出租都难了，LISTING 16500+,突破17000指日可待

剑客浪心

很多联排卖不出去，直接出租了，将冲击出租市场。供应过剩。
然后海外劳工因为建筑业不景气，工签到期后无法得到续签，将回国。需求减少



投资回报率和现金流：

投资回报率于3-4%之间，如果按照均价100万算。外加地税保险今年继续大幅度增长，扣掉贷款，维护费用，税，房东们还是要贴钱进去，仍然是负现金流，所以投资客继续大幅度砍仓，这个时候有抄底的投资客进去了，这波肯定会让一些人中产破产的，放心吧，超级周期哪有这样简单的像每10年小周期那样轻易结束。


PS: 基督城今天AUCTION RATE非常差了，看明天是关键了。成交量猥琐了，下跌指日可待。

皇后镇也开始卖盘堆积，接近500，历史新高。

最可怕的是，LISTING 拒绝下跌，反季节继续增长，这是从来没见过的。




补充内容 (2025-3-26 21:02):
刚算了一下，假设100万的房子出租，650刀一周，托管给出租中介，维护一年3000刀左右，外加会计做账之类，一年得亏进去1.2-1.5万出来。

rzrljb

太极宗师001 发表于 2025-3-30 19:16
那就还是和KO有协议，要么现在这个情况，都出租出去不容易。

有协议，不然当初建的时候为啥周围居民抗议啊

木头姐紫微

已经感觉到卖也难，租也难的寒意了。前方路途坎坷，低就业对租房市场的反噬，大量联排卖转租的冲击，如果自有资金占比高还能抗过房市冬天。杠杆高的真的得改变思维模式，在大衰退中保存实力为上策

太极宗师001

rzrljb 发表于 2025-3-30 12:12
不太一样，他这个本来就是build to rent的项目，贷款的逻辑和盖了卖的不一样，而且还可以接受海外投资， ...

那就还是和KO有协议，要么现在这个情况，都出租出去不容易。

剑客浪心

我要买车 发表于 2025-3-30 18:50
你也看出来狗头急了呀，哈哈哈

很好奇，你ALBANY那个项目到底最后亏损了多少万出局的？

剑客浪心

我要买车 发表于 2025-3-30 18:49
用不了12K，6K就行，哈哈哈

谁买了你盖的房子，会倒血霉

剑客浪心

红雷别急，我不确定AKL的CONTRIBUTION FEE多少，还有RC, BC, EPA费用。你问你的BUILDER能估出来。

但是其他SITE CLEARANCE 放3K, 假设没有太多夸张的树，自己砍小树(5m以下)，DIGGER除根，根本花不了多少钱，7-8个小树也就是，2-3小时的活。没有大树，自己砍小树的话，最多也就200刀的事，你就要DIGGER帮忙丢树枝和树根。

PROFESSIONAL FEE 放20K

DRIVEWAY BUDGET 6K, LANDSCAPING 4K, NEW FENCE & PAINTING 2K, PER UNITS.

基本你能估算出来4个UNITS EXTERNAL WORK大概 12K X 4 = 48K

我真不是孙红雷

我要买车 发表于 2025-3-30 12:46
keep个毛啊，60万是你说的，不是我说的，我没你那么催nb，毛还没有呢，就吵吵着买刮胡刀了 ...

睇下点。。。         

补充内容 (2025-3-30 12:54):
万事不决问网友。。。我看看你是神仙还是大神仙。。。我是小白我怕啥。。。输给小白可就真脸都不要了。。。

补充内容 (2025-3-30 12:55):
人设在这了。。。你可是建筑业从事多年大牛。。。就好像我投资一样。。。我敢说我是大牛你敢说吗？

补充内容 (2025-3-30 12:55):
哈哈。。。傻了吧唧的。。。

补充内容 (2025-3-30 12:58):
也不能这么豪放张扬。跟你们比，金融，投资我好像就是博士后，你们是液体。。。你敢吹牛逼么？你来个你是建筑业大牛？哈哈。。。

我真不是孙红雷

我要买车 发表于 2025-3-29 21:17
按狗头算的，分割建好了，一个60万
怎么都能租650-750的，回报率妥妥5%
按剑心说的，卖了还要交税，交gst ...

