房产新政会造成多少投资客事实收入的减少？

LYYX

RT。https://www.interest.co.nz/prope ... t-extended-interest

重点：
1）Bright-line test extended：5 年延长到10年；
2）Interest deductibility loophole removed：贷款利息不抵成本，直接造成名义利润上升，投资客事实收入（利润）减少；（总觉得完全不符合会计学原理--难道支出的利息没支出吗！？。。。）
3）。。。

投资房部分的房市将立马冷却。。。

该赚的人也赚的差不多了。。。
以后就多奉献，多上税。。。






PS：1）直接影响：比如200万贷款，新政下你无形中需多上税[email protected]%（利率）@20%（税率）=$9160--奉献。。。
       2)  假定所有投资房共200万的贷款，有可能你变成了高收入者（18万以上收入，按平均30%税率），那么你需多交税=2000000@[email protected]=$13740,（十月份后）你只有将房租共（比如五套）提高（/week)=(13740/52/0.7)=$185/week 才能维持你的利润（不考虑地税等涨幅）--每套约$37/week。。。
       3）还好有缓冲期：A--1/10/21-31/03/22 可75%利息计入成本
                                   B--1/04/22-31/03/23 可75%利息计入成本
                                   B--1/04/23-31/03/24 可50%利息计入成本
                                   D--1/04/24-31/03/25 可25%利息计入成本
                                   E--1/04/25 onwards    0%利息计入成本
       4)经过测算，为了投资房能健康地握住（而不抛售），房租提升五年计划为(最少值）：
                                   A:+$15/week /套--from 01/10/21
                                   B: 再+$15/week /套--from 01/10/22
                                   C: 再+$15/week /套--from 01/10/23
                                   D:再+$15/week /套--from 01/10/24
                                   F:再+$15/week /套--from 01/10/25.。。
         幅度不算大，可接受范围。。。

happitom

zhong5487 发表于 2021-3-24 15:36
别算了，这些都不是涨租金可以达到平衡的事儿，政府就是要你交钱，一毛钱办法没有，除非你就卖了，要不然 ...

算的目的是想告诉大家政府从投资者口袋中掏了多少钱，如你所说不是涨多少房租就能解决的，要做好最坏的打算

V7

LYYX 发表于 2021-3-24 16:16
近期买的投资房（60-80%贷款），本就没产生什么利润---新政下没利润还强制你做出了不少利润（利息不准列 ...

你这个平摊很厉害啊，和卖保险的似的。如果摊到2个房子就不得了了，守了几年，今年刚好租金cover贷款，这么就又多了一个1万多的支出，怎么都补不上啊。是不是想死的心都有。

脚踏车AMG

88kiwi 发表于 2021-3-23 21:31
未来提高租金，本来每周提高20块，以后每周要50～块了，政策再怎么样，买不起的永永也是买不起，买得起的早 ...

不是那么简单的，现在买房主力军都是不首套购房者，出钱多的都是手里有房还想继续买的，利润一摊薄下来，不说买不买入，起码出价会更谨慎了

LYYX

V7 发表于 2021-3-24 15:45
对的，能贷出200万，应该会超过这个数字的。

近期买的投资房（60-80%贷款），本就没产生什么利润---新政下没利润还强制你做出了不少利润（利息不准列入开销），所以怎么提房租都不够。。。
我举例的是我自己，出租房的贷款比例较低（30%不到），所以提小小房租，损失基本可以Cover...

包不同

anzbank 发表于 2021-3-24 15:37
取消折旧不就是国家党干的么

不记得了， 我想说的是任何政党都只是为了他们自己的利益， 政客说话和放屁没什么不一样

V7

happitom 发表于 2021-3-24 15:16
以一个房子贷款100万， 租金700每周， 地税保险等5000来算。  正常工薪阶层能买投资房的， 税率一般在33%。 ...

你算得是对的，楼主肯定算错了。

楼主算200万贷款，那么妥妥的就要交39%的税

V7

LYYX 发表于 2021-3-23 09:59
高收入者@39％...（18万以上部分）

对的，能贷出200万，应该会超过这个数字的。

anzbank

包不同 发表于 2021-3-24 15:36
当年国家党也没把房屋折旧取消掉， 看在税收的份上， 他们也不回去取消这些额外的税收的 ...

取消折旧不就是国家党干的么

zhong5487

happitom 发表于 2021-3-24 15:16
以一个房子贷款100万， 租金700每周， 地税保险等5000来算。  正常工薪阶层能买投资房的， 税率一般在33%。 ...

别算了，这些都不是涨租金可以达到平衡的事儿，政府就是要你交钱，一毛钱办法没有，除非你就卖了，要不然你就得交钱没商量，要不然你就壮着胆子不报税

包不同

房奴甲 发表于 2021-3-23 17:01
这两年抄底，大选退国家党上台改政策，房价重新飞起。欧耶！

当年国家党也没把房屋折旧取消掉， 看在税收的份上， 他们也不回去取消这些额外的税收的

happitom

以一个房子贷款100万， 租金700每周， 地税保险等5000来算。  正常工薪阶层能买投资房的， 税率一般在33%。在未来4,5 年的新政政策下需要交的税收及净利润如下：

现在：（700x52-1,000,000x0.0229-5000）x33%= $2,805 税 ， 净利润5,695
21/22: （700x52-1,000,000x0.0229x1/2 -1,000,000x0.0229x1/2x0.75-5000）x33%= $3,749 税， 净利润4,750
22/23: （700x52-1,000,000x0.0229x0.75-5000）x33%= $4,964 税，净利润3,805
23/24: （700x52-1,000,000x0.0229x0.5-5000）x33%= $6,584 税，净利润1,916
24/25: （700x52-1,000,000x0.0229x0.25-5000）x33%= $8,473税，净利润27.25
25/26: （700x52--5000）x33%= $10,362 税，亏1,862

