chch房价上涨基本成定局，问题是涨多少！？看看各个银行的OFFER！

virus

最近白天都忙，没及时回帖啊

我们不要以为东区都是毛毛，有的在dallington的还有靠近河边的那些都是有钱人，我就有朋友在大银行做经理的住在河边的房子，收入都是6位数的。

我建议大家可以上zoodle.co.nz看看geographic的人口分布和学历还有职业。

以下是dallington的人口分布，收入，和职业的概况。平均GV都在30万左右
（http://www.zoodle.co.nz/communit ... rch-city/dallington）

房价上涨的原因主要还是供求关系。 买不起的至少可以租，租赁也能推动房产价钱，租的人多了，租金就要涨，也还是供求关系，租金高了回报也就可观了，投资者的信心回归后，自然会推动房价。

至于那些，房价比较高的西北区，东区的人也不是说买不起，举个例子，35万的房子，在3.65%的浮动，轻轻松松能放个10%，甚至5% 首期， 可以直接揽下来，我个人觉得一点问题都没有。

即使一部分人买不起35万的房子，假设银行一定要20%首付的话，我认为别的finance 公司或者投资者也不会犹豫给他们提供second tier lending，举个例子，john 和 marry只能给3万首付，但房价要35万，退一万步来假设，银行要7万首付，那么剩下的4万，绝对有人会出8%左右的lending给john和marry，然后放一个caveat在title上面，等他们pay off了这4万，再remove房产证上面的caveat。

或者，举个例子，一个kiwi找我买一套在avonhead的房子，我要价36万，他只能拿出首付大概3万，给银行，但是银行要20%首付，也就是7万2千，kiwi还差4万2千如果要把贷款拿下来。 我可以借给他4万2（在房价上借而不是我的现金借给他），年息是8%，2年内利息本金全还完，然后在房产证上加上一个caveat（警告/附加说明），就像你去贷款买车一样，finance会在车的注册拍照加一个caveat/securiity interest，这样你要不还钱，车子就给收回来，或者你要想卖车，你也卖不了，因为人一查车牌就看到有欠款。 这个和房产是一样的。

还有一个kiwi找我买在rolleston的房子，32万，但是首付不够，要攒2年才有首付，那我也可以卖他，但我给他签一个买卖合同，但是过户时间（settlement）是2年后的今天，价钱是我的挂牌价 x 每年通货膨胀率（4.5% CPI），也就是说最终的卖价是（32万 x 1.045）x 1.045 = $ 349,448

但由于我给这样一个option给他先secure这个房子，他要付给我5000刀的option fee，因为我有一个叫opportunity lose的东西，因为2年内我肯定会有买家来买着房子。

如果他2年后决定不买，我可以keep着，如果他2年后买了，那就双赢。 2年里面的租金是我mortgage的payment 加上100刀，我的利润（一周），地税和保险都是他付。

还有很多要写的话我可以写好多好多。。。。

其实要做deal的话，只要想做，方法很多。 所以房子不愁卖。think outside of the square. you don't need money to make money, all you need is an idea. 投资 its all about control and leverage。

如果每个人都以最平常的方法去买卖的话，很多事情做不成，因为哪来这么多钱？

OFans

说的容易，有些夫妇两个人年薪，4，5万的，去别的城市就失业啦，马上能找到同样的工作？不是吹的，就是辞职拉，同一个城市没个半年都找不到同样的工作，一个麦当劳经理不干啦，去另外一个城市上哪去找4，5万年薪的工 ...
porkpie 发表于 2011-6-24 15:28

为什么要辞职了再找？ 半年可以找到的话完全可以边做边找，找到走人。红区的居民完全可以暂时租房， 看看形势再决定，政府都给9个月的决定时间，不过大家都知道12个月内大震一次的几率是30%， 谁能保证下次的震中不在西南？

这个也牵扯到基督城的职业分布问题， 多少人是自己创业， 多少人是在CBD或其他重灾区上班， 多少人领福利。。。还是半年后看灾情和数据再说话吧。

zjr1990222

最近白天都忙，没及时回帖啊

我们不要以为东区都是毛毛，有的在dallington的还有靠近河边的那些都是有钱人，我就有朋友在大银行做经理的住在河边的房子，收入都是6位数的。

我建议大家可以上zoodle.co.nz看看g ...
virus 发表于 2011-6-24 15:56

你的意思是其实那些人想去奥克兰啊，惠灵顿哪些地方也不是不行的，有idea就可以……
这5000个用户流向整个新西兰全国的~而不是基督城一个地方。

我个人认为房价短期不会涨，毕竟现在消费的信心不足，基督城未来一年地震的几率是30%，未来50年地震的几率是95%，所以说如果到时候再有地震，你的房子是稳亏不赚的，这绝对影响投资者。而不愿意离开这里的人怎么都不会离开的，但是这部分人始终属于消费者，所以消费者的数量某种程度上减少了（消费者=硬性消费者+投资者）

