在一块大地上，新建联栋的三个房子，每个房子独立title，出租

clarkestone

请教各位大神，如果买地新建一个联栋的三个房子，每个房子独立title，自己住一个，其他两个出租，这种投资组合可行性高么？新房出租，租金会不会高一些？各位大神们有什么看法啊？弊端会不会更突出？

clam

看地區, 但這個成本也很高的吧....

clarkestone

看投资回报了吧，如果1m可以完成，你又能租450一个，基本你自住的部分是免费loan啦。

陌生的香港人

樓主如果只是想出租  而不是每個房子獨立賣出去   那就根本不用分割  即是不用每個地都要有新title

但樓主要確保這塊地是可以建3個才行  而目前而言  因為上訴還沒解決  一塊在Mixed Housing zones  普通不到800的地要分三個還是基本上還是不可能的 （因為還要看回舊district plan 那些400 450 淨面積的規定）  single housing zone 則更不用想了 郊區地（所謂lifestyle）其密度也低到根本和市區地完全不是同一回事  (例如地要有40公頃才能有第二個房子 三個房子竟然要100公頃)....

Olga

陌生的香港人 发表于 2017-2-3 10:31
樓主如果只是想出租  而不是每個房子獨立賣出去   那就根本不用分割  即是不用每個地都要有新title

但樓 ...

好有才！ 羡慕

clam

1m 蓋3套房你是蓋brick and tile嗎...?
另外地也要錢吧....

clarkestone

陌生的香港人 发表于 2017-2-3 09:31
樓主如果只是想出租  而不是每個房子獨立賣出去   那就根本不用分割  即是不用每個地都要有新title

但樓 ...

你的回答绝对手动点赞。太牛了。
我的目的是为了出租，但是建筑商说一个title 的话，康嫂很难批3个kitchen，所以才这么想的，如果不分的话，想建联栋出租为目的，有什么解决方案，变成cross的地？

clarkestone

clam 发表于 2017-2-3 09:45
1m 蓋3套房你是蓋brick and tile嗎...?
另外地也要錢吧....

呵呵，我想1m全拿下，呵呵

快乐123

clarkestone 发表于 2017-2-3 09:55
呵呵，我想1m全拿下，呵呵

你不在奥克兰吧？

陌生的香港人

clarkestone 发表于 2017-2-3 10:54
你的回答绝对手动点赞。太牛了。
我的目的是为了出租，但是建筑商说一个title 的话，康嫂很难批3个kitche ...

我不知道你的建築商是怎麼說 什麼時候說 也可能當時那塊地的情況和你說的是兩回事 （一切都要看密度要求） 也可能是他也可能是你理解錯誤 只是假設你說的是奧克蘭的話 新Unitary Plan 的 Mixed Housing zones 一分二基本上是可以的  三塊或者以上要拿resource consent 但現在則不行  要等到上訴結束

這和有多少title 沒有必然關係   密度規定容許下 你可以建三個房子自己全住而不分割  但你不能將它們獨立的賣出去 一賣就賣整塊地3套房子  因為你這塊地只有一個title   如果想要多兩個titles  則需要申請分割許可  可如果分割已批准了甚至是已經建好的房子 其分割申請一般也不會太難  只是可能要對水管/車道做些提升 所以佈局規劃設計最好按照分割標準來建

crosslease 也是分割的一種  也是更麻煩的一種  如果你一心只想收租  完全不用考慮分割（至少目前不用考慮）  -  前提是你要確保這塊地在密度限制下是的確能建三個房子  

hello_hello

clarkestone 发表于 2017-2-3 09:55
呵呵，我想1m全拿下，呵呵

我看可以
1M，假设1500一平，每块地盖个222平，3块666平，1M刚刚好
222平不知道能不能盖个4房2卫？

只要地段不太偏就可以
如果地段太偏，租一段时间就卖了吧，时间长了，中国人这波趋势过了不一定能卖的掉
地段好就留着出租，老了就靠这三套房子养老，一辈子无忧了（自住一套，出租2套）
这几年市场好，慢慢把贷款还掉
新房租650一套，50周，1年租金3.25W,3套9.75w
地买下来假设60万，建筑成本1M，一共1.6M,利息未来2年各家银行都是5%，那就是8W，
一年赚1.75w
利息未来5年如果是6%，只是打平好像也很难靠出租把贷款还掉把，得另外想办法

