资深Civil Engineer提供土地分割看地雨污水连接问题咨询，洪水问题咨询【免费】

carrot453

目前分割开发异常火爆，通过多年在本地知名开发分割咨询公司工作，见到很多华人朋友在购买开发分割地时没有提前了解雨污水连接以及洪水问题的风险结果导致开发设计工作遇到很多困难,如果有朋友有类似的问题或者需要购地分割，可以在下面留下地址并附上简要说明，我会争取每天晚上上论坛进行解答。

要说明下就是所能给的建议都是只能根据政府Geomap系统上显示的信息，具体的资源许可报批或者建筑许可设计都是需要更多的测绘或者CCTV检查，甚至需要进行建模，比如洪水问题。所以这里能给出的都是一个大概的建议。

主要建议范围：

1. 基于Council Geomap信息的购地前雨污水连接问题口头初步建议，风险评估

2. 基于Council Geomap信息的购地前雨洪水问题口头初步建议，风险评估

3. 基于Council Geomap信息的购地前车道问题口头初步建议，风险评估

【免责声明】如上所说，这里能给的建议都是基于Council网站的公开信息， 无法确保其准确程度。因此这些建议只能作为投资开发的参考，不能作为投资开发的依据， 因此而导致的任何损失，本人概不负责。

黄金98k

求助能不能麻烦看一下这个地址  21 view road glenfield 雨水解决问题和分割问题

毛血旺好吃

您好，我是一名专注于subdivision和infrastructure的Civil Engineer，有CPEng，可以签字。我想了解一下贵公司目前是否有意向需要civil方向的contractor，谢谢。

carrot453

woodmu444 发表于 2025-11-16 17:21
博主你好， 之前咨询过您关于30 Te Anau， 请问一下我后院这个steam 问题， 有没有办法找相关办法解决？  ...

这个肯定需要ecologist去现场看下，然后约上surveyor，测下需要的数据，然后ecologist画一下需要退让的最小范围，你才能知道有多大的空间给你建房子。别无他法。不同的ecogloist可能可以支撑的退让空间有点差异。你想要比较下的话可以多找2个比较下方案。如果都差不多，那基本就是那样了。

carrot453

陌生的香港人 发表于 2025-11-19 19:28
面積不錯 目測地和附近都沒有公用雨水管連接  這個可能分不了 讓蘿蔔工程師回复看看 ...

是的，雨水是个问题，没有公共管道。可以跟西面266商量下，看看能不能让对方同意从他家南面boundary穿管到site把公共管道从8 Stredwick Drive门前延伸过去。不过这个延伸对1分2 来水可能成本太高了一些

陌生的香港人

654321 发表于 2025-11-17 16:58
请问264 Glenvar Road  Torbay, 后院可以分割吗？谢谢

面積不錯 目測地和附近都沒有公用雨水管連接  這個可能分不了 讓蘿蔔工程師回复看看

654321

请问264 Glenvar Road  Torbay, 后院可以分割吗？谢谢

woodmu444

carrot453 发表于 2024-02-29 19:37
这个地后院是不是stream ? 如果是的话很大一部分不能用因为stream，洪水还有生态退让方面的

博主你好， 之前咨询过您关于30 Te Anau， 请问一下我后院这个steam 问题， 有没有办法找相关办法解决？ 因为想利用这块地再建一个房子
谢谢。

carrot453

wendyJ 发表于 2025-10-22 17:33
请问32 mantrose street point chev 谢谢

上面的地址貌似不太对？

wendyJ

请问32 mantrose street point chev 谢谢

jack_2016

陌生的香港人 发表于 2025-10-22 17:20
蘿蔔工程師樓主好久沒上來了 見你的問題都是一般分割地的潛力問題（而不是管道）我回答一下吧

- 這塊地 ...

谢谢陌生香港人

陌生的香港人

jack_2016 发表于 2025-10-21 22:21
你好，能否帮忙看看9a， 9b bungalore place， half moon bay? 打算把两个unit拆了，看看是否分割可以。
东 ...