天津警备区

最近白天都忙，没及时回帖啊

我们不要以为东区都是毛毛，有的在dallington的还有靠近河边的那些都是有钱人，我就有朋友在大银行做经理的住在河边的房子，收入都是6位数的。

我建议大家可以上zoodle.co.nz看看g ...
virus 发表于 2011-6-24 15:56

受益匪浅。学习了，学习了！

VIP88

最近白天都忙，没及时回帖啊

我们不要以为东区都是毛毛，有的在dallington的还有靠近河边的那些都是有钱人，我就有朋友在大银行做经理的住在河边的房子，收入都是6位数的。

我建议大家可以上zoodle.co.nz看看g ...
virus 发表于 2011-6-24 15:56

学习了。。

p2p

最近白天都忙，没及时回帖啊

我们不要以为东区都是毛毛，有的在dallington的还有靠近河边的那些都是有钱人，我就有朋友在大银行做经理的住在河边的房子，收入都是6位数的。

我建议大家可以上zoodle.co.nz看看g ...
virus 发表于 2011-6-24 15:56

还能这么玩啊？？？

好梦成真

精彩纷呈。。。

virus

所以要靠银行去leverage，事实上，就是银行的物业而不是我们的如果贷款的话，但是我们在control着物业，而不是去own物业。own物业自然是好事，如果你有钱的话，但是我一贯都是有30万现金我回去贷款买5-6套30万的房而不是现金购买1套30万的房。

新西兰房产8年一个周期（平均），举个简单的例子，如果我有30万现金，要是能 control 5-6套房产 8年的话，比我30万现金买1套房产等8年值多少？我简单算一下：

30万的房产1套 8年后很可能是 60万！

如果我贷款去买6套，那就是说我每套放了5万现金进去。贷款25万一套，欠银行 25万 x 6 = 150万。
市值 60万 x 6 = 360 万， 假如我要是都出手了，就是360 - 150 = 210 万

但是我要是用30万只买1套房产的话，8年后，我也就拿30万。如果我卖的话。

前者的例子，我要是只卖3套，留3套的话，就是 3 x 60万 = 180 万，我欠银行150万，我用180万全还给银行，还多30万出来，加上我还有3套房产一点钱都不欠银行，净收租金的话一周多少钱？8年后3房1厅的一周要500吧，那就是1500一周，什么都不干。

以上是很简单的例子，估计每个人都知道，但是真正做起来也不是简单的事情。

所以，对于天天盯着市场看的人，每天都是购买房产的好时机，只要你把数字都弄对了。

xli422

新西兰的媒体也同意基督城房价会上涨。。。。。。。。。。

电脑专家

所以要靠银行去leverage，事实上，就是银行的物业而不是我们的如果贷款的话，但是我们在control着物业，而不是去own物业。own物业自然是好事，如果你有钱的话，但是我一贯都是有30万现金我回去贷款买5-6套30万的房而 ...
virus 发表于 2011-6-24 21:22

道理是对的，炒作房地产的人也都这样操作的，理想化下那是肯定赚的，但关键问题就是，不是人人都能挺过这8年，这8年的负债，还贷分分钟让人破产，可以说大多数人挺不过去，能挺过去那过了海就是神仙了。再上面那段交易方式的多样化写的好，有空再给我指导一下。

新西兰的天

哦 原来LZ是卖房子的，

最近看到好多FENDALTON带着泳池的豪宅在卖，有钱人都要跑了还是怕房价跌啊？

virus

哦 原来LZ是卖房子的，

最近看到好多FENDALTON带着泳池的豪宅在卖，有钱人都要跑了还是怕房价跌啊？
新西兰的天 发表于 2011-6-25 00:38

还是买多过卖吧 卖只是来点钱，不然没有钱做首期继续买下去啊，好几万一个首付，年薪几十万也不够花。。。

virus

道理是对的，炒作房地产的人也都这样操作的，理想化下那是肯定赚的，但关键问题就是，不是人人都能挺过这8年，这8年的负债，还贷分分钟让人破产，可以说大多数人挺不过去，能挺过去那过了海就是神仙了。再上面那 ...
电脑专家 发表于 2011-6-25 00:03

