2000年左右的小区有Covenant限制不允许建联排？？？

会说话的猴

最近看了一个北岸某2000年左右开发的小区想作为自住房，600左右的地。当提出是否有可能被开发商看上的时候，中介很果断的说title里有Covenant限制（在九几年分割的时候），不会允许在这个小区中建造里高密度或联排，所以不会有开发商看上。

但UPA已经将此区域规划为Suburban，请问如果地上有Covenant时，法律效力大于UPA嘛？另外，在90年代应该没有现在高密度的概念吧？这种高密度会在Covenant以什么形式描述？

陌生的香港人

這個題目有點像月經帖了 只能說covenant 的法律效力還是有的  但Council 不會管了 只管UP/NPS-UD  就看甲方還在不在/鄰居會不會用這個來反擊了

补充内容 (2021-11-1 10:42):
交上去 只要符合UP/BC 規定/相關標準  BC 和分割的RC 都會批 -  最好先看看甲方是誰和還在不在...

永垂爱不朽情

UPA已经将此区域规划为Suburban

会说话的猴

陌生的香港人 发表于 2021-11-1 10:28
這個題目有點像月經帖了 只能說covenant 的法律效力還是有的  但Council 不會管了 只管UP/NPS-UD  就看甲方 ...

谢谢香港人，我找到最相关的一句话是：The transferee will not subdivide, crosslease, unit title or erect flats and/or other units on the first land. 如果邻居揪着这句不放，会很影响开发商建高密度联排吧。

陌生的香港人

会说话的猴 发表于 2021-11-1 10:41
谢谢香港人，我找到最相关的一句话是：The transferee will not subdivide, crosslease, unit title or e ...

我不清楚不是甲方的鄰居能不能拿這句來找事  嗯  這個最好問問本地律師比較好

微苦蓝山

会说话的猴 发表于 2021-11-1 10:41
谢谢香港人，我找到最相关的一句话是：The transferee will not subdivide, crosslease, unit title or e ...

开发商一般不会去碰这种事的，不管邻居闹不闹

会说话的猴

陌生的香港人 发表于 2021-11-1 10:44
我不清楚不是甲方的鄰居能不能拿這句來找事  嗯  這個最好問問本地律師比較好 ...

好的谢谢，刚查了作为transferee这家公司已经注销了。字面理解是如果有开发商接盘，这句话可能不会限制新来的开发商？嗯还是找律师理解一下。。。

rzrljb

这种小区东区也有结果就是没有任何人开发，最好别碰

吃草的狮子

邻居可以联合告，各种找麻烦，开发商是不会考虑的。

skyjustin

这种小区 可以把老房子拆了 建个全新的大独栋吗？

补充内容 (2021-11-1 11:12):
三层楼大独栋

skyjustin

skyjustin 发表于 2021-11-1 11:12
这种小区 可以把老房子拆了 建个全新的大独栋吗？

补充内容 (2021-11-1 11:12):

说不定能卖个好几百万

小手冰凉的兔子

现在的人啊，真是掉钱眼里了，只想着开发开发，买了房子恨不得买上推倒重建，赚个几百万，麻烦不要去破坏那些好的小区不行吗？这样下去奥克兰还有能好好住的地方吗？

kikilulu

小手冰凉的兔子 发表于 2021-11-1 11:49
现在的人啊，真是掉钱眼里了，只想着开发开发，买了房子恨不得买上推倒重建，赚个几百万，麻烦不要去破坏那 ...

对啊，当时加这个covenant，人家也是考虑对小区原有风貌的保护才加的，想推倒重建，完全可以去买没有Covenant的房，市场上面很多无Covenant的。

微苦蓝山

skyjustin 发表于 2021-11-1 11:12
这种小区 可以把老房子拆了 建个全新的大独栋吗？

补充内容 (2021-11-1 11:12):

重建独栋是可以的，一般只说不能分割，不能建独立小屋

微苦蓝山

小手冰凉的兔子 发表于 2021-11-1 11:49
现在的人啊，真是掉钱眼里了，只想着开发开发，买了房子恨不得买上推倒重建，赚个几百万，麻烦不要去破坏那 ...