我算的有没有问题，欢迎指正

lsj5031

hello_hello 发表于 2017-2-3 10:38
我看可以
1M，假设1500一平，每块地盖个222平，3块666平，1M刚刚好
222平不知道能不能盖个4房2卫？

分割费用等等还没算上吧……我看他意思好像是连地也算上……

oplwy

1m。地钱算了吗。 还有分割呐。 这是不在奥克兰的意思吗

clam

council contribution... 不便宜啊...

love_3_month

hello_hello 发表于 2017-2-3 11:38
我看可以
1M，假设1500一平，每块地盖个222平，3块666平，1M刚刚好
222平不知道能不能盖个4房2卫？

造连排吗，可能小一点，但是单价比这个贵啊

hello_hello

love_3_month 发表于 2017-2-3 11:17
造连排吗，可能小一点，但是单价比这个贵啊

联排造价多少？

love_3_month

hello_hello 发表于 2017-2-3 12:19
联排造价多少？

母鸡啊。。。。感觉比独立的贵（每平米价格）

房奴甲

天啊看你们分析的后背发凉。就是说盖房子不挣钱的意思，是吧？

love_3_month

房奴甲 发表于 2017-2-3 12:49
天啊看你们分析的后背发凉。就是说盖房子不挣钱的意思，是吧？

100万预算有点低而已。。。

clarkestone

love_3_month 发表于 2017-2-3 11:52
100万预算有点低而已。。。

担心要是太高，投资回报率就低了

rzrljb

lz是在哪盖啊？别太偏了不好租

love_3_month

clarkestone 发表于 2017-2-3 13:13
担心要是太高，投资回报率就低了

这里有一个比较夸张的例子：

New build
If anyone wonders why it's so hard to build a home in Auckland, I can give you the answer. It's $270,000.

A friend is subdividing to build a modest single-storey home in their backyard.
Construction hasn't started yet, but in the two years since his plan was hatched he has spent $270,000 - mostly on council fees. The rest for a concrete drive and a hook-up to the drains.

Is it any wonder we have a housing shortage in Auckland?

lsj5031

房奴甲 发表于 2017-2-3 11:49
天啊看你们分析的后背发凉。就是说盖房子不挣钱的意思，是吧？

一百万丢下去也不是打水漂了，盖好了房子总资产就上去了，房租是顺带的。
只是觉得一百万做不下来这件事情。

晴天小佳

不分割我觉得可行，但是前期投入也是挺厉害的

陌生的香港人

love_3_month 发表于 2017-2-3 13:51
这里有一个比较夸张的例子：

New build

單是 Council fees 絕對用不了那麼多 應該是報批途中各種圖紙修改  各種專家報告來達到council 要求堆砌而成  可能他的地本身就是好麻煩 （又斜 又大樹林 又有洪水 又有河流 又有污染...)  設計又好多問題那種  由於這些都和consents 有關  (卻不是council收他的)  他就一概說是council fees 了

clarkestone

love_3_month 发表于 2017-2-3 12:51
这里有一个比较夸张的例子：

New build

这个例子太夸张了，但是前期和建筑商签package可能省去一些麻烦吧。

yellowtail

现实与理想总是有差距的

masterq

hello_hello 发表于 2017-2-3 11:38
我看可以
1M，假设1500一平，每块地盖个222平，3块666平，1M刚刚好
222平不知道能不能盖个4房2卫？

1500一平方？這是你一廂情願而已，别發夢了，現在各種成本在上升，我建過2500元一平方，還未包括車道和花園，祝你好運。

Robbi

还是分吧。。。长远来说还是比较好的。

首先，如果楼主的项目牵涉到贷款的话，一定要和lender先商量好。。

其次，长远来说，始终有一天会卖吧。。如果不分的话，以后接手的买家，一次把三个买下，如果需要贷款，也不容易。。1 title, multiple dwelling, 按照现在政策，贷款比例不会高。

再次，分了的话，以后一个个卖。。应该能卖贵点吧，而且面对的面也广。。我指的是。。买一块地，三个房子连在一起的人，应该会比买一个连体房的人群要少。。

NewLynnHse

哇，1M盖3套房子，高难度啊？这样子盖出来的房子你敢自住啊？