来来来，大家来算账

love_3_month

看到一个计算，错的离谱，有点好玩，就算了一下。

这是原来的计算：

假设某人现在在东区80万买了套房子，3房400地，这是fb，highland park这边很常见的价格和房型。如果对这个设定有异议请告诉我来修改。然后按照30%首付出了24万，贷款56万。以30年为期看30年后的收益。首先设定30年平均利率6%这个应该不高吧，我都按低的来估算的。那么30年后总付款是1,448,694.这里再加上15万地税（平均每年5000块吧，这应该非常低吧）再加上30年一共维修10万，那么总支出变成了170万。


如果不买房按照现在利率长期5年存款是4.1还是多少。就按一个非常低的利率5.6%来算，正常来说存款和贷款差0.2到0.3个百分点。（比如现在10000以上存5年是4.1%贷款4.35%，自己去银行的页面找，如果你数额大可以谈一个相当不错的利息，比如我谈的3个月4.0,5万块当时3个月基准利息3.8）如果会投资债券什么的收入更高，年化8%很轻松的。基金股票风险大的就不讨论了。那么30年后有多少呢，24万如果不买房按5.6%的年利收入是变成24*1.056^30=1230633.654239，就是说拿24万买房存银行收入是这么多。那么房子要卖到170+1230633=2930633以上才能比存银行赚得多，


这中间当然有各种其他因素来影响，存银行方面最大的不利因素就是通胀，但有利因素是流动性高随时可以拿出来用，再投资。而房子的不利因素就是不能很快变现，房子的另个不利因素还有各种不可抗拒因素。最后这个房子一定能到293万吗？这个要看通胀了。这个是一个例子，告诉大家房子的价值在于抗通胀而不是取得capital gain，在通胀低而房价高的时候，这是在做死。

基本错误
1。 没有计算租金。假设租金500 （50周）每年涨3%
2。 前期的租金无法承担利息+维护，没有计算退税（后期是交税）
3。 没有把资金的时间价值考虑清楚，有的信息没有可比性。。比如，170万是不同时间付出去的，不是某个时间点的概念，而123万是目前的24万的到30年后那个时间点的价值

下面是我的计算，大概的解释一下
开始，投入24万。每年利息5.6%的话，相当于30年后的123万。
第一年，付贷款40683。（其中33600是利息)。 加上维护费地税8333，扣除房租500*50周，亏损 16933， 按退税30%的话，退税5080。
所以第一年的开销 = 40683 + 8333 - 25000 - 5080=  18937 。 这笔钱如果不买房，可以放银行或者其他投资，一样假设，5.6%的利息，30年后相当于97101。
然后以下每年相同。（房租每年涨3%）

那么三十年后，这些放其他投资(5.6%)的钱，相当是多少钱呢？232万。

所以，你如果觉得80万的房子30年后能涨到232万，就买房子。如果不能，那就去找回报率8% （税后 5.6%)的其他投资。

这是什么概念 80 vs 232？30年房价涨3倍左右，是不是很多？但是，相当于每年3.55%左右的涨幅，你觉得大吗？

yyzfk

这么说吧 我妈20岁的时候 工资是40多 一个月 现在呢 3万一个月 30年 你说这是多少倍

NewLynnHse

小号马甲 发表于 2015-11-11 23:58
我最怕这样的男人了。说说都起鸡皮疙瘩了

小号马甲

love_3_month 发表于 2015-11-11 22:40
哈哈哈，我的工作比这个还鸡毛蒜皮更无聊，怎么办。。。。

我最怕这样的男人了。说说都起鸡皮疙瘩了

love_3_month

小号马甲 发表于 2015-11-11 22:28
那你的意思，你就是非一般的男子了。我的意思是爱算鸡毛蒜皮的人是女人的几率50%，爱算鸡毛蒜皮的人是男 ...

哈哈哈，我的工作比这个还鸡毛蒜皮更无聊，怎么办。。。。

小号马甲

love_3_month 发表于 2015-11-11 21:38
你说你是女的也懒得算太细，可以有两个推断

1.lz和你相反，所以既然你是女的，那lz就是男的

那你的意思，你就是非一般的男子了。我的意思是爱算鸡毛蒜皮的人是女人的几率50%，爱算鸡毛蒜皮的人是男人的几率是10%。千载难逢的机遇啊，嫁这样的老公，绝对赚了，啥都算计到了。

love_3_month

小号马甲 发表于 2015-11-11 20:41
我觉得了啦，男人很少用宝宝头像，还有很少有男人那么鸡毛蒜皮的算那么清楚。即便我是个女的，我都是大概 ...

