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[说地] 房产投资需要耐心，尤其是在馄饨期（CONSOLIDATION STAG) [复制链接]

剑客浪心 天维论坛20周年认证 

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楼主
发表于 2025-3-21 21:39:54 |只看该作者 |正序浏览 微信分享
所在地区: 奥克兰中区


今晚正好就聊聊什么叫CONSOLIDATION STAGE，这个概念一直是在股市用得很多，但是新西兰房产最近几十年也有2次出现过CONSOLIDATION STAGE，中文我就称它为馄饨期吧。


上图是新西兰真实房价INDEX（剔除了INFLATION RATE), 在1997 - 2003，做了大概近5年的横盘震荡，当时是亚洲金融危机之后，全球动荡，知道中国世贸成功，美国设计，中国制造，走出了全球经济的一波增长。

第二个阶段就是2008 - 2013. 也做了接近5年的横盘震荡，这次是次债危机。中国配合美国成功把全球经济拉上来，来了个全球化的黄金十年发展。

第三个阶段就是2018 后期，因为疫情，把本该来临的调整，大幅度的QE刺激变成了冲顶40%的涨幅。如果放在大宗期货，股票或其他资产的图形上，这是要行情末期出货冲顶，之后是面临漫长的遥遥无期的调整，比如日本失去的30年。我们再看看中美这次又在干什么？在冷战，在竞争。川普挑起了关税大战，要撕破全球化的贸易次序。现在全球经济根本就是毫无头绪的等待美国撕破全球化的茧房，更别说走出经济困境和衰退。

如果把时间再拉长一点，拖到100年，是不是可以理解为美国王朝的成长，繁荣，衰退？那每10年的房产调整，也就是我们所说的资本主义自我调整，自我修复，美帝每一次能成功进入新的经济繁荣期。

如果这次美帝真能得到重生，那我们这次的CONSOLIDATION期后，新西兰房产还能走下去。如果美帝不能重生，带动全球，这。。。。。嘿嘿了。这就是真实的外部环境。

再来看看新西兰的内部环境，上图。




serviceability ,银行最喜欢的东西，没事给你测一下。07次债危机那会，新西兰的AFFORDABILITY确实到了高峰，大概47%左右，就是你47%的收入还房贷去了。然后21-22年那时， 近50%的收入还房贷。

我们看到再98-04年间，AFFORDABILITY 跌至27%才稳住，在09-19年期间，AFFORDABILITY在32 -37 之间稳定。这次，我不知道这个指标会跌到何时，房价才会止跌，但我知道从现在这个数据来看，25年绝对不是底部，是半山腰。大家再可以去看看OCR的历史指标，也是指向半山腰。这样之后是CONSOLIDATION还是走向深渊，我们并不知道，但市场的LISTING 暴增，给了我们明确的信号。


PS:

有个单细胞动物，一直在耳边嚷嚷，发出各种噪音。我一直嫌它烦，嫌它蠢，看不清楚方向，它老亏钱，后来得到几个信息，发现这动物是真坏，因为一旦被IRD定义为开发商，它是不能停的，不然吃啥？贷款一样还，它不能停，药也不能停。这无脑的货之后肯定是更大概率亏钱，东搞一下，西搞一下的，搞一下就亏一笔，它不搞，IRD就会搞它。


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本主题由 天维网 于 2025-3-24 10:31:29 设置高亮

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剑客浪心 天维论坛20周年认证 

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发表于 2025-4-6 21:33:15 |只看该作者 微信分享
今天回过头来看，再读读这个帖子，你觉得2026年后，新西兰房产还能起来吗？

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anzbank

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发表于 2025-3-26 09:08:34 |只看该作者 微信分享
cnmclark 发表于 2025-3-26 08:36
不如买国足 昨天直接44%回报 一天而已

不是一天，就2个小时
我中国居亚洲之东，气候温和，土地广博，人民繁多。五千年前，文化已开，地球上最有名之古国也。
自我远祖以來，居于是，衣于是，世世相传，以及吾身。
吾既为中国之人，安可不爱中国也？

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cnmclark

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发表于 2025-3-26 07:36:42 |只看该作者 微信分享
261874939 发表于 2025-3-24 11:59
是的，等着狗头叫信号了，叫之前先买好剑客牌MF基金+定存过度过度保平安熬过经济危机~

毕竟经济完犊子后 ...

