房产投资小心陷井

huixiang

楼主的言论很中肯。有人对楼主的言论有不同意见，不要笼统否定。希望也能像楼主一样明确的进行剖析，
他人也能从中学到更多的知识。如能这样，当然感激不尽！

aklabcnz

中介黑是很正常的事，哪里有不黑心的中介，要不然他做这个干啥呢！
10年来买房的心得如下，供买家指证：
1）绝对不参加AUCTION.
2)  在合约的最后面，房屋检查一条必须在特别条款中详细说明，只要是BUILDING INSPECTION /BUILDING REPORT中有任何问题（无论大小），买家直接终止合约。这一条，很多公司都有现成的印好的，关键是很多中介不愿意使用，所以买家一定要坚持，你不比中介强硬，你就等着吃点亏，浪费点钱，一般一两万很正常。
3）合约签订后，有啥方向性的更改，通过自己的律师，永远不要再通过中介进行协调！
4）永远记住：中介从卖家那里拿佣金，不是买家！无论华人还是洋人中介，他们绝大多数是站在卖家立场说话。
5）学会打持久战，和各大公司都保持联系，花上个4--5个月，满意的房还是可以找到的。
6）坚持好自己的最高价位，无论中介说啥，也无论你有多喜欢这个房，其实买房前，你看的再好的房，等你一入住1--2个月，很多问题就出来了。
7)  对于操蛋的中介，要学会使用正确渠道来保护自己的权益，比如和他的BRANCH MANAGER进行投诉，不光是打电话，还要学会写REGISTER LETTER给这个MANAGER，如果这个MANAGER给你的处理意见不太满意，可以再向该公司的大老板写信打电话，连同这个MANAGER一起投诉给大老板。最后实在不行，上PARNELL那里的房产协会去投诉。对于投诉要有耐心，洋人一般回复的比较慢，所以要不断地写信，不断的打电话！千万不要让这些中介和MANAGER 认为买家是好忽悠的！

NewLynnHse

aklabcnz 发表于 2011-12-14 13:26
中介黑是很正常的事，哪里有不黑心的中介，要不然他做这个干啥呢！
10年来买房的心得如下，供买家指证：
...

我有碰到过一个例外，auction 捡了个小便宜，因为没有人举手，最后议价中介反而站在我这边，让房主压低价钱卖。

在高价和底价之间，中介会选择高价。但是在卖与不卖之间，他只能选择卖才有佣金.

当然这种例外是可遇不可求的.

平平凡凡的生活

假設！假設有人因為無知或有意抹黑他人或故作誹謗或無心失言，而作為版主者卻隨意去加精。
試問是甘心受利用、或是一丘之貉、或是一般見識。

LZ：「地产中介越来越热衷于此道(拍卖)的最大目的只有一个，就是干净利索(落)将佣金装入自己口袋。
中介不用担心买家提出太多的附加条件，也不必为物业上市时间太长费神。」

筆者：「樓主以偏概全！須知房屋拍卖最常見的幾個原因是：當市況好時、或當物業價值高時、
又或急於求售，賣方會花一筆金錢交予中介作為廣告及拍賣費用。一般而言是待廣告出街後先作三星期
開放參觀，第四星期拍賣，把購買權留待有意購買者互相競爭，而非個別買方跟賣方討價還價」。
筆者並無必要一一列舉(拍卖)對賣方的優點，但確信當LZ賣屋時亦會為己爭取最大利益，
公平公開公正在市場拍賣那有何問題呢？若LZ認為是卖家占了不少便宜。難道價錢由買方說了算？

LZ：「拍卖房产中的买家最惨。如果事先花钱买Lim report或请人做building inspect，最后未必能拍到。
如果不花这几百元钱，随时有可能买到一间有问题的房子(漏水房、含有石棉瓦的房子或未经许可的改建房)，
将来出手不易。有问题的房子通常以拍卖形式，买家一但拿下，即无条件合约，冷静后想反悔都不行。」

