负现金流投资房还需要上税吗

you1597

如题 买投资房出租 一年下来亏了七千 还需要上税吗

judo

这个问题给你们弄复杂了。

其实很简单，只要收租金都要交税，可以对冲维护成本(保险，地税，维修，中介管理)，不能对冲贷款利息了。

说以新规定只鼓励全款买投资房，全款一百万房子租金才三万还要交三分之一的税，最后不到2万回报，目的是赌房价上涨的那个回报了。

贷款的话，比如贷款七十万就等于上面一万的税，加上接近四万利息，减去三万收入每年亏两万(不算其他几千杂费了)，房价必须每年涨超过2%才能回本。

我真不是孙红雷

songinator 发表于 2022-8-1 12:13
你完全可以付现金流但是要交税。。。。。。。。。。。。
因为75% 的问题 ...

是的。。。只要有百分比claim。。。就有负现金流交税的问题。。。

songinator

我真不是孙红雷 发表于 2022-7-27 13:03
不敢苟同啊。。。单独拎出这个负现金流就是跟交不交税有关啊。。。

你完全可以付现金流但是要交税。。。。。。。。。。。。
因为75% 的问题

Regards

021027 发表于 2022-7-29 09:47
为什么利息成利润了。没看懂

我也不懂。别说你我不懂，连IRD也不懂，IRD劝顿姐别这么胡来，这说不通啊。顿姐说，懂也要执行，不懂也要执行！打土豪分田地还要讲道理吗？

021027

Regards 发表于 2022-7-27 16:10
交的税就是交出去了，抵什么税收？

赔钱亏损才能抵税收，但是按工党的算法，利息是你的利润不是你的费用 ...

为什么利息成利润了。没看懂

sohu95118932

荒岛余生 发表于 2022-7-26 22:58
看你的7000咋亏的，有没有房贷，找个会计算算

没错，可能楼主把还贷款的部分都算成支出了。。

Regards

subrina02 发表于 2022-7-27 13:25
补充红雷的解释
举例子说的明白点。。。
租金：30，000

这个例子很典型，差不多就是一百来万的房子，每周600租金，过去一年3.5%利息的情况。引申一下：

如果不想赔钱，租金cover利息和费用，那么最多能借多少贷款呢？24000税后16000，按5.3%的利率，最多贷款30万，也就是30%LVR。这就是我在别的帖子里说的如果利息不能抵税，30%以上lvr 就是高杠杆。还本金的现金流还要从其他收入出，如果维持只付息可能需要换银行，也不一定能够贷得到。利息继续涨，就必须垫钱赔进去。

jli044

Regards 发表于 2022-7-28 10:09
租过那种生了孩子从澳洲回来的房客，也没钱买房，老大不小了工作也一般。同事里也有去澳洲或者OE又回来的 ...

好多人没有什么概念，觉得在新西兰混不好是大环境不好。
其实澳洲比这边竞争激烈，在这边买不起房，攒不下钱，去了那边也不会变凤凰

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-7-28 10:30
不在一个地方settle住的根本赚不到钱，也攒不下钱。。。在一个地方settle住的，在哪都没大问题。。。 ...

正解。虽说人挪活，树挪死，但是要根据自己的情况判断。不能跟风，看别人走了就心里痒痒，听媒体忽悠就更不靠谱。跟买房一样，自己都没好好算算帐，看着市场火热就跟着往里跳的，最后痛苦的是自己。

我真不是孙红雷

Regards 发表于 2022-7-28 10:09
租过那种生了孩子从澳洲回来的房客，也没钱买房，老大不小了工作也一般。同事里也有去澳洲或者OE又回来的 ...

不在一个地方settle住的根本赚不到钱，也攒不下钱。。。在一个地方settle住的，在哪都没大问题。。。

Regards

jli044 发表于 2022-7-28 09:03
澳洲也是工党了，过几年他们会回来的。

租过那种生了孩子从澳洲回来的房客，也没钱买房，老大不小了工作也一般。同事里也有去澳洲或者OE又回来的，也没有发达，打份工老老实实攒首付。有人运气不好，折腾几年也没攒下几个钱，回来发现房价涨得反而买不起了。

jli044

tv1 发表于 2022-7-27 14:56
放心吧， 下一届还是工党， 最近坐飞机去悉尼， 一个飞机满满的， 几乎没有空位子。 人都跑光了。
特别年轻 ...

