<<== 阿海房地产问答==>>

jennifer227

海哥你好，请教下几个问题：
1. 现在是买投资房的时机吗？ 完全不是还是怎样 ？ 最近在找投资项目，咖啡店干洗店等不懂，应该也很辛苦且有一定风险，想来想去也只有投资房子升值或出租

2. 如果买投资房的话，我基本只会考虑中区，北岸，东区，请教海哥能详细的帮我分析下这三个区的升值情况，出租情况，未来万一房地产市场出系统风险的抗跌情况等。 （纯粹投资房，准备出租的，不用考虑上班堵车等因素）,  预算上限150

3。如果是买自住房的话，是否也就中区和北岸里选了？ 东区实在不熟，如果你觉得也值得考虑住在那，麻烦简单说下理由，预算上限150

万分感谢海哥了

知不知道我是谁

阿海你好。我们现在在惠灵顿有一套自住房，在奥克兰有一套出租房，两房unit,在Mt Wellington,没有车库，周租是$420。我们把两套房子的贷款都放在出租房里面，剩下贷款$55万左右。

现在我们计划在惠灵顿盖房子，银行基本上是另外批了$65万，但是我觉得以我们的收入(两人年收入$17万)，即使把两套房子都出租，感觉还款有点压力。老公想把奥克兰的unit 卖了，希望可以卖个$55万以上，你怎么看？有什么办法可以把三套房子都留着，却又不影响还款压力？

谢谢阿海

阿海

jennifer227 发表于 2016-3-11 23:33
海哥你好，请教下几个问题：
1. 现在是买投资房的时机吗？ 完全不是还是怎样 ？ 最近在找投资项目，咖啡店 ...

1) 奥克兰，是
投资房跟生意是两码事

投资是为了增值和长线ｃａｐｉｔａｌ　ａｐｐｒｅｃｉａｔｉｏｎ和将来的租金收入。没好的收入就买不了很多投资房，所以现在这个市场，如果你收入少的那买个好的生意比买投资房更理想。

生意更是为了短线的收入ｃａｓｈｆｌｏｗ，有了好的收入才会有更好的生活，才有资本去买更多的投资房

２）个人认为北岸和中区升值平等，东区稍微差点因为交通硬伤。
出租三个区都差不多，都很好租。

１５０万我会推荐买２个半腹地房子或２－３个ｕｎｉｔ。

３）１５０万我会买中区，或北岸高速东面ｂａｙ区。

阿海

知不知道我是谁 发表于 2016-3-13 17:19
阿海你好。我们现在在惠灵顿有一套自住房，在奥克兰有一套出租房，两房unit,在Mt Wellington,没有车库，周 ...

我觉得你们应该留着奥克兰的房子别卖。

至于建房，也许买个现成状况好点的旧房更好？

还有是压力，是的确收入减去开销很紧呢，还是思想上压力大？　思想压力好解决，开销真的很紧那为啥还建房呢？

知不知道我是谁

阿海 发表于 2016-3-14 11:38
我觉得你们应该留着奥克兰的房子别卖。

至于建房，也许买个现成状况好点的旧房更好？

只要卖掉其中一套房子手头就没有这么紧了，所以想卖掉奥克兰那套

quzhou

请问阿海

60 年代的 plast 房会是漏水屋吗？谢谢！

阿海

知不知道我是谁 发表于 2016-3-14 17:20
只要卖掉其中一套房子手头就没有这么紧了，所以想卖掉奥克兰那套

长线来说，你奥克兰的增值潜力最大。。。

阿海

quzhou 发表于 2016-3-15 15:09
请问阿海

60 年代的 plast 房会是漏水屋吗？谢谢！

plaster over brick就没问题。

China119

阿海您好，几年前就关注您的帖子，谢谢您的热心和无私的建议。请教您几个问题。
我们现在有相对较稳定的收入，自住房的mortgage已经还完了，每年扣掉各项支出大约有20几万的存余，想把这笔钱投入到地产投资中， 但对投资房毫无概念。
1. 我们倾向于长期持有，房子就算是养老储蓄或留给小孩。在不影响现金流和自己生活品质,相对安全的情况下，您觉得如何才能较快的建立起一个portfolio?
2. 我们住在Rodney 的 Silverdale, 附近新区大量的新房在起，好像走的很快。您觉得这边如何？新房子值得投资吗？还是去中区买unit更好？
3.一般的出租房管理怎么收费？我们会把房子完全交给中介打理的， 我实在头疼和不同的租客打交道。
先谢谢了。

阿海

China119 发表于 2016-3-16 13:38
阿海您好，几年前就关注您的帖子，谢谢您的热心和无私的建议。请教您几个问题。
我们现在有相对较稳定的收 ...

1) 较快的建立一个portfolio就是要把首付短期内拿回来，然后利用你的好收入去贷款继续买。 首期怎样拿回来，就靠买入价格低+装修+加建+自然升值->升值add value后重新估价再贷款出来。洋人叫这是no money down strategy

2）投资最好还是旧区离city越近越好。silverdale毕竟远，出租不知道好不好租，而且新房有点跟新车一样。最近我有朋友在pinehill 1百30万买了个5年新的房子，比新房便宜不少。 不一定买unit，买半腹地房子也行，哪个租金回报高买哪个。