不如买国足 昨天直接44%回报 一天而已

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allench 实名认证  天维论坛20周年认证 

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发表于 2025-3-26 07:06:40 |只看该作者 微信分享
明显的赌徒心态，这个跟赌场百家乐找规律一个样

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unamed

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发表于 2025-3-24 12:50:45 |只看该作者 微信分享


补充内容 (2025-3-24 17:00):
straight from the horses mouth

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1977pacmann

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发表于 2025-3-24 12:43:59 |只看该作者 微信分享
房地产本来就是低流动性投资 靠的是定期非主动现金流入，扣税减免优惠， 需要长期投入和耐心； 这东西又不是股票/债券/基金。。。炒来炒区 莫如水中捞月， 考虑到中介费？卖房费用？

放松心态 当作投资规划里的压舱石一部分就得了；

当然 看好了一个区 升级规划和盖房子 那是另一种投资 都需要时间和精力的投入； 我一般称之为风险较大的投资行为 而不是当压舱石用

区分好这个是不是能减缓点焦虑？

股市有涨跌 房子也一样 奥克兰我还是看好的 现在跑不赢定期很正常 放到10/20/30/40年尺度 现在看， 考虑到资本增值 终究还会跑赢的； 当然每年的地税保险折旧这些 不可避免 还是那句话 各种投资都有自己的优点缺点 也都有自己的高潮和低谷； 平常心看待吧 要不会很焦虑的

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unamed

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发表于 2025-3-24 12:08:00 |只看该作者 微信分享
剑客浪心 发表于 2025-3-24 12:12
我说的是SERVICEABILITY的问题，不是AKL买不买房的问题。

地税+ 保险 现在接近1万，银行现在也会加入公 ...

奥克兰的地税这么贵了吗？我的保险加地税不够5000

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剑客浪心 天维论坛20周年认证 

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发表于 2025-3-24 11:12:13 |只看该作者 微信分享
unamed 发表于 2025-3-24 12:03
地税和保险虽然是涨了，但是在grand scheme of things不是在奥克兰首要考虑买不买房的原因吧 ...

我说的是SERVICEABILITY的问题，不是AKL买不买房的问题。

地税+ 保险 现在接近1万，银行现在也会加入公式了。

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发表于 2025-3-24 11:11:55 |只看该作者 微信分享
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unamed

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发表于 2025-3-24 11:03:48 |只看该作者 微信分享
剑客浪心 发表于 2025-3-24 11:55
你漏算了地税和保险的每年暴涨模式，SERVICEABILITY现在要考虑这二个东西了，之前不用。 ...

地税和保险虽然是涨了，但是在grand scheme of things不是在奥克兰首要考虑买不买房的原因吧

点评

剑客浪心  我说的是SERVICEABILITY的问题，不是AKL买不买房的问题。 地税+ 保险 现在接近1万，银行现在也会加入公式了。  详情 回复 发表于 2025-3-24 11:12:13

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发表于 2025-3-24 11:00:55 |只看该作者 微信分享
狗头专家 发表于 2025-3-24 10:54
怎么是气话，我生气了吗？
失业了，还不赶紧上市卖掉，失业了，还怎么还贷款？贷款少也是要还的呀
贷款比 ...

估计看到您跳的高吧。哈哈哈啊哈哈哈
上sky看看losers怎么秀下限的

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发表于 2025-3-24 10:59:55 |只看该作者 微信分享
狗头专家 发表于 2025-3-24 09:24
失业率那么高，怎么可能腾飞，工作都不保了，还买房？等着被法拍吗？然后让狗头砖家们抄底吗？
老老实实 ...

是的，等着狗头叫信号了，叫之前先买好剑客牌MF基金+定存过度过度保平安熬过经济危机~

毕竟经济完犊子后才是最佳入场，到时候全球遍地都是廉价好房产。

信狗头，得永生。
上sky看看losers怎么秀下限的

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发表于 2025-3-24 10:55:01 |只看该作者 微信分享
unamed 发表于 2025-3-24 04:33
当利息去到接近4的水平，就等于付的利息相比于两年前差不多一半了，加上房价这几年掉回到21年CV价位，其实a ...

你漏算了地税和保险的每年暴涨模式，SERVICEABILITY现在要考虑这二个东西了，之前不用。

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发表于 2025-3-24 09:54:23 来自手机 |只看该作者 微信分享
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unamed

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发表于 2025-3-24 08:57:10 |只看该作者 微信分享
狗头专家 发表于 2025-3-24 09:24
失业率那么高，怎么可能腾飞，工作都不保了，还买房？等着被法拍吗？然后让狗头砖家们抄底吗？
老老实实 ...

我知道你是气话

就算失业率高，也要看是谁失业了，是哪个年龄层的多？比如50多岁的失业，房贷可能已经还了一大半了，利息比房租都可能更少，这些群体对房市多大影响？

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发表于 2025-3-24 08:24:46 来自手机 |只看该作者 微信分享
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unamed

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发表于 2025-3-24 03:33:51 |只看该作者 微信分享
当利息去到接近4的水平，就等于付的利息相比于两年前差不多一半了，加上房价这几年掉回到21年CV价位，其实affordability应该变好很多的，现在只有看就业数据了。

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剑客浪心  你漏算了地税和保险的每年暴涨模式，SERVICEABILITY现在要考虑这二个东西了，之前不用。  详情 回复 发表于 2025-3-24 10:55:01

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发表于 2025-3-23 20:04:06 |只看该作者 微信分享
1）这两图数据很客观，给我们一个不同的视角去看当前市场趋势，感谢分享。
2）第一张图，只是一个价格的变化区域，但如果要预测未来，还需要看成交量（不能光看listing量激增）。目前应该是逐步下沉缩量筑底的过程

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jli044

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发表于 2025-3-23 06:12:00 |只看该作者 微信分享
unamed 发表于 2025-3-22 20:56
不打了，我本来想要的房子和地区，在我的价位根本买不到的，我也转了策略了，不用再去看房了。

补充内容 ...

