投资心得 - 谈谈Refinance的好处

Annie911

最近两年在几个银行之间转了几次房贷，愈发赶脚Refinance妙处多多，总结如下，供大家参考。

好处1：Cash Back。一般来说，贷款到期后，在原来银行Refix是毛都木有一根的。而其他银行为了抢生意，10万以上的房贷，新银行多少会给些Cash Back或者实物Bonus，贷款越多，Cash Back越多。根据本人经验，30万左右的房贷有3000刀左右，50万左右的有4000刀左右，70万的房贷有5000刀左右，90万的房贷6000刀左右。当然如果银行不同，个案不同，贷款经理不同，各人能争取到的Cash Back也不尽相同。套用Broker们最喜翻的口头禅，就是：Case By Case。

好处2: 更好的利率。一般来说，房贷到期后，原来银行通常不会给灰常优惠的利率，除非你拿到其他银行的Written Offer，可以要求原来银行帮你Match一把，而Refinance房贷到一家新银行，你有更大的Power来和银行谈利率。当然利率和Cash back一样，银行不同，个案不同，贷款经理不同，各人能争取到的优惠利率也不尽相同，还是那句话：Case By Case。

好处3：从原来银行搞一组Revolving Credit。如果你在原来银行有不止一栋房子，把其中一栋的房贷转走时，原来银行通常会按你余下房子最新市场价的80%来计算你需要还的钱，这就相当于帮你进行了一次Revolving Credit操作。举个简单例子，你在A银行有2间房子的贷款，当年买房时每间房子售价50万，你自付20%，每间向银行借40万，两间共借80万，现在转1间房子到B银行，余下这间房子现在市场价涨到70万了，按80%的LVR来算，A银行可以借给你56万。假设B银行把1间房子拿走，还是按照原来50万的市场价计算LVR借给你40万，你不需要把这40万全部还给A银行，只要还它24万就可以了(这样你在A银行的贷款就是80万-24万=56万）, 这么一整，你立马就从A银行整出了16万的Revolving Credit!

好处4：从新银行搞一组Revolving Credit。Refinance时新银行同样会按最新市场价的80%来贷款给你，用上面的例子，你可以从B银行借到70万的80%，也就是56万。把其中24万拿来还给A银行，你手上立马就有了32万的Revolving Credit（其实这里面16万来自A银行的RC，16万来自B银行的RC）！有人可能要问：要这么多Revolving Credit干嘛？借钱越多，风险越大。没错，但要看你借来干嘛，拿RC来逛天空城，棕楠海，马杀猪，我劝你还是省省吧。在我看来，RC是阿海3年买11个房子的不二法宝，是子弹，是能量，是应对危机时的战略储备，是机会来临时你手上随时能够调动的资源。

好处5：优惠浮动利率，免费浮动帐号，免费E-Value。老话说“流水不腐，户枢不蠹”，房贷也一样，呆一个银行久了，就容易滋生惰性，失去对市场的敏感，难以实现资源优化。时不时转一把，可以帮助银行加强竞争意识，还可以让你有个理由向贪婪的银行申请0.75%甚至更多的浮动利息折扣，可以让你的Account Manager免除浮动账户年费，虽说不多，但1家银行省下的年费够你每个月到大华买几斤鸡脚, 2家银行省下的年费够你成为APIA会员，可以在那里拓展视野、提升思维层次，结识一批志同道合的投资朋友。此外，还可以时常从银行免费拿到你房子最新的E-Value，帮助你了解市场行情，保持投资的活力和激情。

最后还有一个好处，就是经常RF，可以让你时常有机会根据个人税务和其他方面的考量，把房子转入或者转出Family Trust，转换Owner时不需单独交一笔律师费。另外时不时让律师重复一下简单劳动，挣点Easy Money，既可以和律师增加感情，又可以为社会多做贡献多交点税！

当然RF可能还有其他好处，翻迎大家补充！ 愿各位少吵架，多看房，吃饱没事干就Refinance一把，频频下单，屡屡得手，投资欢愉！

colaying301

好贴留名。顶顶顶

purpleapple

rockmax 发表于 2015-1-11 23:29
朋友，关于这个问题我也还是没有想明白。举个例子：比如我贷款40W30年，这样本金加利息的总还款额70W。如 ...

