用排除法得出房价上涨的唯一原因

alohaha

最近好多帖子分析房价，各路神仙都出来了，我给大家撸一撸吧
1. Chinese sounding names 炒房。2015年时任工党住房发言人的Phil Twyford表示，奥克兰的房子大都被中国人买走了；

*显而易见，错，全民炒房的热潮下，中国人未必是最猛的。

2. 通胀；

*错，通胀是现象，不是原因。而且通胀是2021年起来的，房价早在2019末-2020年起飞了。

3. 放松LVR；

*错，LVR在今年收紧之后，房价不见放缓。

4. 回流kiwi抢购房产；
*错，新西兰统计局表示，新冠疫情以来，新西兰人口增长放缓，奥克兰有史以来首次出现人口下降。

5. 住房短缺，供不应求；
*错，同上，人口没有增长，实际住房需求和2019年并无太大差异，增加的可能仅是因为lockdown而导致的升级住宿的需求。

6. 新西兰是避疫胜地，富豪纷纷落地抢购房产；
*啊？

7. 海外买家；
*错，禁海外买家许久；

8. Auckland Unitary Plan的造富运动;
*错，不单奥克兰，整个新西兰都普涨。

终极原因是什么呢？我个人认为是利率，房价和利率负相关。
在2018年四次升息之后，美联储（Fed）在2019年共进行了三次降息。 这三次连续降息分别发生在2019年7月，9月和10月，可以看到效果很明显，奥克兰房价在2019年末起涨，摆脱了2018年黯淡的市场。

2020年因为疫情，利率脚踝斩，导致lockdown之后出现抢房潮，房价几乎是一夜之间跳涨20%。2018年，2019年积压的房屋库存卖得飞快。新西兰人独有的炒房信念导致新西兰本轮房市热潮整整比澳大利亚和美国提早了半年，并领涨全球。

每一轮QE都是一轮造福运动，即使叠加疫情，也改变不了货币政策的强大力量。正是自从08年金融危机之后源源不断的大放水，才出现了房价这十几年的大牛市，并且最终因为疫情，美国终于有理由来一次无限量化宽松，引爆了西方国家几十年都没有过的大牛市。

不得不吐槽现代货币理论导致的贫富不均。但是事实就是这样，人不能改变历史，只能顺应潮流，尽量往对自己有利的方向去前进。现在房贷利率已经回到了2019年的水平，接下来房市怎么走可参考2019年的房市。

错过了这一波的人大可不必懊恼，等利率再次进入降息通道的时候，尽管放心大胆炒房炒股，人生暴富的机会可能就在这些节点了。如果在错误的节点做了错误的投资，可能真的要被套好几年哦。

Lease

老麦2019 发表于 2021-11-13 21:13
任何社会都有周期性规律 一个社会人民赚了10年的钱就会用于下一步投资 抑或房地产 抑或股票 也可能生意奢侈 ...

美联储哪里开始缩表了？





补充内容 (2021-11-13 22:22):
最新的完整美联储资产负债表在这里：https://www.federalreserve.gov/releases/h41/20211112/

老麦2019

任何社会都有周期性规律 一个社会人民赚了10年的钱就会用于下一步投资 抑或房地产 抑或股票 也可能生意奢侈品...新西兰这个周期约是7年 上个顶点是16年这波应该是2023年左右 但是疫情低利率回流提前启动上攻时间点 目前为止应该见顶 圣诞节后还有波反弹. 不过终究会下跌盘整 一直到哀鸿遍野 美联储已经开始缩表 新西兰小国寡民翻手覆云之快会在你我出乎意料之外

subrina02

记得2016年10月的时候trademe上North shore可售房源跌到700以下，回头看那个点是北岸自住房的阶段性高点，而当时Rodney有2000以上在售房源。
今天再看北岸在售1100多了，Rodney 才900多，
乡村别墅是稀缺房源。
大胆预测未来若干年近郊lifestyle高档化，高密度区slum化
因为买不起的底层永远买不起，富豪们住庄园或海滨豪宅，而中产阶级也许会慎重考虑买不买没车库没隐私的联排
现在赌高密度开发高价拿地的是勇士

鯇魚

Fishing-man 发表于 2021-11-10 23:57
利率上浮到20%都不怕，随便抛一套房子就能还贷款。

那会抛可卖不了现在的价了。

鯇魚

zhong5487 发表于 2021-11-10 23:10
不一定是2022.总是会有掉百分之20的那一天，就观察08到12年底，15年到19年，那几个时间节点，别的我说不 ...

同意。我的意见也是等12-18个月左右看看。

﹍蕝蝂尐丫頭＂

alohaha 发表于 2021-11-11 11:21
两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧 ...

2017算是高位年后那一段.经历过那波..然后2018回落 低点在2019年前半年..后半年开始慢慢回涨..但是不夸张那种.2017-19..有些真的会相差20%+....利息到4%-5%了是肯定会影响...5-6%其实真就很多人吃不住....

天是蓝的

subrina02 发表于 2021-11-11 11:20
楼主分析能力强 赞一个

不过个人认为低利率是影响这波房价上涨的重要因素 但不是唯一。

你好 大神

请问怎么查在售房源数量 谢谢

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 20:42
你现在做什么呢？还做赛百味吗？生意好吗？

你记忆力挺好的，不想做了，快退休了

我真不是孙红雷

pategao 发表于 2021-11-11 20:37
你是，我不是

你现在做什么呢？还做赛百味吗？生意好吗？

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 20:34
你是大牛逼                                  一直是

你是，我不是

我真不是孙红雷

pategao 发表于 2021-11-11 20:32
经济没有大问题的。这个可以放心

你是大牛逼                                  一直是                           

pategao

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 20:24
其实对于我个人来说，我从来不关心这个那个，我只关心经济，只要有经济基本面做依靠，啥都行。。。这是根 ...

经济没有大问题的。这个可以放心

我真不是孙红雷

kikilulu 发表于 2021-11-11 11:57
是的，如果单一因素能影响股市或者房市，那人人都是高手了。难就难在他是多方面因素影响后造成的一个结果 ...

其实对于我个人来说，我从来不关心这个那个，我只关心经济，只要有经济基本面做依靠，啥都行。。。这是根本。。。现在是经济要完蛋的节奏，你说啥能行？

我真不是孙红雷

Feature 发表于 2021-11-11 20:08
现在利率上涨应该算经济好还是不好呢？

现在是滞涨，中国人从来没见过的东西，因为2000年前中国还没和世界在玩。。。经济停滞，通货膨胀。。。现在利率上涨是为了抑制通膨，也就是左手印钱刺激经济，右手控制，但这都是手淫自慰，疫情来的时候任何金融手段无效。。。所以现在是经济不好，但不得不涨利息来抑制暂时失控的通膨，尤其防止某些投机者割新西兰韭菜。。。

但是这点通膨顶大是让人们过的不舒服，生活质量下降。。。等马上要来的经济大萧条才是真的噩梦，现在利率上的太高，以后对拉动经济增长和消费很不利，所以放心，ocr在疫情过后一定会降回来。。。

Feature

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 19:34
利率是短期的影响因素，不是主要影响因素，不起决定作用，起决定作用的是供需。。。人口属于供需，金融ea ...

现在利率上涨应该算经济好还是不好呢？

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-11 11:21
两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧 ...

你总用一小段时间说话就很片面了。。。日本负利率已经很多年了，近几年涨又怎样？那过去的30年呢？其主要原因你有说了，就是人口老龄化，人民衰文化。。。没有新的人口增长，没有消费，怎么有需求，房子都在那了，人少了，自然供大于需呀。。。这才是key driver

我真不是孙红雷

房奴甲 发表于 2021-11-11 16:40
为什么这样说啊？我觉得这一轮主要的驱动就是利率、通胀呀。当然利率背后还有其他因素。比如说为什么全球 ...

市场玩的就是预期呀。。。你没见期货，股指，汇市那都是预期啊，快的时候gap up or gap down一瞬间你连交易都交易不上消息就react完了。。。为什么牛逼的公司投行都要自己铺设网线，架桥开路就为了这跟网线是直的，比别人快几毫秒都是钱啊

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-11 13:53
排除季节性因素和lockdown，库存从最低点反弹了差不多40%，不算少吧，不过我也没有往年数据对比。而且loc ...

也不排除很多人割这波韭菜然后回自己的国家，现在新西兰要防止被割韭菜

我真不是孙红雷

alohaha 发表于 2021-11-11 11:07
谢谢提供有价值的材料，您的观点是cycle>interest。不过这本书是09年前的，欧美日也就是在2008年次贷危机 ...

08年叫qe3。。。qe1 qe2都哪去了？

我真不是孙红雷

房奴甲 发表于 2021-11-11 16:40
为什么这样说啊？我觉得这一轮主要的驱动就是利率、通胀呀。当然利率背后还有其他因素。比如说为什么全球 ...

利率是短期的影响因素，不是主要影响因素，不起决定作用，起决定作用的是供需。。。人口属于供需，金融easing，资源配给等等，如果银行不给钱了，人也买不起房子。。。

单纯利率而言，在经济好的时候，利率都会上升，需要控制通胀，减缓经济活动，那伴随经济好就是利率升，房价升，所以这又变成了正相关，利率下降房子也在升值，这又反相关。。。现在是啥也不是的控制疫情带来的通胀的利率升，房价跟着16.5万的大赦预期又升。。。到疫情末期，如果消费拉不上去，变成萧条，那利率还要降来刺激经济，那房价也会掉下来，整个经济就陷入衰退。。。还有很多很多可能，所以不能说利率跟房价成任何相关比，这是我的态度

是个狼灭

房奴甲 发表于 2021-11-11 16:44
利率和通胀是密切相关的事啊，两件事几乎是同一件事，利率长期低配合产能收缩（现在）就触发通货膨胀，通 ...

