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新西兰天维网社区 › 论坛 › 房屋市场 › 谈房说地 › 问个问题，我最近超想出手commercial perporty ...
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[谈房] 问个问题，我最近超想出手commercial perporty  关闭 [复制链接]

妖水

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发表于 2013-10-2 19:40:08 来自手机 |只看该作者 |正序浏览 微信分享
看中了一个一块地上面有两家店的，已经租出去的， 一家pizza ,一家travel agent ,  560K ， 首富打算付200K， 投资门面房跟投资房有什么不同吗？ 有什么注意事项？ 是好投资吗？

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natasha1

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24#分享本帖地址
发表于 2013-10-4 16:39:12 来自手机 |只看该作者 微信分享
我也想买!!!!!!!!!!!!!!

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妖水

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发表于 2013-10-4 16:37:17 来自手机 |只看该作者 微信分享
才不告诉你，这我自己要买的
be da sexy mean bitch !

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可爱的小猪猪

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最强王者 永恒钻石 尊贵铂金 元老勋章 新时政 小星星勋章 哈卡一族 10周年纪念

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发表于 2013-10-3 23:48:35 |只看该作者 微信分享
好便宜，，，，请问，，找那个中介买。。。。。。
吾可以甘样,可以点样呀?
如果太多牛奶味，朱古力味无定企，等到朱古力味翻翻尼，牛奶味又唔争气。
又有牛奶味又有朱古力味，啱味，啱晒你！！！

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可爱的小猪猪

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发表于 2013-10-3 23:43:00 |只看该作者 微信分享
denema 发表于 2013-10-3 23:34
56W............

好便宜呀。。。。。。。。。。。。
吾可以甘样,可以点样呀?
如果太多牛奶味，朱古力味无定企，等到朱古力味翻翻尼，牛奶味又唔争气。
又有牛奶味又有朱古力味，啱味，啱晒你！！！

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denema

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发表于 2013-10-3 23:34:23 |只看该作者 微信分享
可爱的小猪猪 发表于 2013-10-3 18:38
。。。。。。说到之后，，你就是直接跟我说就行了呀，，还让我数。。。算了，赖得动脑。。。。。。。。

56W............
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lookdi

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畅游勋章 元老勋章 哈卡一族 10周年纪念 2014许愿勋章 导购草根勋章

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发表于 2013-10-3 18:24:06 |只看该作者 微信分享
买商业地产你需要仔细问下你的会计， 因为还要涉及到GST还有其他方面。
专业各种规格烤炉, 木炭，钎子,烤网,鼓风机,鸳鸯锅，麻将...  烧烤哥热线电话 021-2806699
请加微信号： shaokaogenz 或者 shaokaogenz2

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可爱的小猪猪

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发表于 2013-10-3 17:38:54 |只看该作者 微信分享
denema 发表于 2013-10-3 17:36
数零啊哈哈

。。。。。。说到之后，，你就是直接跟我说就行了呀，，还让我数。。。算了，赖得动脑。。。。。。。。
吾可以甘样,可以点样呀?
如果太多牛奶味，朱古力味无定企，等到朱古力味翻翻尼，牛奶味又唔争气。
又有牛奶味又有朱古力味，啱味，啱晒你！！！

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denema

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元老勋章 10周年纪念 活力小宝贝

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发表于 2013-10-3 17:36:35 |只看该作者 微信分享
可爱的小猪猪 发表于 2013-10-3 14:48
那是，56万？还是，560万？？、我对数字很白痴。

数零啊哈哈
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妖水

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发表于 2013-10-3 14:49:33 来自手机 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 妖水 于 2013-10-3 15:53 编辑

谢谢楼上！ 我想做的是长线投资， 吃租金的。 现在看的这个估计capital gain 短期上不去

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leonfish

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发表于 2013-10-3 14:12:32 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 leonfish 于 2013-10-3 15:25 编辑

commercial 和 residential 很不一样的， 就从估算价值来讲， 商业地产的估价和租金是息息相关的， 装潢再好，建筑质量再好， 租金上不去还是卖不出价钱的。 商业地产的价格基本上可以用这个公式算， value = net income/net capitalization rate。

net income 就是你的租金去除所有开支后所剩的， net cap rate 你得找几家商业房地产咨询（估价）公司来问了，每一个地区，甚至每一条街的 cap rate 很可能不同。 当然如果你不想花钱， 自己也可以粗略计算， 就是多问问附近同类型的商店，要到他们的租金和售价，然后和自己准备投资的店铺比较，调整一下价钱， 然后自己用之前的公式算cap rate， 然后把这个cap rate 带到你准备投资的地产上面，这样你就可以粗略估算是卖贵了还是卖便宜了。

