投资房税务问题

满月减清辉

想请教各位大神，假设我自住房贷款有50万，投资房只有30万，分别在不同银行，这个时候我可以top up20万投资房的贷款到50万，来偿还本身自住房的贷款吗？是希望可以有税务上的抵税，但是不知道专业的角度上来看是不是合理。

谢谢各位

房奴甲

可以。合理。只要你能成功top up,这样的安排很好。

Lease

The basic tax deduction principle is: if expenses are incurred for the purpose of generating income, then the expenses are deductible.

In your case, top up $200,000 is for the purpose of repaying your family home loan, rather than generating rental income, so interest incurred from that $200,000 top up is not deductible.

房奴甲

Lease 发表于 2017-4-20 21:48
The basic tax deduction principle is: if expenses are incurred for the purpose of generating income, ...

所以top up的时候用个别的理由不就可以了？否则别人是如何move equity的呢？

Lease

房奴甲 发表于 2017-4-20 21:53
所以top up的时候用个别的理由不就可以了？否则别人是如何move equity的呢？

要是那么简单那IRD那帮investigators 都是吃干饭的了。

房奴甲

Lease 发表于 2017-4-20 21:55
要是那么简单那IRD那帮investigators 都是吃干饭的了。

那你说咋么办？还得refinance?

Lease

房奴甲 发表于 2017-4-20 21:57
那你说咋么办？还得refinance?

Refinance 也不行，因为也不符合我前面所说的principle.

坦率的说，没有什么办法，楼主应该是一开始没有做好税务规划。有些事情一开始没做好，后面就没法fix了。

Robbi

可以达成的。需要你banker和会计一起整。
我自己做过。好几年了。
最理想的状态是投资房卖到自己LTC， refinance到同一个银行，然后贷款重组。
当然，楼主自己要衡量好其中利弊，因为这么一整，中间会产生费用，当然，结构整理好了，以后一直买也是一劳永逸。就看你怎么取舍了。
有需要详细聊得话欢迎联系我。

满月减清辉

Robbi 发表于 2017-4-21 00:21
可以达成的。需要你banker和会计一起整。
我自己做过。好几年了。
最理想的状态是投资房卖到自己LTC， refi ...

加你啦！还请多指教

Lease

Robbi 发表于 2017-4-21 00:21
可以达成的。需要你banker和会计一起整。
我自己做过。好几年了。
最理想的状态是投资房卖到自己LTC， refi ...

坦率的说， 你的会计给你的advice不够专业。如果IRD对你进行审计， 他们肯定否决你这样做的有效性。

有一种情况将房子卖到LTC下面是有效的：原来这个房子是你的自住房，但现在要变成投资房。这时你把自住房卖到LTC下面， LTC maximise loan, and the purpose of LTC loan interest is for generating rental income. 所以这没有问题。

但如果这个房子已经是投资房， 此时再卖到LTC下面，并且LTC要增加贷款的话，　你需要符合我上面提到的那条basic tax deduction principle. 即新增加的贷款是否给你带来了新的rental income, 如果没有， 那么你LTC的贷款金额将被Limited to original amount of loan.

当然， 如果在LTC里面你是得到了新的rental income， 比如， 在这房子旁边建一个small dwelling, 这个dwelling will bring extra rental income, 那么为了建造这个small dwelling需要额外的贷款， 这个贷款的利息是可以claim的。

如果我是你的话， 我会就这个问题seek second professional opinion. 最好是大的accounting firm(PWC, Deloitte, etc)里面的Tax Specialist.