现在通胀也挺厉害的，但是利率不是也涨了，利率实打实可见，通胀不是，没有哪个机构能告诉你实时变化的通胀率，更何况新西兰现在利息市场被澳洲银行割韭菜割的厉害，已经不正常了

房奴甲

是个狼灭 发表于 2021-11-11 10:09
对对，我刚想说这个就看到你说了。我2020买房时考虑的就不是利率而是通货膨胀。而且现在利率高了也没见房 ...

利率和通胀是密切相关的事啊，两件事几乎是同一件事，利率长期低配合产能收缩（现在）就触发通货膨胀，通货膨胀严重了就需要涨利率。这二者密不可分。钱是哪里来的，没有低利率，哪里来的钱啊。钱发太多了没地方吸纳，就来通胀了。前几年新西兰是哭着喊着想通胀啊。

房奴甲

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-10 23:21
一张嘴就利率，有没有做过统计？有没有大数据？有没有reference？写个论文还要写个reference，起码引用是最 ...

为什么这样说啊？我觉得这一轮主要的驱动就是利率、通胀呀。当然利率背后还有其他因素。比如说为什么全球增发，起因，主因，和后来的变化，意外的因素，都可以讨论。

历史上利率跟房价升降的关系，每次都是很复杂的，做模型分析的话应该有很多变量，每次都不一样的，你不能用时间序列来预测房价变化的。实际上，我觉得影响新西兰房价的两个其他因素，人口和其他产业不赚钱的因素，这两个是其他周期阶段也固有的，这个阶段并没有来特别多的人，以及倒闭特别多的生意。反之，预期的16万移民现在还没转正呢，现在只能是利多消息；而其他产业不赚钱是全球化的结果，现在全球化在面临挑战呢，我预期在接下来的十年会有一定程度的逆转。

reference就算了吧，我一向自拍脑壳的，论坛嘛，图个说话爽快舒服，说完就完了，只要彼此没有恶意，不用太深究吧。

alohaha

找到了一个帖子有2017-2018 trademe卖房数目的数据，持续监控数据，这是个很好检测市场热度的指标，2020年中我记得listing一开始是12000，降息之后以每个月大概少一千套的速度飞快销库存，直到今年六七月份，达到6000多的最低点，重回8500

http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... ighlight=trade%2Bme

rzrljb

alohaha 发表于 2021-11-11 13:53
排除季节性因素和lockdown，库存从最低点反弹了差不多40%，不算少吧，不过我也没有往年数据对比。而且loc ...

首先排除了话就没有反弹了，反弹就是这2各因素带来的。lockdown很影响上市卖房子，租客赶不走，没办法找人收拾，装修，open home也受限制，大部分卖家都不会这时候上市

alohaha

rzrljb 发表于 2021-11-11 13:21
之前低，是因为4级lockdown，而且是冬天，夏天本来买卖就多

排除季节性因素和lockdown，库存从最低点反弹了差不多40%，不算少吧，不过我也没有往年数据对比。而且lockdown根本不对房市有任何影响现在。好房子还是卖得飞快。

rzrljb

alohaha 发表于 2021-11-11 11:21
两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧 ...

之前低，是因为4级lockdown，而且是冬天，夏天本来买卖就多

kikilulu

rzrljb 发表于 2021-11-11 09:48
排除法没用，因为是多个方面共同的结果，每个方面贡献10%，最后合起来贡献了100%，如果按照排除法那任何一 ...

是的，如果单一因素能影响股市或者房市，那人人都是高手了。难就难在他是多方面因素影响后造成的一个结果，有主观还有客观因素。

alohaha

我真不是孙红雷 发表于 2021-11-11 01:26
你的总结是利率，麻烦您解释一下现在利率升为啥房价涨？日本多年负利率，为啥没见房价涨？Key driver只有 ...

两年期Fixed mortgage rates 刚从七月份的低点2.53%起涨，到现在的3.9%，才不过两三个月，给点市场时间吧。不过从TradeMe上奥克兰的在售房源数，从最低点的6000多套，现在已经回升到8500套，算不算一个信号？

日本最新房产价格平均28万5621円/m2（2020年［令和2年］）。 与去年相比上涨9.02%

对于一个极度老龄化，低欲望社会的日本，叠加一整代人背负的房价泡沫破裂的PTSD的国家，涨幅已经很惊人了