请教，Concrete的公寓有可能漏水吗？就是会像city公寓那样每户分摊30几万的那种维修？

doctor G

第一套房子，mt Eden 的一套公寓，1970建，Concrete, 屋顶铁皮，因为想挑选位置，就只能负担公寓了。总是听说漏水公寓维修，所以比较担心这个。

请问各位前辈，有听说过这种concrete的老公寓漏水维修的吗？除了这个，这种老公寓还有其他隐患吗？

请懂行的不吝赐教，不是什么有钱人，真的担心第一套房子就掉坑里爬不出来，但也确实喜欢这套公寓的位置各方面，请大家帮帮忙，我来的时间不久，这些方面知道的不多。谢谢大家。

skyjustin

都来新西兰了 还买什么公寓 买有天有地的房子不香吗

plasticbeach

完全可能  经常听说公寓楼上厕所的大便水漏下来

variable

感覺買公寓就是踩坑，這個坑幾十年沒有塌下去，看起來會沒問題，但是總有一天會塌的。公寓的硬傷是費用分攤，如果有人付不起這個費用的時候你就GG了。

tv1

看看物业管理公司是不是crxxck  ， 是就别碰了， 他们家是大楼维修专家和高手， 无数大楼在他们管理下完成维修， 他们吃人从不吐骨头， 是大楼维修的创始人和祖师爷， 后面抄大楼维修都是跟他们*学的、 都是他的徒子徒孙

tv1

大楼物业管理公司， 每三个月找人来检查一次， 就是拉警报一楼到12楼。 然后账单来了， 每次一千检测费。 一个大楼280 户， 你说收多少， 我有几次拖着没给， 撕逼发三封信给我， 要收450 块发email 的钱。
后来， 我也懒得废话， 卖房子走人、 这个卖房子期间还要提供minutes report 给买家， 一份300 只有三个月有效、 过期还要给物业钱， 你不交， 物业绝对有权利告你， 所有律师费你掏， 我们有个住户不信， 结果上庭， 结果所有钱都要交， 还再赔三千律师费给对方， 说物业上庭， 安排律师。
你千万不要把国内思维拿来买新西兰的物业管理。
我们那个大楼前前后后拖了十年， 期间就是不停交钱、 监测。
现在才刚刚包上， 至于维修， 一般是每三个月一收费， 每次三五万， 看你公寓大小、 没有四十万， 下不来。

tv1

你买吧， 回头吐血式的花钱修， 我爸爸当年死活不听我话， 非说公寓便宜。最后大修， 我赔本卖了， body corporate 组织干维修， 肥水收的不要不要， crxxk  , 还有bbcl 很多都是吃人不吐骨头、 你买吧， 赔的时候就知道， 自己不经历别人说都还没有。
修好的公寓还有又漏， 又要花钱

wshtxwsssqwc

Lease 发表于 2020-7-21 19:14
你真的是说的非常客观. 这个论坛上大部分人都是 谈“公寓色变”， 其实只要做好必要的功课，公寓风险不但 ...

公寓在2021年底的房事起飞时候 价格比2014还要低 要想capital gain 市区公寓是最差的

wshtxwsssqwc

vitz 发表于 2022-2-20 18:13
请问下请问下，这个关于物业的具体信息是在什么网站上查询到的呢？

没有网站上有 要找公寓的中介要 还要看pre contract disclosure怎么wording 是否说万一公寓漏水了 和卖家没责任 还要看过去几年的building manager report 还要看几年的maintenance planning， 是否要有花很多钱的地方 还有就是 永远不要相信中介告诉你已经漏水的公寓修复费用的proposal 这个费用就好像政府修路的费用一样 最后花的可能比一开始计划花的钱多几倍

wshtxwsssqwc

yuwawa 发表于 2020-7-20 10:41
concrete材料的 很难漏水吧  就算有问题 也很好修补
木制结构是最怕漏水的
木头容易霉烂

St Luke 一大堆漏水公寓 就是concrete做的

vitz

新马甸甸 发表于 2020-7-19 23:04
压力山大  希望没有误导你的地方

刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以 ...

请问下请问下，这个关于物业的具体信息是在什么网站上查询到的呢？

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-21 17:54
公寓这种很难说的，如果隐患很大，每个公寓楼都有问题，那么就没人敢买了，如果没有市场，建筑商也不会建。 ...

