房市才刚进冬天，雪风暴还没来呢，投资得谨慎

阿海

Winter is coming.

一天Dow Jones美股不大跌，一天冬天还没正式开始。
多年的假海外收入，和国内钱进来奥克兰，提高了房市不少，但银行们也精了，知道这样做不行的。

从2016年中，银行们就全部取消了假海外收入贷款，国内政府也卡钱，不让资金出国。

这两个石头导致整个房市放慢，某些地方房价更是大跌。

影响最大的是off the plan公寓。现在建或卖楼花公寓的少之又少了。之前两年买了楼花的估计很多都亏了。很多交割都成问题。

另外影响大的是新建房，例如Flatbush, Millwater, Hobsonville，等green field新区开发区。贵的新豪宅不好卖了，很多hold不住的开发商只能降价卖，导致其他开发商都得降价，或者出租。

对于长期投资者来说是好事，supply降低，人口和移民还在提高，自然租金会提升。

最近这一个月里的Barfoot & Thompson网上的拍卖记录更是惨，16%到36%拍卖成功率。。。

幸运的是，房市在大风暴下一个GFC开始前就提前进入冬眠，这样等美股大跌来临时，房市也就那样，不会太大跌幅。

所以未来两三年，买投资房就得很小心，买自住房也得小心。

别买贵了

因为没有capital gains升值来救你，未来两三年没有升值来弥补你的投资错误

2010到2016年之间用的投资策略将会让你亏钱

未来几年，我的建议是：
1）create equity
买的时候就赚30% equity
怎样做到？
买家得非常熟悉附近的成交价
买入时买低
并且装修提高价格
这样买低装修的策略制造出30%的“升值”
这样才能去跟银行贷款套现，尽量把首付和装修费都拿回来投下一个房

2）Cashflow positive
买入装修出租后就赚钱
再也不能像前几年那样负现金流了
奥克兰至少要5%以上，6%+最好
其他大城市像Hamilton，wellington, christchurch必须6%以上。最近我有两个朋友在Hamilton就买到了6%的。

如果是奥克兰的，有经济条件的要做小型开发，也就是加建改造，能把回报率提高到7%甚至我有朋友现在一个项目能达到8%租金回报。

现金流的投资房，并且都用银行的钱，才能实现空手套白狼，才能长远稳稳的提高投资房的数量，和被动收入passive income的量，才能达到财富自由。

儿科医生

Lease 发表于 2019-2-26 12:54
不过有一点我可能和楼主想的不太一样。我觉得下一次风暴的力度不会象2008年GFC那么强，从这轮地产牛市银行 ...

未必，贫富差距自2008以后急剧恶化，白人至上主义，反全球化，归根都是两极分化问题，恶化到白人不能容忍的地步。所以经济以后会持续恶化的。社会更动荡不安了

evenspu

dodololau 发表于 2019-3-19 12:37
你在计算纯收入的时候，已经扣除了利息费用了，难道打算扣除2次？
你自己计算的47067.6是已经扣除了贷款利 ...

总算找到了，你说分母只算23万，我猜得出这个结论的

dodololau

evenspu 发表于 2019-3-18 07:48
利息你帮我付吗？

你在计算纯收入的时候，已经扣除了利息费用了，难道打算扣除2次？
你自己计算的47067.6是已经扣除了贷款利息18992.4了，所以计算投资收益率的时候，就只需要除以首付款+改造款，而不是除总购买金额910000。

所以这个投资的收益率应该是13%以上的。





你的原文：
68万如果贷款70% 利息3.99% 68*0.7*3.99%=18992.4， 这么个改法地税上涨50% 3500估算的，水费固定240 保险3000
18992.4+3500+240+3000=25732.4
72800-25732.4=47067.6
47067.6/910000=5.17%
综上所述，还没有算可能的空置，中介费， 损耗维修。 还要算上首付的款和再投入的资金产生的利息收入。 只能自己评估了

evenspu

V7 发表于 2019-2-26 16:42
新西兰的资金来源不一样，新西兰永远都不是热炒的资金来的地方。来新西兰资金永远都是避险资金。 ...