蘿蔔工程師樓主好久沒上來了 見你的問題都是一般分割地的潛力問題（而不是管道）我回答一下吧

- 這塊地目測是unit title （兩個房子就unit title 的確比較少見） 應該希望都變成freehold titles?
- 750m2 Mixed Housing Suburban zone  拆了至少建三個沒問題 四個或者更多就要小心設計了
- shared 綠道目測是行人道？750平方米好像也包括在內 （這個Council GIS / Land Info NZ 好像顯示不同邊界情況 需要測量師確認) 不會導致不能分割 但可能會影響設計

- 目測雨水洪水管道都在地上  這方面詳情還得蘿蔔樓主回來看看  

jack_2016

你好，能否帮忙看看9a， 9b bungalore place， half moon bay? 打算把两个unit拆了，看看是否分割可以。
东边的草地有一部分是整条街12户share的一个绿道， 会影响分割么？

jack_2016

你好，能否帮忙看看9a， 9b bungalore place， half moon bay? 打算把两个unit拆了，看看是否分割可以。
东边的草地有一部分是整条街12户share的一个绿道， 会影响分割么？

JOHN08

carrot453 发表于 2025-1-27 22:55
离开新西兰了一段时间，上面的地如下：
76号： 污水100管道，AC管道比较老，需要in good condition才有可 ...

灰常感谢        新年快乐

carrot453

JOHN08 发表于 2024-11-28 17:57
请大神帮忙看一下① 76 Weymouth Road,  和  ②  20 Halberg Street, Glenfield  的管线分割情况，十分感谢 ...

离开新西兰了一段时间，上面的地如下：
76号： 污水100管道，AC管道比较老，需要in good condition才有可能支持分割，建议做个CCTV， 另外还需要跟Watercare证明没法升级这条管道。雨水接北面马路下面，穿人行道有一定概率跟自来水管或者其他管线撞到。
20号大flood plain/overland flow path, 不能挡住，房子全部都要架空，可能车道也需要 （中间低点部分），对建筑影响很大，开发限制较多。雨污水管道连接看着ok， 污水自来水不在Watercare的constraint area里面。管线较多也对地基架空要求比较多。

JOHN08

请大神帮忙看一下① 76 Weymouth Road,  和  ②  20 Halberg Street, Glenfield  的管线分割情况，十分感谢！！

kikilulu

carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

谢谢回复的那么详尽。

carrot453

陌生的香港人 发表于 2024-11-16 00:28
那你有聽過有EPA 因為這樣而不給過的情況/例子嗎？ 只是RC階段Watercare （還是Healthy Water？）不是都 ...

有，但是很少就是了，因为目前来说大部分城区都还是能接的，就是剩下的capacity不多了。
RC给批EPA被拒这个就是以前RC审批的一个传统做法的一个弊端，一般小开发项目，比如10个以内，没有特殊情况下，RC阶段都是Council DE在看污水和自来水的设计，但是Council DE也是不清楚污水和自来水哪些区域会有问题，所以导致RC批了 （Watercare没有介入）然后EPA阶段Watercare介入审批了以后觉得不行被拒的情况。
这周公布了这个地图，希望Council可以更新下流程，在有capacity constraint的区域要么要求applicant自己去问下Watercare获得书面确认，或者Council内部增加一个审批流程，对于在有限制区域的site把RC设计发给Watercare审核 （不管开发项目大小）。 当然现在大家都知道了，一般都会在RC设计开始前自己去问Watercare到底行不行免得白费RC设计费。

carrot453

vehicle 发表于 2024-11-16 08:21
在这张地图公布前 就有很多开发因为污水和自来水的限制 而被拒吗？

有的，除了constraint地区外，有完全no capacity的区域，这些区域是不给接公共管道的，只能考虑自己Onsite disposal，比如Warkworth现在是完全不给批的

vehicle

carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

在这张地图公布前 就有很多开发因为污水和自来水的限制 而被拒吗？

陌生的香港人

carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

那你有聽過有EPA 因為這樣而不給過的情況/例子嗎？ 只是RC階段Watercare （還是Healthy Water？）不是都有參與審批？為什麼當時他們不反對卻要等到EPA才反對呢？那Council DE在asses 時又是在做什麼呢？

