从2020年5月到2025年5月净移民和consent home

rzrljb

老看到房子不好租的帖子，于是就去查了下stat NZ
2020年5月到2025年5月净移民
总共255805，净移民首先影响的是租房，毕竟海外买家还没放开，工签学签来了先租房

一共consented house有245031，不过并不是所有的consent都会盖，我查了一下council的网站，差不多89%左右的都能盖好。也就是218077套大概。

按照政府统计口径，平均3人住一套房，那就是多余了132809套房子。

不过2019年的新闻说住房缺口13w套，现在应该就属于没有缺口的状态。不过奥克兰应该属于房屋过剩了，因为新西兰内部人口流动的话奥克兰是持续流出的。

2025年5月单月，新西兰净移民是-119人，预计负数会持续拉大，而building consent，5月是3151，住房理论上会在未来的1-2年间，过剩6-7w套，假设未来净移民暴增，还需要最起码2-3年才能磨平房子过剩。

感觉租房市场在未来5年内可能都抬不起头，房东内卷的时代开始了。

unamed

不要只看剩移民，还有国内的人口增长。

anzbank

明年20万大赦人口开始满足入籍要求，一直租房没想着定居的新奥体阿撸阿人还要跑一批。

专玩狗头

我持相对反面的观点

俗语说 杀头的生意有人做，亏本的买卖无人干

如果房租涨不上去，但是最低工资，通胀率以及地税保险持续增加，那只会倒逼投资人卖房，投资其它领域
市场上出租的房子少了，租金价格就相对平稳。

rzrljb

专玩狗头 发表于 2025-8-5 11:55
我持相对反面的观点

俗语说 杀头的生意有人做，亏本的买卖无人干

如果一个人卖房，他可以卖给自住买家和投资买家，卖给自住买家，房东和租房者同时减少，卖给其他的投资者，房东和自住买家不变
按照你的想法，应该是更多的卖给自住买家，因为赔本生意没人做，那就会变成租房供需双减少（双方同时减少的情况下对租房市场仍然没有正面促进），还会因为卖盘巨大导致房价下跌

rzrljb

unamed 发表于 2025-8-5 11:37
不要只看剩移民，还有国内的人口增长。

人口增长一年2w4，平均，也就是8000套住房需求，现在每年的房子过剩还是有2w4，如果净移民不能逆转，估计盖房子的人也会越来越少，建筑业会更多人失业，然后导致这些人去海外找工作，人口流失还是会加剧

unamed

rzrljb 发表于 2025-8-5 12:08
如果一个人卖房，他可以卖给自住买家和投资买家，卖给自住买家，房东和租房者同时减少，卖给其他的投资者 ...

原则上是这么说，但是在短期内会有很大影响的，比如现有的租客要求被搬出，然后租客也不一定可以立刻找到满意的出租房，买家也不一定喜欢。所以不是换凳子坐这么简单。

补充内容 (2025-8-5 12:16):
还有比如一个岗位被开了，另外一家公司在招同一个岗位，也不代表这个人会无缝转入到新公司对吧。

unamed

rzrljb 发表于 2025-8-5 12:11
人口增长一年2w4，平均，也就是8000套住房需求，现在每年的房子过剩还是有2w4，如果净移民不能逆转，估计 ...

所以我一直说建筑工人一跑去澳洲后，当库存减少需要人建房的时候就会房价飙升的时候。

补充内容 (2025-8-5 12:20):
自然人口增长才2w4这么少？

专玩狗头

rzrljb 发表于 2025-8-5 12:08
如果一个人卖房，他可以卖给自住买家和投资买家，卖给自住买家，房东和租房者同时减少，卖给其他的投资者 ...

所以我说我持 相对 反面的观点

因为不是一个因素决定的，而且人口流入和待租房数量也是动态数据，就好比金价涨了，并不是金涨了，是钱不值钱了

如果经济学能被证伪，那就算科学类专业了，慢慢看，看明年后年的租金统计
现在两房联排大概租650每周吧

jli044

那楼主是希望继续崩盘，还是回暖呢？

Jan90

jli044 发表于 2025-8-5 12:28
那楼主是希望继续崩盘，还是回暖呢？

这个闭环互相影响，租房市场不行，mum and dad投资人不进场，开放商不囤地，价格涨不起来.

中介说自住的不买新房，不买联排，联排的未来就是出租房、政府公屋，好区自住房还是涨，就看差区的走向了.

rzrljb

unamed 发表于 2025-8-5 12:14
原则上是这么说，但是在短期内会有很大影响的，比如现有的租客要求被搬出，然后租客也不一定可以立刻找到 ...

现在市场上已经有非常大量的出租房了，在24年初国家党刚上台时，房市有过一波小高潮，很多人房子卖得不错，卖的人也很多，都把租客赶走了，当时我正好出租，非常好租，轻松高价租出去了，之后租房市场就不行了，等到24年低房市又回暖的时候，租房市场还是持续走低，说明大量房子上市赶租客都影响不了租房市场，因为租房市场库存早就过剩了。

rzrljb

jli044 发表于 2025-8-5 12:28
那楼主是希望继续崩盘，还是回暖呢？

我希望不能改变任何事情，我希望我身体健康

rzrljb

专玩狗头 发表于 2025-8-5 12:22
所以我说我持 相对 反面的观点

因为不是一个因素决定的，而且人口流入和待租房数量也是动态数据，就好比 ...