呵呵。8年要是都是自己还钱就完了，有人还钱就可以。我一个租客一租就3,-5年的，所以3-5年后再找人也不是麻烦的事情。

只要我每次买房产都按照自己的rules来买不带有任何情感的话，我觉得没啥问题。8-10% return，做不到，就walk away吧。再漂亮的房子我也不看。 但要是合适，我在open home的时候就下offer。但我的offer都是low cash unconditionl的，所以能买就可以，不能买也就算了。呵呵

每次购进，都要有一个exit strategy，就是我的后路一定要找好。 如果细心观察老鼠洞就会发现，成年的老鼠挖洞出口不可能只有一个入口或出口的，小时候在农村经常挖老鼠洞玩，哈哈哈

买下来租不出去能不能尽快出手？或者买下来卖不出去能不能很快找到租客？或者能不能在不用settle的时候再卖出去？或者做些别的improvement。

我朋友在auck花了3年半，买了15 million的房产，（开始用自己房子向银行贷了20万的款开始做）现在第7年了。。。 只要你知道自己在做什么就可以很好的 control risk。我买房产都是assume这个市场会再掉20% value，当前的市场基本就是底线了，要在能跌20%我也就是100% finance，我也认了。

投资不动产这个行业，opinion doesn't mean anything，only facts count。所以相信市场永远是对的，错的总是自己。

世上有没犯错的人吗？我情愿在投资的道路上早期犯错也不情愿后期犯错，因为后期代价很大。减少犯错的最有效途径就是，和有经验的，年长的投资者一起交流，或者给他们交交学费，给钱学东西没有什么不好的。因为 the most expensive advice is free advice. the easiest way to learn mistakes is from other people's mistakes.  如果一个人和我谈论怎么去投资，该怎么做，市场现状怎么样，以后将怎么样，说的条条有理，但自己却从来没做过投资，这样的交流是毫无意义的，朋友间聊聊天可以，不同人有不同观点，我没有任何语言攻击他人意思，但是在没有亲身经历风雨的观点是meaningless的，所以对我的投资没有任何影响意义。

sometimes cheap is expensive。

这和使用会计是一样的东西，有的会计一年收500刀做账，有的会计一年要收1500刀做账，差1000刀。我有用过500刀的，但后来却用了1500刀的，因为后者，那个贵出来1000刀的会计，一年能给我合法的少交1万刀的税。

virus

8-10%return，商业的可以，一般住的房产很难找吧。知道一个在addington jailhouse附近，30多万，6个房间
porkpie 发表于 2011-6-25 01:26

mortgagee sale，motivated vendor。 10% 一般在东区多。 8% burnside，shirley，st albans，city 都有。 就看你怎么做。

如果一套房子value 30万，你24万能买下来，租出400刀一周就可以有8% 哈哈

我一般用2套 cashflow 房产 feed 1套 capital gain 房产。

virus

不买商业，因为进门槛高，暂时不想玩。玩熟了residential再玩commercial。

commercial 贷款 运气好的话 给你60%，不好的话，一分钱都借不来。

virus

我要买房产其实很简单的，一般我的要求就2个，我跟agent讲的很清楚。

你要价钱的话，我就要条款。
你要条款的话，我就要价钱。

3周前，看上一套3室1厅和2室1厅的 full section 房子在ferry road和moorhouse交接傍边，2个房子2个title，贴在一起，属于philipstown。地很大，L3，能盖10个房子。（新房造价成本和售价，保守估计净利润在90-100万）

房子开价50万。owner 2007年花了60万买的，人不在新西兰，overseas vendor。房子很烂，没有一个墙是完整的，2个房子都是毛利人住。一周2个房子加起来620左右，一共7个房间。我给个36万cash offer，agent说owner不卖。 我说那他要多少，他说他要40万以上的offer才看，我说好吧。我给他40万，但是我2年后才settle（过户）。 或者36万我现在就settle。后面怎么样就不详细说了，只要我能control这个房子，不花钱，就达到目的了。

virus

如果你那住宅抵押refinace，现金去买，其实是一样的
porkpie 发表于 2011-6-25 01:46

拿自己住的房子抵押？出事了岂不是连窝都没有了？老婆孩子都不要了？呵呵

MaxPower

你俩一个有足金，一个有活金

都是玩

virus

你俩一个有足金，一个有活金

都是玩
MaxPower 发表于 2011-6-25 02:05

我估计是最穷的在sky上，连自己的车都没有。。。只不过花别人的钱做自己的事而已。

virus

银行和开发商是不是都准备好了？ 哪有12小时前政府宣布的政策，12小时候就上报纸了？

MaxPower

媒体肯定做的是两手准备

plot

那个Falcon construction的广告为什么也贴出来？