你说你是女的也懒得算太细，可以有两个推断

1.lz和你相反，所以既然你是女的，那lz就是男的

或者

2.你是非一般女子，一般女子算的比较繁琐嘛。那lz可以是非一般男子嘛，嘎嘎嘎。。。

love_3_month

小号马甲 发表于 2015-11-11 20:41
我觉得了啦，男人很少用宝宝头像，还有很少有男人那么鸡毛蒜皮的算那么清楚。即便我是个女的，我都是大概 ...

理解力扣十分，逻辑推断扣十分lol....

小号马甲

NewLynnHse 发表于 2015-11-10 21:52
你怎么知道三月是女的？

我觉得了啦，男人很少用宝宝头像，还有很少有男人那么鸡毛蒜皮的算那么清楚。即便我是个女的，我都是大概有个数，都懒得算那么清楚。算那么清楚多累人啊。

herox5

angelvan2012 发表于 2015-10-6 11:53
哦，仔细看了一下，就是说如果以20%首付买房，30年的机会成本是232万。
按照房子80万涨到232万，折算下来 ...

投房主要还是个杠杆，银行敢贷给你80%，债券…银行不敢放，除非你自己用房子抵押

蓝山小野猫商铺

sasok 发表于 2015-11-11 05:59
简单一点，比一下30年前。如果回到30年前，你买房还是存钱？搞不明白就比一下100年前。这么简单的道理。 ...

哈哈。。。

你还是真不了解空军。。。

空军会告诉你 你对比30年前的房价 那是你没有算上通货膨胀。。。

还要对比100年前 你更没有算上通货膨胀 通货膨胀 通货膨胀。。。

你这都还没有读懂空军的核心思想么？？？！！！

他们核心思想就是 租房 租房 租房。。。

酸 酸 酸 。。。

newdream

买个房这样算，真累呀

sasok

简单一点，比一下30年前。如果回到30年前，你买房还是存钱？搞不明白就比一下100年前。这么简单的道理。

jkey

脑袋转得慢 发表于 2015-11-10 18:12
十年前，在中国这样算账的人，现在都后悔死了。

闭着眼睛买房的人，在一线城市的，至少身家千万了。 ...

层主高见，的确是这样的。

jkey

adamzhou 发表于 2015-10-6 20:34
我希望大家能买的，看涨的，自己去买但绝对不要在这里忽悠人去买！绝对不要！或者忽悠人去买的先弄点钱做个 ...

                                    

jkey

楼主说得有道理

winny

                    

love_3_month

小号马甲 发表于 2015-11-10 20:28
她算的那么细，不是照样自己买个不停。这事自己拿捏。想存款就存款，想买房就买房。钱总不能放家里吧。 ...

说的是我吗。。。我真想买个不停啊。。。。

另外算了半天帐，我的观点很明确了吧，除非有更好的渠道，买房是比较简单好操作的投资嘛。。。说的我好像劝人不买自己偷偷买似的。。。。

NewLynnHse

小号马甲 发表于 2015-11-10 20:28
她算的那么细，不是照样自己买个不停。这事自己拿捏。想存款就存款，想买房就买房。钱总不能放家里吧。 ...

你怎么知道三月是女的？

小号马甲

她算的那么细，不是照样自己买个不停。这事自己拿捏。想存款就存款，想买房就买房。钱总不能放家里吧。

脑袋转得慢

十年前，在中国这样算账的人，现在都后悔死了。

闭着眼睛买房的人，在一线城市的，至少身家千万了。

脑袋转得慢

不买的话，这30年要租房住吧？
租房的成本考虑进去了吗？？？？？？

jj-yang

非常仔细的分析！！很棒！！
不过，还是差了一点-- 少了通货膨胀率。。30年是很长的时间，30年前的100万跟30年后的100万很可能是不一样的。。我不是说就一定是要变小了。货币的时间价值在30 年的区间里面是必须要计算考虑的。。
随着货币价值的变化，有可能30年后，即使卖到了500万，算荟到今天的价值还是亏了；也有可能只买了30年后的150万--但如果那时候的货币价值改变了的话，却是赚了。。当然，像这种这么大差别的变化仅仅是极端的表现。--会导致货币的实际价值改变如此之大，要么就是战争，或者经济大萧条之类的了。
只是以此举例，要把货币的时间价值归入你的计算公式中--至少应该估算一个通货膨胀率吧。。

ETUDE

看了上面几个说投资的, 暂时不说房价30年到底能翻多少翻,

金融投资:

1.谁可以保证投资金融产品(股票,外汇,黄金...等等), 可以100%只赚不赔?只翻倍不缩水?缩水都是保守的. 金融产品大起大落, 炒股炒的好的每年都有,炒股炒破产的每年也都有,在金融投资上能保证年年稳赚的,不是经验和能力就能决定的.