澳洲也是工党了，过几年他们会回来的。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-7-27 19:22
澳洲更狠。。。我们就是小跟班儿。。。澳洲持有成本都翻倍了。。。

有现金不需要贷款的还是买新西兰的房产投资合适

我真不是孙红雷

Regards 发表于 2022-7-27 14:45
如果明年工党继续当选，两年以后这个例子适用所有2020年三月以前建的投资房，也就是说绝大部分投资房。这 ...

澳洲更狠。。。我们就是小跟班儿。。。澳洲持有成本都翻倍了。。。

Regards

无色咖啡 发表于 2022-7-27 15:36
这是最让人头皮发麻的事情，工党连续三届。。。

三届九年，足以把国本掏空，留下一堆垃圾政治遗产，培养出一代不明是非的票仓

Regards

剑客浪心 发表于 2022-7-27 15:44
去抵未来的税收

交的税就是交出去了，抵什么税收？

赔钱亏损才能抵税收，但是按工党的算法，利息是你的利润不是你的费用，你在赚钱啊，少废话，赶紧缴税！

至于你口袋里钱是多了还是越来越少关阿顿姐什么事？？

剑客浪心

去抵未来的税收

无色咖啡

tv1 发表于 2022-7-27 14:56
放心吧， 下一届还是工党， 最近坐飞机去悉尼， 一个飞机满满的， 几乎没有空位子。 人都跑光了。
特别年轻 ...

这是最让人头皮发麻的事情，工党连续三届。。。

tv1

放心吧， 下一届还是工党， 最近坐飞机去悉尼， 一个飞机满满的， 几乎没有空位子。 人都跑光了。
特别年轻人和洋人。 留下都是工党票仓。

Regards

subrina02 发表于 2022-7-27 13:25
补充红雷的解释
举例子说的明白点。。。
租金：30，000

如果明年工党继续当选，两年以后这个例子适用所有2020年三月以前建的投资房，也就是说绝大部分投资房。这种独树一帜的政策造成的混乱和热闹，想想都觉得兴奋。如果一直执行下去，可以预见有很多经济税收房产政策方面的学术论文和研究将以新西兰作为课题。

V7

还有付现金流的啊

我真不是孙红雷

subrina02 发表于 2022-7-27 13:25
补充红雷的解释
举例子说的明白点。。。
租金：30，000

赞一个，刚还想写个3月27号后的呢。。。

subrina02

补充红雷的解释
举例子说的明白点。。。
租金：30，000
利息：35，000
修水管：500
修瓦：500
地税：3000
保险: 1000
AGENT FEE: 1000
去年3月新政后买的旧房:
30000-35000×0%-500-500-3000-1000-1000=24000
这23000是要交所得税的，尽管楼主负现金流，即年亏11000 假设楼主工资收入高，收入24000按33%交的话是8000，也就是说扣税后这个投资房将会带给楼主一个19000的年亏损

我真不是孙红雷

举例子说的明白点。。。
租金：30，000
利息：35，000
修水管：500
修瓦：500
地税：3000
etc（差不多都cover了）
你现在最后得到loss: 30000-35000*75%-500-500-3000=-250

你这负的250被isolated成rental property loss，只能抵消以后你rental property 盈利，不能抵消现在其他income

补充内容 (2022-7-27 13:15):
2021年3月27号前买的房子适用。。。之后不能抵消利息。。。

Regards

我真不是孙红雷 发表于 2022-7-27 12:55
有这么复杂吗, 一旦问这种问题的都是租金cover不了利息的，房子又不能折旧，能折旧的他估计也不懂。。。 ...

是啊，这样提问就应该找个会计最好

我真不是孙红雷

angelee123 发表于 2022-7-27 09:38
负现金流和交不交税

是两个概念

不敢苟同啊。。。单独拎出这个负现金流就是跟交不交税有关啊。。。

我真不是孙红雷

Regards 发表于 2022-7-27 09:44
首先，负现金流不等于亏钱。

如果折旧比较多，正现金流也可能亏钱。如果有贷款付息同时还本金，负现金流也 ...

有这么复杂吗, 一旦问这种问题的都是租金cover不了利息的，房子又不能折旧，能折旧的他估计也不懂。。。哈哈。。。

补充内容 (2022-7-27 13:14):
虽然说claim chattles贬值也有必要条件。。。

kikilulu

楼主找个会计吧，基本概念混淆了。

hj_win_1

负现金流和要不要上税是2个概念。。。你claim了多少不能claim的expense？啥时候买的房子？有没有研究过利息能抵多少？新买的出租房连利息都不能抵扣了，你这还能亏损的话，那这房子还是卖了吧。。。