而就算PC78其實已經有不少房子已經因為water 和wastewater constraints 這個qualfying matter 而提升不成Mixed Housing Urban  也用不了MDRS  甚至是Unitary Plan 下的在Mixed Housing zone 可以建3個的政策更是早在2016年就有   為什麼Watercare一直不反對  卻可以突然間把這個限制在毫無預警下幾乎把奧克蘭大部分的地區都蓋上而能通過不批EPA 導致RC批了都用不了 -  這不是公然和Council甚至中央政府叫板？  

整件事如果是真的話 真的是太有點莫名其妙 雖然自從AUP 出台後 對這些左右搖擺的政策差不多每幾年就來一次 已經有點麻木  

carrot453

kikilulu 发表于 2024-11-15 22:12
楼主如何看watercare 新政策啊？

首先这个不能称为是新政，没有新的规范要求，本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网capacity不是很好的区域给清楚的划出来了而已。 有问题的地，就算是这个不公布，交上去也还是有问题的，没差别。现在公布了，可以让买地的注意潜在的风险，有地的准备开发的，可以提前问下确认下是否可以开发，可以避免资源许可都做好了结果RC交了被一票否决。 当然这样公布了以后对于在有问题区域的地来说不是个好消息，价格可能会受影响，这个没办法。不受影响的区域可能更加受追捧。
总体来说就是没有技术上面的新要求，就是公布了一些信息而已，但是对土地价值来说，的确有影响。

补充内容 (2024-11-16 09:50):
补充下地图上面也有完全没有capacity的区域，这些区域内是确定目前没法介入公共管道开发的，比如Warkworth，当然自己onsite disposal还是有可能的

kikilulu

楼主如何看watercare 新政策啊？

sb-saeed

建筑合规顾问 发表于 2024-10-3 22:06
您要做我们可以协助实现
我们注册设计师可以帮您做BC 申请变成合法的SLEEP OUT
如果加卫浴也可以满足现 ...

谢谢，让我算算要多少钱，看看划不划得来

陌生的香港人

sb-saeed 发表于 2024-10-3 19:47
一块大地上前院有一个独立车库60平，中间一个main house, 后院一个minor dewling, 请问那个独立的车库还可 ...

目測這個不是管道工程而是發展控規的問題 我代樓主答一下 一個房子（假設是奧克蘭 - 如果是single house zone的話）只能有一個minor dwelling 你現在後面已經有了 那就不能再建第二個minor 了

如果現在不是single house zone 而是其他Mixed Housing zone  規定下現在已經不能做minor dwelling   卻可以建3個dwellings  所以你可以把這個minor dwelling upgrade成 “dwelling” （通過申請Certificate of Compliance）然後把車庫改成建新的dwelling  只要地沒有qualifying matter 在Plan Change 78 下是Mixed Housing Urban zone   又符合相關控規 甚至可以使用MDRS 然後分割成三塊 ....

當然 改成沒有廚房的sleepout （那就是所謂的accessory building 了） 那是可以的 拿個building consent 就行

上面的只是奧克蘭的規定 如果在別的城市又作別論 需要參考當地發展法規

sb-saeed

一块大地上前院有一个独立车库60平，中间一个main house, 后院一个minor dewling, 请问那个独立的车库还可以改成带厨房卫浴的ganny flat吗？ 或者改成合法的两房一厅带卫浴但是没有厨房的sleep out ? 呢？ 谢谢

carrot453

下大雨 发表于 2024-9-25 00:13
你好啊 312 sunset road windsor park ， 分割下面邻居不同意连接污水管，有什么其他方案吗？ ...

不一定要用现在的西北面过来的100管道。可以废弃然后沿着人行道从西北面重新 延伸一条150管道过来。不过Altair Place 北面有很多树，估计要从西南面延伸然后穿马路。其他管线需要注意一下。

carrot453

deng005 发表于 2024-9-24 12:04
你好，想请看一下2 chamberlain road，massey，这个后院可以加建一个小三房的住宅吗？ ...

应该可以，雨水需要特殊设计然后Council特批，污水需要加pump