你主要是没明白refinance的目的是什么

第一，可以要cash back，这个简单明确
第二，很多人说refinance之后要从28年贷款变成30年之类的，这个银行不会强迫你改，除非你需要。如果你现在银行贷款剩下28年，refiance之后可以还是28年，又或者你还贷能力提升了，你要改成25年，10年，5年都行，只要你过的了银行的算式。
第三，重新评估，refinance的时候同时可以要求银行重新你房产的价值，那么如果你需要再买一套投资房，可以从提升的房屋价值中贷出额外的首付来，当然你没有如此计划，才会陷入到底是28年还是30年贷款的疑问里走不出来。。

feifeiaimama

purpleapple 发表于 2013-9-10 22:30
我也要哈。。。

海哥，请给我一个链接，谢谢

rockmax

包不同 发表于 2013-9-10 23:56
谢谢解答， 其实后来我算了一下， 算明白了，谢谢

朋友，关于这个问题我也还是没有想明白。举个例子：比如我贷款40W30年，这样本金加利息的总还款额70W。如果我首先Fix了1年只还利息不还本金，这一年的利息是2.5w。到了第二年，我开始本息一起还，那么我的总还款额还剩67.5W。但如果我RF到了另外一家银行仍然贷30年。虽然可以拿到3K的cash back，可是我贷款的本金还是40w，那么我的还款总额是否仍旧会变成70W？
期待解答！谢谢！！

阿海

醉生梦死ing 发表于 2013-12-4 13:51
麻烦海哥也发个链接给我把，谢谢

APIA TV上有，但只有会员才能看。

醉生梦死ing

阿海 发表于 2013-9-5 23:50
一定一定。

麻烦海哥也发个链接给我把，谢谢

ilikeauckland

不错不错，支持一下

Annie911

Shawn兄弟到底是行家，句句都点到穴位上了，完全赞成你的提醒。

和银行的关系确实灰常重要，我建议与多家银行同时建立互惠互利的长期合作关系，适当时候还要建设性地对抗一下，而不是和单个银行保持一厢情愿的的忠诚客户关系。这个话题太大，下回我们喝酒再细聊。

在目前回报率一般只有3-5%的市场环境下，初次入市的投资客，要指望靠房租Cover房贷利息，基本上不现实了，也只能玩玩每周贴钱赌Captical Gain的游戏了。如果没有一定的抗压能力，只能玩玩短线，否则风险确实不小。

个人认为，长线投资房给工薪族们提供了一个屌丝逆袭的机会，尽管这条路充满挑战，但它的可重复性、可操作性要远远强过买彩票或炒外汇。话说回来，假如我有你那样一年7位数的现金流，也不需要折腾什么投资房了，哈哈！

会员

rifle213 发表于 2013-9-13 12:00
正解！
还是要搞清楚自己想要什么，合理有效的利用固定资产的增值是好的，但如果只是为了现金返还的毛利 ...

而且太多频繁的转来转去，最后想转，都没有银行肯做了。

Annie911

rifle213 发表于 2013-9-13 12:00
正解！
还是要搞清楚自己想要什么，合理有效的利用固定资产的增值是好的，但如果只是为了现金返还的毛利 ...

翻淫业界良心的指点！

rifle213

会员 发表于 2013-9-12 20:42
这话说得对。
银行给cashback为了什么，其实不就为了让客户在这家银行贷款嘛，是从客户以后还的贷款利息 ...

正解！
还是要搞清楚自己想要什么，合理有效的利用固定资产的增值是好的，但如果只是为了现金返还的毛利转来转去是无法发家致富的

新人

恩恩基本明白了，谢谢啦。

Annie911

新人 发表于 2013-9-12 07:41
请问版主，如果几个房子已经还掉贷款的比例很不均衡，比方自住房贷款占房价50%左右的，几个投资房贷款占房价 ...

