加息又如何

2015新来的

储备银行加息50基点应该是正常操作。因为房价指数变化在可承受范围内，当然新西兰是小市场，个别房价大幅波动本也正常。房子开工率也未见大幅下降，就业率也平稳，这些因素是他敢大幅升息的主因。升到什么时候，很简单，cpi下降之时，当然美国如果继续升，那我们也不得不升，否则汇率不能保持稳定，影响对外贸易。美国物价控制方法比新西兰多，应该更容易，那么后一种可能不存在。
有一点搞清楚，升息是为了让经济更健康，不是为了搞砸它，政府就是开车人，前阵子油门给大了，现在要收，但不是为了搞翻车，所以在CPI高时升息同时发表悲观言论，无非想事半功倍。政府利用投资者情绪做事情很正常。但是一旦出现过度悲观，立刻有声音出来安慰，这才是本质。
加息是人为因素，是政府调控手段，不是经济规律，受伤害的就只会是冒进的投资者，对于房市来说，政府最想看到的是交投活跃，房价适中，我想房价适中还是不太够，至于交投活跃，市场不是没有钱，政府发出去的钱远远没收回来，也不可能收得回来，如果政府停止踩刹车，交投就会活跃。
所以作为普通老百姓安心过日子，房价涨跌只是个数字，大家都跌，横向比较没有变化。至于想买房的，慢慢挑啊，有了自己满意的就下手，只要房贷不影响生活，都是正确的。

....oΟ药葫芦

V7 发表于 2022-7-14 14:59
买黄金的，三杀！

买比特币的， 四杀!

juliewu

take-away

楼上两位讲的我都做了，部分现金买成股票，部分现金变成浮动贷款，部分现金存成定期，部分现金来补投资房和自住房的利息窟窿。

anzbank

zhong5487 发表于 2022-7-14 14:59
反正每个人情况不一样，做好自己的打算，不要在黎明前最黑暗的时候倒下来就好了，虽然这个时间段真的不知道 ...

鼠疫牛水虎争兔饥龙太平

无色咖啡

angelee123 发表于 2022-7-14 14:47
现金也在不断贬值

双杀

所以现在要收回放水的现金咯。我估计年底一年可能term deposit的利息会破5%了，现在最好的是kiwibank的4%。当然，那时候一年贷款利率估计也破6%了。
如果，1年term deposit破5%，我可能会考虑把原来打算用来买投资房的部分现金存term deposit.
这样相对就减少市场的资金流动和降低通胀了。

angelee123

zhong5487 发表于 2022-7-14 14:59
反正每个人情况不一样，做好自己的打算，不要在黎明前最黑暗的时候倒下来就好了，虽然这个时间段真的不知道 ...

不出意外要一年到一年半才会稳定下来，撑过去就好了，如果有点闲钱，买些股票等上5年，就翻身了

V7

angelee123 发表于 2022-7-14 14:47
现金也在不断贬值

双杀

买黄金的，三杀！

zhong5487

反正每个人情况不一样，做好自己的打算，不要在黎明前最黑暗的时候倒下来就好了，虽然这个时间段真的不知道需要持续多久，我个人觉得明年底之前都不会有好转，乐观一点2024年也许有转机

angelee123

无色咖啡 发表于 2022-7-14 14:39
说到点上了，20-21年身边很多人都top up出来买房了，还有很多走财务公司贷款投资的，lvr 80%以上的比比皆 ...

现金也在不断贬值

双杀

无色咖啡

V7 发表于 2022-7-14 12:47
你说的这种人少，基本上都是去年拉满贷款的，这是为什么这次哀嚎一片了。
就算好多人10多年前买的房，或 ...

说到点上了，20-21年身边很多人都top up出来买房了，还有很多走财务公司贷款投资的，lvr 80%以上的比比皆是。有些人手上有几万闲钱还去卖期房了。21年说的最多的就是，房产保值，货币通胀贬值，手上不要留现金。
现在身边有2-3套房子的，贷款也都在200+左右，有些还直接买大地要做开发。
不过现在世道变了，要多留现金，谁也不知道最后利息的终点在哪里？就算买房，也要预算自己能扛10%的利息再出手。

红叶疯了

V7 发表于 2022-7-14 12:47
你说的这种人少，基本上都是去年拉满贷款的，这是为什么这次哀嚎一片了。
就算好多人10多年前买的房，或 ...

说的有道理。。。。

V7

zhong5487 发表于 2022-7-14 01:37
你没有考虑到100万贷款的人，手里有多少房子，有的人只有一套，就有100万贷款，有的人买的早，手里可能4- ...

