房贷信号

MANKIWI

专家分析总结：目前新西兰房贷市场的10个关键信号
https://money.skykiwi.com/na/2025-11-06/537400.shtml

Cotality首席经济学家Kelvin Davidson最新分析指出，随着利率开始下行、房市活跃度上升，新西兰的房贷市场正逐步回暖。不过，从新西兰央行（RBNZ）公布的月度房贷数据来看，表面上的增长背后，其实隐藏着更复杂的市场变化。
Davidson指出了塑造目前新西兰房贷市场的10大关键趋势——从再融资数量激增，到买家更偏好短期固定利率的现象。

1. 新房贷放款持续回升
过去26个月中，有24个月的房贷活动（包括购房贷款、加贷、银行间转换/再融资）同比出现上升，显示出借款人信心与市场参与度的持续恢复。

2. 房贷总额创阶段新高
全国未偿还住房贷款总额现已达到3,850亿纽币，同比增长了5.6%，为自2022年8月（5.7%）以来的最高增速。
这表明，新贷款与利息支出持续超过还款额，推动整体房贷余额稳步上升。

3. 短期利率更受青睐
今年近30%的新房贷选择浮动利率，较往年的20%左右显著上升。
另有约一半新贷款锁定6个月至12个月的短期固定利率。
虽然长期固定利率的受欢迎度较2024年底略有回升，但在8月仍仅占新贷款的28%，远低于一年前的50%。
这反映出借款人普遍采取的策略：保持灵活，以便在降息周期中抓住机会。

4. 放宽LVR限制或利好投资客
9月，仅13%的自住贷款来自支付首付低于20%的借款人，远低于官方上限，甚至低于银行内部控制的15%。
对投资客而言，这一比例更低——仅0.5%的投资房贷首付低于30%。
这显示投资客仍面临较紧的信贷环境。
自12月1日起LVR规则放宽，预计将为投资客带来缓解，同时也让首次购房者更易获得预批贷款。

5. 首次购房者主导低首付贷款
9月，创纪录的 51% 首次购房者以低于20%首付获得贷款。这一群体现已占所有自住房低首付贷款的75%至80%。
随着LVR规则放宽，首次购房者的融资难度将进一步下降。

6. 只付息贷款仍在可控范围
9月，16%的自住房贷款和36%的投资房贷款为只付息贷款（interest-only）。
虽然比例不低，但仍远低于历史高点（分别为30%和50%）。
数据表明，这类贷款并非用于缓解还款压力，而是反映出借贷双方的理性策略。

7. DTI规则或将主导明年政策
9月，8%的首次购房者的贷款DTI超过6；11%的投资者贷款DTI超过7。
尽管都远低于央行设定的上限，但投资客比例已接近三年来新高。
随着银行的测试利率放松，DTI法则可能成为明年贷款审核的重要参考标准。

8. 大量借款人将受惠于降息
目前约12%的房贷为浮动利率，另有33%的固定利率将在明年3月前重置。
这意味着许多借款人将在续约时获得明显的利息减免，减轻家庭还款负担并带动消费信心回升。

9. 再融资仍是主要市场驱动力
借款人持续在不同银行之间切换，受现金回馈优惠与短期贷款灵活性吸引。
目前约三分之一的新贷款为浮动利率，且大量固定贷款即将到期，意味着再融资热潮仍将持续一段时间。

10. 房贷还款压力或已见顶
逾期90天以上或坏账比例已从年初的0.7%下降至0.6%，远低于全球金融危机期间约1.2%的水平。
各银行也开始下调坏账准备金，显示他们对信贷风险周期已过高峰持乐观态度。


展望未来：房贷增长势头或将延续
随着利率下降、房市回暖以及政策环境更宽松，新房贷规模预计将进一步上升。
首次购房者与投资客都将从中受益，而银行业也在为更为忙碌的2026年做好准备。