[谈房] 建房+设计常见问题科普贴 [复制链接]

joeykeys

开国大老

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电梯直达

楼主

发表于 2014-6-18 23:06:47 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

我是奥大建筑系毕业生，在华人建筑公司工作了2年左右，具体是什么公司我不说了，免得大家以为我打广告

工作就是帮人画图+设计+建房啦，由于常常和客户沟通，也大致了解到了客户对设计建房存在的一些误区，以此贴希望能够帮到大家！！好！那咱们就开始吧！！

关于成本，周期，选地，论坛里有非常多讨论，我就不重复了，只是重点讲几个概念上的问题：

问题1
ARCHITECT（注册建筑师）和 ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者）的区别？
这个问题困扰着很多客人，为什么architect收费那么高？LBP是什么？designer分1，2，3级是什么意思？
简单来说呢，ARCHITECT（注册建筑师）就像注册会计师一样，是经过了严格的筛选和考试选拔出来的，基本要求是必须有硕士以上学历和在NZ 5-10年工作经验。ARCHITECT相对来说是稀有品种，在NZ, 这个称号是受到法律保护的，所以如果有野鸡设计师自称ARCHITECT欺骗过你们幼小的心灵，你大可以把他告了。

其实我们大部分华人建房的时候都是找个LBP就够了（LISENCED BUILDING PRACTITIONER)，这些人和ARCHITECT在能力方面几乎完全没区别，ARCHITECT不一定就比LBP好（非要说的话，可能ARCHITECT学历高吧）。据我所知大部分ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计，洋人的设计费用一般是施工费的10%（residential）。你们自己算吧。而我们可爱的LBP则便宜很多了，基本上设计，画图和审批能在5000NZD以下搞定还能讲价呢。LBP这个名字不好记所以在市面上他们自称为ARCHITECTURAL DEISGNER（建筑设计者）
DESIGNER是分级的，3，2，1 数字越小，级别越高。ARCHITECT没有级，因为一旦通过考试，直接就是最高1级。

问题2
我只是改建，需不需要做报批?
报批的时候呢，康嫂最主要要看的其实是2个东西，1是结构，2是防水。你的房子有没有动到结构？有没有外墙的改动？有没有动到水？只要这几个个问题其中一个是肯定的，那么恭喜你，你需要申请BUILDING CONSENT. 也就是我们所说的报批了。
不用报批的东西有一个清单的。大家可以去政府网站找，其中包括一些例如1.5M 以下的deck，20平以下的车库之类。
http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Building/Guidance-information/pdf/building-work-consent-not-required-guidance-3rd-edition.pdf

问题3
大家常说的PROPERTY FILE是什么东西
PROPERTY FILE 就是康嫂收集的关于你房子文件的存档。不是所有东西都在里面。很多老房子只有一张草图。。。
一般情况下，会有以前的地税资料，审批图纸，计算，certificate of title,和一堆一堆的paper work。这东西50刀，很有用的，里面关于房子的用料，尺寸都有。

问题4
RESOURCE CONSENT是什么？和BUILDING CONSENT有什么区别?

为什么我明明申请的是BUILDING CONSENT,但是我的设计师叫我申请RESOURCE CONSENT呢？
大家知道，康嫂在城市规划方面对每一个地块都有严格的要求。（这些资料在DISTRICT PLAN 里可以找到）。包括面积限制，太阳角限制，挡土墙高度，室外空地规定，坡度，倒车距离，隐私。砍树，种树。。。巴拉巴拉。。。总之就是很多啦。当你在做房屋设计或者改建的时候，难免会偶尔动到一个或几个地雷。这个时候你要么妥协，要么就试着和康嫂NEGOTIATE 。如果不想牺牲房子的设计，就要申请RESOURCE CONSENT了。RESOURCE CONSENT就像叼丝追求百富美，是一场赌博。通常每个公司负责做RESOURCE CONSENT的人都是个嘴皮子功夫很强的人，因为他们需要死皮赖脸软磨硬泡地和康嫂做无止境的斗争，最大化地让政府同意相关的违规条款。RESOURCE CONSENT的工作需要写大篇文章，而且最无奈的是，钱也花了，时间也花了，偶尔也会存在无论怎么努力也无济于事的情况。这个时候客人不要太责怪设计师，他们已经尽力了。。。

，康嫂不同意怎么办？没办法，改设计吧！

BUILDING CONSENT相比之下会更STRAIGHTFORWARD一点，但挺费神的。设计师不是万能的，建新房你必须还要请结构工程师，地质工程师，测量师，水工程师。。。当然，一般设计师都会有几个常合作的伙伴，他们可以帮忙介绍适合的人选。

谨记：在设计师做完CONCEPT了做BUILDING CONSENT的时候，设计已经非常完善了，这时候千万不要改图了！！BUILDING CONSENT洋洋洒洒好几百页的图纸和资料，牵一发而动全身，你这个时候改一个细节（你以为是细节）可能会影响水，材料，承重。。设计师将会非常痛苦。。。而且最主要的是还容易出错！！

请大家踊跃发言！有说的不对的地方也请指出！