关于盖房，请大神们赐教！

evolution2night

如题，有各别问题请大神们赐教，不胜感激！

1. 管理的市场价是多少？管理是否存在从Sub那边吃回扣的嫌疑？不论管理的价格？

2. 有没有给council inspector 塞红包贿赂的潜规则？

3. 想请大家帮我看看下面这个链接里的home land package的利润点

https://www.trademe.co.nz/a/property/new-homes/house-land/auckland/rodney/red-beach/listing/4199185033

已知土地购买价是90万含税，580平米地，按照4房3卫浴室内200平的规格，现在标价170万。如果说按照2500一个平米，那就是50万。

我看到的是170-90-50还有30万的利润！如果这个价格可以成功售出！所以有这么高的利润么？当然GST还是要付的，公司税也是要交的，不过应该也有办法合理避税吧。

4. 所以一套独栋的房子，利润能有20%么？

5. 最后想问一下，有人买了这一片的期地么？好像有那么10块没卖出去？卖掉的那些基本上是被开发商买去了？有没有散户买了？


小白发问，不剩感激！！！

russellwang

evolution2night 发表于 2023-07-25 12:45
如果前两个项目都不贷，第三个还需要贷么？

你可以同时上两个么

evolution2night

russellwang 发表于 2023-7-25 09:55
第一个项目别贷款，第二个最好也别贷，第三个框架阶段开始可以贷款了。
做不到这点不建议搞开发。能做到的 ...

如果前两个项目都不贷，第三个还需要贷么？

russellwang

blackbirds 发表于 2023-07-24 22:35
高手，您开个帖子给新手扫扫盲吧，想认识您，听您传法

第一个项目别贷款，第二个最好也别贷，第三个框架阶段开始可以贷款了。
做不到这点不建议搞开发。能做到的话，趁现在挑好点的区，平整些雨污方便的地，直接开干了。

blackbirds

russellwang 发表于 2023-7-2 21:56
几个两层三层小楼，有什么难的？别搞那么神秘。我，还有身边几个朋友，从零开始都顺顺当当盖起来了，第一 ...

高手，您开个帖子给新手扫扫盲吧，想认识您，听您传法

我要买车

evolution2night 发表于 2023-7-3 23:28
所以我很怕有他们这种结果的。。。

要么就不盖。。。要么就确定盖了能卖的出去。。。还得有钱赚。。。不 ...

国内玩深户的也不是做慈善呀
这年头有可能就是向前面说的，继续干的是为了留住工人，就是能有钱发工资，付公司运营费用和中介费而已
现在这个市场，其实已经开始蚕食买地囤地的利润了，建房能cover回来就算不亏了

V7

太多太多variation，吃掉你的利润分分钟的事情。

Glenfield中信

我要买车 发表于 2023-7-3 10:43
大包公司有8个builder，可以一年做40个活，如果这时候有60个活要做，大包公司接吗？
如果你公司接了60个 ...

dddd 小信祝大家都能心想事成

Glenfield中信

xuloli 发表于 2023-7-1 21:05
现在有的房子盖出来没有利润，只是大公司总不能行情不好就把手下遣散了，所以很多不赚钱硬着头皮做只是为了 ...

ddddd 小信祝大家都能心想事成

evolution2night

catalsdevelop 发表于 2023-7-4 10:06
做生意有赚有赔很正常，之前18-19年的时候，我有个builder朋友，平时就是自己每年倒腾1-2套房子卖卖，翻 ...

很多人疫情期间割肉了。。。。。

evolution2night

catalsdevelop 发表于 2023-7-4 10:06
做生意有赚有赔很正常，之前18-19年的时候，我有个builder朋友，平时就是自己每年倒腾1-2套房子卖卖，翻 ...

很多人疫情期间割肉了。。。。。

沟里的Tony

请不要把国内的那一套带到NZ，红包可不可耻，回扣真是人间罪恶

catalsdevelop

evolution2night 发表于 2023-7-3 23:28
所以我很怕有他们这种结果的。。。

要么就不盖。。。要么就确定盖了能卖的出去。。。还得有钱赚。。。不 ...

做生意有赚有赔很正常，之前18-19年的时候，我有个builder朋友，平时就是自己每年倒腾1-2套房子卖卖，翻新或者自建的这种，结果当时房价低迷加上贷款，结果他在疫情前割肉了两套，赔了大概10几万刀，这还不算自己搭上的时间，结果疫情后一路高歌，两年后，他割肉的其中一间房子人家转手就涨了60w。有时候遇上牛市，闭眼都赚钱，平时的话，也就是辛苦钱。

evolution2night

我要买车 发表于 2023-7-3 19:23
你是没见过赔钱的吗？哈哈哈

先不说开发过程是不是顺利，前段时间那些合伙买大地破房的，还没开发就赔钱 ...

所以我很怕有他们这种结果的。。。

要么就不盖。。。要么就确定盖了能卖的出去。。。还得有钱赚。。。不然我为了做慈善么？？？

evolution2night

我要买车 发表于 2023-7-3 19:23
你是没见过赔钱的吗？哈哈哈

先不说开发过程是不是顺利，前段时间那些合伙买大地破房的，还没开发就赔钱 ...

