可怕的“一个银行陷阱”

ybbest

资产保护三部曲--贷款结构

抵押贷款世界中的一个常见词汇是“一个银行陷阱”。当你把所有贷款都放在一家银行时，如果银行的政策发生变化，您会发现您所有的投资鸡蛋都放在同一个篮子里。

我简单解释一下“一个银行陷阱”，不过我不是会计，不是律师，也不是贷款经理，你不可以把我所说的内容作为投资建议。你可以去和你的会计师，律师和贷款经理进行详细咨询。

如果你的自住房和投资房都同在一个银行，一般情况下这两个房子会互相抵押，英文叫做cross securitisation。如果是互相抵押的话，在银行眼里就是一个资产，当你的投资或者你的收入出现一些问题时，比如投资失败，买地建房资金链跟不上，或者家庭的主要收入的人不幸去世。当你因为这些原因无法偿还房贷的时候， 银行可以要求拍卖你任意一个资产，银行很有可能会要求拍卖你的自住房，因为更好卖，价钱也更好。所以从资产保护的角度，我的投资房和自住房是不在一个银行里的。

[url=http://friends.skykiwi.com/column/shengse/dagongzuliaofangchan/][/url]

但是投资人需要注意的是，即便把贷款分散在不同的银行也不可以解决所有的资产保护问题因为虽然物业不互相抵押了，但是每个银行还是会要求我签个人的担保，这样话自住房还不能完全达到资产保护的目的。解决办法就是家庭信托，不过不是所有人都需要家庭信托但是我认为每个人都需要了解家庭信托。

资产保护的四大基石

1.保护自己的资产（房产）

2.保护自己的收入

3.保护自己的生活水平

4.保护自己的身体

免责证明：

以上观点纯属是作者根据网上相关的信息整理的个人见解。请不要当作私人理财和投资的建议看待。作者对任何个人基于本文观点所引起的任何损失既不负责。如有需要个人财务及私人特定房产理财计划的读者欢迎咨询相关人士。

sdpapet

"cross securitisation"几乎所有严格金融控管的国家都是违法。Economy 101，任何东西在第一次贷款没有还清之前，不能抵押两次。

这几乎和做生意要缴税一样是基本道理。

pc1

向LZ 请教一下，如果自住房子放到家庭信托中去后，每个银行还是会要求我签个人的担保，那么将来银行根据个人担保也追不到自住房了吗？

我真不是孙红雷

家庭信托跟银行强制拍卖有什么关系？你的settler, trustee都是你或者你和你老婆，到时候还不起不是照样拍卖。。。

ybbest

我真不是孙红雷 发表于 2019-6-5 14:42
家庭信托跟银行强制拍卖有什么关系？你的settler, trustee都是你或者你和你老婆，到时候还不起不是照样拍卖 ...

我不是专家，但是我的律师给我的建议和你的理解并不一样。你可以去找一些专门做家庭信托和财产保护的律师进行咨询，律师这个行业的，每个人的擅长的法律可能不一样，就好像医生有GP也要专科医生一样。

ybbest

pc1 发表于 2019-6-5 12:23
向LZ 请教一下，如果自住房子放到家庭信托中去后，每个银行还是会要求我签个人的担保，那么将来银行根据个 ...

你这个问题问的非常好，我再次强调我不是专业人士，你不可以把我所说的内容作为投资或者理财建议。你可以去和你的会计师，律师和贷款经理进行详细咨询。资产保护是一个很大的话题。他需要你自己的知识和你强大的团队的支持。（这个团队包括你的律师，会计师，贷款经理和人寿保险的代理人）。 你的团队会从债务结构，法人结构还有有根据你的实际情况（现在的投资策略和未来的投资规划，还有将来的资产的传承）去进行债务，法人，税务和保险的规划。
所以资产保护的三部曲
1.债务结构
2.法人结构 和 税务结构
3.保险（房产，医疗，人寿，重大疾病）

最后还要照顾好自己的身体。

阿海

只要欠银行钱，别指望靠家庭基金逃避，银行会追到你破产为止的。

鼠星人

从来没去想这么多，都是只在乎怎么弄到更多子弹。。。哈哈！！！

beatles

谢谢分享！长知识了！

ybbest

鼠星人 发表于 2019-6-5 17:05
从来没去想这么多，都是只在乎怎么弄到更多子弹。。。哈哈！！！

我觉得还是值得想一想。因为我们从中国出来，毕竟国内没有像西方社会对于资产保护的系统。我知道有的律师她整个Master就是读的trust。既然西方包括新西兰有这个机制，为社么不去了解他呢？