房奴甲

好复杂。所以买投资房的首付一定要top up出来，不能用现金，因为付进去的钱从此就拿不出来了？我的情况和楼主还有点类似的，就是投资房都和自住房不在同一个银行。但是每次从自住房里top up的时候单开一个账户，开户的目的就是给投资房提供首付的，虽然抵押的是自住房，但是资金用途是投资房，所以我还是把利息拿来报成本了。第一次top up的时候银行的人就这样建议我的，说单开一个账户，这样利息就可以claim了。照楼上的说法的话，那么以后投资房里面top up出来的钱，只能用来不停地买更多的投资房，而不能拿来还贷款？我的天！那么只能到一定时候卖掉房子了。而且如果以后要换掉自住房的时候，也只能在同一个银行贷款，时间点上要碰上，才能保留那些分开单列的贷款账户，否则所有的用了这个房子出首付的投资房的账就一团糟了？这个我还真的没有考虑到。跟着楼主学习了。哎呀呀！今年险些就要卖自住房来着，幸亏改变了主意。

呼啸寒风

从自住房里搬出来整租出去不久变成投资房了，很多人都因为孩子去学区房租房，自己之前的房子出租，很合理阿

Lease

房奴甲 发表于 2017-4-21 11:17
好复杂。所以买投资房的首付一定要top up出来，不能用现金，因为付进去的钱从此就拿不出来了？我的情况和楼 ...

没错， 所以买投资房尽量要用top up。 我自己所有的投资房都是这样做的。

每一个投资房最初的贷款金额就是最大的， 今后如果这个投资房没有额外的租金收入进来， 那就没有可能增加这个投资房的贷款。

满月减清辉

Lease 发表于 2017-4-21 11:35
没错， 所以买投资房尽量要用top up。 我自己所有的投资房都是这样做的。

每一个投资房最初的贷款金额就 ...

那是不是可以把现在自住房top up到最高，然后再变成投资房？

Lease

满月减清辉 发表于 2017-4-21 12:35
那是不是可以把现在自住房top up到最高，然后再变成投资房？

这个没有问题。

房奴甲

Lease 发表于 2017-4-21 11:35
没错， 所以买投资房尽量要用top up。 我自己所有的投资房都是这样做的。

每一个投资房最初的贷款金额就 ...

汗！以后我某个投资房要加建，也要规划好那个钱一定是top up出来的。

房奴甲

Lease 发表于 2017-4-21 13:01
这个没有问题。

难道银行不会找茬吗？如果给他们知道了的话。

Lease

房奴甲 发表于 2017-4-21 13:06
难道银行不会找茬吗？如果给他们知道了的话。

银行的事情我不清楚， 但税务上这样没问题。

Robbi

Lease 发表于 2017-4-21 10:03
坦率的说， 你的会计给你的advice不够专业。如果IRD对你进行审计， 他们肯定否决你这样做的有效性。

有一 ...

谢谢你建议，我相信我会计了解我的情况而给我做出的建议。而且他们也是做了几十年的ca.

关于你上面几条一直建议网友要top up cash出来，我可以从lender角度给你补充下，真实情况是，不一定每个人都可以从银行直接套取几十万现金。以前或许可以跟银行说，我的房子涨到xxxx价钱，你直接给我top up现金到80%吧，这样操作。但现在银行会对你的purpose有很多的核实。所以不一定房子价格涨了就一定能top up 到特定的比例。 具体的操作还是case by case, 一定要banker和会计合作才能达到效果。

Robbi

满月减清辉 发表于 2017-4-21 12:35
那是不是可以把现在自住房top up到最高，然后再变成投资房？

这个做法有点不妥哈。。如果你是带着这个初衷去的话。。。

满月减清辉

Robbi 发表于 2017-4-22 08:11
这个做法有点不妥哈。。如果你是带着这个初衷去的话。。。

我加你了，通过下呗

Lease

Robbi 发表于 2017-4-22 08:09
谢谢你建议，我相信我会计了解我的情况而给我做出的建议。而且他们也是做了几十年的ca.

关于你上面几条 ...

关于top up， 由于我个人在2012年之后就没有再买过投资房，之前所有的投资房都是用另一个房子的增值部分套出来做首期， 这样可以使每个房子一开始的贷款金额最大化，从而得到tax benefit.

