要倒車的 而可以直接倒到馬路上  （例如在比較寧靜的小區 甚至無尾街 例如他們的停車位和馬路邊不超過30米 和你們家加起來的停車位不超過4台等) 那他大致可以直接倒到馬路上 那應該就沒有必要非倒到你院子裡不可了

如果能證實他們其實不用你們院子那一小片地來倒車 或許可以申請修改這個crosslease 的圖紙 但需要先找交通工程師證明他們真的有足夠空間倒車或者不用倒車  （雖然或者索性變freehold 可能比較實際 - 我倒沒有看到過人申請s127 去改crosslease 呢）然後找測量師重新做一個新的Scheme Plan 界定你們兩家的 common area 的範圍多少  再申請s127 來修改這個crosslease 分割 然後大致按一般分割程序後申請S223 224 等應該可以 - 當然前提是你crosslease 鄰居同意這樣做 也可以問問council 可行性

OK-GO

陌生的香港人 发表于 2020-10-8 01:39
大概理解你的意思（雖然沒有圖紙 只能想像那些坐向）不過看不清楚到底是你們前院還是後院有問題呢？ 假定 ...

谢谢你! 我们是crosslease，2家share，我们在后座，邻居在前座，他们靠近路边，driveway进来要先经过他们房子，才到我们后座。COUNCIL图纸DP上，我们的COMMON AREA的确是有一个三角形的角度划进我们后面的restricted area的，并不是直线从左边直直切到右边那样平分2家。车道是26.20米长，COMMON AREA应该只能停3部车而已。并不是主路，路边也有停车的地方。现实中，现在的邻居都不停进车库的，就只是开进来，平行停车 park到他们门口而已，一台车，单车库。也不会进到我们后面的exclusive area，因为他们知道一旦越过两家分界线，再往里面就 都 是我们的exclusive area了，给他们看过COUNCIL的DP。那如果只是修改DP的COMMON AREA范围，您知道大概需要多少钱吗？

K_tomo

想请问LZ，请surveyor花了多少钱

陌生的香港人

K-GO 发表于 2020-10-8 10:07
谢谢你! 我们是crosslease，2家share，我们在后座，邻居在前座，他们靠近路边，driveway进来要先经过他们 ...

還是建議先看看房子在建時的圖紙 確定前面房子為什麼他們的確是需要你們家那部分來倒車 或者看看這個房子變crosslease 分割時的原來圖紙看看為什麼這樣安排  可能是有什麼其他原因這樣做? 可能是管道在地下？

如果發現的確是因為倒車 那只能找traffic engineer 和你證明他們根本不需要這樣倒 出具報告 修改這個crosslease 分割圖紙 （我不太肯定如果年代久遠能不能做s127 （因為s127 是under Resource Management Act (RMA) 的條文 管resource consent 的 而年代久遠的crosslease 則有可能是這個法例生效之前做的  本身可能也不是RC  所以可能不適用 要看看什麼時候變成是crosslease吧 如果是RMA 之後做的crosslease 則能走s127）   還是要做一個新的分割申請  最好去council 問問）如果資料中沒有這方面的資料  甚至有可能是手誤 那要修改相信就比較容易


費用方面不會特別便宜  其他專業 planner traffic engineer surveyor 這些 加起來要1萬甚至 +了  然後單council 申請就至少4500 了 後續的法律程序 s223.....都做好可能要幾萬左右？


還有DP （Deposited Plan）是LINZ 的  不是Council 的

OK-GO

陌生的香港人 发表于 2020-10-8 15:14
還是建議先看看房子在建時的圖紙 確定前面房子為什麼他們的確是需要你們家那部分來倒車 或者看看這個房子 ...

你说的图纸，是SITE PLAN吗? 如果是，中介之前给过我最初的SP，和DP一样，都把那个倒车的角度 用虚线 画出来了。不过为了保险起见，我会打电话去问COUNCIL的duty planner。