ybbest

阿海 发表于 2019-6-5 16:46
只要欠银行钱，别指望靠家庭基金逃避，银行会追到你破产为止的。

海哥好。很认同你的投资理念。在资产保护方面我和律师聊了解到的，和你所说并不相同。可以留意一下我在SKYKIWI上的专栏，到时候应该会有我和律师做的关于资产保护方面的访谈。

http://friends.skykiwi.com/column/shengse/dagongzuliaofangchan/

mwe24

阿海 发表于 2019-6-5 16:46
只要欠银行钱，别指望靠家庭基金逃避，银行会追到你破产为止的。

是的。银行是最精的了

Robbi

pc1 发表于 2019-6-5 12:23
向LZ 请教一下，如果自住房子放到家庭信托中去后，每个银行还是会要求我签个人的担保，那么将来银行根据个 ...

简单的答案就是，能追。

vodafone2degree

没看明白，只是离婚的时候trust 更能有效保护自己的资产不被分割。

mwe24

lz 被律师洗脑了,或者是lz是自己理解错了。trust 可以保护资产，不是保护那些抵押给别人的资产（房子是给银行的抵押物，房子不是给你别的欠款人的抵押物）

我真不是孙红雷

ybbest 发表于 2019-6-5 20:11
海哥好。很认同你的投资理念。在资产保护方面我和律师聊了解到的，和你所说并不相同。可以留意一下我在SK ...

一个失败的trust，比如说没有independent trustee或settler, trustee, beneficiary都是同一个人，这种信托可以很easily被challenge。还有你建trust的时机，要是暴露在有风险的情况下，都是可以被challenge的。

关于你这个案例，本来就是抵押贷款，trust你可以看做是个公司或一个entity, trust和individual natural person没区别，欠债还钱天经地义

小猫

我只能说，你想利益最大化（有那么多借那么多，空手套白狼），没风险的，是不可能的。银行就好比恶魔，你不把灵魂（财产抵押）交给他，他是不会实现你的愿望（借贷），魔鬼要保证他随时可以控制你，吃掉你（当你无力偿还贷款，把你的财产拍卖掉，补偿损失，避免坏账）。。。呵呵。如果完全没风险的投资，还是干脆把钱放银行里存着吃利息好了。

鼠星人

小猫 发表于 2019-6-6 22:57
我只能说，你想利益最大化（有那么多借那么多，空手套白狼），没风险的，是不可能的。银行就好比恶魔，你不 ...

把钱存银行吃利息不算是“投资”吧？而且也不是完全没有风险的，只是风险相对低点。

ybbest

我真不是孙红雷 发表于 2019-6-6 20:21
一个失败的trust，比如说没有independent trustee或settler, trustee, beneficiary都是同一个人，这种信托 ...

你的顾虑是有道理的。首先我从来没有说过我做资产保护是为了欠钱不还，银行当然有权力去法院挑战信托。不过我相信，精通于资产保护的律师还是靠谱的。
不过正是因为有了信托存在，所以银行是不可以直接强制拍卖房产的。这本身也是降低投资的风险，给投资人更多的时间去和银行沟通解决问题。我相信银行也不会说不讲理，一定要强制你卖房。不过如果银行有直接这样做的权力，而不是需要到法院去，那你在非常困难时的处境就会更加困难。

房奴甲

ybbest 发表于 2019-6-8 08:43
你的顾虑是有道理的。首先我从来没有说过我做资产保护是为了欠钱不还，银行当然有权力去法院挑战信托。不 ...

特别简单省钱的一个办法就是每个房子放在一个不同的银行，当然前提是你没有很多房子，三五个房子这样做没问题。这样银行就没法瞎折腾随便卖你的房子，只能卖抵押给他的那一个。

然后你还可以每个房子只写夫妻中一个人的名字。他又不能不走法律程序随便拍卖另一个人名下的房子。这样你就可以有十个房子。前提是夫妻二人的贷款能力差不多。这里不是中国，房子是一个人名下，不等于另一个人离婚就分不走，法律上都是有份的。但是对银行来说那是不同客户。

不然哪怕你只有一个房子断供，银行可以决定拍卖你所有的房子。有的时候时间决定命运，别人做了愚蠢决策倒霉的是你。

房奴甲

ybbest 发表于 2019-6-8 08:43
你的顾虑是有道理的。首先我从来没有说过我做资产保护是为了欠钱不还，银行当然有权力去法院挑战信托。不 ...