我知道银行这几年对各类贷款都卡得很严, 包括top up，所以这一方法是否依然可行，正如你所说的是case by case。

另外选择会计，一方面要看他们有多少年的从业经验， 另一方面要看他们的执业风格， 有些会计比较conservative, 有些则比较aggressive. 房地产市场上著名的aggressive的会计是洋人的G姓会计行.

我个人的体会， 找会计还是找conservative的比较好。当然aggressive的会计比较吸引人， 因为他们给出的建议和方案会让客户得到immediate tax benefit. 但一旦你被IRD audit, 这些会计的建议或方案报告都有disclaimer, 到时候依然是你自己需要负完全的责任。

房奴甲

感觉投资客们千军万马都来退税的时代快要结束了。随着LVR调整，和房租的逐年上涨，可以预见过几年以后大部分的投资房就都要缴税了。过去的情形，是早买的房子要缴税了，后来top up买的房子要退税，综合起来还是退税；但是以后因为top up 不容易，继续买入限制多，导致最后全局是个缴税的。不卖掉投资房，无法还上自住房的贷款。卖掉投资房，可能又被追缴增值部分的税。背着抱着都不让你太轻松。

city

Robbi 发表于 2017-4-21 00:21
可以达成的。需要你banker和会计一起整。
我自己做过。好几年了。
最理想的状态是投资房卖到自己LTC， refi ...

你好，我现在碰到你说的问题，急需解决方法，你可以告诉这个会计的联系方式吗，谢谢

Robbi

city 发表于 2017-5-29 23:06
你好，我现在碰到你说的问题，急需解决方法，你可以告诉这个会计的联系方式吗，谢谢 ...

上网搜 bizco 就好了。找michelle

sam物业管理公司

先生， 你这个房子有两个做法
1） 把投资房评估。 然后按照评估后的价格top up . 贷到六成。 然后把自住房的贷款还了。 前提你的收入够
这样投资房的利息可以拿去抵税
2） 就是两个房子绑到一起， 把所有贷款全部挪到投资房上面。 个人自主几乎不贷款。 投资房100% 贷款。
但是这种情况多需要办理 ，LTC . 还可以退个人所得税。 问题会有会计费用。
如果你工资高， 收入稳定， 值得折腾， 如果收入不是很高。 就用第一个办法。 你没打算找IRD退税。
联系helen2012问问

Lease

sam物业管理公司 发表于 2017-6-1 11:36
先生， 你这个房子有两个做法
1） 把投资房评估。 然后按照评估后的价格top up . 贷到六成。 然后把自住房 ...

如果top up的funds用来还自住房贷款，并且这个top up的funds所产生的利息可以作为投资房费用去抵扣的话， 那么我们来做如下一个假设：

原来这个投资房账面上是盈利需要交税的，现在因为多了top up的利息变的亏损， 从而可以去退税了。 如果房价一直往上涨，那么理论上可以一直top up，那么因为有top up源源不断增加的利息， 这个投资房可能永远不会盈利， 你可以永远得到退税。从而你得到永远的Tax Benefit, IRD永远Disadvantage.

你觉得这样的税务政策会make sense吗？你觉得这是公平的税务政策吗？

dodololau

各位高手，我有个问题问一下，我去年买了一块地准备自己建房，然后从原来的自住房搬过去住后出售原来的自住房。

近期发现建地附近有更合适的已经建好的房子可以买，比我自己建简单多了，那么我准备卖了地同时买那个房子，买卖地不足2年需要交税这个有心理准备了，因为估计也交不到多少税。现在担心的是，如果我卖了地交税以后，税务局会不会认为我是个炒房的，这样我在搬去新房后出售原来的自住房时候要被征所得税？原来的自住房好几年前买的，升值很多，要被征税就惨了。

这里先谢谢各位的回答和之前的一系列帖子。