一刀切？ - 拿完分割許可 不建房做了管道就以為可以拿s224/title 就賣的時代恐怕已經過去

陌生的香港人

最近有一個建兩個連排的分割申請 經歷各種曲折終於到發draft conditions 的階段  一看 不對勁  發現裡面竟然有一條condition 要求開發商要先建好房子(要求建到屋頂的框架了) 才能申請 s224c (沒有s224c 證書 不能向LINZ 申請新分割地的新title  當然地也不能分開賣 )  覺得不合理 以前不都是可以先做完管道車道了 拿了s224c /title 先不建房把熟地賣了 然後讓新買家自己建的嗎 （一般就放一個consent notice 在title上要求新買家必須按照已批樣式來建 不然就要重新申請...）？


細問 council team leader  獲剛剛告知不行了 說這個已經是他們9月出台的新內部規定 (先是中區開始推行 然後傳令市內各直省督撫...) 說在過往的做法下 新買家通常拿到新開發地的新title後 很多時對原房子設計不滿意 也對分割許可裡面的非s224下的條件各種不認帳  所以結果是很多時分割出來的地塊比zone 在空地分割原來要求的400m2 Net (mixed housing suburban) 300m2 Net (mixed housing urban) 小太多 但title下來了 卻不能保證分出來的地還會依據原來批准了的設計甚至條件來建  (尤其是聯排 不同買家分開建還有防火牆這些問題) 以致有違背這些政策的（‘初心’？)方向  所以council現在決定一刀切  要求房子必須差不多先建好了 才能拿s224c /titles   算是對市場反應不似預期的一種回應


這個新政策的啟示是:  以後大家恐怕不要想以為可以先申請分割 做了管道車道工作 然後拿到新titles 就賣地讓新買家自己建了 這樣的改變 對開發商的現金流相信有很大影響  因為必須先建房子才能分開賣  開發商必須在報批時就要有足夠建房資金 不然拿了報批沒錢建房的話就是做了管道車道連接變了熟地 沒有titles還是不能賣
   
雖然這是email的說法 還要時間證明看看其他consents 會不會也有這樣的condition 出現  但因為email 也抄寫給他們RC 部門Manager 的  所以可信性看來還是不低  


最新更新：剛剛收到council RC team leader 關於所謂“Staged Development” （分階段分割）的回复  大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程  然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割   分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224   例如一個一分三的分割為例  如果先建前面 lot 1 再賣 這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後 申請自己的s223 224  那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來 有自己的title和能先賣出  但其餘的 還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地  所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的）  到其他lot  例如lot 2 的工作又完成了 則再為中間lot 2 申請s223/224c  然後再拿lot 2 自己的title  如此類推  一直到整塊地的分割過程結束  但目測就是這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子才能拿224c 和賣  不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現  只是如果是staged  council  容許開發商一個建完拿一個title 就能賣   而不是要你一次過連建3個房子才能賣而已


Staged Development  這個做法其實一直都在  但印像中都是crosslease 分割比較多  一般中小型freehold的分割好像不太流行/需要  可隨著這個新措施出台（如果雷厲風行的話） 相信慢慢會變成一個主流做法


下面是Council 公佈這個條款的全文：

lance_sun

陌生的香港人 发表于 2021-3-6 14:04
不會吧 RC批出了你都不知道條件是寫什麼？你planner 當時沒和你把關告訴你嗎？希望你沒事吧..... ...

要相信办法总比困难多

再想办法呗

陌生的香港人

lance_sun 发表于 2021-3-6 13:16
结合楼主的信息，看了下自己的rc，哭晕在厕所。

不會吧 RC批出了你都不知道條件是寫什麼？你planner 當時沒和你把關告訴你嗎？希望你沒事吧.....

lance_sun

结合楼主的信息，看了下自己的rc，哭晕在厕所。

陌生的香港人

huxghuxg 发表于 2020-12-3 14:51
For anyone involved with combined land-use/subdivision applications in Auckland, please read the sec ...

這15x8 就是所謂的shape factor 了 就是只在空地分割（vacant lot subdivision）時才適用 就是用來確保分割的地塊不只面積要夠大 （還要滿足300 或者 400 net 的最低面積要求） 還要長寬合理 所以要符合這個shape factor 就是說這個是空地分割 而空地分割是沒有房子設計付在申請裡的  所以當然就不用房子建到 roof framing stage 才能拿 s224了

huxghuxg

For anyone involved with combined land-use/subdivision applications in Auckland, please read the section titled 'In accordance with approved land use consent' Subdivision Conditions . This details the Council’s revised position whereby it will now become standard practice for the subdivision consent to include a requirement for buildings to be constructed to roof-framing stage before s224C title will be issued. The only exceptions are where a proposed lot can contain a 15m x 8m indicative building platform outside of yard controls确有其事，公司都特别通知了，其中红色的怎么理解？

成说于纽

这个必须点赞，非常有用的信息。thanks for sharing....