特别简单省钱的一个办法就是每个房子放在一个不同的银行，当然前提是你没有很多房子，三五个房子这样做没问题。这样银行就没法瞎折腾随便卖你的房子，只能卖抵押给他的那一个。

然后你还可以每个房子只写夫妻中一个人的名字。他又不能不走法律程序随便拍卖另一个人名下的房子。这样你就可以有十个房子。前提是夫妻二人的贷款能力差不多。这里不是中国，房子是一个人名下，不等于另一个人离婚就分不走，法律上都是有份的。但是对银行来说那是不同客户。

不然哪怕你只有一个房子断供，银行可以决定拍卖你所有的房子。有的时候时间决定命运，别人做了愚蠢决策倒霉的是你。

我真不是孙红雷

鼠星人 发表于 2019-6-7 07:57
把钱存银行吃利息不算是“投资”吧？而且也不是完全没有风险的，只是风险相对低点。 ...

那叫系统风险，适用于国债和银行存款

generic301

房奴甲 发表于 2019-6-8 18:42
特别简单省钱的一个办法就是每个房子放在一个不同的银行，当然前提是你没有很多房子，三五个房子这样做没 ...

没用~~08年的时候根本不管你,DON HA就是这么倒的

bungyjumping999

律师她整个Master就是读的trust -----------> haha. Trust law evolves very fast.

不过正是因为有了信托存在，所以银行是不可以直接强制拍卖房产的 ------> if your property is under the trust, the mortgagee sale is against the Trust property, so it makes no different if it is trust or personal name.

Also, Bank will ask Trustees ( settlors and beneficiaries) that they ascertained are the people behind the trust to be guarantors to the loan. These group of people are guaranteeing the loan, so, basically, they are jointly and severally liable to the Bank on the Trust's borrowing. If Trust defaults the loan, 3 in 1 are all liable (Coffee,milk and sugar mix (3 in 1) analogy)

The Lender (Bank) is the master and the borrowers are slaves. You don't need Master of Trust to understand that. haha...


只是离婚的时候trust 更能有效保护自己的资产不被分割 --------------> You can try, if you set up a trust after the relationship begins or during your marriage, the Court will set aside the Trust and make an equal distribution. Again, this concept is misunderstood by a lot of people and often people who try to sell you the trust will make this amateur suggestion.

If you set up a trust before the relationship, but over the years, you use the shared fund (husband and wife common account) to pay the expenses for the trust property, or your spouse is asked to become a guarantor to the trust, or there are even slight evidence to show the trust property is tainted with the relationship, it is likely the judge will take that into consideration when making financial orders for the other spouse.

Just as it is not as clear cut "as when the day actually become night by the tick of the clock" it is warned that if you listen to the snake oil salesman to plan your finances, you do so at your own peril.

我真不是孙红雷

ybbest 发表于 2019-6-8 08:43
你的顾虑是有道理的。首先我从来没有说过我做资产保护是为了欠钱不还，银行当然有权力去法院挑战信托。不 ...

你是不是一直沉浸在你自己的世界里？

ThinkOutLoud

我真不是孙红雷 发表于 2019-6-9 16:30
你是不是一直沉浸在你自己的世界里？

+1
LZ应该以身试法地跟银行干一场，给大家演示如何被银行追的裤子都保不住

房奴甲

generic301 发表于 2019-6-9 11:37
没用~~08年的时候根本不管你,DON HA就是这么倒的

那种情况不是楼主说的吧，那就不是被银行坑的危险了，那简直是坑银行了，which is活该。

我真不是孙红雷

ThinkOutLoud 发表于 2019-6-9 20:03
+1
LZ应该以身试法地跟银行干一场，给大家演示如何被银行追的裤子都保不住 ...

他自称是个投资人，题目是one bank trap。但是这个命题都跟我理解的不一样，讲起资产保护和信托了。我只关心我的贷款最大值。抑或我卖完一套投资房是不是可以拿到全款cash而不是还了我其他在同一银行的欠债，如果世道不好，或financial status有变化，我还可不可以继续贷款投资而不用重新review。完全颠覆我对命题的想象

鼠星人

bungyjumping999 发表于 2019-6-9 14:30
律师她整个Master就是读的trust -----------> haha. Trust law evolves very fast.

不过正是因为有了信托 ...

很多人被trust忽悠了，以为是百毒不侵的法宝。。。哈哈！！！

还什么整个Master就是读trust，这智商

bungyjumping999

鼠星人 发表于 2019-6-10 07:56
很多人被trust忽悠了，以为是百毒不侵的法宝。。。哈哈！！！

还什么整个Master就是读trust，这智商 ...

整个Master就是读trust，这智商 -------------->         equity principle requires one to come with clean hands. if your hand is not clean and request the court to exercise equity to your case, do you think equity court will?

It doesn't take a Master degree to understand that.  haha... more like Master of Snake Oil (蛇油碩士)