说的太对了，

evenspu

鼠星人 发表于 2019-2-28 08:00
原来找的是洋人，怪不得。一半的钱是花给他们聊天喝茶的。。。哈哈！！！ ...

对啊，还有两个移动厕所，每周一次垃圾啊。最后花园没弄，水泥路没铺。 反正他们是中产，我这种社会底层是不理解的。我要吃饱饭，好去搬砖了。

evenspu

dodololau 发表于 2019-3-17 01:18
这个算法是错的，如果有贷款，那么计算收益比时候，分母不是用全款91万，而是用首付23万+装修投入，那么 ...

利息你帮我付吗？

evenspu

阿海 发表于 2019-2-28 23:33
银行利息4%，剩下开销1.5-2%，100%全部88万贷款情况下还赚2%。

谢谢，不错

dodololau

老老妖刀 发表于 2019-3-17 12:12
收益率不用考虑利息等费用么。

毛利是吧

他的分子，也就是收益部分，已经扣掉了贷款利息，保险，地税，管理费了。

老老妖刀

dodololau 发表于 2019-3-17 01:18
这个算法是错的，如果有贷款，那么计算收益比时候，分母不是用全款91万，而是用首付23万+装修投入，那么 ...

收益率不用考虑利息等费用么。

毛利是吧

dodololau

evenspu 发表于 2019-2-27 19:27
我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800  72800/910000=8%那要不要考虑税，贷 ...

这个算法是错的，如果有贷款，那么计算收益比时候，分母不是用全款91万，而是用首付23万+装修投入，那么算出来的收益率是超过 2位数的。

V7

LU99 发表于 2019-3-13 09:32
有一个问题是南区好租客难找， 特别一个地上三个房子。 一般好人， 不爱跟人share , 条件差， 岛毛一大家人 ...

说的对，没有capital gain确实没有积极性啊！

阿海

LU99 发表于 2019-3-13 08:32
有一个问题是南区好租客难找， 特别一个地上三个房子。 一般好人， 不爱跟人share , 条件差， 岛毛一大家人 ...

南区也有好的街。

好的房管就非常重要。

小莹子

楼上分析的有道理........

LU99

有一个问题是南区好租客难找， 特别一个地上三个房子。 一般好人， 不爱跟人share , 条件差， 岛毛一大家人愿意share , 这种情况找好租客困难， 那么流动性就大， 南区本来就不好管理， 再加上这种share 过多人家， 水电都要装分表计算。 再遇到租房老江湖的机会大， 说实话， 这个房子碰到坏房客几率大， 再来个疯狂破坏，房东又要陪一大笔进去。 现在南区独门独户。 五十万能买到， 再过两天。 九十万买两个。 也是完全可能。 这个房子要等到猴年马月才能出手$90 万卖掉， 唯一好处租金高。 但是除了租金没有任何优势。
至少要等6年后出手， 才能卖到90 万。 现在买不到。 再加上capital gain , 房东几乎没挣钱，我还要搭上担惊受怕， 毕竟物业经理也不是神， 只能矮子里面挑好人。 但是那里好人去的少， 他们走后， 又要花钱装修。 再加上今年房子不好出租， 租客大幅减少， 边远地区出租更是困难。

阿海

Aja.Guo 发表于 2019-3-10 06:48
Capital Gain确实很难看到灿烂了 但即便是gross return 核心区域基本上不要想了想多半都是在偏远的地方才可 ...