再有要注意的是这个租金有没有review 过， 什么时候review的。 举个例子，如果这个地产的租金是两年前的，并且房东是以旧的租金计算的售价， 那么你很可能就赚了， 因为你买到手，review 一下租金，如果涨了，那么你的地产也就增值了。当然这种情况少之又少。原房东在卖的时候也会咨询的。 还有就是现有租金的真实性，打个比方， 账面上的租金是 500每周，但是房东在谈租金的时候，给了租客一些优惠，例如头8周免费啊等等， 想不被忽悠，就得要一份租约合同，仔细看，然后用金融算cash flow （PMT） 的方法算出实际租金。还有cap rate， 中介或者房东也会忽悠你， 一定要自己找，或者从第三方咨询公司得到。

另外投资商业地产需要注意，
1. GST， income tax 等等税务问题， 这就需要一个好的会计帮你做账咯。
2. 投资的风险和回报分析等等， 这些可以找 商业估价师给你做一些分析
3. commercial lease 还有纠纷啊等等，这些会比residential 要复杂很多， 所以一个好的律师也是不可少的。
4. 如果你最后出售了你的商业地产，那些capital gain 貌似是要打税的。(这个需要确认）

就说这么多了， 祝你好运了！！
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可爱的小猪猪

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发表于 2013-10-3 13:48:26 |只看该作者 微信分享
denema 发表于 2013-10-2 22:17
k是千吧。。。。。。

那是，56万？还是，560万？？、我对数字很白痴。
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又有牛奶味又有朱古力味，啱味，啱晒你！！！

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$ZERO$

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发表于 2013-10-3 12:14:25 |只看该作者 微信分享
首付30%以上还是有机会的。。。

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妖水

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发表于 2013-10-3 10:41:27 来自手机 |只看该作者 微信分享
本帖最后由 妖水 于 2013-10-3 11:42 编辑

我买门面也算商业贷款吗？50%还是40% ？

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dearbabying

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发表于 2013-10-3 10:01:05 |只看该作者 微信分享
商业贷款好像要求首付过50%呢。

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natasha1

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发表于 2013-10-3 07:25:43 来自手机 |只看该作者 微信分享
好的商业地产要比民宅好很多，首先房东不必交房屋保险，地税，不用管理租客，而且投资回报率高，商业地产一样升值快。很多有钱人专门买商业地产

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monicawei

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发表于 2013-10-3 06:34:38 来自手机 |只看该作者 微信分享
以前也问过好像首期百分之四十

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lookdi

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畅游勋章 元老勋章 哈卡一族 10周年纪念 2014许愿勋章 导购草根勋章

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发表于 2013-10-2 22:40:01 |只看该作者 微信分享
肉肉妈 发表于 2013-10-2 23:34
我强烈的觉得
如果懂的话,COMMERCIAL的比RESIDENTIAL的划算很多现在.

商业的风险大， 商业贷款利率高， 必须要交的费用也多，升值还慢，卖的时候也慢， 换租客的时候很有可能空置好几个月...
专业各种规格烤炉, 木炭，钎子,烤网,鼓风机,鸳鸯锅，麻将...  烧烤哥热线电话 021-2806699
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肉肉妈 天维论坛20周年认证 

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小星星勋章

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发表于 2013-10-2 22:34:54 |只看该作者 微信分享
NewLynnHse 发表于 2013-10-2 23:24
本来也想买的，最后还是买了residential

我强烈的觉得
如果懂的话,COMMERCIAL的比RESIDENTIAL的划算很多现在.
[url=http://foot.ci123.com][/url]

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NewLynnHse

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发表于 2013-10-2 22:24:20 |只看该作者 微信分享
本来也想买的，最后还是买了residential
Disclaimer: 本老鼠发的帖子内容都是在我的理解范围内的。没有误导网友的意思。如果是读者自己误解，不是本老鼠的责任。
我们应该鄙视他们，因为他们脑残
懂的人自然会懂，不懂的永远不会懂

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肉肉妈 天维论坛20周年认证 

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小星星勋章

5#分享本帖地址
发表于 2013-10-2 22:19:55 |只看该作者 微信分享
早一个月就发现这个开始热了.不少人转投资这个了.成熟的市场啊!
[url=http://foot.ci123.com][/url]

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denema

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地板
发表于 2013-10-2 22:17:30 |只看该作者 微信分享
可爱的小猪猪 发表于 2013-10-2 20:55
560万，还是，56万呀？？？？？、K是千？？？？？？？

k是千吧。。。。。。
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winny

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板凳
发表于 2013-10-2 19:57:45 |只看该作者 微信分享
小型中区老人院，优质服务，爱心关怀，提供中西餐，国粤英语。021-0313151

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可爱的小猪猪

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沙发
发表于 2013-10-2 19:55:37 |只看该作者 微信分享
560万，还是，56万呀？？？？？、K是千？？？？？？？
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