北岸大桥收费后 北岸房价会涨？

netghost1861

      n次看到一种理论，叫做：大桥收费后，南部的贼人不去北岸了，北岸犯罪率降低，社会环境变好，房价上涨。

      我觉得很可笑。大桥收费是双刃剑，阻挡南贼的同时，也在阻挡你自己。

成本对比：
      犯罪率（主要是盗窃率）是一种风险成本，可以用保险cover。假设财产保险每月60刀（约等于略大于失窃风险成本）。大桥收费以后阻挡了部分南贼，假设失窃率降低30%。则每月节省18刀。此乃收益。
      而大桥收费的成本，假设单趟1刀，每天2刀，对于南下的上班族来说每周10刀每月42刀。42》18，远超失窃率下降带来的收益。

假如过桥费2刀会怎样：
      单趟2刀：每周20刀，相当于你被减了0.5刀的hourly pay。每月成本高达84刀！相当于一半的电费或者全部的电信费。此时受影响的低收入的家庭开始因经济拮据而逃离北岸南迁，以租客居多。租房市场开始变冷，租金下降，房屋投资回报率下降，价格敏感型房屋买家撤离北岸，房价萎靡。

过桥费5刀或怎样？
      一天10刀每月220刀，别说底层，连中产都开始大批逃离，中低价位房屋大量抛售，连锁效应至所有房屋价格狂跌。这时候还有人关注失窃率吗？还有人管南贼来不来吗？基本上跌到和小镇房价差不多，均价30w。也不会完全没人住，总有人不用往南走，留守本地就可以的。其实，说到底小镇、甚至蛤蟆屯为啥便宜？不就是因为交通成本高吗？和北岸被隔绝起来收过桥费不是一个道理吗？还有极少数豪宅可能还坚挺。
      当然了，如此高的过桥费在现实中是不可能的，极端假设而已。



      所以事情不要光想一面，捡芝麻丢西瓜。大桥收费的好处坏处孰重孰轻，还是要比较以后才知道的。而有些中介的坏处就在于，事情只说一面，假话全不讲，真话不讲全。

Ardell假睫毛

对我倒是无所谓，收就收吧，只要使用起来方便就行了，也不会贵得离谱。

Redjeans

世上无民主，水电涨你不商量，民主吗。大桥一定会收费，哪有免费的。20号隧道没钱了也要收费，爱走不走。到时又会重新布局了。中区王牌。

netghost1861

Sky-Police 发表于 2012-9-23 17:52
LZ的观察和思考能力真的是入乡随俗了。。。

要不你说说你的高见呢？

Sky-Police

LZ的观察和思考能力真的是入乡随俗了。。。

我行我素我酷

netghost1861 发表于 2012-9-11 16:44
你的话让我想起以前上班的地方，一些垃圾人来卖货，车子前后车牌不一样的。
要是贼用废牌和被盗车牌去哪 ...

他们自己的车也不交费的，我过去认识个岛人，还算是比较好的，罚款，路税，从来不交过，照样领救济，新西兰，我就是没有钱，政府根本没有办法，最多抓住关两天，这些人也不在乎，有免费吃的地方

netghost1861

我行我素我酷 发表于 2012-9-11 13:01
大桥收费后，南部的贼人不去北岸了， 这种想法太天真了吧，贼是不交费的，你可以去看看，那些很多没有工作的 ...

你的话让我想起以前上班的地方，一些垃圾人来卖货，车子前后车牌不一样的。
要是贼用废牌和被盗车牌去哪里，的确是不用交费。

我行我素我酷

大桥收费后，南部的贼人不去北岸了， 这种想法太天真了吧，贼是不交费的，你可以去看看，那些很多没有工作的毛利人，岛人，从来不买 wof和路税，家里，没有电话，没有网络，何况是贼，他们更不会交费了。只有我们这些上班族，才会老实交罚单，交各种费用，有这样想发的人，绝对是意淫了。

beck@

不过换句话说。 要是收费后  北岸属于是真真的有钱人的地方了。。。没钱的人都不会住那里。或者搬走了

beck@

北岸大桥收费 都不知道要等到哪一年才能实现呢

netghost1861

choc 发表于 2012-9-10 20:15
如果我是岛毛, 收过桥费后肯定每次作案得多偷几家, 因为成本增加了.

这也不是没可能，合并起来一次偷完。

choc

如果我是岛毛, 收过桥费后肯定每次作案得多偷几家, 因为成本增加了.

netghost1861

NZWESTK 发表于 2012-9-9 15:18
LZ的分析比较理性 但不能就说将来事实就一定如此 很简单的例子：
NZ都是在跟OZ看齐 而奥克兰和悉尼又是非常 ...

悉尼的情况我不太了解。

NZWESTK

LZ的分析比较理性 但不能就说将来事实就一定如此 很简单的例子：
NZ都是在跟OZ看齐 而奥克兰和悉尼又是非常的相像
但目前悉尼的情况就是 北岸过桥收费 但北岸还是富人区 还是好区
并且商业什么的一点都没受影响 甚至隐约有出现第二个市中心的趋势

netghost1861

Luanna 发表于 2012-9-9 09:10
先姑且你说的什么“密度”“核心就业区”什么的你随意设计的词汇都是准确的，至少有一点你没有提到，你目 ...

