誰的錯

oldman60

經由設計公司遞交申請 BC, 因擋土牆設計被 council 要求 RC. 如果需要, 為何當初沒有申請?
現在設計師和它們的 in-house engineer 要求業主同意更改擋土牆後退以避免 RC. 這造成可使用面積減少. 鄰居的擋土牆都接近 boundary 沒有後退. 誰的錯?

鼠星人

你的错，贪便宜请了不专业的设计师

陌生的香港人

為何當初沒有申請 - 這要問你的設計師 不過如果是華人設計師很多可能不懂 可能忽略沒注意 也可能打算希望蒙混過關  或者是"council問了再說"  以為council是傻的  見過很多都這樣

鄰居的擋土牆都接近 boundary 沒有後退. 誰的錯? - 不是有擋土牆在邊界附近就必定要RC的  視乎很多因素：鄰居的房子/擋土牆什麼時候建的？多高？是填土還是挖土？上面有沒有fence 之類？ 如果有兩個加起來又多高等（旁邊和後面邊界規定擋土牆和fence 加起來一般不能超過原有地形高度的2米  如果是前院會再嚴格些）而由於擋土牆超1.5米就算是‘building’ 而 building 是不應該存在yard setback 範圍內的 所以這些都是會影響要不要RC的因素 可能你鄰居的擋土牆剛剛好是1.4米而已 是挖土而不是填土的 上面也沒fence 所以那就沒事了


如果這個是舊的擋土牆 更可能是當時的District Plan 規例就沒有這個規定 （如果是奧克蘭的話 unitary plan 是2016年10月才生效 就是說關於要你就擋土牆靠近邊界而要申請RC這個規定在之前是沒有的  當然當時各區對擋土牆/挖土和邊界的距離和關係其實都有不同的要求）  也有可能他們已經拿過RC而你不知道而已   大概你沒看過他們的property file 吧？

oldman60

陌生的香港人 发表于 2020-6-12 11:16
為何當初沒有申請 - 這要問你的設計師 不過如果是華人設計師很多可能不懂 可能忽略沒注意 也可能打算希望蒙 ...

謝謝指點. 剛才收到設計師回覆,真是無語:
We are trying to help you achieve your retaining wall requirements while saving your having to apply for a RC.
Retaining wall RC is a planning issue, the RC is carried out by the planner, it’s not part of Building Consent work. We generally try to avoid larger retainers unless it’s going through RC.

oldman60

oldman60 发表于 2020-6-12 14:30
謝謝指點. 剛才收到設計師回覆,真是無語:
We are trying to help you achieve your retaining wall requi ...

現在設計師要我找鄰居簽 Written approval for deemed permitted boundary activity. 如果鄰居不簽是否只好後退一米?

陌生的香港人

oldman60 发表于 2020-6-12 14:35
現在設計師要我找鄰居簽 Written approval for deemed permitted boundary activity. 如果鄰居不簽是否只 ...

是的 如果鄰居同意的話 可以是Deemed Permitted Activity 的申請 （這個不是RC 而是比較快和簡單的一種批准方式)　但如果他們不同意那就是RC 了 視乎情況 可能還是要鄰居同意 所以結果恐怕還是要修改設計 這是填土比現在邊界水平高的擋土牆+fence 嗎？ 可如果是挖土的擋土牆 只是因為其高度超過1.5m 而在yard setback裡建而需要RC的話 一般很大機會不用鄰居同意呢（前提是要有地質報告證明不會影響邊界的土地穩定性等）因為他們根本就看不到 如果是這樣 要申請的話應該不是太難

oldman60

陌生的香港人 发表于 2020-6-12 17:02
是的 如果鄰居同意的話 可以是Deemed Permitted Activity 的申請 （這個不是RC 而是比較快和簡單的一種批 ...

是的, 我的 Lot 12 (GL84.48) 是填土比現在邊界水平 (84降至83)高的擋土牆+fence.
鄰居已取得 BC, 預計下個月動工. 他的 Lot 10 (GL84.50) 有部分挡土牆靠近邊界 (84.50降至84.00). 但是他的 Lot 11 (GL83.45) 沒有挡土牆.
如果鄰居不簽,有何辦法解決ˊ,尚祈指教.

陌生的香港人

oldman60 发表于 2020-6-12 18:08
是的, 我的 Lot 12 (GL84.48) 是填土比現在邊界水平 (84降至83)高的擋土牆+fence.
鄰居已取得 BC, 預計下 ...