筆者：「請問LZ有否參與過房產拍賣？
請問LZ知否：拍卖房产在開放參觀同時是有一份Lim report或有提供building inspect放著給準買方過目？
請問LZ又能從文件中瞭解到多少內容？
請問LZ若Lim report顯示該房產之土地結構屬於弱及不穩定性。那是否房屋有倒塌危險？
請問LZ你認為房屋拍賣是小孩子玩泥沙？买家一但拿下，即无条件合约，冷静后會反悔？
筆者認為每一個參與者在拍賣前均有足夠時間對物業及市況評估，亦清楚自己底線及上限。
難道來紐西蘭的都是傻人做了冤大頭？他們會在競價過程中，頭臚發熱得到快感？

LZ：「漏水房的鬼影现在仍四处可见，北岸、中区和东区都有。」

筆者：「漏水房的鬼影又何止於紐西蘭？整個地球也有，有房舍就有漏水房存在，懂嗎？
樓主你對房地產與及對房屋結構的認知有多少？懂嗎？若不懂，為甚麼要信口雌黃？抹黑？」

LZ：「买家千万不要有过份贪便宜的心理，别以为自己最幸运，撞到了一间超便宜的房子。
有的漏水房屋主不断地更换地产中介，并多数都以拍卖形式出售。」

筆者：「LZ之言論完全是想當然及憑一已假設而成、毫無根據與相關知識。LZ假設凡中介就是壞人、
凡便宜的屋是有問題。那請問LZ：(便宜)是怎樣定義？由LZ說了算？價值觀從何說起？

LZ：「凡是Plaster外墙建筑材料的房子都有漏水的可能性，1999年至2004年期间兴建的这类房子嫌疑最大。
买新建房子当然省去中招机会。不过，新房建筑成本高，室内空间较小，小区一般不成熟，未来升值相对较慢。」

筆者：「由此可見LZ的言論有机心，更自相矛盾。請問LZ那所謂(新建房子)是華人或洋人建造？

如前文，筆者曾經提出：
樓主對房屋結構完全不懂、對房地產運作似懂非懂，卻在大言不慚誤導讀者，
對房地產買賣運作及房屋結構完全不懂的讀者卻把樓主視作專家！可悲！
這樣對廣大之屋主公平嗎？對廣大之中介公平嗎？對廣大之華人建築商公平嗎？
每個行業都是良莠不齊，但不可抹剎苦心弧詣、盡心盡力的華人工作者。

樓主說：凡是Plaster外墙建筑材料的房子都有漏水的可能性，1999年至2004年期间兴建的这类房子嫌疑最大。
樓主此話荒謬絕倫，對Plaster外墙全無認識者才會這樣說。
請問樓主知悉Plaster外墙有幾多種類？如何結構？何以會漏水？

對房屋結構有認知的人都會明白，房屋漏水往往不是從外牆漏進去，
若是這麼簡單從外牆漏進去的話，人人都是防漏專家了。
不懂就請不要發表偉論，究竟是助人或是害人害？何苦呢？

LZ須知，全世界都是在建築期內賣樓花，否則那機會成本就會轉嫁到買家身上。

我過往從事房地產發展及買賣多年，現在與任何房地產沒有利益關係，今天純屬仗義執言，
請大家不要久不久就利用平臺貼出想當然的偉論，
做好自己的本份就好，損人利己的事少作，損人而不利己者更犯賤！
人離鄉賤，離鄉背井，彼此之間應互相尊重、互相幫忙就好-----不要----！
再寫下去，十日十夜亦寫不完，一句：自重。

注册专用

支持版主，这样的文章绝对应该加“精华”，很实用，很精辟。
比有些啰里八嗦写一堆废话的贴子强太多

平平凡凡的生活

有道是：「行家一出手，便知有沒有。」
活在開明的世界，人多勢眾不代表真理、言語的力量不在於人多聲大。懂嗎？
每一個 對房地產運作有認識、與及對房屋結構有認識的人皆可看出LZ在胡說八道或散佈謠言？