你说的这种人少，基本上都是去年拉满贷款的，这是为什么这次哀嚎一片了。
就算好多人10多年前买的房，或者他没什么贷款，他去年前年不会在套出买房吗？要知道去年的成功学还是房子topup，拉满贷款买房，阿海等一些的传奇。
真正能逃顶的人还是少之又少。

代达罗斯之殇

angelee123 发表于 2022-7-14 10:04
是的，影响肯定很大，诸位把自己的盘子好好理一理，看看能扛到多高的利率，按两年算吧，撑过两年就行了

...

还好最近锁了4.99两年。。。但是谁知道2024年7月会是个什么样子
以前觉得疫情一年就完了 结果三年还没完

....oΟ药葫芦

房奴甲 发表于 2022-7-14 10:14
穷的人，没人贷款给他。（别说穷啦，不穷，也完全可能贷不到款的）此地中产，也还是一两个房子的人比较多 ...

首先， 金字塔上层的一定会把多出来的expense给转嫁给金字塔下层的， 层层转移，效果和bullwhip效果类似， 其次中产一两个房子这个数据我不知道你是从哪里找到的, 不算net wealth, 所有Asset加起来，2019年疫情前， 1.6 million的财产在新西兰，已经是top 13%左右了，而且这还是household的， 中产是middle 60% percentile.

当然疫情期间放水大家资产都bubble了， 但是debt也跟着bubble了

房奴甲

....oΟ药葫芦 发表于 2022-7-14 10:01
我相信这个新西兰穷人是多数， 或者说中产是多数，金字塔一定是底比顶大， 所以影响一定会很大 ...

穷的人，没人贷款给他。（别说穷啦，不穷，也完全可能贷不到款的）此地中产，也还是一两个房子的人比较多。这些人里面，再找那些近些年买房的。这些人受一些影响。

angelee123

....oΟ药葫芦 发表于 2022-7-14 10:01
我相信这个新西兰穷人是多数， 或者说中产是多数，金字塔一定是底比顶大， 所以影响一定会很大 ...

是的，影响肯定很大，诸位把自己的盘子好好理一理，看看能扛到多高的利率，按两年算吧，撑过两年就行了

如果撑不住，就趁早卖

....oΟ药葫芦

zhong5487 发表于 2022-7-14 01:37
你没有考虑到100万贷款的人，手里有多少房子，有的人只有一套，就有100万贷款，有的人买的早，手里可能4- ...

我相信这个新西兰穷人是多数， 或者说中产是多数，金字塔一定是底比顶大， 所以影响一定会很大

zhong5487

BJ0108 发表于 2022-7-13 23:39
其实贷款超过100万的人群，影响都会很大。
之前一年的利息不到三万，现在的利息是五六万，差了近三万。
...

你没有考虑到100万贷款的人，手里有多少房子，有的人只有一套，就有100万贷款，有的人买的早，手里可能4-5套也就是100万，这种也是根本没影响的

BJ0108

LVR的参考意义并不大。
毕竟这是跟你的投资房的房产估值相关的。如果你的投资房不卖，总的房产估值很高也没有任何作用。

还款有压力的人群，要尽快做准备。

BJ0108

Regards 发表于 2022-7-13 17:12
看不太懂没关系。既然你也认为受到很大影响的人不多，那我们的结论是一样的。既然你lvr 只有10%，恭喜你 ...

其实贷款超过100万的人群，影响都会很大。
之前一年的利息不到三万，现在的利息是五六万，差了近三万。
而且房租还要交税，
一年净收入要差四万左右，这只是100万贷款的人群。
四万的税后收入应该是一个人的全职工资的，这影响是够大的了。

房奴甲

Regards 发表于 2022-7-13 17:12
看不太懂没关系。既然你也认为受到很大影响的人不多，那我们的结论是一样的。既然你lvr 只有10%，恭喜你 ...

哦，那么我理解错了，我以为你说平均每个有房的人的LVR是20%。原来你说的是全国大加和啊。那个数字完全不能反应具体有多少人受到影响。贷款数额跟这个没有关系，对具体个人来说，他可以只贷款40万就完全资不抵债要破产了，也可以贷了好几百万纹丝不动的。我们关心的是对于多少人来说LVR比率太高导致承受不了，所以这个比例不能用贷款尺度来加权。你没有看懂我说的。

Regards

房奴甲 发表于 2022-7-13 00:25
我没有太看懂你这里说的。什么正是因为……等等。这个因果关系我没看出来。你原来说的是所有有房子的人的 ...

看不太懂没关系。既然你也认为受到很大影响的人不多，那我们的结论是一样的。既然你lvr 只有10%，恭喜你，在这次周期中的赢家，这些讨论和你也没太大关系。

只是….