不好意思 我看不太清楚你的描述和圖紙顯示 你是沒有顯示房子的大右邊那個（lot12）是嗎？是和lot 10 那邊邊界做擋土牆+fence ？ 擋土牆是在哪個位置？ 兩個加起來又具體是多高呢？如果是填土又為什麼會說是84 降至 83呢？ 如果是填土 地勢應該是變高的 那數字不應該是增加才是嗎？ 如果你是掉轉說 高度其實是83 加到84  那這個擋土牆就是增加了現成邊界1米了 再在上面做一個2m高的fence 的話 就已經是3m了 這當然不行了

如果我沒有理解錯誤的話 你這個情況也不是太差 那就把在上面的 fence 做矮一點吧 因為你這個擋土牆已經增加了原有邊界高度 1m了 那就只能再做1m 高的fence  那 1+1 = 2 就剛剛好符合擋土牆+fence 的最高2m的高度限制了 如果是這樣那應該就不用RC了 因為這個擋土牆既不是building （少於1.5m）和fence 加起來又少於2m  那這個擋土牆本身目測應該就沒有其他需要RC 的地方了


而你lot 10 鄰居的擋土牆是綠色那條線？也需要知道他們這個是填土/挖土？有多高等  你說他的是 84.5 降到 84  目測也是挖土？ 那這個挖土的擋土牆就大概0.5m高而已  如果他在上面建一個不超過2米高的fence  由於是挖土關係 不會額外增加邊界高度 那就是建在邊界+ 2m fence 也不用RC的  


不過你說他已經有BC 可這個是planning issue  就是這個擋土牆真的不行  但如果方案符合Buillding Code 的各種要求 council還是要發building consent 的  大不了就放一個s37 (under Building Act) 的標記在他們系統裡  要求申請人修改設計或者也拿RC 而已 你的也一樣 如果你設計師不理council 這擋土牆方面的要求 而先回答building officer 的其他問題  BC其實一樣會給批下來 只是BC有這個s37 的東西在上面的話  你這個方案其實還不是合法的  找不到council來檢查  也拿不到CCC而已 必須在修改設計或者申請RC之間二選一

人左之由

oldman60 发表于 2020-6-12 14:30
謝謝指點. 剛才收到設計師回覆,真是無語:
We are trying to help you achieve your retaining wall requi ...

你的RC是做BC的同一个设计师做的吗？看你设计师说的，好像并不是？

oldman60

陌生的香港人 发表于 2020-6-12 21:13
不好意思 我看不太清楚你的描述和圖紙顯示 你是沒有顯示房子的大右邊那個（lot12）是嗎？是和lot 10 那邊 ...

再次感謝陌生的香港人詳盡的指點, 忘記標示右邊是我的 Lot 12:
(1) 搞反了,高度其實是83 加到84. 擋土牆就是增加了現成邊界1米,如果上面加個一米高應該可以不要RC吧?
(2) Lot 10 鄰居的擋土牆是綠色那條線,他們這個是挖土, 圖紙標示 max 0.6m high timber RW. ˋˋ 上面還有一段 max 0.7m RW.
(3) Council officer informs my designer, 如果鄰居同意 deemed permitted 可以放上 removal lot 10 RW, 鄰居就可以不用建他的挡土牆 (還沒動工). 如此合則兩利, 是否比較容易取得鄰居同意?
(4) 萬一鄰居不同意簽字, 下一步應該如何處理?

陌生的香港人

oldman60 发表于 2020-6-13 10:52
再次感謝陌生的香港人詳盡的指點, 忘記標示右邊是我的 Lot 12:
(1) 搞反了,高度其實是83 加到84. 擋土牆 ...

所以就是了 你鄰居那個擋土牆是挖土 不超原來的邊界高度 才0.6 / 0.7米而已 當然不用RC  而你那個是填土 情況不一樣

第三條看不懂

能不能把council 那封信說你因為擋土牆要RC 的一段放上來看看  按你所說的 如果擋土牆只是1m 高 (填土) 上面就做一個不超過 1m 高的 fence   目測是不用RC 也不需要鄰居同意了  是不是你這塊地還有什麼其他問題或者特殊的規定 ？

onetreehill1

人左之由 发表于 2020-6-12 22:38
你的RC是做BC的同一个设计师做的吗？看你设计师说的，好像并不是？

对的，如果设计师和Planner不是同一个，真的还不能怪设计师了

陌生的香港人

onetreehill1 发表于 2020-6-13 12:08
对的，如果设计师和Planner不是同一个，真的还不能怪设计师了

你都還沒申請RC 又何來planner？ Planner和你申請RC的話也是用設計師同一套圖紙而已 不用重新畫圖啊

onetreehill1

陌生的香港人 发表于 2020-6-13 13:13
你都還沒申請RC 又何來planner？ Planner和你申請RC的話也是用設計師同一套圖紙而已 不用重新畫圖啊  ...