3）一般7%+gst, 外加小费用。

pan小pan

阿海您好,请问Greenhithe 新区有一片 Fletcher建的新房值得买吗？自住。
谢谢

好小子123

请问阿海 买投资房是现在买还是明年初买比较好 。

阿海

pan小pan 发表于 2016-3-17 16:30
阿海您好,请问Greenhithe 新区有一片 Fletcher建的新房值得买吗？自住。
谢谢

那边环境挺好的，自住我觉得可以买。

Fletcher分割出来的房子地都多大呢？

阿海

好小子123 发表于 2016-3-17 23:47
请问阿海 买投资房是现在买还是明年初买比较好 。

当然现在买啦，现在价格又要回升了，明年肯定更贵的。

jennifer227

阿海 发表于 2016-3-14 11:36
1) 奥克兰，是
投资房跟生意是两码事

万分感谢海哥啊！！！！ 再麻烦问下海哥，

1. 半腹地房子和全幅地区别。
1）半腹地不能自主加盖楼层？
2）还有就是地大的话全幅地可以根据政策自主决定分割，半副地的弄分割地造mini-house也要征得别人同意，是主要这两点区别吗 ？

2.  １５０万我会推荐买２个半腹地房子或２－３个ｕｎｉｔ------请问如果全额付款买，年化租金收益率大概是多少啊 ，推荐买ｕｎｉｔ是因为city ｕｎｉｔ好租出去？ 推荐买半腹地房子是因为全幅地大概只能买一套 不如半副地划算是吗 ？

真的谢谢海哥啊 ！！！！

阿海

jennifer227 发表于 2016-3-18 15:53
万分感谢海哥啊！！！！ 再麻烦问下海哥，

1. 半腹地房子和全幅地区别。

1) 半腹地一般都比全副地便宜，特别是能分割的全副地当然就贵很多很多了。（租金是基本一样的）
2）crosslease的通常加建需要邻居同意，但每个crosslease rules都不一样，有些就不需要邻居同意。
3）全副地分割当然要根据政府要求啦。半腹地看2）
4）最好贷款买，能用别人的钱为什么不用呢？ unit因为150万在中区和北岸买不到3个house。75万一个house也不一定容易。 推荐买半腹地因为没全副地贵，而租金到是差不多，这样半腹地租金回报率会相对高点，能贷更多钱买多点房。

jennifer227

好的好的 ，谢谢海哥，你有微信吗或短信的联系方式吗 ？ 我想咨询根据我家现有年薪能贷款多少的事情，我也是想尽可能多的贷款买房

CCKK

海哥你好 前面我看到你提到中区首选Epsom 然后mt Eden 如果有1m to 1.6m .具我了解 mt eden偷盗率挺高的 还会考虑吗如果价格便宜些可以入手？

CCKK

我还有个问题想请教下你 目前有一个自住 一个投资房 贷款还能贷出来七十万 这种情况下再去买个投资房吗？但是如果万一空房子了没有人租 贷款还不起 风险好大哦 这么看 要好几十年以后有点现钱了才能再考虑第三个房子吧？你是怎么做到一套再套一套的啊？ 谢谢

China119

阿海 发表于 2016-3-17 14:08
1) 较快的建立一个portfolio就是要把首付短期内拿回来，然后利用你的好收入去贷款继续买。 首期怎样拿回 ...

阿海，非常感谢您的回答。房产投资有大学问，有机会一定当面向您请教。

lqfhsl

阿海 发表于 2016-3-11 10:46
final inspection确保所有电插座工作，热水器工作，还有炉子工作等等。

阿海，请教一个问题。我们交完首付后还有6W，这钱是在银行弄个个灵活性透支额好呢？还是自己留着？
感觉弄个灵活透支额就被银行给套住了。谢谢

zwanything

阿海，请教一个问题，出租房退税的话，贷款时银行的cash back是不是算收入？就是说在退税时要减去这部分的收入，还是不用减去？ 谢谢。

pan小pan

阿海 发表于 2016-3-18 10:02
那边环境挺好的，自住我觉得可以买。

Fletcher分割出来的房子地都多大呢？ ...

都是500的地不过现在只剩下临近高速那排的房子了，出手有些晚。
能否给估一下brownsway这套房子价格多少值得入手


谢谢了

阿海

jennifer227 发表于 2016-3-18 16:11
好的好的 ，谢谢海哥，你有微信吗或短信的联系方式吗 ？ 我想咨询根据我家现有年薪能贷款多少的事情，我也 ...

贷款的事我建议你找broker谈谈。

我的微信是garyhlin

阿海

CCKK 发表于 2016-3-18 21:16
海哥你好 前面我看到你提到中区首选Epsom 然后mt Eden 如果有1m to 1.6m .具我了解 mt eden偷盗率挺高的 还 ...

富人区哪个区不被盗的？最重要有保险就好啦。

偷盗率好像Flatbush和Takanini新建区比较高点吧。

阿海

CCKK 发表于 2016-3-18 22:24
我还有个问题想请教下你 目前有一个自住 一个投资房 贷款还能贷出来七十万 这种情况下再去买个投资房吗？但 ...

70万奥克兰也就在好地点买个unit，或中等地点买个半腹地house。如果要租金回报高点就只能去南区买房子了。

我当时买时房子便宜，租金回报高啊，自然就容易继续买了。 现在不一样了，但我觉得买房的好时机（09-10年）还会出现的。

阿海

lqfhsl 发表于 2016-3-19 17:10
阿海，请教一个问题。我们交完首付后还有6W，这钱是在银行弄个个灵活性透支额好呢？还是自己留着？
感觉 ...

我个人会把6万还银行贷款，然后申请个6万revolving credit，这样省利息。

阿海

zwanything 发表于 2016-3-21 09:45
阿海，请教一个问题，出租房退税的话，贷款时银行的cash back是不是算收入？就是说在退税时要减去这部分的 ...

听说cashback算收入。最好问问你的会计吧。

阿海

pan小pan 发表于 2016-3-21 10:47
都是500的地不过现在只剩下临近高速那排的房子了，出手有些晚。
能否给估一下brownsway这套房子价格多少 ...

这个房估计要过百万吧。