所以奥克兰投资者要找回报率高的房，要不就做小加建，要不就像我一个奥克兰学生上周在Hamilton买到了个将近7%租金回报的3房。

Aja.Guo

Capital Gain确实很难看到灿烂了 但即便是gross return 核心区域基本上不要想了想多半都是在偏远的地方才可能达到 游戏规则变了 庄家变了 cash flow比较稳妥

evenspu

阿海 发表于 2019-2-28 23:33
银行利息4%，剩下开销1.5-2%，100%全部88万贷款情况下还赚2%。

去除机会成本，还有盈利，在现在的情况下，可以算是不错的例子。 但不得不说，现在的风险已经很高很高了。我更会偏向于等时机到来。

阿海

Eric好颓废 发表于 2019-2-27 11:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$ ...

3个income当然都是合法，可以租给三组租客的啦。

阿海

evenspu 发表于 2019-2-27 18:27
我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800  72800/910000=8%那要不要考虑税，贷 ...

银行利息4%，剩下开销1.5-2%，100%全部88万贷款情况下还赚2%。

evenspu

generic301 发表于 2019-2-28 07:28
哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return.  ...

这是我的算法，大家看看就罢了。卖家就算法，买家也有算法。普通人做简单就是买涨不买跌，找对时间入场，别太贪了离场就好了。

evenspu

鼠星人 发表于 2019-2-28 08:00
原来找的是洋人，怪不得。一半的钱是花给他们聊天喝茶的。。。哈哈！！！ ...

房主也是洋人，他们不信任中国人。估计现在在后悔不如现在加30万可以换个更好的房子。 都是房子涨太快给闹的。

鼠星人

evenspu 发表于 2019-2-28 07:58
肯定有加了，要不然5房怎么出来的。洋人装修的原则就是时间长，不把房主的钱耗尽是不会结束的。 ...

原来找的是洋人，怪不得。一半的钱是花给他们聊天喝茶的。。。哈哈！！！

evenspu

鼠星人 发表于 2019-2-28 07:52
真不明白为什么会这么贵，是不是还有加建？

肯定有加了，要不然5房怎么出来的。洋人装修的原则就是时间长，不把房主的钱耗尽是不会结束的。

evenspu

generic301 发表于 2019-2-28 07:28
哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return.  ...

不要被GROSS RETURN给骗了。

鼠星人

evenspu 发表于 2019-2-28 07:49
我家对面的邻居，老房子装修3房改5房，工期6个月以上，花了30多万。 你说贵不贵吗？ ...

真不明白为什么会这么贵，是不是还有加建？

evenspu

鼠星人 发表于 2019-2-27 18:10
改造怎么可能这么贵？

我家对面的邻居，老房子装修3房改5房，工期6个月以上，花了30多万。 你说贵不贵吗？

generic301

哪有楼上这么算的, 这么算还要8%. 那就永远不要买房了.所以买房不是适合所有人.
GARY算的是gross return. 还有种NET RETURN, 也不是像楼上的这种算法.

evenspu

Eric好颓废 发表于 2019-2-27 12:53
奥克兰的一个学生南区买的全腹地，68万买下3房，改造成3 + 2 + 1，现在在做building consent。 最后租金$ ...

我就想问问，8%的回报率是怎么算的？如果68+23=91万， 1400*52=72800  72800/910000=8%那要不要考虑税，贷款利息，维修，地税，固定水费？ 如果不贷款，还可以理解，如果有贷款那就远远低于8%

68万如果贷款70% 利息3.99% 68*0.7*3.99%=18992.4， 这么个改法地税上涨50% 3500估算的，水费固定240 保险3000
18992.4+3500+240+3000=25732.4
72800-25732.4=47067.6
47067.6/910000=5.17%
综上所述，还没有算可能的空置，中介费， 损耗维修。 还要算上首付的款和再投入的资金产生的利息收入。 只能自己评估了

如果没有贷款，那算一下91万银行定期利息的回报 3.5% 910000*0.035=31850  （72800-31850）/910000=4.5%

如果没有资本增值的收益，没有负扣税，AKL的房子已经回报率很低了。仁者见仁智者见智，我只是算了我算法。

evenspu

Lease 发表于 2019-2-26 16:40
国内股市啊， 哈哈

我解套一半了，哈哈哈哈