也是，那责任就很清楚是那个了，哈哈

oldman60

onetreehill1 发表于 2020-6-13 17:26
也是，那责任就很清楚是那个了，哈哈

是阿! 如果需要 RC, 就應該在 BC application 前就申請, 而不是 Council 卡住才要業主找鄰居解決.

oldman60

onetreehill1 发表于 2020-6-13 17:26
也是，那责任就很清楚是那个了，哈哈

快發瘋了. BC 5/05 遞件後, council issue S37 要求補上 retention tank plan 及 鄰居 deem permitted for boundary ......
  
結果又因表格填寫不全及補圖失誤 17/06 被要求重作. Council officer 回覆:
Hate being pedantic, but the following is needed:
1.        A name for the person signing the neighbour’s approval form.  The approval has to be from a person, not a company.
2.        The signature of the approving person on the site plans and elevations.  (If they are already there I did not notice them and I need to know where on the plans the signature is).
設計師及他的工程師難道沒有錯嗎? 由 5/05 到現在還沒拿到!!! 我鄰居三套房 16/04 遞件 21/04 拿到 BC. 我以前用的設計師十幾套都沒失誤因為他退休才用這家 (SiliXXX Architech). 這種情況我還需要付全款嗎? 合約也延遲多次達兩個月 !!!

陌生的香港人

oldman60 发表于 2020-6-20 16:15
快發瘋了. BC 5/05 遞件後, council issue S37 要求補上 retention tank plan 及 鄰居 deem permitted fo ...

看來樓主是拿到鄰居同意了？ 不過竟然錯漏百出？ 設計師通常會畫圖 但一般不太會搞這些 工程師就更不用說了


如果鄰居真的願意簽 再叫他們填上名字和在圖紙上簽一下就可以 但名字必須和council 的記錄中的屋主名字一樣 （如果是公司 一般也需要提供證明他們是登記公司的註冊股東等）  應該不是大問題  除非他們突然改變主意


只是樓主老問他們有沒有錯 想得到的是什麼答案呢？我們都說他有錯又怎樣 也要你按照合同和他們直接抬摃啊  另外你說你鄰居三套房用了5天就批下BC?  也太誇張了吧  先冷靜一點  萬事只能一步一步來

oldman60

陌生的香港人 发表于 2020-6-20 16:32 看來樓主是拿到鄰居同意了？ 不過竟然錯漏百出？ 設計師通常會畫圖 但一般不太會搞這些 工程師就更不用說 ...

是的, 花了好大勁才找到鄰居並說服他簽字 (由我方負責全部挡土牆費用).
當初和設計公司談妥:
"Yes, I am looking for full architecture service to get full building consent approved drawings from the council. Sign off drawings and taking responsibility for design as per NZ standard. Can you provide surveying and engineering service, cost?"
合約內容

onetreehill1

oldman60 发表于 2020-6-20 16:15
快發瘋了. BC 5/05 遞件後, council issue S37 要求補上 retention tank plan 及 鄰居 deem permitted fo ...

当然不能付全款啊，看来设计师没有走心

bodyhaven

oldman60 发表于 2020-6-20 16:15
快發瘋了. BC 5/05 遞件後, council issue S37 要求補上 retention tank plan 及 鄰居 deem permitted fo ...

这家收你多少钱一平米？

帅不着边

我朋友也遇到不走心的设计师。
他们在中区要建5套新房，地质报告显示地面以下1米处往下全部都是连片的大石头。但是设计师在根本不影响阳光角和限高的情况下，本来应该往下挖一米土层即可完成现在的设计。但是设计公司派给的设计师是刚出校门的小姑娘，鬼使神差设计往下挖1.8米。

设计公司没有给我朋友解释，也没有征求我朋友同意，我朋友不懂也没有提出异议，但是在申请RC,BC,EPA等那么多环节，那么多结构工程师，civil工程师，planner，council的case officer，team leader等等一众人马都没有提出任何异议。

这一设计使得整个工程造价因为这个震石碎石运石的费用增加10多万纽币，使得工期因此延长半年以上，租金收入和利息支出损失高达50万纽币，使得原本自然排水变成全部用水泵排水，车道因此凸凹不平，房屋价值降低了百万纽币，，，。

请问这个损失应该由谁来承担？
请业界大佬支招，谢谢

bodyhaven

帅不着边 发表于 2020-6-21 11:48
我朋友也遇到不走心的设计师。
他们在中区要建5套新房，地质报告显示地面以下1米处往下全部都是连片的大石 ...