俺不是版主 :-)

如果你这几个房子的贷款都在同一间银行，那么银行的贷款比例是把所有几个房子加起来计算的，银行的底线是要保证你总贷款不超过所有房子价值的80%，不存在你说的这间欠95%，那间欠50%的考量。

你转1间走也好，转2间走也好，银行的底线是要保证你的余下贷款总额不超过余下房子价值的80%。

还是那句话，问银行吧，也就1个电话的功夫！You Are The Solution！

Annie911

sunday55 发表于 2013-9-12 22:08
B银行贷给你40万，你只拿了24万去还A银行，这样你不应该在B银行有16万余额可以用才对吗？ 况且你把一个房 ...

这个弟兄就差一根头发丝就想通了，哪位大神给他敲一下？哈哈

cici2008

学习了，，，，，，，

会员

阿海 发表于 2013-9-7 17:51
我来回答吧。

才交割就refinance到别的银行？ 那cashback就要收回来的，你的broker也没commission，以 ...

这话说得对。
银行给cashback为了什么，其实不就为了让客户在这家银行贷款嘛，是从客户以后还的贷款利息中提前返还给客户极小的一部分作为好处的手段而已，
broker客客气气跟客户讲了半天，辛辛苦苦帮客户申请贷款，也都是为了后面从银行得到些commission罢了，
结果交割没几天，客户就要转贷款银行，原来银行所收的利息还不够cashback的钱，broker也还没分到commission，这不就成了过河拆桥了嘛。这种情况，银行不会轻易让客户转成的，就算真的转成了，那这个客户估计就上了银行的黑名单了，broker也会记住这个客户的，再有下一次的时候，估计broker也会考虑考虑了吧。

会员

吉百利 发表于 2013-9-6 23:19
这种不叫小动作，这也是赚钱的手段，当你需要投资而又没有钱的时候，这种方法比你去银行申请那种所谓的BU ...

哦？？？？还真没想到这些话出自你的口中。哈哈~~~~
那你有什么投资计划了没？？？

ann!nio

LZ 我們房貸fix及將到期了,正要轉銀行可否推薦除了BNZ ASB的broker給我~~~~

cnz01

阿海 发表于 2013-9-5 22:50
一定一定。

也请给我一个视频连接

美盛游艇俱乐部

学到很多精妙之处，谢谢楼主。祝中秋快乐

美盛游艇俱乐部

支持一下！！

新人

请问版主，如果几个房子已经还掉贷款的比例很不均衡，比方自住房贷款占房价50%左右的，几个投资房贷款占房价95%甚至更高的，那样假设到期转到其他银行，是不是只能捆绑着一起转？谢谢。

Annie911

winter-010140 发表于 2013-9-10 11:31
請問银行认定房子的市场价格會接受 e-value 或是一定要评估师的報告呢﹖

这个问问银行就知道了啊。

根据本人有限的经验，最近这两年，多数银行认QV公司的E-Value，或者Property IQ公司的报告，个别银行只认独立估价师的报告，有的银行会根据你Top Up的金额多少和抵押房产的Value变化幅度来评估是否需要独立估价师的报告，同一个银行，你是找了个低级菜鸟经理还是高级老法师经理，结果可能也不同。而且银行的要求也是经常变动的，如果银行收紧房贷，以前不要求独立估价的，以后可能会要求。

总之这个我说了不算，还得你自己去跟银行拱，You Are The Solution！

Annie911

sunday55 发表于 2013-9-11 22:21
可以解释一下第4点吗？原来有16万的credit, 为什么把24万拿过来还给A银行只可以拿到32万的credit？ 24万还 ...

不好意思没明白你的问题，我重新编辑了第3、4点，请归零再读一读。但愿你能读懂。

Annie911

sunday55 发表于 2013-9-11 22:29
好处3， 像你这么说，因为涨到70万，A银行可以贷给你56万，为什么这样就只用还A银行24万呢？ 这样说的话，假 ...

B银行把1间房子拿走，假设还是按照原来50万的市场价计算LVR借给你40万，你不需要把这40万全部还给A银行，只要还它24万就可以了，这样你在A银行的贷款就是80万-24万=56万。当然你也可以选择把B银行贷给你的40万全部还给A银行，那么你在A银行的贷款就是80万-40万=40万，不过这样你就白白浪费了A银行那16万的RC的正能量了。