和现在相比， 在2025年4月1日起， 租金需要上涨220到920, 基本能和现在持平
920x52-22900-5000-（920x52--5000）x33%= $5,803净利润

这还不算任何维修和空房及房客的风险

NorthShoreAKL

LYYX 发表于 2021-3-24 09:59
谁说不需报税？都需要报的。。。

只要你自己住在那个房子里（房子不能是home&income 类型），是你的自住房，你出租房间是在IRD的标准范围里面的话（大概$250/周  每人），是不需要报税的，例如homestay, 也可以是后面独立出入的 一房一厅，或者二房一厅。 要和主房连一起， 不能是 sleep out 那种

除非你自己不住在那个房子里 那就是rental house了，就是要报税

LYYX

NorthShoreAKL 发表于 2021-3-24 00:29
新政策 那种自住带Granny 的房型  (不是 HOME + Income)    就有优势了？ 因为自己住主房，然后出租Granny  ...

谁说不需报税？都需要报的。。。

NorthShoreAKL

新政策 那种自住带Granny 的房型  (不是 HOME + Income)    就有优势了？ 因为自己住主房，然后出租Granny 是不需要报税的，自住 带一房一厅  或者 自住带2房一厅的 户型, 相当于带了一个rental unit 但不需要报税。

Bearonrun

anzbank 发表于 2021-3-23 10:03
我觉得政府对毒贩都比对房东仁慈

毒贩是政府的票仓，绿党，和工党。

kikilulu

根本英俊 发表于 2021-3-23 21:00
把units放基金里，不卖，打28%的所得税卖的时候，明明就是个生意。

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... tra=page%3D1&page=4
89-91 楼。target所有residential property，无论是人，business。。trust，如果放trust基金就能抵税，那这个政策是不是漏洞也太大了。

88kiwi

未来提高租金，本来每周提高20块，以后每周要50～块了，政策再怎么样，买不起的永永也是买不起，买得起的早就努力去攒钱凑首付买了

88kiwi

哎，皇上不急太监急死了。哈哈。说实话，利息不能抵税，影响的只是高杠杆的投资人。好好算算其实也是付得起的。毕竟现在利率那么低。网上点评已经出来了，好好看看。这也说明了政府加息是不可能的了。至少未来5年是不会加息了。在新西兰生活，要不给银行打工，要不给Ird打工，慢慢习惯就好。我都习惯一年交普通人家一年收入或者几年以上的税了

根本英俊

zhong5487 发表于 2021-3-23 10:15
我就看啊海，他那些unit年租金33万，要怎么搞，。按33万收入下来缴税，那个要直接好快卖房子了 ...

把units放基金里，不卖，打28%的所得税卖的时候，明明就是个生意。

Fang40

微苦蓝山 发表于 2021-3-23 14:54
逐年递进 最终就是所有投资房都适用
逐步降低杆杆吧 或者多upgrade投资房，可以当成本抵扣 ...

好似抵扣只能$1000以下，上周生效，我贴不了IRD网站连接

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2021-3-23 17:21
澳洲最近房价长得也很凶啊.

所以啊，一看那边也猛，这边可能要跌，这不就接盘了吗。哈哈

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2021-3-23 17:07
这是工党养韭菜的开始，要不4月6号澳新泡泡一开放，那些在新西兰买不起的kiwi都跑去澳洲了。现在撒下些希望 ...

澳洲最近房价长得也很凶啊.

猩猩都叫兽

这是工党养韭菜的开始，要不4月6号澳新泡泡一开放，那些在新西兰买不起的kiwi都跑去澳洲了。现在撒下些希望，让这些人接盘新开发的小房子，要不越盖越多，没人买，整个建筑业都转不动了慢慢的。正好可以先割一次早期投资者的韭菜，然后养上新的韭菜，以后再慢慢割。

LYYX

variable 发表于 2021-3-23 16:58
告訴大家一個萬全之策，下屆投國家黨

把不按规矩出牌的工党拱下台。。。

房奴甲

variable 发表于 2021-3-23 16:58
告訴大家一個萬全之策，下屆投國家黨

这两年抄底，大选退国家党上台改政策，房价重新飞起。欧耶！

简爱

微苦蓝山 发表于 2021-3-23 14:54
逐年递进 最终就是所有投资房都适用
逐步降低杆杆吧 或者多upgrade投资房，可以当成本抵扣 ...

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。
。
我还想多买几套房子，然后把生意卖了，然后就“半退休”状态享受生活呢。
结果现在这样，暂时不能继续买了。那就赶紧多还掉手上的一些贷款，无非就是要多交好多税，哈哈哈，笑死了……瞬间得多交那么多税，我就安慰一下自己：那些税，就当做慈善捐款了吧。这样，也很开心。毕竟政府需要钱养 那些吃福利的人群呀

房奴甲

variable 发表于 2021-3-23 16:58
告訴大家一個萬全之策，下屆投國家黨

是的。这下不用纠结了。

variable

告訴大家一個萬全之策，下屆投國家黨

LYYX

经过测算，为了投资房能健康地握住（而不抛售），房租提升五年计划为(最少值）：
                                   A:+$15/week /套--from 01/10/21
                                   B: 再+$15/week /套--from 01/10/22
                                   C: 再+$15/week /套--from 01/10/23
                                   D:再+$15/week /套--from 01/10/24
                                   F:再+$15/week /套--from 01/10/25.。。

幅度不算大，可接受范围。。。