可以打一下官司试试，毕竟不是个小数目。设计公司都应该有PI insurance。设计师有一部分的责任但肯定不是全责了。即使是让毕业生做设计也需要LBP review，毕竟最后是LBP签字。话说回来在设计初期如果没有地质报告，设计师也不知道这下面多深是rock，如果屋主要求很大面积的话那也只能往下挖了。如果是在BC阶段做的地质报告，改level的话RC得修正又是大好几个月进去，陡坡不深挖面积就得改小，陡坡就得一开始就做地质报告。话说做结构的时候工程师应该提一下的。

陌生的香港人

bodyhaven 发表于 2020-6-21 16:24
可以打一下官司试试，毕竟不是个小数目。设计公司都应该有PI insurance。设计师有一部分的责任但肯定不是 ...

對 我也覺得樓上的case有點懸 應該不會全部人都忽略這個的  畢竟 geotechnical report 也是審批的一部分  設計師相信也不會無緣無故要求挖那麼多  而挖土其實也不一定就只是為了陽光角和限高  也可以是其他原因 （例如和花園/車道坡度等有關） 這些都是牽一發動全身的運作  當中很多細節要了解了才能判斷

帅不着边

陌生的香港人 发表于 2020-6-21 16:37
對 我也覺得樓上的case有點懸 應該不會全部人都忽略這個的  畢竟 geotechnical report 也是審批的一部分   ...

现在就是因为挖下去太深，才造成车道坡度有问题，问了其他设计师，都说从设计角度看不出往下挖的必要，那么，还会有什么原因？从哪些方面找？现在我朋友也是想找出原因才决定是否打官司

帅不着边

bodyhaven 发表于 2020-6-21 16:24
可以打一下官司试试，毕竟不是个小数目。设计公司都应该有PI insurance。设计师有一部分的责任但肯定不是 ...

RC初期就要求做了地质报告设计出土量，因为就算少挖几乎一米也不影响阳光角和限高，不会影响建筑面积，不存在应屋主要求一说。再说了，就算影响到阳光角，也可以跟屋主商量解决方案，是否以外墙折角换取阳光角等变通

我的天哪

帅不着边 发表于 2020-6-21 19:30
RC初期就要求做了地质报告设计出土量，因为就算少挖几乎一米也不影响阳光角和限高，不会影响建筑面积，不 ...

求私信哪个设计师

陌生的香港人

帅不着边 发表于 2020-6-21 19:24
现在就是因为挖下去太深，才造成车道坡度有问题，问了其他设计师，都说从设计角度看不出往下挖的必要，那 ...

好吧 那你朋友的設計師的說法是什麼呢？ 她有看地質報告才開始設計嗎？

OK  就是開工前（甚至是開挖前 或者甚至甚至是在挖到1m 深發現有大石頭後）才發現有問題  為什麼那時不立刻停工 修改設計RC/BC才開工？  哪怕是整個方案推倒重來重新設計重新申請  應該也比你說的後期這些一連串後續成本低啊

我沒有什麼立場（為什麼我會有立場呢？） 只是想到這些不太明白

人左之由

帅不着边 发表于 2020-6-21 11:48
我朋友也遇到不走心的设计师。
他们在中区要建5套新房，地质报告显示地面以下1米处往下全部都是连片的大石 ...

求私信哪个设计师

oldman60

bodyhaven 发表于 2020-6-21 00:10
这家收你多少钱一平米？

我不是用平米簽約. 因為他們有 in-house engineer 相信內部溝通比較順暢才簽的
Architecture $8,500
Structure Engineering $2,500-3,000
Topo Survey $1500
最糟糕的是他們現在還說"沒有申請 RC 是幫客戶省錢"??
ˊ不是為了 BC 及需要他的 Structure Engineer 簽 PS4,早就想換人了!

mellowarchitects

走肾比走心要紧