陌生的香港人

bluebird66 发表于 2020-11-19 10:58
s223 和 224 具体什么意思 大神指点

S223 / 224 兩個都是資源管理法1991 (Resource Management Act 1991) 下面的兩個條款 (資源管理法是管轄新西蘭土地分割的基本法律)

s223- 就是一般把分割時申請做的分割邊界草圖（所謂Scheme Plan）變成 survey plan （就是title 後面那看到那個測量師出的顯示邊界/緯度/easement 走向 那個圖紙）的過程

s224c - 簡單來說就是證明所有分割許可裡的所有相關 consent conditions （國內所謂的三通一平）都完成了  生地變成熟地的過程

223和224c 都批出了 才能向新西蘭土地註冊局申請地塊的新title (地契/房產證) 一塊分割地真正有了它自己的 title   才能脫離它的母體地來分開賣  

bluebird66

陌生的香港人 发表于 2020-11-18 17:42
收到council team leader 回复 所謂的“Staged Development” （分階段分割） 大意是需要在申請分割時由sur ...

s223 和 224 具体什么意思 大神指点

陌生的香港人

收到council team leader 回复 所謂的“Staged Development” （分階段分割） 大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程  然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割   分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224   例如一個一分三的分割為例  如果先建前面 lot 1 再賣 這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後 申請自己的s223 224  那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來 有自己的title和能先賣出  但其餘的 還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地  所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的）  到其他lot  例如lot 2 又完成了 則再為中間lot 2  做s223/224c  然後再拿lot 2 自己的title  如此類推  一直到分割過程結束  但目測這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子然後才能賣  不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現  只是這樣staged council  容許一個建完拿一個title 就能賣  而不是要你一次過連建3個才能賣而已

ybbest

谢谢你的分享，我转发一下

禾一建筑

大家讨论很激烈呀 谢谢好文分享

Urbanist

staged development 的話,老實說，一般都是做 apartments或比較大型的townhouse/terraced housing development才會用上。像一排連排5/6個,或7/8棟屋子那種，真的沒有什麼必要弄staged development. 除非資金完全不夠，那麼連排設計上就得考慮如何分stage起(比如，分成几棟連排).

樓主把帖子寫的更詳細 了，相信其他人不會誤以為單純的分割申請，或greenfield subdivision 都需要起到roof stage才能出title.

陌生的香港人

ling6264 发表于 2020-11-15 14:55
香港人，你的意思是，如果一个农场，只做了一个车道，没有房子也同样拿不到title，所以同样不能上市？ ...

我說的只是市區 Mixed Housing zones 地的情況  農地大部分情況是郊區（rural zones）地  密度非常低  有嚴格最低面積要求 沒有帶房子設計可以不用守mininum area 的說法 （OK  就算是Large Lot zone 也沒有可以帶房子設計就可以不用守最低面積的玩法 Mixed Housing zones 才獨有）  大部分情況建多一個都很難  何況是3個？  是完全不同的遊戲規則呢  所以不在此列

ling6264

香港人，你的意思是，如果一个农场，只做了一个车道，没有房子也同样拿不到title，所以同样不能上市？

windvale

陌生的香港人 发表于 2020-11-14 23:04
不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大 甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 N ...

懂了，谢谢大神的详细解答。

冬天的风

陌生的香港人 发表于 2020-11-14 23:04
不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大 甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 N ...

非常专业，清晰明了。
连我小学毕业的都能看懂。

评选金id我投了你一票。

哈哈。

陌生的香港人

windvale 发表于 2020-11-14 22:57
大神请问一下，是不是说以后老区大地，老房子房子不动，后院分割一块地出来，拿到title上市销售的时代结束 ...

不是這個意思  如果後院割出來那塊地夠大 甚至符合空地分割的最低面積要求（mixed housing suburban 400 NET, urban 300 NET）那就完全可以分割出來 做了管道車道不建房子就賣


只是如果分割出來的地塊本身比zone 要求的最低規定的面積小很多的 （例如分出來的每塊地只有1 200平方米這樣子） 是靠在申請時帶房子設計拿到分割許可的  或者是聯排 那 就應該不能批了後做完管道車道拿title 就走讓新買家建了 而需要申請人自己先建到屋頂才能申請是224c 和 拿titles  - 因為怕新買家買了地卻不買舊申請的賬 就拿著這1 200的地然後重新設計個不知道什麼鬼樣子的房子出來 或者做聯排卻不知道如何和其他也是剛剛接手的鄰居新買家協調 或者索性不協調 ...