LZ在東拉西扯及輕描淡寫之包裝中，抹黑了Plaster外墙的房屋，及其他事物。
由於我對LZ不熟悉，所以不確定LZ所為何事？

LZ對房地產運作、與及對房屋結構毫無認識，卻可以主觀認定一些事物？
人家給LZ害慘的卻百詞莫辯，什至不明就裡，更不知LZ在這散佈謠言更被加精。冤不冤？

打個譬喻說：
「有人對你說，你的家人是存在對你陷害的可能性，今天未有害你，不代表十年後也不害你。」
你聽到這些言論，當作神經病人胡言亂語可以了。

同理，一個對房屋結構毫無認識的非專業者，他竟然以一派專家口吻在散佈謠言或以訛傳訛，
那實在令業內有識之土啼笑皆非、更令受害者有口難言、什至不明不白。
假如你反問那 散佈謠言或以訛傳訛 者：「為甚麼你說Plaster外墙的房屋會等同漏水？你知悉有幾多種不同的Plaster外墙嗎？你對Plaster外墙的結構認識有多少？」他卻說不出個所以然！只是散佈謠言或以訛傳訛。

讚美你的看是什麼人？批評你的看是什麼人？
看這圈子！什麼世界？胡說八道散佈謠言的卻加精。撥亂反正者卻被指廢話連篇。
這樣何需移民來紐西蘭？移民來紐西蘭為啥？吃飽無事放個屁去忽悠那些盲毛？或是藉誤導以產生羊群心態及市場效應？

我回應LZ的重點在於告訴大家：
第1，LZ在胡說八道或在散佈謠言或以訛傳訛。
2，房屋拍賣的方式，不等同對賣方有利，機會是均等，在於時勢、在於誰識貨、在於誰在急。
3，Plaster外墙沒有問題，但論壇不斷有人抹黑以製造市場效應、有人以訛傳訛或是好心做壞事。

大家放眼看看，何以大多數高價的豪宅都是solid plaster 外牆？有錢人腦長草嗎？錢多人傻嗎？

拋磚引玉與激將法對我來說--無動於衷！我熱心助人、我對房地產運作有認識、對房屋結構有心得、我對事物有所要求。我今天有空，所以順帶一提：
LZ教人：「买家在买新房时一定要认真检查Floor plans，最好等到卖家拿到CCC时才出价。」
若果沒有腦就用個屁股想想，在末有買家前，為甚麼要把Floor plans改動？
Floor plans只是紙上談兵，每一個建造房屋的人在建築期間改動圖側只有一個原因，是為了盡善盡美，
因為站於實體現場可確定怎樣做得比圖側更好，或是技術上有必要修改繪圖之不切實際。
買家是看屋買屋？或是看圖買屋？若現成有實物房屋在眼前，為甚麼 (买家在买新房时一定要认真检查Floor plans)？不是除褲放屁嗎？若未有CCC的話，買方可以加入購買條款。

LZ東拉西扯無關宏旨更不著邊際地告訴大家：阿媽是女人。
但是在大家認同阿媽是女人之餘，卻接收了其他錯誤的訊息。

有人抹黑指華人建造的是劣質房屋。其實問題所在並非什麼人做，在於管理及要求之水平。
不少洋人特意顧用華人在建屋，因為華人刻苦耐勞、價錢平、手工精細，只是沒有人見到站在背後的洋人顧主。
有很多新移民來到洋人的社會初期，總會覺得洋屁是較人屁香的。

任何性質外牆的房屋也有入水的機會，在於施工、管理，
而solid plaster的外牆更不會因日久裂紋而入水，絕不會，因為在油漆以內solid plaster是有五層材料才到達屋身之木框架。大家用用自己的頭腦想想，不要誤信謠言、不要以訛傳訛、不要踐踏自己的社群。自愛自重。

