[谈房] 房地产牛市的三个阶段 [复制链接]

Lease

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楼主

发表于 2014-5-3 23:49:44 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由 Lease 于 2014-5-3 23:02 编辑

自从去年10月 LVR Restrictions政策实施以来，房地产市场似乎一下子失去了动力，原来拍卖的火爆场面不见了，人们以为新西兰的房地产经过过去两年的上涨之后要走下坡路了。

其实，深谙地产投资规律的人对此并不感到奇怪，即便没有LVR Restrictions政策，今年的地产市场也应该歇一歇，因为这波房地产牛市已经过了牛市的第一阶段，从而进入第二阶段。

虽然在投资市场里，牛市的三个阶段经常是在股市里被提到，但因为人性是一样的，因此它也完全适用于房地产市场。

房地产牛市第一阶段：

这一期连接着熊市末期。在熊市末期，可以说是人心惶惶，恐惧弥漫着整个市场，大家都好像看不到明天。房产量价齐跌，或者价格平稳，但成交量持续下降，地产中介大多无事可做，很多中介纷纷改行去做别的了。我观察到2010年的3月至12月几乎就是这样的情况。

然而，最恶劣的环境终会过去，最黑暗的日子，一走过之后，前面就是光明大道。在这个时候，理智的投资者开始慢慢的入市购买价格低廉，租金回报高企的房产进行投资。随着有人开始入市托盘，房产价格开始企稳并开始反弹。从2011年2月开始，新西兰房地产市场开始量价慢慢回升，虽然并不稳定，但没有再出现象2010年那样连续半年多的成交量连续下降，价格略有下跌的情况，并于2011年底开始出现连续多个月量价齐升的状态。

经济是决定房地产走向的一个主要因素，从2011年开始，新西兰每个季度经济都实现正增长，完全摆脱了从2008年开始的经济衰退。房地产可能不像股市那样走在经济的前面，应该是同步吧，所以这波房产牛市应该从2011年开始了第一期。

房地产牛市第二阶段：

经济是一个需要时间去完成的大循环，经济转好会持续很长一段时间，而且会一路走来越来越好，直到由高峰回落为止。经济衰退也一样，经济会一路转差，越来越差，直到曙光出现为止。在牛市第一期中，经济已经慢慢改善，房价也不断上升，投资者都笑眯眯，并且吸引越来越多的人进入地产市场。但毕竟，还是有很多后知后觉的人，这些人中，有些是完全没有经验，有些是在上一地产周期中受到过打击，他们没有摆脱在市场萧条时期的创伤，根本没有胆量再度入市。再加上牛市第一阶段已经有了可观的升幅，因此牛市第二阶段是一个相对平稳和整固的阶段。这一阶段的特点是：既不像熊市中的量价大幅齐跌，也不像牛市第一阶段时量价大幅上升，市场只是在一个狭窄的波段浮动。反反复复是代表了这一阶段的最佳形容词，但毕竟这依然是一个牛市，因此，即使反复，但不会出现大跌，毕竟最困难的时期已经过去，熊市已经消失，现在是牛市当道。所以，反反复复中，房价依然会上升，只是上升的幅度不如牛市第一阶段。

现在就是牛市第二阶段。

房地产牛市第三阶段：

经济的循环决定它会经过萧条期后恢复过来，再一路向上，走向繁荣之路。繁荣期到来之时，百业都欣欣向荣，失业率创下新低，物价飙升，但人们的消费能力依然很强，人们会发现，房价虽然很高，但有保值功能，况且经济景气度很高，人们手里的钱也在不断增多。电视新闻，报章，各大媒体报道投资房地产赚钱的新闻越来越多，不少原来从未涉足过房地产的，他们也怦然心动，决定要小试一把。各路资金不断涌入房地产市场，房价一而再，再而三的创出新高。这时，如果有谁没有投资房产，都会被人视为弱智。此时，理智的投资者已经开始撤退，接盘的都是没有经验或者是好了伤疤忘了疼的那些人。此时，通常利率很高（10%或以上），国债收益率曲线呈现倒挂。经济其实已经到达顶峰，从而是向下一个衰退周期进军了。此时买入房产的人几乎必然要忍受几年挨套的日子。

不知道这一阶段何时到来，需要密切注视新西兰国内及国外的政经动态。

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