可以具体看看，两房联排到不了650吧，应该600出头

rzrljb

unamed 发表于 2025-8-5 12:18
所以我一直说建筑工人一跑去澳洲后，当库存减少需要人建房的时候就会房价飙升的时候。

补充内容 (2025-8 ...

In New Zealand, natural population growth (births minus deaths) was 20,800 for the year ended March 2025

我搜数据结果就是这个
当库存减少，人口大增的时候会短时间内创造不平衡，这就是机会，但是要过好几年苦日子持续萎缩。

261874939

楼主这是曲线“官宣”崩盘，少了20年初那时候的简单直接粗暴。
lol

提一嘴，现在移民局大放水，如果效果不及预期就要再次大射了

底层逻辑

261874939

专玩狗头 发表于 2025-8-5 11:55
我持相对反面的观点

俗语说 杀头的生意有人做，亏本的买卖无人干

狗头预测房市崩盘崩盘的现在开发不是亏本生意有人做吗

凡事特别是投资不能完全依靠底层逻辑的，毕竟赚钱的考的都不是底层逻辑。

反正昨天定存了好几万，准备抄底那些进场开发的。

鯇魚

anzbank 发表于 2025-8-5 11:43
明年20万大赦人口开始满足入籍要求，一直租房没想着定居的新奥体阿撸阿人还要跑一批。 ...

没那么早，大部分签证人2022年才审完，最早按4年8月也是明年年底才有可能开始，绝大部分要等到2027。入籍审核本身也有时间限制，倒是长短不一。

留意2027就对了

unamed

鯇魚 发表于 2025-8-5 13:49
没那么早，大部分签证人2022年才审完，最早按4年8月也是明年年底才有可能开始，绝大部分要等到2027。入籍 ...

澳洲最近也不是很好，等到2027年有可能会有一波人回流。

专玩狗头

261874939 发表于 2025-8-5 13:48
狗头预测房市崩盘崩盘的现在开发不是亏本生意有人做吗

凡事特别是投资不能完全依靠底层逻辑的，毕竟赚钱 ...

狗头的逻辑是
趁着现在建筑市场僧多粥少，可以压低价格
在竞争激烈的人工材料市场，以甲方的身份让乙方自残而获的优势
然后打时间差，绕过明线测试，等待高点套现

先不说他这算盘能不能打响，能不能和市场时机匹配

就说亏本的生意没人做，这一点。
就知道他要做分割的前景了
还预算30万一套房的成本，还包括土地
等着看结果吧

rzrljb

261874939 发表于 2025-8-5 13:44
楼主这是曲线“官宣”崩盘，少了20年初那时候的简单直接粗暴。
lol

我只是讨论房客不好找这件事，崩盘什么的不知道啊，移民局大放水挺好，一边从下面放水一边被澳洲从上面抽水，留下来的都是棕色的渣子了

鯇魚

unamed 发表于 2025-8-5 14:09
澳洲最近也不是很好，等到2027年有可能会有一波人回流。

已经开始回流了。不过如果明年工党当选估计又会继续过去

补充内容 (2025-8-6 00:38):
新西兰工党

rzrljb

鯇魚 发表于 2025-8-6 00:38
已经开始回流了。不过如果明年工党当选估计又会继续过去

补充内容 (2025-8-6 00:38):

一直有回流，只是出去的比回流的还多，而且净移民数据不会说谎，出去的比回流的+工签+学签+rv等都多

专玩狗头

rzrljb 发表于 2025-8-5 13:21
In New Zealand, natural population growth (births minus deaths) was 20,800 for the year ended Marc ...

那是不是等人都走光了，失业率是不是就下来了
然后失业率跌下来，那OCR是不是要加上去了
利息涨，人都跑光了，房子岂不成了一堆烂木头水泥块
别讨论租房市场了，赶紧卖房跑路了
跑晚了，连汇率都要再亏一半了

rzrljb

专玩狗头 发表于 2025-8-6 11:56
那是不是等人都走光了，失业率是不是就下来了
然后失业率跌下来，那OCR是不是要加上去了
利息涨，人都跑 ...

润了润了，早润早超生

专玩狗头

rzrljb 发表于 2025-8-6 13:24
润了润了，早润早超生

抓紧吧，再不run，又要加RUC的税了

rzrljb

专玩狗头 发表于 2025-8-6 13:42
抓紧吧，再不run，又要加RUC的税了

啥时候加啊我咋没看到新闻说？

unamed

rzrljb 发表于 2025-8-6 13:48
啥时候加啊我咋没看到新闻说？

只是从汽油剥离路税，主要是对付hybrid

rzrljb

unamed 发表于 2025-8-6 13:57
只是从汽油剥离路税，主要是对付hybrid

那不影响我，我已经在交ruc了

专玩狗头

rzrljb 发表于 2025-8-6 14:40
那不影响我，我已经在交ruc了

也对，run澳也不是因为路税这一个原因就run的