我是丝丝

吸取经验教训

pc1

有道理。。。

紫风百合

路过打酱油，顺便学习。。

robysscn

一些无良中介 真的应该人人喊打

yooha15

貌似现在的新房没有ccc的话是不可以买卖的。。我10年买的新房律师跟我说的。。当时ccc批了，但是等它下来差不多等了1个月左右。。

苹果绿茶

这个一定要顶！！！

danilsong

公正的说，卖方通常对物业都非常了解，中介也有专业知识，他们都不会告诉买房问题在哪里，但买方们的水平千差万别，对法律，房屋结构，用料都不是专家，所以说买方提高自身水平是唯一可以少上当的办法。

红烧肉

我们普通的买家，基本都是不懂房子，所以我觉得LZ说的一点都没有错，我们不懂但是还想买房子的做法就是：宁可错杀一千，也不放走一个！

恩赐13

很好的文章,谢谢提醒.

jinni

楼主说的对，支持。

ICECOOL

ddddddddddddddddddddd

Tigercoffee

好文要顶{:8_482:}

高飞

学习了   

momocat

其实吧 有些东西没有那么绝对的 很多人去参加拍卖都是抱着捡便宜去的 尤其是华人 洋人呢比较容易冲动 有的时候 就比较容易拍出好价钱 至于ccc,上市早 不一定交割早，基本上中介都会把拿到ccc之后才交割当做条款写在上面。最后floor plan 我要说一下，楼主说的其实不全面，稍微准确一点说是这样的，窗户门之类的 可以改小，不可以改大，因为lintel随着木架来的；其它的隔断墙可以增加或者加高（比如楼梯半墙）但不可以减少，因为有结构力学的问题，所以盖的时候，有的时候为了优化空间，加个半高墙或者加个门，搞个内进式橱柜，非常正常，就好比国内装修吊顶子做天花一个道理，否则没人干脱裤子放屁的事儿，花钱不讨好：最后绝对不能有的就是加建或者说违章建筑，比如 没有的空间，额外另搭出来的，garden shed除外啊，就是住人的，原来房屋室内面积250结果搭来搭去变成320了，就不行了。这个和隔断有质的区别，一个是里面作业，一个是外面的。还有就是不能多出水口，也就是不能在室内加个卫生间什么的。不过呢，很多华人设计房子的时候，为了搞一个独立出租会埋一个水口在墙里，方便买家以后以后改成出租房.....虽然council不允许，但其实是你情我愿的事情....

还有就是不是每个华人builder都干无良的事情的，洋人builder一样也有干的差劲的，具体看房况吧，不过说实话，很多买房人真的是什么都不懂。木架结构看不懂，里面装修也看不懂，这可能和生活环境有关，100块的洗手盆和1000块的洗手盆在很多同胞眼里根本没有分别，所以好房子还要遇到识货的人才行：）

梁雨林

精辟，到位，我很认同，谢谢！

momocat

我建议想买高价房的人可以先到中区看看新房，要200万以上的，或者差不多的。不是为了买，也不是为了看设计，就看看用的东西，你们就有感觉了，同学们啥品牌都不知道，实木和复合地板都分不清，能不被骗吗？

不能说的秘密la

顶顶顶顶顶顶

JimmyTsai

好帖，百分百支持。那些房屋仲介們也請你們拿出該有的職業道德把手上房子存在的問題明確的告訴賣家門，建商也別為了多貪便宜而造成品質上的疏忽了，謝謝

jtrjtr

kiwishawn 发表于 2011-12-16 00:07
做中介时间并不长，但做为买家时间也不短了。愿意和大家探讨自己的体会。

首先要说的，刚入行的时候，老 ...

说的好像蛮有道理...

k-one

怎么感觉有些人自己就对号入座呢~~~~~~~~~~~~~~~~~

网络劝分党

有问题的房子通常都会以拍卖形式销售，买家一但拿下，即是无条件的合约，冷静后想反悔都不行。

阿尔伯特

楼主说的很好！感谢楼主。