你的好建议我可以keep in mind。。。我倒要看看最后成本多少钱。。。玩么，总要交点学费。。。不是50-60万盖一套，哪来卖80万左右的房子。。。操。。。

补充内容 (2025-3-30 12:24):
开发商都跟你脑子一样？

补充内容 (2025-3-30 12:26):
如果我盖出来上70了，我自己回来澄清+流程。。。妈的。。。这话说还是double westlake zone的地。。。

补充内容 (2025-3-30 12:27):
真上了70，我就当买个现成的加交学费了。。。我他妈的还真就不信了。。。

补充内容 (2025-3-30 12:32):
如果我盖出来上70了。。。我开贴澄清你不是搬砖的。。。你是对的，你有经验，你有料。。。自有地按120万算，当初80万买的，最近成交也就这价。。

rzrljb

太极宗师001 发表于 2025-3-29 19:00
还是有实力，盖了那么多，卖不掉都不急。

不太一样，他这个本来就是build to rent的项目，贷款的逻辑和盖了卖的不一样，而且还可以接受海外投资，那块地持有很多年了没有盖，估计是不够钱盖，但是btr盖房子的钱好贷，才开发的

太极宗师001

rzrljb 发表于 2025-3-28 13:05
那片房子不卖，只租，感觉很多公屋或者拿补助的已经住进去了，晚上好多套房子都亮灯 ...

还是有实力，盖了那么多，卖不掉都不急。

anzbank

我要买车 发表于 2025-03-28 22:32
实际上，房客也在算帐，当每周贷款还款数额接近房租的时候，他们会选择买房，在奥克兰，现在的可负担性比之

只要房价不涨，买房的动力就不大，房贷也许比房租低，但是算上维护地税保险就难说。租呗，多租一年再买也许更便宜。这年头还真多少没潜在移民会因为哪里房租便宜而搬去定居，更多还是看工作机会赚钱难易存钱快慢，只有经济好好找工作的地方才会租房难租金贵帮别人还贷不如自己买的对比，只要经济不好就业困难就根本不用担心租不到便宜房子。
最后还是经济

剑客浪心

没关系，来得都是印度人，他们有还价功能，印度买家还能吃亏！？！？

salesonline

剑客浪心 发表于 2025-3-26 21:08
找个印度人和房东谈！

补充内容 (2025-3-26 21:10):

最后硬度人5折买走了，你出的好主意

salesonline

ling6264 发表于 2025-3-26 20:05
“抄底”，“抄底”，“抄底”，我有一位朋友慢悠悠的等待，并且准备了一大笔钱抄底农场，必须狠狠的杀价， ...

农场这个时候都是超出CV卖，不降价，带着斧子去也没用

剑客浪心

tyzdyz 发表于 2025-3-28 18:21
说对了， 现在房东都是背着房贷， 付着利息， 忍受着火箭般上涨的市政费， 保险费， 维修费用， 倒贴钱给 ...

每年租金 - 每年还贷金额 - 每年地税 - 每年保险 - 每年维护 - 其他费用（租房中介）- 租房广告（如有） = ？

这个？ 基本都是负的了。 然后用？/ 买入价格 = 净投资回报率，远远低于你的贷款利率

这个叫negative gearing, 负现金流，表示你每年必须从其他收入内拿出一部分钱去补贴投资房。一旦市场横盘或下跌，房东将遭到第二层次的重大打击。只有至少中等幅度上涨的市场才值得持有房产，每年低于4%的房产增长，都是亏本。

tyzdyz

我要买车 发表于 2025-3-28 17:31
如果一直都是负的话，市场长期利好租客

说对了， 现在房东都是背着房贷， 付着利息， 忍受着火箭般上涨的市政费， 保险费， 维修费用， 倒贴钱给租户。

angelee123

tyzdyz 发表于 2025-3-28 15:20
收到， 谢谢！
我本来也是这么认为的， 被人一说， 给绕糊涂了。
现在清楚了。

如果是奥克兰独立屋的话，最烂的区我不知道，但是一般区，哪怕不是买在最高点，也一定是负的，我觉得以现在这个利率，就算按10年前的房价买中产区都不一定是正的

tyzdyz

rzrljb 发表于 2025-3-28 12:58
你没看新闻么，当前财年所有投资房可以抵扣80%，从4月开始，100%抵扣
https://www.ird.govt.nz/property- ...

收到， 谢谢！
我本来也是这么认为的， 被人一说， 给绕糊涂了。
现在清楚了。

不过剑客说得对， 买在高点的时候， 净收入是负数。 需要拿工资或者其他收入去贴房子的。