2026房价上涨5%

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租金降、利率降，房价却“涨不动”？主流银行揭关键矛盾！
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主流商业银行ANZ最新发布的房市报告显示，拥有住房的持续成本与租金之间的平衡，再次成为牵引全国房价走势的关键锚点。

ANZ的经济学家Matt Galt表示，理解这种平衡对于判断市场下一步走向至关重要。

他说：“长期来看，房价受到多种因素影响，但购房者在一段时间内承担的各类持有成本（利息、地税、保险等）与租金之间的平衡，是房价最主要的锚点之一，房价始终会向它靠拢。”

当买房成本低于租房成本时，自住买家和投资客都会倾向于入市，从而推高房价；而当持有住房的成本变高，这种推力就会反向作用。

Galt指出，这一关系得到了新西兰央行（RBNZ）和澳洲央行（RBA）大量研究的支持。


2022年–2024年：高企的住房持有成本压制了房价
Galt 表示，最近这一轮周期就清楚地体现了这一点。

他说：“2022年到2024年间，由于较高的房贷利率和其他成本，持有住房的费用居高不下，对房价形成了下行压力。”

“随着利率下降，购房持有成本已经有所缓和，总体上也大体回到了与租金的历史关系中。”

不过，他也提醒说，虽然房贷利率下降，但上涨的地税和保险费抵消了部分降幅。

这一转变正好与市场对短期进一步降息的预期同步。贷款顾问普遍建议借款人关注下周的新西兰央行（RBNZ）决定。

一年期房贷利率仍“有下降空间”，在预期中的官方现金利率（OCR）下调25个基点后，可能跌破4%。多家大型银行预计OCR将在2026年前降至2.25%并保持稳定，从而让短期购房持有成本维持温和水平。

测算真实的住房持有成本
为了衡量一套新西兰房价中位数房产的典型持有成本，Galt使用了一个指标：以五年固定利率、50%的LVR的房贷利息，加上保险、地税、维护和其他费用。

他说：“利息是最主要的持有成本，也是波动最大的来源。由于10月固定房贷利率大幅下降，这个持有成本指标在过去一个月出现了下滑。”

他还指出，房价上涨也会影响这一计算。

Galt 说：“利息成本的变化不仅反映利率变化，也反映房价变化，因为这个指标是针对‘当下买房’的计算。2021年利率和房价双升，就是解释当年住房持有成本出现特别急剧上涨的原因。”

持有成本与租金终于重新回到平衡
Galt表示，从长期看，住房持有成本与租金通常同步移动，但期间也会出现显著偏离。

“2019年–2021年期间，住房持有成本明显低于租金，因此很多租客会觉得‘买房更划算’，而在2022–2024年，它们高于与租金的历史关系，如今大体又重新回到了平衡状态。”

最近的多个变化推动了这种重新靠拢。

Galt说：“随着房价和利率的下降，购房持有成本明显降低，但部分又被上涨的地税与保险费用抵消。与此同时，租金有所下降，这意味着购房成本必须进一步下降才能消除差距。”

他补充说：“租金下降、地税和保险费用高企，这种组合在过去几年显著拖累了房价，从而削弱了降息带来的提振作用。”

接下来会怎样？
展望未来，Galt预计明年房价与住房成本之间的小幅差距将再次出现，

“因为五年期房贷利率预计会从当前水平略有上升，使住房持有成本指数的上涨幅度高于租金。如果情况如此，房价或将承受新的下行压力。”

但他也警告，不要过度解读模型结果。

“任何模型都存在不确定性，更不用说其输入数据的预测也有不确定性，因此我们不会得出过强的结论，只能说随着经济进入周期性复苏，这个模型并不显示房价会强劲反弹。”

ANZ更广泛的经济展望也支持这一判断：银行预测2026年房价仅小幅上涨5%，原因包括就业改善和利率下降，但更严格的DTI限制将抑制涨幅。