请教大家投资APARTMENT到底可否？谢谢了

mariowsh

想投资房产，APARTMENT的投资可行性到底有多少？(买永久产权的）
如果可以，请建议注意的地方。
如果不可以，请说明一些原因。

时分感谢大家的帮忙，因为着实有些迷茫了。

NewLynnHse

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &fromuid=280155

mariowsh

Lease 发表于 2012-1-26 16:41
给LZ举个我自己实际的例子, 两年前我买一个APT, 售价13万4千5, 每周租金$300.

1. 计算投资回报.

太感谢了 ，非常清楚
谢谢·~

speedoice

Lease 发表于 2012-1-26 16:41
给LZ举个我自己实际的例子, 两年前我买一个APT, 售价13万4千5, 每周租金$300.

1. 计算投资回报.

精明投资者啊。真的买对了！
CBD APT比较复杂，所以很多人不敢下手。  错对在一线间。

Lease

mariowsh 发表于 2012-1-26 14:13
可是到底什么样的APT是买对的呢

能举点例子吗

给LZ举个我自己实际的例子, 两年前我买一个APT, 售价13万4千5, 每周租金$300.

1. 计算投资回报.

Rent                                                   15600
               
Body Corp                                            2650
Rates                                                    1100
R & M                                                   1000
Mgnt                                                    1247
               
Total Operating Expenses                     5997
               
EBIT                                                    9603
               
Purchase Price                                 134500
               
Net Yield                                           7.14%
               
Gross Yield                                          11.6%
               
Loan Interest                                   8877(当初的两年固定利率为6.6%)
               
Total Expenses                                 14874
               
Net Profit p.a                                   726
               
Net Profit p.w                                 13.96

即该APT的净租金回报为7.14%, 高于当时的贷款利率, 更远高于存款利率. 因此投资回报率理想.(注: 现在该APT的租金已经上涨到$320, 净租金回报为7.8%).

2. 估值

这部分对于没有金融专业知识的人而言比较困难. 但通过学习也不难掌握. 用DCF估值法可以估出该APT的内在价值为18万左右, 即我的买入价仅为其真实价值的64%.

3. 地段

我只买CBD的APT, 因为我觉得CBD是AKL最具活力的地方. 那里的屋业理所当然应该具备价值.

4. 面积

40m2以下的, 也就是人们最讨厌的 Shoe Box目前是回报率最高, 最具潜力的. 当然某些比较大的APT, 如果你自己不嫌麻烦, 将一个房间割成两间, 然后再分租出去, 那样的回报率可能更高.

5. 房屋质量

这就要看Body Corp Minutes. 我的这幢是2004年建成的, 我看了自建造以来所有的Body Corp Minutes.没有任何问题. 我是在2010年买的, 6年来这幢APT没有出现漏水等问题, 可以reasonably 推断这幢楼是OK的.

阿海

apartment投资好处就是cashflow高。

很合适那些手上有钱但没有工作需要收入的。

所以你要知道你的长线目标是什么。

是想每周每年都有大量的租金收入进袋，还是10年20年后房子翻几倍。

通常高租金收入的就意味着低升值。

中收入的=中升值

低收入的=高升值

所以你的portfolio要达到你投资的目的，是为了收入呢？还是升值呢？还是两样都要。

mariowsh

千语千寻 发表于 2012-1-26 14:36
我觉的还好哦，我买了15万没贷款，15万存银行利息是不到7000，扣掉税才6000多一点点一年。我租的算便宜了， ...

嗯 我有时候也这么想

所以很迷茫，因为很多人都第一时间告诉我，不要投资APT

我才在这里等待高人指点。。。

千语千寻

我觉的还好哦，我买了15万没贷款，15万存银行利息是不到7000，扣掉税才6000多一点点一年。我租的算便宜了，长租，基本没有空房时间，320一周物业是3000多点一年。所以一年我净得1万三。但是交给中介的话他们一年就收2000多，而且坑完了租客坑屋主。建议大家尽量别用，用的话也要签文件修任何超过50块的东西都要房主同意，不然就等着扣些杂七杂八的维修费吧。就算不升值也不会贬值吧。再扁就白送了。所以我没那么多钱投有地的房子，只想找个安稳的收租的，我没觉得公寓房有任何问题啊。欢迎大家分享。

mariowsh

speedoice 发表于 2012-1-26 05:55
这个见解有独到之处。 APT 买对了就赚， 租金部分利润高很多。

可是到底什么样的APT是买对的呢

能举点例子吗

面积？地段？还什么房屋质量？物业管理？

mariowsh

阿海 发表于 2012-1-25 14:59
apartment投资有贷款限制

apartment增值低

谢谢~~~~~解答

speedoice

Lease 发表于 2012-1-25 16:29
哈哈, 我看绝大多数人都依然反对投资apartment, 这恰好说明现在依然是投资apartment的好时机. 个人的亲身经 ...