车流车道绝不会和现在相反。奥克兰的重心也绝对不会变成北岸。良港、机场、铁路、重工业区等等现代经济的基础设施北岸统统没有。奥克兰的核心绝对是中区，在我们有生之年都不可能变的。北岸要是和中区的交通成本增加、被隔离化，只会导致北岸“自绝于人民”。

你说的“比如，原来在北岸没有分公司的可以设一个分公司，招收北岸人员就业，原来缺少某些类别的生意可能会有人抢夺先机在北岸创办一个，等等。”这段话，把里面的“北岸”换成“汉密尔顿”，也一样成立，可是汉密尔顿的经济和房价呢？

从来不可能有一个地方因为被“隔离”于经济主体、重要基础设施以外反而因此而获得大发展的，不可能的。交通成本直接影响经济发展，这是不变的定律！你反过来想，要是交通成本降低了，难道经济还变差了不成？太荒唐了！不能着眼于某些围观案例而忽视了这个经济世界的宏观规律。

netghost1861

vvzhuang 发表于 2012-9-9 11:49
可是令人遗憾的是现在北岸是西边的房子受追捧，比如hillcrest,sunnynook,pinehill,其涨幅超过了Bay区。

那是因为现在大桥还没收费。

netghost1861

allanatnz 发表于 2012-9-9 10:28
楼主的定量分析非常不错，不过这个分析有个前提，就是人是一个非常理性的经济人。但是楼主没有想到人还是一 ...

要是收1刀过桥费的话，我也觉得东边没事，中西部受影响。

vvzhuang

allanatnz 发表于 2012-9-9 10:28
楼主的定量分析非常不错，不过这个分析有个前提，就是人是一个非常理性的经济人。但是楼主没有想到人还是一 ...

可是令人遗憾的是现在北岸是西边的房子受追捧，比如hillcrest,sunnynook,pinehill,其涨幅超过了Bay区。

allanatnz

楼主的定量分析非常不错，不过这个分析有个前提，就是人是一个非常理性的经济人。但是楼主没有想到人还是一个感情感性的动物，有时很多决策是非理性的，个人的好恶，背景有时会压过理性。鉴于新西兰的主流文化是喜欢安静的社区，喜欢有景有海的房子。我个人觉得北岸大桥如果收费，在短期内，洗牌的过程当中，可能会出现楼主所说的情况，但是慢慢的就会加强北岸富人区的地位，使得北岸的房子特别是东边的房子更加坚挺。北岸西边的房子就很难说，讲不清楚。

Luanna

netghost1861 发表于 2012-9-8 10:12
当然想过了。只可惜北岸这块地方更倾向于住宅区而非工商业区。拿个google地图出来看看，北岸的工商业区密 ...

先姑且你说的什么“密度”“核心就业区”什么的你随意设计的词汇都是准确的，至少有一点你没有提到，你目前看到的人流车道什么的都是可以改变的。
一旦收费，情况也随之会发生变化。比如，原来在北岸没有分公司的可以设一个分公司，招收北岸人员就业，原来缺少某些类别的生意可能会有人抢夺先机在北岸创办一个，等等。
那个时候。你看到的北岸大桥，车流车道的变化可能和现在是相反的。

总之是重新洗牌，洗牌之后的格局不是你用目前的情况推算出来的。

winny

赶紧去北岸买房

aucklanddiy

狂风暴雨 发表于 2012-9-8 15:24
奥市还要出台高峰时期去city收费的政策呢,一个月80刀,如果某人住在北岸又刚好在city上班的话,工资还没到位, ...

是啊，此政策还是特别针对亚洲黄种人，保护毛利岛民福利，从CBD出去到Auckland city其它地方的话，不是毛利岛民多收50%的费用，如果某人不住在CBD又刚好在city上班又刚好不是岛毛，工资还没到位，一个月500刀就已经捐献给市政建设了。

狂风暴雨

奥市还要出台高峰时期去city收费的政策呢,一个月80刀,如果某人住在北岸又刚好在city上班的话,工资还没到位,一个月300刀就已经捐献给市政建设了.

netghost1861

vvzhuang 发表于 2012-9-8 14:56
如果北岸大桥要收费，那么基于公平原则，南区，西区上CBD的高速/铁路政府都要设卡收费，结果是CDB公寓飞涨！ ...

设卡收费。。。基本上政府等着倒台了。

vvzhuang

如果北岸大桥要收费，那么基于公平原则，南区，西区上CBD的高速/铁路政府都要设卡收费，结果是CDB公寓飞涨！

netghost1861

my1318 发表于 2012-9-8 10:45
前述不是說奧克兰會火山爆發  南區大部分成紅色海洋  北岸房價會否上漲些

东区貌似也没有火山（最近的在中区mt wellington）。西区记不得了。
火山这种事情不能作准的，说不定一万年、十万年也不爆发。最近是因为坎特伯雷大范围持续地震导致大家都着眼于地质灾害，而09年前貌似很少有人在置业上提火山地震的因素。等个10年都没事的话，人们又会逐渐淡忘地质威胁的。

aucklanddiy

奥克兰CBD的8刀“进城”费 实施后, 企业和商铺会搬离CBD吗？他们在人才成本上又会受到如何影响呢？客户会减少吗？因为每次到访都要有额外成本。