商业创造:

2.拿现金投资其他项目,做商业成功人士.成为10年由10万到千万的富豪. 这是每个人都能做到的吗? 商业的成功 个人能力(头脑/体力/忍耐力/坚持/....非常多因素)是一方面, 天时 地利 人和 哪一点都离不开. 真不是谁拿个10万都能变千万的. 当然不是低估能力,有冲劲的人是要去干的,奥克兰的商业环境,付出努力就一定能有回报,但各行各业也都做不了甩手掌柜,用人方面非常难控制,其中滋味和回报自己衡量.在中国每个年代都能出英雄,几年内爆发的商业例子层出不穷,但在新西兰还是稳中成长的比较普遍,能出现中国那样的情况实在不多.

日本房价:
3.很多人都拿日本房价比.日本是主流移民国家吗? 世界移民输出大国 中国/印度/俄罗斯哪个国家的人是多数选择去日本定居的?拥有完善移民法案及相关评估体系、涵盖多类别移民途径的国家目前只有4个：加拿大、澳大利亚、新西兰与新加坡. 这几年新西兰在中国的知名度随着各种商业/娱乐的宣传力度,越来越大,而澳大利亚/加拿大这些国家的房价及生活可负担度远远高于新西兰太多,新西兰逐渐成为中国小康/中产阶级/专业人士/初级富豪移民首选. 1980-2012 日本人口增长为9%. 新西兰为45%左右,而且大部分都在奥克兰. 需要借鉴吗?

很多人为什么在奥克兰选择房产投资,比做金融风险小,比做生意操心少,比其国家房产更有保障. 利益最大化能算出来,假设出来,但不一定每个人都能做出来.房子放在那,最起码还有块地,所以说投资房产就看"地段,地段,地段" 上面的房子是可以变的,地段本身才是价值的体现.

洋人还是保留着中区7-10年翻一翻的说法,其他地区慢慢拉长一点.每一轮涨幅都有开始 高潮 回调和平稳,当然每一轮的涨重点区域不一样,回调时期下滑的也不一样.所以总体按7年-10年看.现在肯定错过这轮capital gain的最好时机了,像2012年开始那样的机会也只有等下次了,所以看短期的就算了,看长期的什么时候都不晚. 我们这批留学生留在新西兰成家立业,增加了多少住房上的需求,就不说其他因素了,看看自己身边朋友每家几个孩子,20年之后,这些孩子们成家时,我想大部分中国家长还是会尽力想给孩子个安稳的起步的.

我不是中介也不是炒房的, 只是看上面回复把资本投资说的太简单了.大多数人还是需要慎重考虑的.

mimisa

NewLynnHse 发表于 2015-10-6 12:17
不给你加精，因为我觉得租房比较好

                              

那年夏天

学习了，赞3月

maishengyi

JSPMachine 发表于 2015-10-6 16:51
不专业，随便打个比方，别想多了，人生几个 30年，都不一定折腾的住30年。
90年1000盎司黄金能买个房子， ...

我什么时候说财富增加了8倍，你翻翻我之前的回帖，那个回帖说财富增加8倍。
我说的是数字增加了8倍。我的重点是80万买房子，30年后是多少钱，80万存银行，30年后多少钱。
怎么到你那就是财富增加8倍，我也是服了。
我感觉我有点浪费时间。

beck@

love_3_month 发表于 2015-10-7 06:23
相当于每周开销500而且逐年递增3%，一百多万。。。。。

那先不管房子 30年后卖出去赚不赚钱。但是至少可以拿回来，。 如果不买房子，就只能租房，这100多万，是给别人的

love_3_month

clam 发表于 2015-10-6 22:31
我10年前也會像你這個開個excel來算。。。
現在基本靠經驗心算

大姐我是算着完，给大家稍微解释一下。。。

说到计算，我更在意贷款偿还能力的计算，可以计算能买怎样的房子。。。不过每个银行似乎不一样，每次要问银行或者中介太麻烦了