是的，如果自住的话，选在这种地方就对了，尤其现在新规定出来之后，以后连SHZ都危险了，有这种的covenant反而不太会受影响，毕竟私人契约是会被认可的

鯇魚

老实说，除非那地走巨大的赚钱潜力，否则根本不会需要建三层建到这种地方去。

就现在这个建房速度，猴年马月才需要担心…

我选择新西兰

会说话的猴 发表于 2021-11-1 10:41
谢谢香港人，我找到最相关的一句话是：The transferee will not subdivide, crosslease, unit title or e ...

市政府和中央政府的住房政策，不影响coneant的效力, 你还是要尊重此类限制条款。否则如果违约，邻居可以起诉，要求拆除新的违约的建筑。有类似的法律案子，可以读一读，了解点这方面的法律知识。

我选择新西兰

微苦蓝山 发表于 2021-11-1 11:59
是的，如果自住的话，选在这种地方就对了，尤其现在新规定出来之后，以后连SHZ都危险了，有这种的covenan ...

是这样的，conevant 不会因为政府的住房新政策而失去法律效力。如果卷入这样的纠纷，唯一可以争议的是interpretation of the land covenant，而不是拒绝承认它的效力。

会说话的猴

我选择新西兰 发表于 2021-11-1 13:01
市政府和中央政府的住房政策，不影响coneant的效力, 你还是要尊重此类限制条款。否则如果违约，邻居可以 ...

您好，请问能否有这样的理解：因为这条只限制了“transferee” 也就是当年的开发商对土地分割的权利，我查了一下当年的开发商已经注销公司了，所以这条不再适用？

微苦蓝山

会说话的猴 发表于 2021-11-1 14:04
您好，请问能否有这样的理解：因为这条只限制了“transferee” 也就是当年的开发商对土地分割的权利，我 ...

我觉得不是的，所有后手（就是后来买入这一房产的人）都受这个条款的限制
这样的情况并不少见，很多环境好的小区都有这样的约定，和开发商没有关系

LU99

不赶紧买， 做第一个吃螃蟹的人， 成功， 失败。 记得上来更新一下。
就是不让分， 也无损失， 毕竟以后这种幽静小区， 成稀缺资源， 所以就更贵

我选择新西兰

如果你是开发商，下面的这组关于Auckland 的数字需要了解：
The land area of titles with a covenant covers 60,757 hectaresor 12 per cent of Auckland’s land area.

Residential zones contain 83,068 titles that areaffected by land covenants,

or 19 per cent of the total number of titles in residential zones;

these titles cover an area of 8685 hectares, 23 per cent of the total area of residentialzones


补充内容 (2021-11-1 14:31):
Howick Local Board has the largest number of titles with land covenants (18,261)

补充内容 (2021-11-1 14:43):
Close to half (42,450, or 44 per cent) of all titles with
land covenants are located in the Mixed Housing Suburban zone, another quarter
(23,567, or 24 per cent) being in the Single House zone, and a tenth (9,992) being in
the Mixed Housing Urban zone.

angelee123

我选择新西兰 发表于 2021-11-1 14:28
如果你是开发商，下面的这组关于Auckland 的数字需要了解：
The land area of titles with a covenant cove ...

是的，东区到处都是covenant

我选择新西兰

微苦蓝山 发表于 2021-11-1 10:47
开发商一般不会去碰这种事的，不管邻居闹不闹

在Auckland， 27% 的single housing zoon 的titles， 有covenant .    开发商肯定是要远离这样的地区为妙

我选择新西兰

angelee123 发表于 2021-11-1 14:41
是的，东区到处都是covenant

是的， 以Howick 地区为例，我看到的数字是，有48%的房子都带有这样或那样的covenant.


去选房子和买房子，真的要做好功课。


补充内容 (2021-11-1 14:52):
Mangere - Otahuhu  39%

我选择新西兰

会说话的猴 发表于 2021-11-1 14:04
您好，请问能否有这样的理解：因为这条只限制了“transferee” 也就是当年的开发商对土地分割的权利，我 ...

仍然有效。  但你可以根据 Property Law Act s 317 ,向法庭提出申请，要求removal/ modification。打官司前要三思，又把握才进行啊

skyjustin

这种才是真正的single house zone

我选择新西兰

skyjustin 发表于 2021-11-1 16:20
这种才是真正的single house zone

single housing zone 的covenent, 比例很好， 会影响今后的城市高密度计划。从个人和政府的角度，都会有动作。有些covenant 可以通过法律程序做调整变更，完全取消可能会比较难。