是的，我即使可以有足够的钱我也不会买大地房的，我一直认为大地分割那是做生意，不是谁都适合做生意的，我就更不可能了，合租了这么久也最好不要分组房间了。再次谢谢您，我这次买房确实是为我以后的工作打算多一些，谢谢您和我交流这么多。

doctor G

LouisZhao 发表于 2020-7-21 16:37
谢谢。公寓leak主要是因为设计不到位。目前的building code关于防水设计的大幅改动是从2011年，就算现在 ...

谢谢，看来情况是非常复杂的。

songinator

Lease 发表于 2020-7-21 18:14
你真的是说的非常客观. 这个论坛上大部分人都是 谈“公寓色变”， 其实只要做好必要的功课，公寓风险不但 ...

总有那么一颗老鼠屎

Lease

新马甸甸 发表于 2020-7-21 17:54
公寓这种很难说的，如果隐患很大，每个公寓楼都有问题，那么就没人敢买了，如果没有市场，建筑商也不会建。 ...

你真的是说的非常客观. 这个论坛上大部分人都是 谈“公寓色变”， 其实只要做好必要的功课，公寓风险不但不高， 而且提供了远比house 好的现金流。只要房产牛市来临，公寓和house都是一同上涨， 涨幅并不比house差.

新马甸甸

公寓这种很难说的，如果隐患很大，每个公寓楼都有问题，那么就没人敢买了，如果没有市场，建筑商也不会建。

但是事实上每年还是有不少公寓在建，买的人还很多。供需关系目前来看最近几年还是稳定的（抛开疫情这种突发非自然事故，疫情每个世纪能来几次？疫情过后一切归位，其实人们都是健忘的）。

打个比方，如果每年建10幢公寓楼（包括高密度的terrace houses/ townhouse），9幢都很好，1幢有问题需要业主花大价钱维修，大家目光就都被那1幢吸引过去，大部分人的认知中就认为公寓不能买，风险太高。没有人注意那9幢好好的楼。

其实无论是独立的房子，还是联栋，还是公寓，哪有不需要花钱花时间维护修理的呢？

但是也没有人愿意自己是那个运气不佳的。

我的broker对投资是非常专业的人，又不愿花功夫改造旧房建新房那种，就专门投资city的公寓出租，租金收入很好，专门租给上班族，赶上市场好的时候卖一两套也很快能卖掉，即便在疫情期间也没见她‘砸’手里。
我还有个语言学校的同学，10多年前买的公寓，住了很多年了也一直没什么大事。就在skytower附近。

（不过我也就认识这2位跟公寓有关系的人。）

所以这个真的很难说。

我觉得没必要谈公寓‘色变’。

也没必要随大流一定要轧光自己和家里的钱买大地可分割，并不是人人都要分割自己的住房地。更没必要买大房招房客出租跟别人共享自己的生活空间。

如果是工作开始的第一套房，可负担没资金压力是最主要的，公寓也好，unit也好，主要是自己住的舒服易打理，同时交通方便容易出租的这种。将来自住房升级后就可以把现有的这套出租出去。

希望楼主能找到合适的住房，有了住房生活安顿下来，集中精力把工作做好，工作好了自己越来越专业，生活上无论是住房还是什么往往就水到渠成了。

LouisZhao

doctor G 发表于 2020-7-21 15:40
我又认真看了下您所有的回帖，我的理解是您的观点是没有人能保证一个公寓完全不漏的，即使已过40年，50年 ...

谢谢。公寓leak主要是因为设计不到位。目前的building code关于防水设计的大幅改动是从2011年，就算现在的building code 也只cover 3层楼以下。三层楼以上的房子我们叫SED - specific design。国内就叫超规范。需要有专门的外墙设计师/工程师 来设计，也需要第三方专业外墙设计公司审查。因为超规范设计已经超过了council的审查能力，所以council是免责的。

老的房子，尤其是多层 高层公寓，因为老的building code没有很详细的要求，很多奇葩的设计造成漏水，以前也不像现在需要专门的人员审查。你可能会看到现在很多漏水房的业主集体告council，个人觉得很难搞赢。