为了群里其他人的理解，在这里澄清几个问题

首先，lvr是指现有贷款余额和房产现在价值的比例。不是当初买价和当时买的时候贷款的lvr。早些年买的人，贷款慢慢还了减少，房产增值，lvr自然会很低。

其次，百分比的平均值不是用（40%+60%）/2这样算的。这是个算术问题。应该是贷款总额除以房产价值总额。我说的存量lvr20%左右就是总贷款除以总房产价值。

最后，中间值是不是比平均值低是数据分布决定的。2021年6月的数据，自住房只有32%有贷款，68%贷款为零。自住房站新西兰住房总量60%左右，也就是说40%的房子根本没贷款，投资房也会有一部分没贷款，有贷款的买到早也还的差不多了。所以要是说50%的中位数应该是极少的贷款。而最近三年新贷款的金额和lvr都很高，差不多40%到50%，这些高数据拉高了整个平均值，使平均lvr到了20%。所以我说中间值比平均值更低。这些都是按房子算的，至于影响多少人，有的人有多个房子，那没有数据。但是如果一个人有一个高贷款投资房和一个低贷款自住房，那会拉低他的lvr. 如果多个高贷款集中在一个人，那么高lvr 的人数就比房子数更少。

就解释这么多吧，lvr高的的很少数的人，现在又加息了，赶紧想办法，别对政府救市抱什么希望

房奴甲

Regards 发表于 2022-7-12 20:35
我说的。贷款余额不是正态分布的，正因为少数最近买房的人贷款远高于三五年前和更早买房的人，这些人拉高 ...

我没有太看懂你这里说的。什么正是因为……等等。这个因果关系我没看出来。你原来说的是所有有房子的人的LVR, 你的意思中位数比mean低就是说lvr高的那些人他们的贷款特别多。这个我真的看不出来，因为贷款政策在这个方面变化不是非常大，这些人贷款的比例跟过去买房子的人一开始的比例难说有很大差别。我们讨论的是影响到多少人，因此这些人每个人的贷款额绝对值是个无关因素，只有每个人的贷款比例和人数才是重点。我没有办法据此判断这个全国的平均lvr的平均值大于中位数。比如说你的lvr是60%而我的是40%,咱俩的平均就是50%，在这个问题上咱俩的贷款尺度是个无关因素，不能拿来加权，因为你也是一个人我也是一个人，而我们现在在讨论有几个人会受不了。对吧？

我的lvr才百分之十，所以我也是个围观群众而已。我不是说你说的那个现象不可能，我只是说你这个分析是似是而非的。我也认为受到很大影响的人不多。

无色咖啡

挡风玻璃维修 发表于 2022-7-12 19:59
看看汇率吧 再不加息就往日本货币崩盘去了

安倍就是日本超级宽松货币政策的主导者之一，他所谓的安倍经济学就是低息和发钱，然后政府内部消化。现在日本央行还在持续购买国债。现在安倍挂了，不知道日本是否会进入货币紧缩，如果加息，那将是日本广场协定后第一次加息。

无色咖啡

pchen 发表于 2022-7-12 19:04
看通膨吧！NZ央行可主动的調控條件並不多，畢竟經濟体只佔全球1%。

如果中国不开国，加大生产力。加息控制通胀是最原始和最血腥的办法，当然，也是最有效的办法。

无色咖啡

红叶疯了 发表于 2022-7-12 16:49
那玩犊子了 经济崩了

其实，我到没有这么悲观，房价下调，趋于平稳，并不是说经济就崩了。新西兰的主体产业是农业出口，留学，旅游，最后才到房地产。反而房价趋于合理了，更加能吸引移民和留学，促进旅游。当然，这都是要等中国完全开国之后才有可能实现。新西兰是小经济体，船小好调头。
现在基本所有的银行经济学家都预测ocr年底到3.5%，个别激进的预计到4%。通胀如果还是6.9%，那商业银行利率到2位数谁也说不准。当然， 我自己也有贷款，我也不希望银行利率破10%

TinaDING

angelee123 发表于 2022-7-12 21:44
混动的么？我现在天天看着柴油的价格心里滴血

混动的 哈哈  不过直接从日本定的  那些小的配置很难搞清  跟尼玛开盲盒一样 到了发现没有天窗，后排电视和并线辅助  我之前以为这些是标配  因为很多乞丐版都有这些东西

angelee123

TinaDING 发表于 2022-7-12 21:14
兄弟  还记得咱们之前讨论过MPV 记得你后来选了嘉年华  我后来买了埃尔法  ...

混动的么？我现在天天看着柴油的价格心里滴血

zwanything

pchen 发表于 2022-7-12 19:04
看通膨吧！NZ央行可主动的調控條件並不多，畢竟經濟体只佔全球1%。

1%? 你是来搞笑的吗？！！