我见过房子磕磕绊绊盖出来最后卖不掉的。。。

我要买车

russellwang 发表于 2023-7-3 16:50
还真没感觉到，似乎总是我提出来这么搞不对吧，很少见工人表示我的标准太低。
讲几个例子吧，水电工不知道 ...

你这样，让做烘干的兄弟怎么挣钱

我要买车

evolution2night 发表于 2023-7-3 19:17
你这前怕狼后怕虎。。。。考虑的有点多。。。

你是没见过赔钱的吗？哈哈哈

先不说开发过程是不是顺利，前段时间那些合伙买大地破房的，还没开发就赔钱甩掉的，估计入手之前也是想着赚多赚少都OK的

估计是不是哪个中介给你讲的，肯定赚，至少赚个中介费

evolution2night

长老级 发表于 2023-7-3 18:06
其实现在的这个时候纯现金开发也是会有很多问题，有足够现金的人也不见得愿意这样做，即使你有足够的现金 ...

你这前怕狼后怕虎。。。。考虑的有点多。。。


但是。。。这些问题又确确实实存在。。。


那咋办？？？？？


要么干，要么不干，反正赚多赚少的问题呗。。。。

evolution2night

新马甸甸 发表于 2023-7-3 18:16
我们现在就是现金hold地现金开发，不过现在也停下来不盖了，没压力，但是也不想盖

其实这事就是做生意， ...

不管怎么做，这税感觉怎么都要三分之一交出去。

辛辛苦苦操心，垫资，担心受怕，周期太久等等。

真不省心，生意越大，税越多，除非你达到那个税越交越少的等级。

新马甸甸

长老级 发表于 2023-7-3 18:06
其实现在的这个时候纯现金开发也是会有很多问题，有足够现金的人也不见得愿意这样做，即使你有足够的现金 ...

我们现在就是现金hold地现金开发，不过现在也停下来不盖了，没压力，但是也不想盖

其实这事就是做生意，有赚的多的时候就有赚的少甚至赔的时候，如果当作一个长久的生意长期时间看，平均一下，利润也差不多就那些。不会是只赚不赔的暴利。

我还有客人说他们虽然知道行情不好地买的贵利息高但是也只能继续盖，因为除了盖房没别的事情可做，这就是家底比较厚的吧。

新马甸甸

russellwang 发表于 2023-7-3 16:50
还真没感觉到，似乎总是我提出来这么搞不对吧，很少见工人表示我的标准太低。
讲几个例子吧，水电工不知道 ...

那你看看你找到的都是什么人吧

我们用的都是合作过多次信得过质量的，并且基本上施工之前会跟他们走一圈，提出对他们某些细节的要求

长老级

evolution2night 发表于 2023-7-1 21:52
所以其实如果盖自住还是没啥问题的吧？

如果干开发，纯现金不用贷款当然也就不存在赔本的问题了，问题是 ...

其实现在的这个时候纯现金开发也是会有很多问题，有足够现金的人也不见得愿意这样做，即使你有足够的现金不用贷款，以现在的价格来买地开发你又怎么知道等到你建好卖的时候房价不会继续往下走？又或者即使你是之前有低成本买好的地，房子盖好了，现在的房价比高点的时候已经跌了不少了，那在这种情况下你是卖掉还是等价格再回升？如果你卖掉会不会觉得成本比过去高了但是售价却比过去低了，万一过一段时间房价又回升了你会不会后悔? 如果你不卖的话，那你这个期间的房子是空着还是出租？如果不出租就这样放着，你的钱花下去了，放在这里这段时间又没有任何回报而且还要交地税等费用是不是会觉得很不划算，如果是出租的话，全新的房子出租，是不是又会觉得舍不得，因为当初你规划设计的时候是准备出售的，谁又能保证将来租客退租把房子还给你的时候还是完好如新的，等到以后你卖的时候你可能还需要重新花钱和时间精力去装修，而且也已经不是全新房子价格会打折扣

Theeeeeend

混乱中... 发表于 2023-7-2 20:59
又不是自己住，随便弄个漂亮壳就行，反正里面石膏板一封鬼才看的出来，去黑羊网查查就知道现在买房的全是 ...