另外可行的解決辦法是可以用 staged development  但具體如何運作是怎樣我也不太清楚 因為說了 一般分割一很少需要分階段的 但相信新做法下會開始多人這樣做 - 如果他們真的雷厲風行的話

windvale

大神请问一下，是不是说以后老区大地，老房子房子不动，后院分割一块地出来，拿到title上市销售的时代结束了？

zhong5487

清蒸龙虾 发表于 2020-11-14 14:04
不要那么敏感，我没有质疑你的专业性。我只是说，这个不是一个新鲜东西了，已经算是半个policy了，只是之 ...

你得意思西区的开发，不管联排和独栋，都要至少做到框架部分。不可能直接卖土地是吗？

auckland.clark

谢谢！这个信息很重要。

iiiiiii

好消息啊!!!!!

iiiiiii

staged development ’

清蒸龙虾

陌生的香港人 发表于 2020-11-13 18:03
謝謝回复  不過這不是“我手裡的開發商怎樣怎樣”啦  而本來就是一個客觀的市場現象 否則council 不會加辣 ...

不要那么敏感，我没有质疑你的专业性。我只是说，这个不是一个新鲜东西了，已经算是半个policy了，只是之前没有很明文规定。

北岸council还有一定的商量空间，但waitakere这边的，基本上都会被强制要求~其实我觉得对我市场是好的。

陌生的香港人

清蒸龙虾 发表于 2020-11-13 17:14
首先 这个不是新政策了，应该是楼主手里的开发商，大部分是只做consent,不施工。早在17年，就已经开始了。
...

謝謝回复  不過這不是“我手裡的開發商怎樣怎樣”啦  而本來就是一個客觀的市場現象 否則council 不會加辣把這個condition 常規化   而你說的這些現象正是council 回复時說的  點出了現在這個制度的問題所在 所以說現在要普遍地實行非建房不行的措施

我也說了之前也聽過有這個condition  但頗為肯定應該不是經常都有  我這個帖的重點也不是這政策到底是新還是舊 而是它好像已經變了一個恆常化 常規化的政策  要求每一個分割申請 不管規模大小  只要是分出來的每塊地面積不夠zone最低要求的大 （現在基本都是這樣了 不然怎麼可能6 700 的地竟然可以建3 4 個出來？） 但帶房子設計的 或者是排屋的分割都要先建房了才能拿到224c   至少我再翻看我之前參與過的就真的看不到有這個條文  (如果要較真 我們是不是應該約出來都帶同這些consents 出來一起比較下？ 雖然有點不知意義何在 哈哈) 同樣 我也可以發那個bulletin 讓你看看council今天的發布是怎樣官方宣布這個或許已經生效了好久但卻秘而不宣的條文

無論如何 從你第二個帖也看到這本來不一定有的 現在倒又加上去了

清蒸龙虾

陌生的香港人 发表于 2020-11-13 16:53
10分鐘前收到的一份東區分割申請的 draft conditions   裡面竟然又可以容許做consent notice  而沒有要求一 ...

我上周也收到一份draft,结果leader review之后又要加上去。 我们base on西区和北岸council

清蒸龙虾

首先 这个不是新政策了，应该是楼主手里的开发商，大部分是只做consent,不施工。早在17年，就已经开始了。

18-20年我们下的consent都有这个要求，因为这个要求，我有特意跟council提出质疑，可以不可以取消这个，但基本上都被拒绝了。

实际上真的做这个生意的，影响不大，因为我们本来做完consnent就是要分隔和自己建的。对于大地开发，还是有特殊条件的。

整体来说，我觉得没啥，只要开发商知道自己在做什么，完全没啥影响

bodyhaven

这样挺好的               

陌生的香港人

10分鐘前收到的一份東區分割申請的 draft conditions   裡面竟然又可以容許做consent notice  而沒有要求一定要先建房子才能拿s224 了  哈哈  可能這個不是聯排？

這顯示他們不同服務中心還是各自為政  我也給他們搞糊塗了   這階段如果有分割許可還沒批下來的 還是自求多福看看自己運氣吧 哎

261874939

这个政策是好消息啊。  good good 。