新西兰有钱人很多，如果想捡漏，需要和现金卖家竞争，很难的

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zhong5487 商业/机构认证 

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unamed 发表于 2025-3-22 22:12
专家说的崩盘一样会有很多有钱人在等捡漏的，毕竟新西兰有钱的人还是挺多的，而且我对拍卖这个方式不太感 ...

新西兰有钱人是真的挺多，而且不显山不露水的，好房子真的是很难崩盘的，奥克兰房子很多，但是好房子比例并不是那么高，稍微靠谱点的好房子，还是不愁卖的，哪怕价格不像21年那么高，但是还是很贵

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unamed

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261874939 发表于 2025-3-22 21:59
不等砖家说的崩盘了？这点耐心不行的，你看砖家们租房都20余年几轮过去还在等呢。。好像差不多要崩了。哈 ...

专家说的崩盘一样会有很多有钱人在等捡漏的，毕竟新西兰有钱的人还是挺多的，而且我对拍卖这个方式不太感冒。

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发表于 2025-3-22 20:59:00 |只看该作者 微信分享
unamed 发表于 2025-3-22 20:56
不打了，我本来想要的房子和地区，在我的价位根本买不到的，我也转了策略了，不用再去看房了。

补充内容 ...

不等砖家说的崩盘了？这点耐心不行的，你看砖家们租房都20余年几轮过去还在等呢。。好像差不多要崩了。哈哈哈哈哈哈
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我公主我怕谁

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剑客浪心 发表于 2025-3-22 19:47
你看左边那个REFINE? 点进去就可以选条件了。

App 里面条件都有，网页版没找到。按照类似条件，可搜到2852 套。 和总数16000+比起来比例不高，其中不乏握手楼。谢谢你的帮助，我只是好奇而已，并没有买房需求哦。

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unamed

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发表于 2025-3-22 19:56:29 |只看该作者 微信分享
rzrljb 发表于 2025-3-22 15:24
你需要的是耐心等待，要有打持久战的准备

不打了，我本来想要的房子和地区，在我的价位根本买不到的，我也转了策略了，不用再去看房了。

补充内容 (2025-3-22 20:58):
就好像jli044那样，除非是经济崩溃，但是到时我也不可能独善其身的。

点评

261874939  不等砖家说的崩盘了？这点耐心不行的，你看砖家们租房都20余年几轮过去还在等呢。。好像差不多要崩了。哈哈哈哈哈哈  详情 回复 发表于 2025-3-22 20:59:00

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unamed

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发表于 2025-3-22 19:54:20 |只看该作者 微信分享
kikilulu 发表于 2025-3-22 13:51
暴增的不是140万价位的房源，也不在你搜索的地区范围，所以感受不到。我刷Xhs 有个人说他不想买新联排， ...

嗯，所以我不买东区了。

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发表于 2025-3-22 18:47:27 |只看该作者 微信分享
我公主我怕谁 发表于 2025-3-22 18:19
你这是所有的啊，我那个是设立条件之后的。奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”，在Trade me ...

你看左边那个REFINE? 点进去就可以选条件了。


我故意让你问柠檬，就是想钓鱼，他这点小忙都不愿意帮你，别说赚钱的好事，在论坛上大肆宣扬了。

你看他小号一上来，就直接来攻击了，根本不会帮别人任何一点小忙。试一下，就试出来了。

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发表于 2025-3-22 18:21:13 |只看该作者 微信分享
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D2

嗯，耐心等崩盘，别买房去租房，实在要买就买剑客牌mf基金。

妥妥躲过几年低迷房事~~~



补充内容 (2025-3-22 19:22):
http://bbs.skykiwi.com/forum.php ... &extra=page%3D2
上sky看看losers怎么秀下限的

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发表于 2025-3-22 17:29:01 |只看该作者 微信分享
我公主我怕谁 发表于 2025-3-22 18:19
你这是所有的啊，我那个是设立条件之后的。奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”，在Trade me ...

你问柠檬                。

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我公主我怕谁

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发表于 2025-3-22 17:19:38 |只看该作者 微信分享
剑客浪心 发表于 2025-3-22 18:18

你这是所有的啊，我那个是设立条件之后的。奥克兰，3-5房间，300-750平米土地，1+ carpark”，在Trade me上怎么搜数量啊？

点评

剑客浪心  你看左边那个REFINE? 点进去就可以选条件了。 我故意让你问柠檬，就是想钓鱼，他这点小忙都不愿意帮你，别说赚钱的好事，在论坛上大肆宣扬了。 你看他小号一上来，就直接来攻击了，根本不会帮别人任何一点小忙。  详情 回复 发表于 2025-3-22 18:47:27
剑客浪心  你问柠檬 。  详情 回复 发表于 2025-3-22 17:29:01

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