这又是哪里蹦出来的狗汉奸？ 原来你就是这么干活的啊 狗汉奸果然素质差 谁有钱谁是你亲爹呗

261874939

菜鸟准备交学费吧…哈哈哈啊

russellwang

新马甸甸 发表于 2023-07-03 12:07
这就是无知者无畏，只不过存在的问题有轻有重，有些问题内行不提自己都意识不到还自大的不得了。

你自己

还真没感觉到，似乎总是我提出来这么搞不对吧，很少见工人表示我的标准太低。
讲几个例子吧，水电工不知道stud 钻孔 有什么要求，最大多大，什么位置，闭着眼睛瞎钻一气，木工看错图纸detail，还得我发现了找他回来返工，地基师傅居然不会英文等等等等。
每个工种做事，我基本上都要在现场看一看，有些不明白的地方问一问为什么要这么做，回去再查一查相关资料，可惜的是不少时候专业人士讲的都是错的，也许结论没错，原因错了。
举个例子，封板前都知道框架水分要低于18%，那么这个测量点应该是哪里？木工，封板师傅，甚至council inspector 都说法不一，有说bottom plate, 有说triple stud, 有说wall corner。那么哪个对呢？为什么要选这些地方？
其实都不对，应该测bracing element 的四角。因为council 不关心什么木头干燥螺丝钉出来了不好看，他最关心框架干燥导致螺丝锁定深度发生变化，最后导致bracing element fail。
很不幸，我认识的木工和上板师傅没有一个知道这一点。当然这不影响他们的手艺，我能说不能干。但这水平也叫专业？

新马甸甸

russellwang 发表于 2023-7-2 21:56
几个两层三层小楼，有什么难的？别搞那么神秘。我，还有身边几个朋友，从零开始都顺顺当当盖起来了，第一 ...

这就是无知者无畏，只不过存在的问题有轻有重，有些问题内行不提自己都意识不到还自大的不得了。

你自己盖房自己住无所谓， Grand Design节目里那些在欧洲澳洲新西兰盖自住房的很多也都是新手，但是也都有专业的帮助。盖自住房无论对质量还是美观度上会更上心一些，为了质量或者美观多花些钱也舍得。啥都不懂的新手上手就是盖了卖赚取利润的，挺坑。买家谁也不想买个菜鸟练手房。

我们做工的时候，有时候为了功能性或者美观性会多做一步两步或者注重顺序，有可能会多些cost或者时间长一些，最烦的就是不懂却自以为懂的屋主说：‘我盖了几套房（或者‘我听别人说’）。。。这样做都没事你怎么事这么多呢？’。

如果屋主是自住，你好好解释，利益相关他们会接受。盖了卖的，会反复讨价还价，因为在他们非专业的认知里，认为没有什么大不了的，或者他们非专业人的‘标准’本身就低，就是‘看上去差不多就行’，就是过去看到过什么就以为是什么，没有眼界看到专业的更好的做法。甚至自以为的好也多是贵材料的堆砌。

专业的事情找专业的人来做，无论是建筑公司也好，还是专业工地管理，虽然未必对每个工种的专业性有更深入了解，但是工作经验以及所具有的知识，以及学习过的各种标准，对质量标准会有一定的畏惧心，同时经验和眼界，可以避雷很多非专业的雷的发生。

还有很多情况是提供建材时候经历过的，屋主认为建筑材料有问题，怒气冲冲找我讨说法，甚至还找律师控告之类的，其实是他自己找的人施工有误，回一封律师信解释，对方反驳不了，但是瑕疵已经造成。

有些屋主自建，经验不足知识不够造成的返修停工等浪费时间以及费用，也不少。

房子是用来住的，有些质量和美观方面的瑕疵，跟着房子很多年，真的是非常可惜。找专业的人做专业的事，减少瑕疵的发生，才是正解。

这个世界上各行各业都一样，经验以及行业知识是长时间的学习和工作经历积累下来的，随随便便就说这个简单那个容易的，真的是自大狂妄。

还是建议屋主自建的时候，找专业的人管理施工，屋主自己在房子各种furnishing方面的美观以及舒适度方面多花些精力。

建来卖的，也别 ‘身边几个朋友，从零开始盖起来’ ，你自以为的顺当，标准未必达标，瑕疵也会多多。拜师跟有经验的人多学学再下手。

丐帮帮主

混乱中... 发表于 2023-07-02 20:59
又不是自己住，随便弄个漂亮壳就行，反正里面石膏板一封鬼才看的出来，去黑羊网查查就知道现在买房的全是大

黑羊是啥

我要买车

evolution2night 发表于 2023-7-3 10:54
我觉得不太可能会突然暴增那么多活，不然材料人工都跟不上啊。特别是目前这个市场。。。肯定都是vip服务 ...

也对也对，加油

evolution2night

我要买车 发表于 2023-7-3 10:43
大包公司有8个builder，可以一年做40个活，如果这时候有60个活要做，大包公司接吗？
如果你公司接了60个 ...

我觉得不太可能会突然暴增那么多活，不然材料人工都跟不上啊。特别是目前这个市场。。。肯定都是vip服务。。。哈哈哈

我要买车

evolution2night 发表于 2023-7-3 10:04
我就感觉大公司，在盖房的过程中应该会行云流水，速度会很快，如果天气和材料都给力。包括设计，各个方面 ...

大包公司有8个builder，可以一年做40个活，如果这时候有60个活要做，大包公司接吗？
如果你公司接了60个活，好死不死，材料同时到现场，你会安排给长期合作的先做，还是给小白自住的先做
没有话语权的一方 其实和韭菜区别不大的，主要看被割之后的生长速度，韭菜想怎么选择，对镰刀没有影响的