这个见解有独到之处。 APT 买对了就赚， 租金部分利润高很多。

阿海

Lease 发表于 2012-1-25 17:40
看来你的竞争者还不少啊.

apartment现在没有太多人去争, 所以价格依然低廉. 投资市场风水轮流转, Soo ...

嗯希望如此吧。

Lease

阿海 发表于 2012-1-25 17:33
各有各市场嘛。

我还希望大家投资apartment呢，这样我们团队就少人竞争房子和unit了 =）

看来你的竞争者还不少啊.

apartment现在没有太多人去争, 所以价格依然低廉. 投资市场风水轮流转, Sooner or later, 人们会发现apartment的价值.

阿海

Lease 发表于 2012-1-25 17:29
哈哈, 我看绝大多数人都依然反对投资apartment, 这恰好说明现在依然是投资apartment的好时机. 个人的亲身经 ...

各有各市场嘛。

我还希望大家投资apartment呢，这样我们团队就少人竞争房子和unit了 =）

Lease

哈哈, 我看绝大多数人都依然反对投资apartment, 这恰好说明现在依然是投资apartment的好时机. 个人的亲身经历是2011年 AKL CBD的apartment已经比前一年增值5-8%, 而且目前现有的apartment的replacement cost仍然比售价高出一倍, 这就意味着不会有任何人在AKL CBD 建造apartment, Supply滞涨, 而demand却在不断增加, 这从不断上涨的房租中可见一斑. 所以结论是显而易见的: apartment未来必涨无疑, 只是大家需要一点耐心.

至于大家担心的bodycorp, 其实你在买的时候尽量多看往年的minutes, 就可以判断出这幢楼的质量如何, 通常质量不好的apartment熬不过5年就需要花大价钱修理. 同时要尽量买单位户数多的apartment, 这样一来分担到每一户的bodycorp就不会太贵.

花样年华

说的对，公寓还是不要买，除非你有闲钱。。。。。。。。。。

阿海

NewLynnHse 发表于 2012-1-25 16:32
倒是，也有想过投资apartment, 只是对bodycorp有一种不知名的恐惧感。

主要是bodycorp你只是100+个业主的其中一位，没有发言权啊。

如果bodycorp很烂，什么都不管，那你要得到51%业主的同意才能换body corp company。。。

阿海

吉祥果 发表于 2012-1-25 16:27
哈哈，有道理...我是坚决拥护有地的房子的...

地才增值啊

阿海

d_tsai 发表于 2012-1-25 16:29
到時候 眾人決定怎麼翻新 大概就要花上幾個月決定....?

现在apartment都需要10年维修计划的，通常都会提前几年决定，然后存钱翻新。

NewLynnHse

阿海 发表于 2012-1-25 15:17
房子旧了就要翻新。。。

apartment外墙等等翻新可不简单。。。

倒是，也有想过投资apartment, 只是对bodycorp有一种不知名的恐惧感。

d_tsai

阿海 发表于 2012-1-25 16:17
房子旧了就要翻新。。。

apartment外墙等等翻新可不简单。。。

到時候 眾人決定怎麼翻新 大概就要花上幾個月決定....?

吉祥果

阿海 发表于 2012-1-25 16:14
这里apartment都是近20年建的。

等再过20年就。。。。

哈哈，有道理...我是坚决拥护有地的房子的...

阿海

NewLynnHse 发表于 2012-1-25 16:16
真的没有质量比较好的apartment?

房子旧了就要翻新。。。

apartment外墙等等翻新可不简单。。。

NewLynnHse

阿海 发表于 2012-1-25 15:14
这里apartment都是近20年建的。

等再过20年就。。。。

真的没有质量比较好的apartment?

阿海

吉祥果 发表于 2012-1-25 16:06
目前apartment价格可不便宜，刚性投资需求比较大吧，但是确实maintenance比较低，比较省心，如果能找到性价 ...

这里apartment都是近20年建的。

等再过20年就。。。。

到时候maintenance就厉害了。

吉祥果

目前apartment价格可不便宜，刚性投资需求比较大吧，但是确实maintenance比较低，比较省心，如果能找到性价比比较合适的，还是可以考虑的...

阿海

apartment投资有贷款限制

apartment增值低

apartment每年body corp都涨

但apt租金高

注意body corp minutes, 一定要买前看，最好找最近3年的，看看有什么保养问题，例如漏不漏水。

NewLynnHse

帮顶。。。坐等高人