City countdown后面那个楼现在维修外墙需要35M，业主正在打官司，你可以关注一下。

具体维修要谁发起，我不是这个方面的专家，我觉得还是要看具体情况。就比如现在很多的公寓都面临着地震加固的问题，尤其是惠灵顿，就是council强制要求的。漏水房我个人觉得主要还是业主。

doctor G

LouisZhao 发表于 2020-7-18 23:23
40年不漏的，还是得具体看看。没问题的不太多。

我又认真看了下您所有的回帖，我的理解是您的观点是没有人能保证一个公寓完全不漏的，即使已过40年，50年，我前一段时间还看过一个报道，是惠灵顿公寓每户分摊30几万，40万来维修地基好像，所以除了漏水还有其他问题的，公寓这个title确实有隐患的。
我一直有个疑问就是这种包括漏水，地基之类的大的公寓维修，到底是谁发起的呢？就是业主委员会吗？为什么它的权利那么大？好像可以不经过业主同意就可以，我看过报道它能把拒付的业主驱逐出去，还强行拍卖那人的公寓。我当时觉得特别耸人听闻，这在国内怎么可能呢，物业怎么能有这个权利呢？难道这种巨额账单的维修是联合council 一起的吗？我一直搞不懂这个。

doctor G

打算另开一个帖子说下这个问题，不写在这个帖子里问了。

doctor G

哎，上面回帖字怎么那么大。

doctor G

打算另开一个帖子说下这个问题，不在这个帖子里问了。

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-20 13:44
这个楼主是有自住需求的。不是投资。

是的，我是完全自住的。

doctor G

yuwawa 发表于 2020-7-21 11:19
选择自己喜欢的生活 这是最重要的

你不用问华人喜好

谢谢，谢谢鼓励。其实我还是稍微有些犹豫，因为接下来几年我打算转行，经济上不会很宽松，如果老公寓经常维修的话也是不小的数目，完全坚持心中所爱是要足够的金钱来支撑的，我再综合考虑下。谢谢您。

我真不是孙红雷

新马甸甸 发表于 2020-7-18 23:03
我现在好怕说的不对有专家来给我打脸啊

有理有据，谁敢自称砖家过来打？打完不怕反打回去？哈哈

yuwawa

doctor G 发表于 2020-7-21 08:31
哇，您不仅分析了房子的质量问题，还讲了这套公寓的风水格局和您对住公寓的感受。真的是我想找人商量的问 ...

选择自己喜欢的生活 这是最重要的

你不用问华人喜好

你买了mt eden公寓也不会愁卖
等你卖的时候 你就会发现 还是很多洋人会来买的

华人不喜欢的 不代表没有市场

doctor G

新马甸甸 发表于 2020-7-19 22:04
哇，写了好多。

哇，您不仅分析了房子的质量问题，还讲了这套公寓的风水格局和您对住公寓的感受。真的是我想找人商量的问题，您都差不多解答了。
其实上sky房产版来问，我本来没抱什么希望的。因为大家主流是大地分割，买公寓也是讲投资回报率的，没想到大家为我这么认真解答，帖子好多朋友也提醒我不要买公寓，我说一下我买公寓的原因吧。我刚来奥克兰的时候在mt Eden 迷路了，天渐渐暗下来可我怎么也找不到目的地，我本身是个很容易紧张的人，我问路一个洋人，他主动回自己家取车，送我去的，我一下子就放松下来对这里特别有好感，后来打工遇到的仗义执言的洋人小姐姐，可爱的室友，我在新西兰遇到的好人，幸运的事都是在mt Eden发生的，所以这里买房是我的第一首选，但我这点钱这个区只能买公寓了。      

还有就是这几年我打算转行，再考一个专业资格，本身我现在的工作就非常紧张劳累，就像您说的，这里非常舒适易打理，可以关起门来全力做自己的事，5月份我就来看过，当时站在阳台上看天空塔的景色，周围没有高楼林立，这个区域又安静，我的压抑紧张好久都没有那么释放过了，不是中介叫我我都不想走了，看过其他的西南区house, 低矮老旧的unit，我能负担的townhouse都没有给我过这种感觉。

不过我现在综合了您和其他朋友的分析，也承认公寓是有好多潜在问题在的，我有点太感性了，要开始忙了，有空我再写写，再次谢谢您，谢谢大家帮忙。

新马甸甸

aprily 发表于 2020-7-20 11:42
从现在房地产形势看买公寓是不是正确的选择？当然理解成抄底也可以

这个楼主是有自住需求的。不是投资。

aprily

从现在房地产形势看买公寓是不是正确的选择？当然理解成抄底也可以

anzbank

新西兰2层以上的房子没有不漏的，无论什么材料
就这工艺，就这水平，就这能力
国会大厦都是漏水屋，何况给韭菜住的

LouisZhao

新马甸甸 发表于 2020-7-19 22:04
压力山大  希望没有误导你的地方

刚刚多花了点时间google了所有的网上卖这个公寓的房产信息。我以 ...

赞 说的很全面