2026有哪些“强力冲击”因素？

MANKIWI

今年NZ房市被“两股力量”抵消，明年这几大因素预计将产生“强力冲击”！ https://news.skykiwi.com/na/zh/2025-12-10/539793.shtml 面对利率下行与经济走弱的双重影响，新西兰房市在2025年呈现出罕见的“力量对冲”局面——成交回暖、房价却止步不前。首次购房者强势入场、投资者悄然回归，但区域表现差异巨大，租金更在多地罕见下跌。 随着2026年步入选举年，监管环境、DTI法则以及家庭如何选择锁定房贷利率，都将成为左右房市走向的关键变量。 房研机构Cotality在2024年末发布的《Best of the Best》房市报告中曾指出，2025年可能成为“力量对冲的一年”——不断下降的房贷利率会推高成交量和房价，但其他因素（尤其是疲弱的经济与劳动力市场）会形成反向影响。事实证明，这一预测基本成真：销量虽在上升，但直到近期才恢复至更正常水平；房价总体依然疲软。2025年全年房价变化目前看来大致为零。 当然，全国平均值往往掩盖区域差异。例如，奥克兰和惠灵顿在今年大部分时间表现偏弱，而汉密尔顿和基督城则更显韧性。New Plymouth、Invercargill等地区房价走势甚至稍强一些。皇后镇市场依旧表现稳健。 这种区域分化部分源于“两速经济”：农业表现不错，而服务业及零售业的部分领域则艰难得多。挂牌量也影响市场表现——全国许多地区的待售房源数量已开始下降（尽管仍处高位），其中南部地区降幅尤为明显。 从数据看，独立房屋与联排/单元房的表现相差不大，全年都大致持平（仍约比峰值低17%）。然而公寓市场更疲弱，2025年全国公寓中位数大约下降了3%。 尽管失业率上升与就业不稳定性拖累了房市，但对自身财务较有信心的买家仍享受到更易获得的贷款，外加更低的房贷利率。 特别值得关注的是，首次购房者今年始终非常强势，占整体成交量的28%至29%，刷新了纪录且远高于其长期平均水平21%至22%。其中KiwiSaver提款、银行提供的低首付贷款（LVR规定的一部分）、较低的房价以及更低房贷利率都是推动力。 2025年也有更多拥有多套房的房东重新回到市场。这一群体近期占比恢复至其长期平均水平（约25%）。利息抵税政策的重新全面恢复确实起作用，但更关键的仍是利率下降——大幅减少了购买投资房时通常需要以其他收入补贴的现金流缺口。 当然，市场仍有取舍。随着净移民持续下滑（导致住房需求增速放缓），租金今年走弱。在奥克兰、惠灵顿、基督城等地出现的租金实际下降并不常见，使得寻求提高租金收益的房东处境艰难，但对租客而言则更有利。 总体而言，自2022年房价大幅下跌、2023年延续疲软以来，再加上随后漫长的横盘期，目前的疲弱周期已持续约4年。 那么2026年市场会受哪些关键因素影响？ 2026展望：监管之年与房贷利率抉择之年 按照Cotality每年总结市场主题的惯例，2026年预计会有几个因素尤其值得关注： 选举年里的监管环境（例如DTI法则、可能出现的资本利得税讨论）以及借款人如何选择房贷期限。 随着货币政策宽松周期接近尾声，利率决策将更具挑战性，借款人需权衡短期利率与将房贷锁定3年至5年之间的利弊。 从宏观经济来看，2026年的环境对房市更为友好。例如，央行预计GDP将增长约3%，就业增加、失业率将再次下降。这将推高房屋销售并支撑房价。 与此同时，市场挂牌量已开始下滑，而成交量继续增长将进一步减少库存，使议价权从买方转向卖方。 尽管买房从不轻松，但在长期房价疲软叠加收入上涨与房贷利率下降后，如今的房屋可负担性已接近“正常”水平。这未必会加速房价上涨，但此前可负担性差带来的市场制动因素已显著减弱。 利率方面，过去12个月至18个月的降息将在2026年继续改善家庭财务状况。目前约12%的贷款仍为浮动利率，另有33%的固定利率将在未来3个月至6个月内重新定价，这将支持经济并推动房市。 当然，借款人也面临关键抉择——尤其是在许多人后悔2021年未锁定5年期利率的背景下，他们可能更想避免再次犯错。 综合来看，在2025年约9万宗成交的基础上，Cotality预计2026年全国房屋交易量将上升至约10万宗（2027年可能会更高）。 Cotality还预计全国房价中位数可能将增长约5%。按以往标准，这样的涨幅在深跌之后算是温和。但需记住，政府正在强力推动住房供应举措，加上住房库存相较人口增长已上升，这将限制中期房价涨幅。 另一个需要关注的因素是DTI法则。虽然目前其限制力不强，但随着房贷利率下降（以及银行内部压力测试利率下降）2026年DTI法则可能变得更关键，从而压制过快的房价上涨。 此外，2026年还是大选年，房地产税制势必成为竞选议题之一——包括工党提出的2027年7月1日生效的资本利得税方案。 不过若国家党胜选，资本利得税方案很可能再度被搁置。 但无论如何，监管环境依旧将是2026年房市的核心主题。

剑客浪心

我觉得还有至少二个大SHOCK，大家都没意识到